Лучшие варианты для пассивного дохода на Черноморском побережье в бюджете до 14 млн ₽

Во времена Османской Империи жила в Крыму девушка Роксолана. Она была до ужаса красива, прекрасна и вообще огонь — девочка. Однажды, от нечего делать, решила она прошвырнуться с подружками по берегу моря. Естественно такую красивую кралю заприметели представители местной ОПГ, схватили, и сделали подгон турецкому султану.

Султан впечатлился красотой девушки и сразу стал к ней подкатывать. Через какое-то время он зачем то ляпнул, что исполнит любое её желание, как Хоттабыч.

Роксолана оказалась бабонькой с совсем не пустой черепушкой. Другие бы на её месте заказали апарты Livingston в Сочи, феррари или, хотя бы, айфон. Вместо этого, она попросила называть себя Хюррем и жениться на ней.
Хюррем, не нужно было задумываться над инвестициями… свою безбедную старость она обеспечила...

👆 Если и у Вас денег как у Султана, то читать эту статью Вам нет никакого смысла…

❗️Если же Вы зарабатывали деньги своим трудом… и теперь мечтаете о стабильным пассивном доходе, то нужно к выбору инвестиций подойти крайне ответственно. Поэтому, рекомендую потратить еще 3 минуты на данный обзор:

Каждый инвестор, который решил приобрести апартаменты для пассивного дохода в Сочи, мечтает купить самый лучший объект. Апартамент, который в случае чего можно будет быстро и выгодно перепродать… и, который будет приносить хорошую прибыль от аренды.

Но, как же разобраться… ведь разные риелторы порой говорят прямо противоположные вещи про одни и те же комплексы 🤷🏻‍♂️🤦🏻‍♂️...

Выход один: взять в руки калькулятор, открыть интернет и самостоятельно рассчитать прогнозируемую доходность.

Алгоритм действий достаточно простой:
Выбираем объект:

В интернете находим цены на размещение по аналогичным вариантам (либо на рассматриваемый объект, если он уже сдан);

На основании данных по сезонной загрузке, определяем сколько дней в каждом месяце будет заселен апартамент.

Проведя эти действия 👆 Вы сможете определить Валовую прибыль с номера в выбранном Вами объекте.

Далее, остается только вычесть из валовой прибыли процент вознаграждения Управляющей компании, расходы, налоги… и Вы с большой долей вероятности определите ту чистую прибыль, которую будете получать, приобретя номер в выбранном Вами комплексе.

✔️ Вознаграждение Отельера в среднем составляет от 20 до 35% от Валового дохода.

1) ❗️❗️❗️Если выбранный Вами объект — это маленький, никому неизвестный апарт-отель, учитывайте, что он не сможет самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому отельер будет вынужден размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.

За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 19% ложится на плечи собственников.

2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.

По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%.

3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%.

4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта — все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода.

И, если Вы правильно всё рассчитаете, то Ваши итоговые цифры будут примерно такими 👇:

1) если Вы рассматриваете готовую новостройку — Ваша доходность будет на уровне 4-5%;

2) если готовые апартаменты = от 5 до 6%;

3) если готовый гостиничный комплекс доходность будет составлять 7-8%;

4) если гостиничный комплекс на этапе стройки, то доходность будет от 13 до 20% (в зависимости от стадии строительства).

❗️Исходя из результатов 👆, мы видим, что наибольший потенциал роста цены квадратного метра, наивысшая доходность и наименьший срок окупаемости имеют гостиничные комплексы (не апартаменты!!!) на стадии строительства.

ПРЕДПОЛОЖИМ, ЧТО У ВАС НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В СОЧИ ЕСТЬ 10 МЛН ₽
👆 что можно приобрести в данном бюджете в Сочи? Давайте посмотрим 👇:



👆 хорошие это объекты для инвестиций, или нет? 🤔

На этот вопрос нам ответит лишь Царица Наук — Математика… к ней и обратимся 👇:

Анализ сделаем по одному из комплексов в Адлере, который уже работает… и многие риелторы ведут клиентов в него… утверждая, что это лучшая инвестиция в их жизни 🤦🏻‍♂️



ЖК Мадрид Парк-2 в Адлере 👆… всего 9,4 млн ₽ и деньги начнут капать на Ваш счёт сразу после сделки… Но, давайте узнаем большие ли будут эти «капли»… и будет ли Вас такой доход радовать...



✔️ Стоимость аренды номера в этом комплексе в августе составляет 8,4 т.р.
✔️ Загрузка августа составляет 97% (30 дней)
✔️ Август генерирует 20% годовой прибыли.

Итого:
8,4 т.р × 30 = 252 000 ₽ валовый доход с номера в августе...

Как мы уже выяснили ранее: комиссионные вознаграждение отельера, расходы на замену оборудования, ремонт, обслуживание, коммунальные платежи и страхование составляют в среднем 50%.

Значит чистый доход от номера в данном Гостиничном комплексе будет составлять:

1 260 000 ₽ (валовый годовой доход) — 50% (вознаграждение отельера, расходы на коммунальные платежи, страховку и т.д.) = 630 000 ₽ к выплате собственнику.

👆 С этой суммы Вы заплатите 6% налог и чистый доход составит 592 000 ₽…

Рентабельность от данного варианта составит:
592 т.р (чистый годовой доход) / 9,4 млн ₽ (стоимость инвестиций) × 100% = 6,3%...

Срок окупаемости в таком случае составит не менее 20 лет (с учётом необходимости периодически делать ремонт)… и это при том (будем большими оптимистами), если местная Управляющая компания не будет обманывать...



👆 Если рассматривать приобретение любого готового объекта (для пассивного дохода) в Сочи, то цифры будут ± такие 🤷🏻‍♂️

Если такие цифры устраивают, то можно покупать любой апарт в Сочи. Если же такие показатели рентабельности вызывают грусть, то есть всего 3 выхода:

1) купить недвижимость в своём городе (будете иметь 5-6% рентабельности)...

2) рассматривать недвижимость в Сочи от 18 млн ₽, чтобы рентабельность была от 12%...

3) рассмотреть строящиеся объекты в Анапе (запуск в 2027 году) и получать 15 до 20% рентабельности...

КАКИЕ ЖЕ ВАРИАНТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ДЛЯ ПАССИВНОГО ДОХОДА И ПЕРЕПРОДАЖИ ЕСТЬ В АНАПЕ? (В бюджете до 14 млн ₽):
1. ГК Sun-Garden Hotel & SPA (5 звезд) Под управление отельера Cosmos Selection (управление примиальными отелями)



Минимальный по стоимости номер, площадью 40 кв.м стоит 14,7 млн ₽… Но❗

В отличии от сочинских Застройщиков здесь есть комфортная рассрочка на 2,5 года… до июня 2027… а так же ремонт, мебель, техника и текстиль уже в цене + один из лучших отельеров России.

Внести 30% в качестве первоначального взноса (4,4 млн ₽)… и остаток разбить на 5 платежей (раз в 6 месяцев)...
Остаток внести на депозит на 6 месяцев… заработав при этом 530 т.р.:


👆 после оплаты 1-ого транша рассрочки (2 млн ₽)… остаток в размере 4,1 млн ₽ вновь внести на депозит...

👆 если действовать по такой схеме, фактические затраты на приобретение номера сократятся на сумму более чем 1,2 млн ₽...

А значит рентабельность номера будет составлять:

2,2 млн ₽ (чистый доход в год) / 13,5 млн ₽ × 100% = 16,2% годовых.

👆 к тому же рост стоимости за время строительства составит 25-30% в год… то есть 70-80% к январю 2027 года...

👆❗ для многих такие цифры прироста кажутся нелогичными… но, Математика — точная наука… любой готовый бизнес продаётся с рентабельностью 6-8%… исходя из этого (и при условии такой доходности) рассматриваемый номер в 2027 году не сможет стоить менее, чем 26-31 млн ₽ 🤷🏻‍♂️ — ведь продавать его дешевле станет экономически нецелесообразным...
Кроме этого в Анапе есть ещё 2 интересных варианта: ГК Эден Фэмили (4 звезды) (от 11-12 млн ₽ стоимость минимального предложения) под управлением Cosmos и Лучи (4 звезды) (под управлением Azimut (от 13,5 млн ₽ стоимость минимального номера).

✔️ Запуск всех отелей — Январь 2027 года.

✔️ ремонт, мебель, техника, текстиль — уже включены в стоимость

✔️ рассрочки практически аналогичны, тому, что привёл выше...

✔️ Рентабельность 15 — 17%

✔️ Рост цены актива: 25-30% в год

👆 информации в статье достаточно много, и, чтобы не перегружать — дополнительные данные и расчёты предоставлю по запросу 🤝
Есть конечно в Анапе и более доступные варианты 👇:


Но я живу по принципу: «Я не такой богатый, чтобы покупать дешёвые вещи»… поэтому их не рассматриваю.



В заключение:

✔️ В бюджете до 10 млн ₽ для пассивного дохода нет ничего интересного как в Сочи, так и в Анапе...

✔️ в бюджете до 15 млн ₽ в Анапе можно выбрать отличные варианты с рентабельностью 2 раза выше чем в Сочи…

✔️ Рост цены на готовые объекты в Сочи: 5-7% в год… В Анапе (на период стройки) рост стоимости 25-30% в год...

П.С. время «троек», гостевых домов, апарт-комплексов и псевдо-четвёрок уходит в прошлое… Они не интересны ни платежеспособным отдыхающим, ни государству (ведь там процветает чёрная бухгалтерия и уход от налогов).

Отдыхающие готовы платить большие деньги за отдых… но он должен быть качественным: Огромные бассейны на территории, СПА, аквапарки, рестораны, грамотные отельеры… И только Гостиничные комплексы с подобной инфраструктурой могут дать инвесторам стабильный пассивный доход.


С уважением,
Литовка Роман