Проектный долг застройщика: как это работает?

Для строительных компаний проектный долг — это не просто кредит. Обычно компании берут кредиты для конкретных нужд: например, под закупку оборудования или финансирование операционной деятельности. Но застройщики часто используют другой механизм — проектное финансирование.

💡 Проектное финансирование — это когда компания привлекает деньги только на реализацию одного конкретного проекта, например, на строительство жилого комплекса. Это деньги не для всей компании, а исключительно для одного проекта.

🧐 Основная особенность проектного финансирования — это то, что компания не несет личной ответственности за долг. Если проект не удастся, долг покрывается только за счет активов самого проекта, поэтому банки тщательно анализируют бизнес-модель и будущие денежные потоки. Таким образом риски для акционеров и инвесторов снижаются.

Что такое эскроу-счета?

С 2019 года, согласно закону № 214-ФЗ, застройщики обязаны использовать эскроу-счета для привлечения средств от дольщиков при долевом строительстве. Вместо того чтобы получать деньги напрямую, девелопер должен открыть специальный счёт в банке. Дольщики переводят средства на эскроу-счёт, но застройщик получит эти деньги только после сдачи дома (после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию). Таким образом, риски для дольщиков значительно снижаются, однако девелоперы вынуждены привлекать банковское финансирование для строительства.

Как эскроу влияет на стоимость финансирования?

Ставка по проектному финансированию зависит от того, сколько средств накапливается на эскроу-счете.

📊 Ключевой показатель — это коэффициент покрытия, который показывает отношение денег на эскроу к проектному долгу застройщика. Когда средств на счете мало, ставка будет высока (приближаясь к рыночным условиям). Чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка по кредиту.

💡 Важно: условия по коэффициенту покрытия могут отличаться в разных банках, но этот показатель применим для сравнения застройщиков между собой и примерного понимания стоимости их финансирования.

Как это работает на практике на примере GloraX

На 30 июня 2023 года средства на эскроу-счетах компании GloraX составляли 12 млрд рублей. К 30 июня 2024 года эта цифра выросла более чем в 3 раза — до 38 млрд рублей. Проектный долг компании за тот же период вырос с 24 млрд рублей до 46 млрд рублей. Несмотря на рост долга за счет старта реализации большого числа новых проектов, коэффициент покрытия улучшился с 0,5 до 0,8. Это произошло благодаря росту средств на эскроу-счетах. Вместе с ростом коэффициента покрытия ставка по кредитам для компании снижалась.

🔝 Продажи наших региональных проектов продолжают расти, что способствует увеличению средств на эскроу-счетах и поддержанию достаточного покрытия по привлеченному финансированию. Это позволяет удерживать ставку на уровне существенно ниже рыночного и успешно реализовывать проекты с высоким спросом.