🏗 А101: «Эскроу-крепость» и ставка на разворот ЦБ. Обзор новых выпусков облигаций.

ЦБ РФ продолжает цикл снижения ключевой ставки (16% после пиковых 21%). Для долгового рынка это сигнал к покупке облигаций с фиксированным купоном («длинная дюрация») и к выбору качественных флоатеров. Девелопер А101 (Рейтинг ruA+) выходит с новыми выпусками.

Почитав отчет по МСФО за 1 полугодие 2025 года, можно сделать вывод, что эти бумаги заслуживают места в портфеле. И вот почему👇

1️⃣ Финансовая устойчивость: цифры, которые впечатляют
Несмотря на охлаждение рынка недвижимости, А101 демонстрирует аномальную маржинальность:
⚫️ Выручка: рост на 40% (до ~96 млрд руб.) за счет признания доходов по готовым объектам.
⚫️ EBITDA: ~40,2 млрд руб. (рентабельность 42%). Это один из самых высоких показателей в секторе (у конкурентов обычно 20-30%).
⚫️ Чистая прибыль: выросла в 1,5 раза, несмотря на рост операционных расходов.

2️⃣ Долговая нагрузка: проектный щит
Главный страх инвесторов в девелоперов — «высокая ставка убьет прибыль через проценты». У А101 ситуация иная:
⚫️ Покрытие эскроу: 1,26х. На счетах эскроу лежит 180 млрд руб., а проектный долг — 143 млрд руб.
⚫️ Ставка по кредитам: Благодаря высокому наполнению эскроу, средняя ставка по проектному финансированию для компании составляет ~5-7%, что в разы ниже рыночной.
⚫️ Чистый долг: Отрицательный (-47 млрд руб.), если учитывать кэш и эскроу. У компании нет проблем с ликвидностью для обслуживания публичного долга.

3️⃣ Операционный профиль и стратегия
⚫️ Земельный банк: Один из крупнейших в Московском регионе (оценка свыше 300 млрд руб.). Это позволяет компании гибко управлять запуском новых очередей.
⚫️ Локация: Лидерство в Новой Москве обеспечивает стабильный спрос даже при падении ипотечных выдач, так как цены там ниже, чем внутри МКАД, а инфраструктура активно развивается.
⚫️ Диверсификация: Компания начала экспансию в Ленинградскую область, что снижает зависимость от одного региона.

💎 Инвестиционные идеи: какой выпуск выбрать?
Эмитент предлагает два инструмента под разные сценарии:

А101-БО-001P-02 (ФИКС) 🎯 — Выбор для тех, кто верит в снижение ставки до 10-12% в 2026 году.
Купон: до 18% (ежемесячно).
Доходность (YTM): ~19,6%.
Прогноз: При снижении КС цена облигации вырастет на 10-15% от номинала. Вы фиксируете доходность уровня «ниже рынка» прошлого года, но «значительно выше рынка» будущего года.

А101-БО-001P-03 (ФЛОАТЕР) — Выбор для получения максимального кэш-флоу прямо сейчас.
Формула: КС + спред до 450 б.п. (4,5%).
Текущая доходность: 20,5%.
Преимущество: Спред 4,5% — это «подарок» для рейтинга A+. Аналоги (Самолет, Брусника) торгуются со спредами 250-350 б.п.

⚖️ Сравнение со «вторичкой»
Текущий выпуск А101 1P-01 сейчас дает доходность около 16%. Новые выпуски дают премию в 300 б.п. к старому выпуску.

⚠️ Риски:
⚫️ Агрессивные дивиденды (29 млрд руб. за 6 мес.) немного ослабляют баланс.
⚫️ Общее падение спроса на первичку в 2026 году, если ключевая ставка будет снижаться медленнее прогнозов.

Что в итоге?
А101 — это «защитный» девелопер с огромным запасом прочности по эскроу. Новые выпуски выглядят недооцененными относительно кредитного качества. Кстати, у А101 рейтинг A+ от всех трёх агентств, причём рейтинги свежие, с пересмотром осенью 2025 года.
Считаю, что тут без подводных камней и можно рассмотреть данное размещение для добавления в портфель.

Не является инвестиционной рекомендацией.

Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене 

Прочитал — не скупись, поставь ❤️.Тебе не сложно, а автору приятно!
И обязательно подпишись на телеграмм «Миллион для дочек» — там много интересного.