SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. MundusVult
Купил вторую квартиру под сдачу
- 08 ноября 2024, 17:13
- |
Всем привет
Давно тут ничего не писал. Не пугайтесь я обычный чел без всякой рекламы своей телеги в конце. Инвестирую в акции с 2018го года, в акциях чуть больше 4 миллионов.
Так же в 22 году купил в 0,7% ипотеку студию в Москве и вот в этом году купил еще однушку у метро, так же в Москве за 15 миллионов в ипотеку 4%.
Математика супер крутая получается. Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.
Выбирал ЖК очень внимательно с учетом не самого лучшего опыта в первый раз. 500 метров до метро Аминьевская. Окна до пола эркером, подробнее приложу на фото. Дом совсем не похож на ПИК к которому многие привыкли.
ЖК довольно крупный, с пешеходной алеей по центру. Из минусов рядом находится огромная ТЭЦ, но что поделать, не мне там жить, так что не страшно.
Семейная ипотека сейчас это лучшая возможность урвать классную квартиру и получить ипотеку в очень низкий процент. Теперь инфляция еще больше работает на меня, обесценивая мои долги. Продолжаю богатеть чего и вам желаю.
Давно тут ничего не писал. Не пугайтесь я обычный чел без всякой рекламы своей телеги в конце. Инвестирую в акции с 2018го года, в акциях чуть больше 4 миллионов.
Так же в 22 году купил в 0,7% ипотеку студию в Москве и вот в этом году купил еще однушку у метро, так же в Москве за 15 миллионов в ипотеку 4%.
Математика супер крутая получается. Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.
Выбирал ЖК очень внимательно с учетом не самого лучшего опыта в первый раз. 500 метров до метро Аминьевская. Окна до пола эркером, подробнее приложу на фото. Дом совсем не похож на ПИК к которому многие привыкли.
ЖК довольно крупный, с пешеходной алеей по центру. Из минусов рядом находится огромная ТЭЦ, но что поделать, не мне там жить, так что не страшно.
Семейная ипотека сейчас это лучшая возможность урвать классную квартиру и получить ипотеку в очень низкий процент. Теперь инфляция еще больше работает на меня, обесценивая мои долги. Продолжаю богатеть чего и вам желаю.
теги блога Сергей
- Alexion Pharmaceuticals
- Biogen
- Group-IB
- tesla
- TSLA
- акции
- Аренда квартир
- аренда недвижимости
- брокеры
- золото
- иис
- инвестирование
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- интеррао
- коронавирус
- мобильный пост
- открытие
- портфели
- Психология
- татнефть
- тесла
- тинькофф
- Финансовая независимость
- энел россия
Это что? Жаргон?
От метров оно не зависит.
Студия, 1к, 2к и тд.
Т е, 40кв и 50кв однушка будет почти одинаково.
40 даже лучше, коммуналка меньше
у автора — Москва
У чела хата в МСК, а не в замкадье сратом.
А первый раз как получилось купить квартиру по ипотеке в 0,7%?
Проценты вшиты в тело квартиры. То есть можно было купить условно за 5 миллионов в обычную ипотеку или за 6 миллионов, но со ставкой вплоть до 0,1%. Мне 0,7% одобрили.
Началось с середины 22 года, а к 23 началу цб запретил эту схему, ибо народ начал пачками покупать квартиры. В этой схеме есть риск конечно и свои минусы, но одну такую квартиру иметь вполне ок.
им же тоже надо
Когда я покупал в 0,7% ипотеку в 22 году тоже самое. Люди могли купить и платить как я 17,8к. Но вместо этого будут снимать у меня и платить 45к.
А вот ипотечная ставка конечно сладкая
А теперь расскажите мне про офигенный бизнес, когда посчитаете полную стоимость коробки с учетом пусть даже такой низкой ставки, посчитаете срок, когда ТС вернет себе деньги в неё вложенные и получит первый рубль прибыли… да еще с учетом инфляции... Мне не надо толкать телеги про «купи-продай недвигу»… Научитесь читать посты… перед тем, как писать про тело и дело...
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin
А если бы не буст льготной ипотекой (которой мы впредь не увидим), то было бы опять даже ниже инфляции, как и было до неё.
Покупать(!) как раз норм. В своё время, от субчиков с -10...15% и безо всяких наиботек. По полтора ляма за сорок метров с отделкой.
если это новый жк за 60тыс это студия 20 метров
Бабушатник за 45-50 можно снять.
А что не за миллион рублей?:)
Вот самолёт пытается в дальнейшее сотрудничество с собственником ( самолёт плюс).
«более чем за 100» :))
За сколько там в реале сдают никто не скажет, а хорошие варианты даже в поиске не появляются — риэлтор их сразу предлагает за дополнительную мзду.
в том районе такой метраж с ремонтом и бытовой техникой за 45 — несколько часов, за 50 — от трех дней до двух недель, за 60 — туго, но снимут когда-нибудь. За 70 — висяк на неопределенный срок.
Это со славянским дисконтом.
А та аудитория, на которую Вы ориентируетесь крайне немногочисленна и в борьбе за нее высочайшая конкуренция. Совсем рядом есть Матвеевское, которое на порядок престижнее, это раз. За 100+ там можно найти более качественное и просторное жилье с лучшей отделкой и оснащением. И оно свободно в достойном количестве и выборе.
За такие деньги есть жилье в ЦАО и других приличных местах.
Не важно кто построил, важнее где построил.
Окей, скиньте мне вариант в Матвеевском с окнами в пол для сравнения, можно без эркеров =)
А факты — они в моих предыдущих комментариях.
В лучшем случае то на то и выйдет. Плюс риск. Если что то выгадаете, то это будет цена риска в одном стандартном отклонении.
В этом эффективность рынка.
Интересно было бы увидеть такой расчет по первой квартире. Я тогда смогу Вам показать где у Вас пробел в оценке риска.
и вы утверждаете, что сейчас в уже сданных корпусах, находящихся фактически на стройке, кто-то снимает такое же за 100))
Но, справедливости ради, свой ипотечный платёж он всё равно перекроет. Получив в итоге неплохую полноценную квартиру за 3 ляма.
Как пенсионное вложение неплохо, но продавать ранее полной выплаты может оказаться нерентабельно.
Но все инвесторы разные. Т.е. у всех свои предпочтения. Тем более автор выше упоминал, что имеет и акции. Видимо, решил диверсифицироваться — значит так ему спокойнее.
Все это время платить + ремонт нужен хороший, чтобы по верхней планке сдавать.
На 25 вроде не собираются продлять мораторий на штрафы, значит будет платить за просрочку сроков.
А если отрасль пойдет по п*зде, то продлят такое, что дольщики еще и должны останутся.
Но не факт. что его эуспирируют в 27 году учитывая, что сейчас начнутся банкротства застройщиков.
Нам то не гони! Устроил тут рекламу жилищного комплекса.
а математика супер крутая в этом и соседних жк только с машиноместами. За 2 купил за 4-4,5 через полтора года продал… ;) у меня еще осталось пара мест, могу продать..)
На чужих деньгах получил денежный поток, который можно тратить.
Учитывая то, что деньги дешевеют — риск инфляции на кредиторе, ставки аренды упадут врятли, а платёж по ипотеке фиксированный.
Я бы тоже взял где нибудь только место выбрать не могу…
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin
Стоимость жилья включает в себя стоимость практически всего рынка труда, стоимость стройматериалов, стоимость земли, стоимость услуг естественных монополистов, обязательные платежи в бюджет.
Недвижимость — это то, что защищает вложения от инфляции. Стоимость найма — дополнительный доход.
И это даже не говоря о том, что новострой — это отнюдь не весь рынок.
но у тя планировка на рисунке крайне неудачная… сделай нормально не так как на рисунке… у тя возможность выделить кухню и отгородить вторую спальню стеной из стеклоблоков.
1 вошел в квартиру уперся в бесполезную стену на место этой стены встает шкаф гардероба
2 входная дверь в комнату крайне неудачна и жрет пространство… в комнате дурацкий угол… я понимаю что там можно сделать в нише встроенный шкаф но там итак 11метров… останется всего 9.5
3 если добавить кладовке пространства то ее можно использовать как кабинет… я такое видел...
4 тесный коридор и крайне неудачна дверь в санузел прям посреди
5 надо прикидывать что там будут жить 2ое взрослых и ребенок
вообщем я бы посоветал обратиться к архитектору за 15-20 к нарисуют проект… с размерами для строителей… есть кстати видео на ютубе как распланировать квартиру
Я думаю у входа в нишу поставить стол, чтоб рабочее место было, а гардеробную так и оставить гардеробной, вполне ок получается на мой взгляд.
Там готовая отделка, стены ломать не хочу.
Ну а так это квартира исключительно для двоих. Ребенку там ни при каких перекроях даже отдельного угла не будет, не то что полноценной комнатки.
Планировка хорошая, лучше сделать выход в комнату из коридора, чтобы не бегать в туалет через кухню. Цена считаю слегка завышена, может уменьшится в рублях на треть в ближайшие 10 лет, но когда-нить опять отрастет. Аренда сейчас в том районе за такую однушку около 50-60 тысяч, упадет до 40 тысяч за пару-тройку лет.
В целом неплохо, тем более за 4%, вырастет ребенок и будет пешком ходить в лучшие вузы страны, там их много. Автор молодец, поддерживаю и поздравляю с покупкой!
К росту цен не семейная ипотека привела.
Вы на метро ездите? Я лет 20+ не был там. Мы из разных миров). Так же и с арендаторами за 100+
Когда бакс на 200 улетит, будет арендатор с 500$
Только 3,5 года (достройка + ремонт) будет без арендного потока это 2,4 млн. процентов, миллионов 5 ремонт. Получается 7,4 млн. / 20 лет / 12 это 31К в месяц уже. Еще я слышал (последнюю квартиру в масс сегменте покупал давненько), что сейчас квартира после покупки превращается в БУ товар и процентов на 15% дешевеет, т.е. еще -10К. Итого, осталось 2 тысячи всего, что съедят налоги, простой квартиры и т.д.
В принципе на росте стоимости самой квартиры нужно делать деньги, так работают REIT, но не факт что при текущем раскрученном рынке она будет сильно расти, даже на инфляцию. Хотя, наверное, и даунсайдов прям уж больших нет.
Локацию автора топика не знаю, но дочь сняла рядом с домом квартиру (таунхаус переделанный под небольшие хатки) за 50 т.р. от метро пешком 30 минут, на маршрутке 15, мцд в 15 минутах (Павшинская пойма, кто знает тот поймет).
Махонькая студия квадратов 20 но ремонт нормальный (натяжные потолки, зеркала, телек, сантехника и тд.). Оплата только аренды, коммуналка и интернет входят в оплату.
Хороших вариантов там уже нет, все раскупили и цены поднял ПИК.
Сейчас цены выросли, и можно сдать за 55к.
Но 100 это перебор на мой взгляд.
У меня там есть отдельные мысли по использованию мат.капитала, так как был очень негативный опыт потом с попыткой продать квартиру с детскими долями. Но план выглядит хорошо!
А чтобы сдать за 100, должны доходы арендаторов (с которых они должны платить аренду) вырасти раза в два-три за три года. Сомнительная ставка. Именно доходы арендатора определяют арендную ставку.
Максимум что произойдет при разных нелепых желаниях — кидок.
Элитники (крутаны-транжиры с большими деньгами) снимут и за 150 и за 200, но другую площадь.
С аренды только на ремонт накопишь)))
Лучше продать и купить офз/ замещайки.
ЗЫ за 100к чтобы сдать надо отремонтировать и технику нормальную купить
и то не факт
Для меня сдача квартиры — геморрой. Хотя если все обнулится, то это будет хоть что-то.
А в 98 з/п в коммерческом секторе (банк, инвест компания в Москве) были наличными баксами. Так что не пострадали)
Был опыт и съема и сдачи — не понравилось. Не мое это.
Дай бог автору, дом сдадут вовремя, застройщик не сгинет под бременем ключевой ставки и отсутствия льготной ипотеки. Прогнозировать за сколько можно сдать квартиру через три года примерно тоже, как рассчитывать купить мебель/технику через 3 года, но по ценам на сегодня...
А насчёт качества отделки whitebox я бы сильно не заблуждался, вне зависимости от бренда застройщика
Но по таким ценам как сейчас русфонда — лично я бы выбрал исключительно акции ;)
Но (за вычетом оценки инфляции) Р/Е=6 против Р/Е=25 динамика процентной прибыли будет столь разительна, что на дистанции срока ипотеки разница номинального финреза между этими двумя активами с лихвой перекроет разницу финансового рычага стартовых сумм.
Можете, при желании, сами построить DCF из этих вводных и прикинуть всё на объективных цифрах.
С акциями ещё как-то могли бы сравниться коммерческие квадраты(но там, зато, нет ипотеки, а тем более настолько льготной), где арендная доха от 10% годовых и иногда даже более (БПИФ Рентал ПРО в помощь). Но уж точно никак не жилые.
Ещё видимо и недалёкая, если хамит исключительно от неосиливания самостоятельно пересчитать.
А я именно потому с рынка и живу немало лет, что он столько даёт. А тем более сейчас, когда всё давали подобрать с редчайшим дисконтом. В т.ч. и форвардно высокодивидендное. Пока бетонщики молятся на свои 4%, после вычета расходов.
Про безальтернативность акций рентабельных компаний как наиболее успешного из любых элементов инвестирования я годами пишу тут вообще без перерыва. Причём это видно абсолютно любому, кто тыкнет на мой профиль.
Похоже, кроме лишь брехунов.
Отвечать которому давно пора заканчивать.
Не заканчивай отвечать, а то мало ли кто чего подумает.
Старые дома рушатся, нужны новые. Даже с учётом уменьшения населения.
Сотка в месяц = 1000 баксов в месяц, не такая уж нереальная цена. А про плату 5000 рублей в месяц по ипотеке — это совсем влажнофантазийно. У нас инфляция за 20%, ставка ЦБ 21%, а вы про 500х.
Осталось не много прокорректировать расчеты:
— добавить косметику и мебель каждые 5 лет
— вычесть пару месяцев простоя из расчетов (с оплатой растущей коммуналки)
— потопы и прочие нежданчики
Получите легкий минус по текущим платежам. Для полноты картины надо взять рыночную стоимость квартиры в моменте. маскваюрт огребет меньше в неминуемом обрушении цен человейников и если квартиру продержать до восстановления — переменная не определена…
И?
Если Вы имеете в виду ROI инвестиции, то стоит определится в единицах измерения. Подлые иностранные агенты считают доллар США единой мерой стоимости (пока). На бирже фактически доллара нет. А значит реальные пересчет ракушек каури в деньги невозможен. А раз так, процент по долгу не имеет значения. Гораздо интереснее его привязать к итоговой стоимости актива с учетом процентов и арендных платежей, а сие предмет темный и исследованию не подлежит. На фоне девальвации в 100% (от низов курса) как смотрятся Ваши 4?
А теперь так:
средний объем нереализованных новостроек — от 54% в маскваюрте до 64% в Краснодаре
80% сделок на рынке — ипотечные
размер зарплат отстает от инфляции
Итого:
есть навес предложения
с ростом инфляции рост неплатежей по ипотеке — как следствие — рост предложения залоговых квартир
Промежуточный итог:
Вал вторички при отсутствии спроса.
Как Вы думаете, что будет делать Сбер при накоплении на балансе охулиардов неликвидных квартир и как это скажется на рынке аренды?
Это не у меня — это официальная статистика застройщиков.
Блажен кто верует.
«В интересных проектах квартиры резко заканчиваются и раскупаются.» — если бы я продавал квартиры — я бы всем так и говорил.
Как организация денежного потока и диверсификация — рабочий вариант (без еботеки).
Как бизнес м кнопка «Бало» на весь срок еботеки — сильно навряд ли.
Да и главный ориентир — арендный платеж. Что будет со ставкой аренды при переизбытке «неинтересных проектов»?
От того что в капустных полях самолёт не может продать квартиры как мне помешает у метро сдавать?
В чем? В каури или долларах?
ROI 30% означат возврат инвестиций за 3 с небольшим года?
Так-то цена не айс. Рядом в обжитых Раменках по 17 двушки. Рядом парк и метро нормальное, а не кольцо.
2. Космическая аренда. Район плохой, дом комфорт, даже ремонт премиальный не спасёт. Откуда вы взяли цифру от 100 тысяч?
3. Это же Матвеевский парк, со сдачей в середине 27 года? А с учётом текущих проблем они раньше 28 не построят. Это тоже учтено? Видимо 100+ аренды и относится к 28 году?
Меня удивляют «специалисты» статью пишут из серии кругом все идиоты, снимают квартиру за 100+ а она в ипотеку 60 стоит. Но при этом не могу для статьи простой таблицы бизнес кейса составить.
П.С. Тоже планирую квартиру купить, поэтому смотрел предложения и аренду. Но в этом нет заработка, просто снижают риски.
Alexandr Smirnov,
1. Как мебелирую, расскажу о расходах на это по факту.
2. Аренда рыночная. Что в районе плохого?
3. Если просрочат выдачу ключей, начнут платить штрафы мне...
Меня точно так же хейтили, когда я брал во времена 0,1% ипотеки квартиру. Типо ты че самый умный? А в итоге я плачу 17,8к ипотеки при аренде за нее 45к =)
Можно просто наоборот все написать. Вы заплатили 2.5М застройщику сразу, еще 57 тысяч будете 30 лет платить, чтобы в 27-28 году еще 4М бахнуть и в 28-29 году будете по 120 тысяч сдавать квартиру, что с учетом инфляции равно 60к сейчас.
1. Порядка 4М я насчитал. Чтобы за дорого сдавать.
2. Далеко от центра, плохое метро (не едет в центр кроме москва сити), промзона, вообще голяк вокруг, дыра дырой, не хотелось бы там жить. Еще были статьи, что там земля загрязнена.
3. Мораторий на штрафы. А сейчас стройка вообще встанет из-за ставки и пойдут банкротства. Самолет говоря уже садится например.
4. Комфорт и жилья там будет очень много = конкуренция.
П.С. я смотрел Will Towers, тоже хочу за 100+ сдавать однушку. Но отказался. Хоть и ближе к центру, речка, зеленный массив, мосфильмовская рядом, но рядом и трасса, а метро нет.
Квартира с готовой отделкой, не думаю, что мебель будет 4М стоить к 27 году.
2. К 27 году это будет супер крутой район.
3. Мораторий на 24 год.
4. Конкуренция будет, согласен.
Нет, сама схема лично мне нравится, но это такой якорь, что пять раз подумаешь а надо ли оно, такое долгосрочное планирование. У меня нет долгов и есть недвижка которую сдаю. Вот это кайф. И прибыль в моем случае не важна в размере. Это просто бонус к жизни, пассивный доход. Хотя не совсем пассивный конечно, то темнеменее, я ни кому не должен и мгу в любой момент прервать схему и всё помнять в зависимости от обстоятельств.
С ипотекой так не сделать без больших потерь. Ввязался- плати до конца дней.
500 метров до метро Аминьевская
это ебеня. К тому же дорого снимают если квартира с престижным ремонтом, это большие затраты. каждые 5-7 лет ремонт надо делать заново, итого с вас стоимость пяти ремонтов)
так что математика вообще не бьется, изначально.
Даже если вы сможете сдать так, чтобы гасить ипотеку, за те же 57 000, будете в убытке на сумму ремонтов, а денег выручите как если бы свои 3 млн положили в банк под 4% на 30 лет с ежегодным реинвестированием))
то есть деньги в банк равно стоимости квартиры в целом через 30 лет, так не считали?
По факту увидим все.
Теперь считаем. 2.4 прям щас в офз под 17% будут давать 34к (29.5к после налогов), 57к, которые идут дяде банкиру, просто складываем с 29.5к, получаем 86.5к. Нафига козе баян? Какие-то квартиры с каким-то выдуманными 100к. Где вы эти 100к берете? То что на Авито и циане квартиры по пол года висят в поисках арендаторов за 100к, это не значит что вы щас зайдёте и перед вами очередь до кремля желающих снять за 3к/метр кв-ру. С адекватной ценой аренды сметают сразу, их и не видно в цианах и авитах. Объявление выставил — час, два прошло и сняли. ОФЗ щас 50-60%. Если боитесь что всё сгорит в огне инфляции — хэджируйтесь золотом или валютой, сами облиги отрастут при понижении ключа. И не надо искать никаких учОных 10чел. на 10м, которые хату ещё снесут и уедут в солнечный точикстан. Бетонных людей учить — только портить.
Облигации я не люблю.
Вы видимо не знакомы с современным рынком аренды Москвы. Это не бабушатник, а современный жк. К 27 году такое будет сдаваться за более 100к. Это не моя хотелка, а реалии.
Т.е. это уже 70-75 ежемесячно платежи.
Задумка автора более чем здравая. Удивительно, что часть комментаторов отнеслись к затее скептично. Зависть? Глупость?
Особенно забавно читать про риски вложения в бетон от людей, которые не прочь вложиться в облиги и акции третьего эшелона.
Более того, в случае серьезного шухера порежут в первую очередь бумажных буратин и в последнюю очередь придут за жилой недвигой.