Обсуждал на днях с друзьями тему инвестиций в недвижимость, и разговор зашел о REIT'ах, сначала об американских. Ну, то, что покупка REIT'ов это совсем не то же самое, что и инвестиции в недвигу, я думаю большинство на СЛ понимает. Поэтому эту часть дискуссии я пропущу. Тем более, что для интересующихся, так сказать, основами я
здесь описал как работают REIT фонды. А вот потом мы стали обсуждать причины неразвитости российского рынка фондов недвижимости, в нашем случае ЗПИФов.
На поверхности такие причины, как высокие комиссии, непрозрачные условия и, самое, на мой взгляд, главное — отсутствие вторичного рынка паев. Соответственно, об ETF на рос. «REIT'ы» и говорить не приходится. Но это все на поверхности. А почему все это так? Ведь спрос на такие инструменты должен быть хорошим, инвестировать в недвижимость — это чуть ли не главная национальная забава россиян (после покупки долларов, конечно). Количество ЗПИФов у нас тоже немалое. В основном, конечно, частные закрытые (не в смысле по сроку, а в смысле от посторонних) фонды, но есть и те, что продвигают себя. В т.ч. и у крупняка типа Сбера.
Ведь можно же сделать нормальные комиссии (в расчете на объем), четкие условия (особенно это касается расходов на ремонт и эксплуатацию), поставить, наконец, в стакан маркет-мейкера, чтобы поддерживать хоть какую-то ликвидность. Предполагаю, что кто-то предпримет в ближайшем будущем попытку и у нас сделать нормальный аналог REIT'а.
Причин отсутствия REIT`ов много. Одна из них, это очередная национальная забава — на… би ближнего. Полагаю, что первый же фонд, который соберет достаточно денег с розничных инвесторов, обязательно вляпается с выкупом какого-нибудь неликвида у лиц, приближенных к УК. Потому и не делают, что столько дураков набрать сложно. Хотя, однажды, когда-нибудь, эта тема получит развитие обязательно.
В то же время, уже несколько лет достаточно распространенны закрытые фонда под конкретную недвижку. Правда порог входа там существенный. Находят хороший объект, в длительным договором аренды, собирают денег именно под него, выкупают и упаковывают в фонд. Получаешь регулярно свою долю арендных платежей. Долю. можно продать или купить на вторичке самой УК.
Фонды под один-два больших объекта есть, но это не массовый инструмент.
УКшек таких не много, да. Но фондов у них много — практически под каждый объект или небольшую их группу делается отдельный фонд.
forum.roundabout.ru/viewtopic.php?f=13&t=2861&p=71362#p71362
В последние несколько дней в этой теме обсуждались RAIT.
Думаю продать, да рынок полумертвый.
Но по коммерческой вход: По СПБ от 5 млн. — это чтобы открыть ИП и взносы в ПФ были не сильно большими, хотя купить можно и от 1 млн. но взносы всё съедят! По МСК и области думаю от 7 млн.
Если покупать жилую, то студии (деление квартиры на студии) на 4-6 студий, то еще что-то! И опять же, регистрация ИП.
Просто хату сдавать, только если досталась по наследству либо лишняя, покупать, не выгодно!
Что такого есть сейчас на рынке недвижимости РФ, чтобы это было интересно для инвестиций?
REIT уж очень специфичный вид инвестирования, целиком и полностью «завязанный» на особенностях американской экономики и законодательства