Полмиллиона россиян прямо сейчас гуглят слово «инфляция». Узнай секрет, как спасти свои деньги, пока не стало поздно!

Инфляция бьет рекорды в поисковиках запросов Яндекса. Люди понимают: их деньги тают. Снижение ставки до 14,25% только подливает масла в огонь. Большинство сейчас совершит фатальную ошибку. Они останутся в бумажных активах в надежде на сложный процент. Это путь в никуда. Сложный процент не работает, когда реальный рост цен сжирает вашу покупательную способность.


Мы спасаем капитал через жесткий дефицит. Дефицит столичных офисов. Сейчас объясним, как это работает на практике.

Мы разобрали базу, как работает «циферблат» от компании JLL. Это транснациональная компания, которая специализируется на профессиональных услугах в сфере коммерческой недвижимости и управления инвестициями.

Это универсальная схема работы рынка коммерческой недвижимости. Она четко показывает четыре фазы арендных циклов, от падения ставок до пикового роста (Фаза 1 — ставки падают. Фаза 2 — падение замедляется. Фаза 3 — ставки активно растут. Фаза 4 — рост замедляется перед пиком). Мы на пальцах объяснили, как эта матрица работает в любой точке мира. Как ловить дно спекулянтам. Как системно скупать бетон долгосрочным инвесторам.


Далее, был проведен большой цикл из пяти подробных постов, где был разобран московский офисный рынок коммерческой недвижимости, желающие могут с ним ознакомиться вот ЗДЕСЬ (пять постов идут подряд, начиная с первого по ссылке). Финальный вывод однозначен: прямо сейчас этот класс активов находится на стыке фазы 3 (Ускорение роста) и фазы 4 (Замедление роста перед пиком) классического инвестиционного цикла недвижимости. Это стадия экстремального перегрева, тотального дефицита площадей и абсолютного доминирования арендодателя. Реальная «живая» вакантность в столице рухнула до критических 3,7%, а средние ставки аренды улетели вверх на 34% за год. Из-за дорогого финансирования застройщики массово свернули аренду и ушли в стопроцентную продажу блоков, а малый и средний бизнес мгновенно вымывает эти лоты с рынка для собственных нужд.

Вот как будет выглядеть динамика офисного сегмента в Москве на ближайшие годы:

• 2026 – конец 2027 года (Закрепление на пике). Из-за высокой стоимости денег (ключевая ставка в среднем около 14,1%) и заоблачной себестоимости строительства (380 тыс. руб. за кв. м полезной площади) новые проекты будут заявляться неохотно. Годовой спрос временно зафиксируется на отметке 1,3 млн кв. м, но запрашиваемые цены и ставки аренды намертво закрепятся на высоком плато. Выходить новым площадям в этот период просто физически неоткуда.
• 2027 – 2029 годы (Новый виток деловой активности). Как только ЦБ пойдет на снижение ключевой ставки, рынок мгновенно развернется. Дешевые деньги запустят волну лавинообразного спроса со стороны крупных корпораций и МСП (эксперты прогнозируют рост объема сделок на 27% в 2027 году и еще на 21% в 2028-м). Начнется постепенный ввод отложенных строек (до 680–790 тыс. кв. м в год), но рынок продолжит балансировать на максимальных ценовых значениях.
• К 2030 году (Плавная стабилизация без падения цен). По классической теории за пиком должен следовать кризис и спад, но специфика текущего московского цикла уникальна. Полноценного падения цен и избытка офисов в Москве до 2030 года не произойдет. Весь новый объем, который девелоперы введут на горизонте 3–5 лет, будет полностью поглощаться и вымываться гигантским отложенным спросом, накопленным за годы жесткого пространственного голода компаний. Качественный офисный бетон в поясе ТТК–МКАД гарантированно останется самым сильным и защищенным от инфляции рентным активом.

Краткий вывод. Прямо сейчас рынок московских офисов находится на стыке Фазы 3 (ускорение роста) и Фазы 4 (замедление перед пиком). Это стадия экстремального перегрева. Свободных площадей практически нет, а ставки бьют рекорды. На годы вперед этот актив останется в состоянии жесткого дефицита.

Далее, мы опубликовали масштабный блок из четырех детальных постов, в которых разобрали московский складской рынок коммерческой недвижимости. Желающие могут с ним ознакомиться вот ЗДЕСЬ (четыре поста идут также подряд, начиная с первого). Прямо сейчас этот сегмент находится в фазе 1 (Перенасыщение и спад) все того же инвестиционного цикла недвижимости.Это стадия глубокого охлаждения, жесткого профицита площадей и тотального диктата арендатора. Спрос на объемы рухнул на 23–47% год к году из-за тотальной экономии бизнеса, а вакантность подскочила до 6% с перспективой уйти к 9% к концу 2026 года. Собственники и девелоперы в панике демпингуют и раздают беспрецедентные скидки до 20%, а средняя ставка на существующие объекты впервые за два года пробила психологическое дно и опустилась до 9,8 тыс. рублей за квадратный метр в год.

Динамика складского сегмента до 2030 года пройдет три ключевых этапа:

• 2026 – конец 2027 года (Поглощение излишков и стагнация). Бизнес продолжит резать логистические косты, а застройщики будут вынуждены массово замораживать новые спекулятивные объекты. При стабилизировавшейся себестоимости строительства и рухнувшей аренде классический девелопмент временно теряет рентабельность. Рынок будет мучительно переваривать колоссальный навес пустующих площадей.
• 2027 – 2029 годы (Восстановление и баланс). Снижение ключевой ставки ЦБ, неминуемое оживление розничной торговли запустят разворот тренда. Компании выйдут из режима экономии и начнут активно поглощать избыточную вакансию. В перспективе 1,5–2 лет складской рынок недвижимости перейдет из фазы 1 в фазу 2. Падение ставок будет замедляться, а затем полностью остановится, дисконты от собственников исчезнут, а рынок вернется к здоровому балансу сил.
• К 2030 году (Органический рост и дефицит). Затяжная пауза в новых стройках периода 2026–2027 годов даст о себе знать. Весь накопленный профицит будет полностью исчерпан. Рынок складов официально войдет в Фазу 3 (Рост арендных ставок). Доля свободных площадей снова приблизится к минимуму, а запрашиваемые ставки начнут уверенный органический рост вверх, возвращая сегмент к состоянию умеренного дефицита.

Краткий вывод. Прямо сейчас рынок московских складов рухнул в фазу 1 инвестиционного цикла (перенасыщение и спад).

На основании вышеизложенного, именно поэтомульвиная доля нашего портфеля — это именно столичные офисы. 75% капитала агрессивно загружено в «Парус ДВН» (Бизнес-центр класса «А» «Двинцев» в Москве, расположенный на ТТК). Агрессивно наращивать складскую недвижимость мы будем в тот момент, когда падение арендных ставок замедлится, либо вовсе остановится (фаза 2).

Фонд «Парус Двинцев» работает с августа 2023 года, но скачка выплат инвесторам там еще не было. Базовые договоры заключались на три-пять лет, и срок первых контрактов истекает в этом 2026 году. За эти три года рынок столичных офисов улетел в космос, но площади в фонде пока сдаются по старым ценам с обычной ежегодной индексацией на величину инфляции. Настоящий ступенчатый рост выплат, то есть перезаключение старых договоров по новым рыночным ставкам, стартует только в феврале 2027 года.


За последние 20 лет классические бумажные акции, депозиты и государственные облигации показали свою полную несостоятельность, не покрыв даже официальную инфляцию. Долговой рынок в эпоху гигантского бюджетного дефицита и печатного станка — это худший актив, который только может быть. Истинные лидеры роста — коммерческая недвижимость и физическое золото. Умные деньги инвестируют в твердые активы, которые можно потрогать и которые приносят реальную фундаментальную прибыль.

Подписывайтесь на Telegram-канал и наши ресурсы, чтобы получать такую аналитику первыми. В следующих публикациях разберем: инфляцию, печатный станок и цены на бензин. А полноформатное продолжение этого разбора выйдет в воскресном видеоролике. Следите за анонсами.