Рынок новостроек подал тревожный сигнал

25 февраля 2026, 20:33
|
DenisFedotov

Рынок новостроек подал тревожный сигнал, который многие пока недооценивают. Я посмотрел свежую статистику по крупнейшим застройщикам — и картина изменилась резко.

Доля жилья, которое сдается с переносом сроков у топ-девелоперов, за год выросла почти в 4 раза. Это уже не шум — это тренд.

🔍 Что происходит по факту

❗️ У крупнейших застройщиков задерживается уже 12,7% строящихся площадей
❗️ Год назад было около 3%
❗️ В метрах — это почти 2 млн кв. м со сдвинутыми сроками

Хуже всего динамика у крупных игроков: у группы Самолет и Эталон переносы затрагивают примерно каждый четвертый строящийся метр. У ПИК и ряда других — ниже 10%, но при их объемах это тоже много.

Для рынка с проектным финансированием нормой считались «единичные проценты». Двузначные значения — это уже зона риска.

🗓 Почему сроки поползли

Причины системные, не точечные:

🔹 дорогие кредиты для застройщиков
🔹 ставка съедает маржу проектов
🔹 материалы и логистика нестабильны по цене
🔹 нехватка рабочих кадров
🔹 охлаждение спроса после сворачивания массовой льготной ипотеки
🔹 раньше действовал мораторий на штрафы — дисциплина сроков просела

Когда деньги дорогие — скорость стройки почти всегда падает.

🔥 Где начинается опасная зона

Если у девелопера сдвинуто 25%+ портфеля — это уже не фон, а перегрузка модели:

🔹 выше риск кассовых разрывов
🔹 выше зависимость от продаж
🔹 выше чувствительность к ставке
🔹 выше вероятность реструктуризаций проектов

Особенно если покрытие кредитов эскроу-счетами ниже ~70%.

👀 Что это значит для дольщика — конкретные действия

Сейчас штрафной мораторий закончился. Работает стандартная защита. Если срок передачи квартиры нарушен:

🔹 начисляется неустойка: 1/150 ключевой ставки за каждый день от цены ДДУ
🔹 сначала — письменная претензия застройщику
🔹 далее — суд
🔹 при отказе платить добровольно → дополнительный штраф 5% от присужденной суммы

Если просрочка более 2 месяцев:

🔹 можно в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ
🔹 потребовать возврат денег + проценты

Важно: период старого моратория в расчёт штрафов не входит.

⚠️ Риск банкротств — что с деньгами

Точечные проблемы у слабых игроков в 2026 году я считаю вероятными. Но:

🔹 деньги дольщиков лежат на эскроу
🔹 на счетах уже около 7+ трлн ₽
🔹 застройщик получает их только после ввода дома

Это сильно снижает системный риск для покупателей.

💸 Что будет с ценами

Ожидания по году:

🔹 первичка: рост в районе до 5–6%
🔹 местами — стагнация
🔹 больше скидок и рассрочек
🔹 дефицит готовых объектов в отдельных локациях

Если доля задержек у крупных игроков уйдет к 15–20%, рынок ждет волна консолидации: сильные будут забирать проекты слабых.

🏠 Если покупаете новостройку сейчас:

🔹 смотрите не рекламу, а статистику переносов
🔹 проверяйте долю задержанных объектов у девелопера
🔹 оценивайте долговую нагрузку группы
🔹 закладывайте +3–6 месяцев к заявленным срокам

Рынок не рушится. Но фаза «всё по графику» закончилась. Теперь выигрывают те, кто проверяет цифры, а не буклеты.