Блог им. Oskolkov

Об облигациях строителей в 2019 г.: какой ставку готовы предложить?

Об облигациях строителей в 2019 г.: какой ставку готовы предложить?

9
10
11
12
13
больше 13
меньше 9
Всего проголосовало: 37

С июля 2019 г. вступают в силу поправки в законодательство, отменяющие договора долевого участия в строительстве, им на смену придут эскроу-счета. Это значит, что деньги покупателей квартир теперь до момента исполнения застройщиком своих обязательств будут лежать в банке на специальном счете. Застройщикам придется привлекать на новое строительство деньги либо путем получения кредитов либо выпуска облигаций. Тут, конечно выгода банков от привлечения новых средств и убыток застройщикам из-за необходимости платить за деньги, которые раньше были бесплатными. Риски застройщика в таких условиях сильно вырастают, т.к. квартиры могут и не продаться, а по кредиту надо будет платить.

Собственно вопрос следующий, готовы ли покупать облигации застройщиков и какая минимальная доходность по бумагам вас устроит с учетом изложенного? Участвуйте в опросе.

upd: для примера возьмем эмитента ПИК, 3 летние
и убыток застройщикам из-за необходимости платить за деньги, которые раньше были бесплатными. Риски застройщика в таких условиях сильно вырастают, т.к. квартиры могут и не продаться, а по кредиту надо будет платить.

Конечно риски. Раньше застройщик легко кидал покупателя, а теперь нет.
Это риск для застройщика и дополнительные траты.
Кто их оплатит?
Покупатель.
Раньше покупатель за пол цены участвовал в долевом строительстве, беря на себя риск банкротства строительства.
Вкусное, те пол цены покупатель брал себе, а когда случался риск, то требовал от государства компенсацию потерь.
И государство, те мы все платили такому покупателю.

Теперь покупатель оплатит риск тем что застройщик выкатит ему полную стоимость. С учетом риска банкротства проекта.
Для покупателя квартира будет дороже, а нам всем не придется за свой счет ему компенсировать. Теперь покупатель сам заплатит за свою квартиру.

Мне кажется это справедливо.

Когда покупатель купил квартиру за пол цены, продал за полную ( или не продал а живет в ней), а если риск то требовал компенсацию с меня ( с государства), то это не справедливо.
avatar

sergik99

sergik99, поддерживаю каждое слово
sergik99, Не было пол цены никогда. И да спасенных дольщиков по пальцем одной руки можно пересчитать.  
avatar

Панков Алексей

sergik99, там давно не выгоды от покупки котлована...
терли про это много раз... 
на этапе котлована продают неликвид… типа дешево… а потом таким горе — покупцам приходится конкурировать с хорошими вариантами от застройщика...

avatar

ves2010

Нет пункта — «не готов покупать». Да и застройщик застройщику — рознь. И дюрация играет роль. Обобщать сложно.
avatar

Andrew_Kl

Andrew_Kl, если не готов, жми «воздержаться»
Oskolkov, уже проголосовал )).
avatar

Andrew_Kl

На падающем рынке недвиги облигации застройщиков — не самый лучший выбор.
А YTM 9% можно получить и по ОФЗ
а че там гадать то? есть облиги АИЖК… +1% за риск… +0.5% за ндфл

вообще тот же мортридж етф американские дают 4-5% но в баксах
avatar

ves2010

ves2010,  я рейты смотрел, дивы платят хорошие, вот только цена все время падает
Oskolkov, инфляция вверх — цена вниз все логично... 
avatar

ves2010

Интересно, упадут ли цены на недвигу или вырастут после таких новшеств?
В сторону роста — дополнительные издержки в связи с облуживанием привлеченных заемных средств.
В сторону падения — риск непродажи квартир в связи с низкой покупательской способностью, перенасыщенным предложением новостроя и ростом % ставок по ипотеке, а заемные средства в тоже время придется продолжать обслуживать.
avatar

Faithless

Проголосовала, хотя не буду покупать ни квартиры у ПИКа, ни облигации. Может быть, рассмотрела бы покупку в расчете на первые два купона более 11%.
Насчет новых эскроу-счетов. Прекрасно помню, какие дифирамбы пели новому ФЗ. Получилось, как всегда, поэтому в эскроу не верю. Во-первых, не прописано четко, как банки будут возвращать деньги, если что. Непонятно, есть ли смысл просто заморозить деньги на этих счетах на несколько лет и вообще, будет ли жив банк к концу стройки (а если она еще и сильно затянется). Во-вторых, застройщик начнет выпускать займы на приличные суммы (смотрим Легенду) и несколькими выпусками подряд и как-то сомнительно, что сможет выполнить свои обязательства.
У людей нет денег на квартиры — последние ипотечники с первым взносом в виде маткапитала скупают сейчас самое дешевое. Дальше что?
avatar

АннаБррр

Знакомый директор крупного пром предприятия  рассказывал что строительство — пирамида и криминальный  бизнес. Их очень отжимают по цене клиенты — приходится мухлевать, + часто достраивают старым клиентам  за счёт денег новых. А если новых не найдут то просто банкротят компанию и кидают последнего заказчика.
ПИК, ДонСтрой и прочие застройщики раньше принадлежали комерсам которые  обанкротились их за долги забрали госбанки чтобы не было ещё несколько тысяч кинутых дольщиков. Эффективные менеджеры чтобы както отбить потраченные на скупку активов деньги начали использовать админ ресурс при согласовании новых площадей. отсюда продолжается рост панельных человейников по 25 этажей в бидонвилях типа Павшинской поймы,  Новокуркино, Мурино и т.п. Для компаний  деньги клиентов отнюдь не бесплатные и не дешевле кредитов банков — квартиры продаются с хорошей скидкой, + обязательные страховки застройщика и связанная с этим волокита, чего стоят 100$ которые платил КАЖДЫЙ покупатель квартиры чтобы в сотый раз проверить права застройщика на землю.

Проще и дешевле взять кредит на 1 млрд под 10-12% к своим  300 млн, быстро построить и продать готовое жилье с отделкой и рентабельностью 30%, так сейчас работают застройщики бизнес-жилья. Они кстати и почти не продают жильё на котловане, только готовое с  отделкой.
Разрешение продавать только готовое жильё позволяет клиентам при покупке смотреть уже простроенное жильё, а не проспект с красивой  3D картинкой. Сейчас человек покупает жильё и молится чтобы застройщик не кинул, а когда дом сдан — наплевать и на качество и на недоделки и на расхождение рекламного проспекта и фактически построенного.
Теперь качество жилья возрастёт, кидалова и мошенничества  почти не будет. но пока рынок не устоится вероятность банкротства крупных компаний велика. построить качественное жильё с отделкой  как в прибалтике или Чехии — это не кое как наклепать 10-ть 25 этажных панелек с комнатками по 25-35 метров с муниципальной отделкой силами узбеков и таджиков.
Вывод — ажиотажного спроса на жильё уже будет. Те крупные застройщики которые есть вряд-ли смогут строить быстро, недорого и качественно.
покупать их облигации мелким инвесторам не стоит — пусть их кредитуют  банки у которых есть юристы и которые видят движение по счетам застройщика и могут оценить его кредитоспособность.
avatar

Максим


....все тэги
UPDONW