Блог им. RomanLitovka

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки? Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

На примере Старта продаж одного из лучших отелей в Сочи (Royal Beach) рассмотрим, как можно заработать до 87% годовых за 1 год.

Итак, внимание, задача:
20 дней назад состоялся Старт продаж 5-ти звездочного отеля Royal Beach Resort & Spa в Сочи.

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

Входной билет в инвестиции составлял от 11 до 45 млн ₽ (от 350 т.р. за квадрат).
Более 150 апартаментов были забронированы в течении минуты с начала продаж.

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

Вопрос: хорошая ли это инвестиция и можно ли на этом заработать? Сейчас разберемся.

Для этого нужно понимать, как устроен рынок недвижимости Сочи и какие стадии роста цены проходят топовые объекты:

1. ПРЕДСТАРТ ПРОДАЖ
На этом этапе нет даже рендеров — инвесторы покупают, основываясь на своей интуиции.
Обычно, цена на этом этапе на 50-100 т.р. с квадрата дешевле, чем на официальном Старте.

2. СТАРТ ПРОДАЖ
Ажиотаж будет длиться около года.
В этот период будут основные покупки и будет происходить стремительный рост цены квадратного метра.

Уже сейчас практически все ютуб-блогеры начали пиарить этот комплекс и в дальнейшем этот процесс будет идти по нарастающей, подогревая интерес покупателей.

За этот год цена квадратного метра увеличится еще на 40-45%.

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

3. ГОД ПРОДАЖ
Часть инвесторов из проекта начнет выходить (заработав свои 30-40%). Продажи у Застройщика уже не будут носить столь динамичный характер, поэтому рост цены квадрата замедлится.

4. ГОД ДО СДАЧИ ОБЪЕКТА
В связи с тем, что начнется дефицит площадей и начнут заходить в проект инвесторы, цель которых исключительно пассивный доход) — и начнется очередной стремительный рост цен (35-40%).

ЧТО ЖЕ ИЗ СЕБЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ЭТОТ КОМПЛЕКС?

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

Отель на первой береговой.
408 номеров включая резиденции для жизни.
Территория 10 ГА.
Инфраструктура в цифрах:
~ 750 м2 SPA зона
~ 750 м2 бары
~ 750 м2 рестораны
~ 1000 м2 кафе
~ 1000 м2 деловые зоны
~ 1300 м2 развлекательные зоны
~ 1500 м2 спортивные залы

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

ВСЕГО НА 7 ДНЕЙ ЗАСТРОЙЩИК ОБЪЯВИЛ АКЦИЮ 👇:

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

Хорошая это 👆 инвестиция или нет, нам сможет ответить только Царица Наук — Математика:

Субсидированная ипотека под 0,01% на 1 год.

Теперь считаем:
Стоимость минимального лота 13,65 млн ₽.

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

Первоначальный взнос: 20% (2,7 млн ₽)
Ежемесячные платежи в первй год: в пределах 2 000 ₽.
Остаток: 10,95 млн кладёте на депозит в Банк.

Инвестиции с доходностью до 87%. Реально или риелторские байки?
Пятизвездочный отель в Сочи за 2 т.р. в месяц

В итоге: через год Вы досрочно закрываете ипотеку (оставшееся тело кредита в размере 10,95 млн ₽...

При этом Вы заработали 1,75 млн (за вычетом налогов). А рыночная стоимость Вашей недвижимости за это время увеличилась минимум на 40% (до 19 млн ₽).

Но, конечно, за 19 млн ₽ Вы продать через год не сможете. Ведь у Застройщика будут намного более интересные для потенциальных покупателей финансовые инструменты: субсидированная ипотека и рассрочка.

Но, если сделать дисконт в 2… да даже в 3 млн ₽, то продать за 16 🍋 не составит труда.

Посчитаем доходность:
2 350 000 ₽ (доход от перепродажи) / 2 700 000 ₽ (фактические вложения) × 100 = 87% годовых.

То есть, есть 3 варианта инвестирования (если использовать стратегию скальпинга):

1) Покупка за наличные (100% оплата).

Доход 2,3 млн за год или 17% годовых.
👆 Неинтересно, ведь депозит сейчас 20%.

2) Покупка в ипотеку с Первоначальным взносом 20% (если больше денег у Вас нет).

Доход 2,3 млн… но уже 87% годовых.

3) 20% на Первоначальный взнос + остаток на депозит:

Доход 4 млн ₽ или 29% годовых.

Вот такая получается математика 😊.
30 комментариев
87% это потому что было 100 но надо заплатить налог 13%, я верно понимаю?
avatar
Дюша Метелкин, 
Входной билет в инвестиции составлял от 11 до 45 млн ₽ 

Скорее налог 15% 

avatar
dfgzdfbb, да, не бьётся…
avatar
Дюша Метелкин,


Нет, я же все расписал 👆.
А по поводу налога с продажи 13%… в Сочи, если покупатель хочет увидеть полную стоимость в договоре, то за это платит он 🤷‍♂️. Поэтому налог с продажи и не учитывал
avatar
Лох приглашается на нерест
А потом будут стричь
avatar
Ветерок, ну если с математикой у Вас не очень… то можете считать так 🤷‍♂️
avatar
RomanLitovka, не сццыте мне в уши про математику
avatar
Ветерок, я говорю фактами. От Вас — просто слова. Если есть возражения или несогласие с моей позицией — просто возьмите в руки калькулятор и докажите, что я не прав
avatar
RomanLitovka, факт в том, что сочинские мошенники обувают лохов. Остальное ваши влажные мечты.
avatar
Ветерок, ок, пусть будет так. Хорошего Вам дня
avatar
Ветерок, мне при словах Сочи или сочинский хочется дать в рожу с ноги. Мекка всякой швали.
RomanLitovka, зато у Вас отличная математика. Кому я продам её через год за 19 млн. По 500 тыс.р. за квадратный метр. По какой цене в сезон нужно сдавать такие апартаменты чтобы инвестиции окупились хоть лет за 8-10?
avatar
Snowman88, здравствуйте. Я про 19 млн и не говорил, что можно продать. Я писал, что у Застройщика будет 19 млн. Инвесторы будут выходить за 16-17. Средняя цена 4-5 звездочных отелей в Сочи: от 1,1 млн руб за квадрат (этап стройки) и от 1,6 до 3,5 млн за квадрат — готовые.
👆 это к вопросу о том, кто купит через год.


По вопросу сколько должно стоить проживание, чтобы окупилось через 8 лет.

👆 приложил скриншот 4-ех звездочного отеля на проживание с 27 по 28 сентября (в июне-августе цены гораздо выше):

avatar
А потом повторение истории как с отелем в Якорной щели, как я погляжу тема рабочая. Если слышен денег шелест…
Джейсон Стопхамов, с Якорной щелью 23-его сентября (понедельник) должно все разрешится
avatar
Остаток: 10,95 млн кладёте на депозит в Банк.
Остаток от чего? Вы тело кредита себе в карман положили? )))))
Неудержимый трейдер, расчёт, если у человека есть 13,65 млн: купить за 100% оплату, или по этой схеме
avatar
RomanLitovka, вы в своей чудной математике забыли посчитать риски и «шансы к банку» (в терминалогии покера). Любой зравомыслящий инвестор после оценки риск/прибыль поймет, что ваши потенциальные 87% годовых убыточны 
Неудержимый трейдер, я излагаю факты, от Вас же только демагогия. Покажите на цифрах эти риски и тогда сможем продолжить диалог 🤷‍♂️.
Сейчас же за Вас говорит не логика, а эмоции
avatar
RomanLitovka, 
Пока у вас только влажные фантазии, а не факты. 
 
Но, если сделать дисконт в 2… да даже в 3 млн ₽, то продать за 16 🍋 не составит труда.
Мамой клянешься? 
Неудержимый трейдер, судя по Вашему Нику, Вы должны понимать, что дисконт 15% на высоколиквидный объект — это очень хорошо. И что должно случиться, чтобы его не смогли продать?
avatar
RomanLitovka, вы байки про высокую ликвидность втирайте лохам, а не мне
Неудержимый трейдер, подскажите, что Вы купили в Сочи, что не смогли продать?
И, в принципе, с рынком недвижимости Сочи знакомы?
avatar
RomanLitovka, еще как знаком. Везде, где обещают халяву — это сплошной развод. А действительно ликвидный активы Сочи не нуждаются в программах 0.1% от застройщиков и стоят от 50млн+
Неудержимый трейдер,


👆 есть и такие цены на предстарте. От 50+.
Ликвидность не зависит от диапазона цен. Есть покупатели как на бюджет до 20, так и от 50. Просто разные социальные группы могут рассматривать такую разную недвижимость.

И ещё вопрос: какие высоколиквидные объекты в Сочи стоимостью от 50 млн Вы считаете заслужиаающими внимания? 🤝
avatar
45лямов🤣🤣🤣если бы у меня были 45лямов.даже 30.фиг с ним.я бы положил на дипозит.и плевал в потолок.а ваши 78%засуньте себе.в карман🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣
avatar
Якут Якутяшка, именно из-за такого мышления у Вас и нет 30-45 «лямов» 🤷‍♂️.
Это не в обиду если что 😊
avatar
Застройщик лох, если даёт заработать на своем объекте 50% годовых. Обычно после старта продаж и ажиотажа цена наоборот снижается
avatar
Олег Сбс, это Вы по какому городу судите? Вы знакомы с рынком недвижимости в Сочи? 🤷‍♂️😁
avatar

теги блога RomanLitovka

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн