Инвестиции в недвижимость

Фонды REIT - инвестиция в недвижимость или в акции?
Раз пошла такая пьянка и не СЛ сегодня все поднимают тему недвижимости, репостну свою короткую заметку в ответ на пост о REITах.

Небольшая заметка о крайне популярном заблуждении в российском инвестиционном сообществе, которое звучит так: «Хочешь инвестировать в недвижимость? Просто купи REIT!».

Напомню, что несколько месяцев назад я продал последнюю инвестиционную однушку, посчитав исторические и ожидаемые доходности инвестиций в жилые «однушки» под аренду и решив переложить эту часть портфеля в альтернативные инструменты — фонды коммерческой недвижимости.

Самый частый вопрос, который я слышу, когда говорю о ЗПИФах недвижимости это вопрос «Зачем они нужны, если есть REIT?». И действительно, кому придет в голову покупать непонятные российские фонды, когда есть надежные, проверенные временем зарубежные фонды REIT?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риски покупки квартиры в Самаре за 10 млн сейчас?
Хочу купить квартиру за 10 млн в Самаре.
Для себя. Деньги есть, квартиру выбрал.

Новостройка. Дом визуально достроен. Сдача в этом августе (2 года переносилась, должна была быть в феврале 2019 года изначально).
Мог бы купить и в Москве, но Москву не люблю. По работе не привязан.
Не хочу как Тима жить в съёмном жилье, тем более доход как и у Тимы в инете, а тут может быть всякое. Если раньше можно было арендовать в Тае, Бали, Вьетнаме, то теперь всё закрыто. Еле успел в том году когда всё началось с Бали свалить.
Ждал что хохлы нападут и рубль обвалится, и тогда купить, но походу уже не в этом году.

Какие могут быть непредусмотренные риски? Если цена у застройщика 10 млн, на авито по переуступке есть и 9 млн на другом этаже, то сколько можно примерно выторговать, если заплачу всё сразу?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как вложиться в недвижимость дешево?

Сегодня мы расскажем вам об активе, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость, диверсифицировать свой портфель и получать высокие дивиденды. Этот инструмент — REIT. В статье расскажем:

• каким он бывает;
• сколько можно заработать;
• когда его покупать.

REIT — что за зверь?

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционный фонд недвижимости, который извлекает доход из строительства недвижимости, перепродажи и сдачи в аренду. Еще они могут покупать ипотечные бумаги. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. По закону такой фонд обязан направлять на дивиденды не менее 90% дохода.

На СПБ бирже вы можете купить акции разных REIT’ов. Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд, поэтому вложение в REIT — альтернатива приобретения недвижимости, у которой есть ряд преимуществ, таких как: диверсификация, ежеквартальные выплаты дивидендов, ликвидность, низкий порог входа.

Сразу скажу о минусе — это налогообложение REIT. По законодательству США с дивидендов акций фондов недвижимости вы заплатите налог 30%. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов (нас с вами) и работает без исключений, даже если подписана форма W8-BEN.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Результаты инвестиций в бетон

В предыдущем посте https://smart-lab.ru/blog/693823.php писал, что считаю «харды» важной частью капитала, но все-таки решил продать свою инвестиционную однушку. Причины:

— трудозатраты времени на деятельность рантье оказались больше, чем я думал;

— выхлоп от аренды с учетом коммуналки оказался меньше ожидаемого;

— рано или поздно потребуются капитальные вложения для ремонта;

— рынок аренды давно стагнирует и я сильно сомневаюсь, что ставки на аренду сильно вырастут в обозримом будущем, особенно в регионах, особенно в депрессивных;

— ликвидность недвижимости по сравнению с любой ценной бумагой, обращающейся на организованном рынке ниже на несколько порядков (продажа квартиры требует недель, а не минут/часов);

— чрезмерная концентрация активов в одном месте.

Сама по себе квартира, если ее рассматривать как актив имеет свои плюсы:

— значительно большая защищенность от мошенничества (лишиться квартиры куда труднее, чем денег на счету);

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Льготная ипотека: продлили и отменили одновременно

4 июня на Петербургском международном экономическом форуме Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки ещё на год. Теперь льготная ставка будет 7%, а применить ее можно будет при сумме кредита не более 3 млн. руб. Решение спорное, и вот почему:

Новые условия не соответствуют изначальным целям. Программа льготной ипотеки решала две задачи — улучшала жилищные условия семей и поддерживала застройщиков на период пандемии. Ограничение суммы планкой в 3 млн рублей противоречит обеим целям. В городах-миллионниках купить сколько-нибудь нормальную квартиру за такую сумму почти невозможно — большинство даже однокомнатных квартир не проходит по цене, что нивелирует смысл льготной ипотеки и для покупателей, и для застройщиков.

Мы в InveStory считаем, что текущие полумеры — пауза для того, чтобы выработать меры поддержки строительной отрасли, которые не приведут к разгону инфляции. Рост спроса на недвижимость из-за льготной ипотеки за год привёл к противостоянию Правительства и Центробанка. Из-за дешевой ипотеки ЦБ вынужден проводить более жесткую денежно-кредитную политику, таким образом перекладывая издержки льготной ипотеки на плечи всей остальной экономики, тем самым ограничивая ее рост. Решение о продлении льгот в урезанном виде — компромисс, частично удовлетворяющий интересы большинства сторон: Правительство идет навстречу ЦБ, но формально не перестаёт отстаивать интересы ипотечников и застройщиков.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Еще раз о льготной ипотеке
Периодически на форумах встречал мнение: дескать продление льготной ипотеки — это мощный позитив для застройщиков*.
Еще раз поясню почему высказывание такой позиции (в лучшем случае) — проявление жуткой безалаберности.

Уточню, что речь идет о застройщиках, торгующихся на Мосбирже: ПИК, Эталон, ЛСР, Инград и Самолет. Напомню, что помимо небольшого увеличения ставки (+0.5 п.п. до 7%) произошло и урезание лимитов: теперь во всех регионах он составляет 3М (было 6М, а в Мск, СПб, МО и ЛО — 12М). Приведу слайд из презентации ПИКа — самого «ширпотребного» застройщика из списка:

Подчеркну, что тут речь о средних ценах за 20й год (сейчас они и того выше). то же это значит? Что же это значит? 

Для Москвы льготная ипотека покрывает в среднем где-то 15 квадратных метра (у других застройщиков из-за более высокого класса жилья и того меньше). В Питере и Московской области — чуть полегче двадцать с копейками квадратов. Нетрудно догадаться, что такая поддержка поможет только очень редких случаях.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ребята не хайте "недвигу", пущай еще поростет, ведь это практически главная "отдушина" для инфляции.
Ну вот куда ей еще податься, если с продуктов и товаров, ее бабушки выгоняют. Типа: бабка Марфа, заходя в Пятерочку, каждый раз  погрозив пальчиком орет: вот я вам всем покажу, ух покажу!!!
Але?! Это президент? Почему я не могу купить себе «вкусняшки» по прежней цене?  Вы там разберитесь давайте, а то я же и на Валдай могу приехать с таким вопросом.
А вот в недвижимости там уже бабушкам делать нечего, поэтому пока в резиновую  «недвигу»  еще входит воздух, ее качают, качают и отбегают на безопасное расстояние, качают и отбегают. Бах!!! шутка.  Но мне кажется что с каждым месяцем «понимающим головам» будет не до шуток.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мировые цены на жилье выросли больше всего с 2006 года. Это рационально? (перевод с elliottwave com)
Согласно Глобальному индексу цен на жилье Knight Frank, средняя цена на жилую недвижимость по всей планете выросла на 7,3% за 12 месяцев до марта этого года. Возглавляет список Турция, где цены на жилье взлетели на 32%. Затем идет Новая Зеландия (рост на 22,1%) и крошечный Люксембург (рост на 16,6%). Цены в США выросли на 13%, а в Великобритании — на 10%. Это самые высокие темпы роста индекса Knight Frank с 2006 года, когда недвижимость в США, в частности, находилась в состоянии пузыря. Его дефляция была главной причиной мирового финансового кризиса 2008 года. Разве на этот раз все по-другому?

Естественно, найдутся те, кто скажет иначе. В Турции, например, люди могут подумать, что рост цен на жилье на 32% в годовом исчислении является логичным и рациональным, учитывая, что инфляция потребительских цен в Турции составляет около 13%. Согласно логике, это хеджирование, во многом такое же, как думали люди в Великобритании в 1970-х годах, когда инфляция потребительских цен была безудержной, а цены на недвижимость взлетели. Новая Зеландия? Ну, что не нравится в этой идиллии. Но какая часть 22-процентного роста цен на жилье была вызвана страхом перед пандемией (безопасное место для жизни) и жадностью (повышением цен, чтобы воспользоваться ситуацией)?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок недвижимости: что происходит сейчас

Ещё не так давно сектор недвижимости представлял собой тихо затухающую, ничем не примечательную отрасль. С 2014 по 2019 год стагнировал как спрос, так и предложение, а государство не проявляло особого интереса к сектору.

Однако всего за два года мы пришли к точке, в которой находимся сейчас: с задранными до потолка ценами на квартиры и острым дефицитом предложения.

 

Как так получилось? Мы видим следующие факторы:

1. Дешевая ипотека. В 2020 году процентная ставка по ипотеке падала как из-за снижения ключевой ставки ЦБ, так и из-за обилия льготных программ (льготная, семейная, сельская, дальневосточная ипотека). Это привело к снижению средневзвешенной ставки по ипотеке с 8.3% до 5,8% в декабре 2020 года. Удешевление ипотеки повысило доступность квартир, что привело к росту спроса и, как следствие, росту цен.

2. Кризисные настроения. На фоне пандемии население ожидало кризиса и высокой инфляции. Для большинства людей “припарковать деньги в бетоне” выглядит одним из самых надежных способов вложения денег при растущих ценах. При этом покупка недвижимости становится уже не только способом улучшить жилищные условия, но и активом для инвестирования — многие брали кредиты для оплаты первого взноса по ипотеке, потому что “недвижимость только дорожает, а квартиру можно сдавать и получать стабильный доход”. Таким образом ожидание роста цен к этому росту и приводит — застройщики видят повышенный спрос и отвечают повышением цены.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ракета на графике предложения жилья в Москве. В Сочи перехай.
Продолжаю воскресные публикации графиков предложения квартир в Москве и Сочи по данным Циана. На сегодня графики выглядят весьма необычно:

По Москве такими темпами выйдем на 100 000 квартир уже к Августу.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Я придумал новый бизнес - хатоподбор
В современных реалиях рынок недвижимости представляет собой нечто непонятное. На нём не работает соотношение цена-качество.
Представьте, вы пришли в супермаркет, дошли до прилавка с икрой, а том много-много банок… и цены:
1) Икра черная — 10 млн. руб.
2) Икра красная — 8 млн. руб.
3) Икра трески — 6 млн. руб.
4) Икра баклажанная — 5,5 млн. руб.
5) Икра кабачковая — 5 млн. руб.
6) Икра козья — 4,5 млн. руб.

А на вопрос «что так дорого?» тебе отвечают — «а ты что хотел? Это же икра!»

Логика у этих ребят просто ломовая:


На самом деле недвижимость не вечна. У неё есть срок службы.
Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет. Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет.
Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания. Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания.

Учитывая успех автоподбора в нашей стране, когда покупатель настолько туп, жаден и ленив, что не может самостоятельно выбрать и купить автомобиль, а также снижающиеся доходы населения, я пришел к выводу, что скоро станет очень популярной услуга хатоподбор. 
Хатоподбор — это когда к вам приходят в квартиру молодые люди с хитрыми приборами, оценивают косяки хаты, находят скелеты в шкафу, говорят вам что вы мошенник, впариваете хлам за дорого. 

Кстати, подобные услуги уже давно применяются в западных развитых странах:


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему на рынке жилья США назревают проблемы (перевод с elliottwave com)
«Снижение цен на жилье следует за падением продаж жилья»
Во многих частях страны цены на дома стремительно растут. Действительно, хорошо известный индекс цен на жилье в 20 крупных городах в марте вырос на 13,3% за год. Эта статистика, по-видимому, свидетельствует о хорошем состоянии рынка жилья. Итак, вы можете спросить: «Почему назревают проблемы?» Что ж, этот график и комментарии к нашему майскому финансовому прогнозу волн Эллиотта дают представление:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продление льготной ипотеки
Путин на СПб форуме предложил продлить льготную ипотеку на год: ставка 7%, лимит 3кк рублей

Полагаю, что экономические власти/ЦБ могут видеть проблему в резком охлаждении рынка недвижимости, лимитированная и более дорогая ипотека может обеспечить мягкий переход в зону без льготной ипотеки. Может хорошо сработать лимит на ипотеку, чтобы убрать безумие вида «взял кредит в одном банке, в другом внёс их как 1й взнос и теперь тяну ипотеку на трёшку» — т.е. это поможет убрать неадекватные покупки.

Для застройщиков и производства это однозначный плюс. Для покупателей — охлаждение цен на недвижимость будет более растянуто по времени и будет слабо проявляться в ближайший год.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок застройки в Воронеже замер.
За первые пять месяцев 2021 года застройщикам Воронежской области удалось продать в три раза меньше квартир, чем за последние пять месяцев 2020-го.
..
Спад продаж в нынешнем году становится следствием беспрецедентного роста цены квадратного метра. Если средняя стоимость «квадрата» за август—декабрь выросла с 51,8 тыс. руб. до 55,1 тыс. руб., то за пять месяцев 2021-го — уже с 51,6 тыс. до 72,6 тыс. руб. Максимальный ценник у ДСК, в частности, зафиксирован в феврале нынешнего года. В этом месяце средняя цена квартиры от комбината выросла до 79,5 тыс. руб. за «квадрат». К маю она начала снижаться и составила уже 76,4 тыс. руб.

..
«Сейчас идет объективное падение спроса после всплеска, которым вымыли капиталы и возможности», — считает господин Гончаров, поясняя, что это естественный процесс. О влиянии ипотечного стимулирования на спрос с последующим ростом стоимости квадратного метра девелопер высказался категорично: «Ценник бессовестный». Но он будет снижаться, если только спрос упадет резко и надолго (на шесть—восемь месяцев), полагает девелопер.

news.mail.ru/economics/46592161/

Доходы не растут а цены шпарят в небеса, очевидно что наступит стагнация.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Результаты страны за Май
В Мае долларовые ценники московской недвиги показали пятилетний перехай: 

В рублях все по прежнему. Безальтернативный рост ценников:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

аналитики "Группы ЛСР" подсчитали - 78% жителей Петербурга планируют покупать квартиру в ипотеку
В 2020 году число петербуржцев, готовых потратить ипотечные средства на покупку жилья в домах класса «комфорт», составило 78% против 63% годом ранее, выяснили аналитики «Группы ЛСР». В исследовании компании приняли участие порядка 800 респондентов, купивших квартиру у застройщика или собирающихся приобрести недвижимость в течение года.


www.dp.ru/a/2021/05/31/78_zhitelej_Peterburga_pl

Авто-репост. Читать в блоге >>>

"Ботанический ад" или почему не растёт цена аренды жилья в Москве
Знаю, как вы не любите видео.
Но в ролике на 8 минут рассказываю и показываю, что происходит всего лишь около одной станции метро и МЦК «Ботанический сад» (а их столице почти 300).
Хотите купить в Москве  новостроечку под аренду? Вы не одиноки. 
Краткий обзор всех новостроек района, с информацией, о которой не расскажет застройщик.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Графики предложения квартир в Москве и Сочи
Продолжаю воскресные публикации графиков предложения квартир в Москве и Сочи по данным Циана. На сегодня графики выглядят так:



На графиках ничего экстраординарного не происходит, а тем временем самое дешевое предложение внутри МКАДа выглядит так:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

спрос на недвижку падает
число сделок падает, срок экспозиции растет. По ощущениям знакомых риэлторов спрос упал на 20%, скидки при продаже от 300тр норма. А прогнозы ваще жесть - Спад продаж новостроек после 1 июля может достигнуть 50% ( https://www.restate.ru/material/spad-prodazh-u-developerov-posle-otmeny-lgotnoy-ipoteki-mozhet-dostignut-50-173913.html)




для сравнения апрель


среднее нормальное число сделок 50-60тыс в мес по стране и к этому числу возвращаемся. Возможно будем ниже, все кто хотел уже вкрячились на 20лет в ипотеку, где новых то дурачков сыскать ?)



Авто-репост. Читать в блоге >>>

На рынке жилья США образовался «небольшой пузырь»

Для поддержки экономики в прошлом году бизнесу и населению предоставили кредиты на льготных условиях, запустили программы федеральной и муниципальной помощи. Правительство добилось желаемого эффекта: экономика выросла в первом квартале 2021 года на 6,4% (по предварительным данным). Однако еще предстоит выяснить, какой ценой. ФРС напечатала треть новых долларов и раздула баланс до 1/3 ВВП США, что привело к перекосам в отдельных секторах экономики.

Источник изображения: federalreserve.gov

В отличие от англичан американцы не стали копить деньги под подушкой: индекс доверия потребителей неуклонно растет с марта прошлого года и сейчас его значения находятся на уровне 2017 года. Предвидя рост инфляции, многие американцы воспользовались льготной ипотекой, что привело к рекордному росту цен на недвижимость.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В своих портфелях мы держим определенную долю REIT компаний, считая этот сектор перспективным по ряду причин

🏢REIT на американском рынке Americold Realty Trust

REIT - Real Estate Investment Trust (инвест фонды недвижимости)

На фоне ожиданий роста инфляции, а также возможного ослабления доллара США все более привлекательно выглядят «твердые» активы, одним из которых и является недвижимость. При этом стоит отметить, что среднегодовая доходность публично торгуемых фондов недвижимости США (REIT-фонды) за период с 1990 года составила 10%, тем самым обогнав даже среднегодовой показатель для S&P 500. REIT-фонды также могут получить сравнительную привлекательность на фоне риска роста корпоративного налога в США — дело в том, что REIT-фонды практически не платят данный налог, обязуясь в замен распространять большую часть чистой прибыли в качестве дивидендов.

📌Одним из представителей REIT сектора, на который стоит обратить внимание является Americold Realty Trust.

▫️Тикер

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Покупка недвижимости в Дубае один из самым быстрых способов получения ВНЖ в Эмиратах
13.05.2021

Покупка недвижимости в Дубае стала одним из самым быстрых способов получения ВНЖ в ОАЭ, сообщает портал «Деловые Эмираты».

В Дубае удвоились продажи элитной недвижимости – в марте 2021 года было совершено 84 сделки на общую сумму 1,7 млрд дирхамов (US$ 462,8 млн).

По мнению брокеров, состоятельных инвесторов привлекают в эмират законодательные нововведения, в том числе введение новых типов резидентских виз для иностранцев, а также активная политика в области вакцинации против COVID-19 и борьбы с пандемией.

Согласно данным портала Property Monitor, на долю элитной жилой недвижимости стоимостью от 10 млн дирхамов, пришлось 2,5% всех сделок, совершенных в Дубае в марте текущего года.

Аналитики отмечают, что особенно высоким спросом пользуются виллы — в свете ограничений на передвижения и действия иных карантинных мер, введенных в течение последнего года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Графики предложения квартир в Москве и Сочи
Продолжаю воскресные публикации графиков предложения квартир в Москве и Сочи по данным Циана. На сегодня графики выглядят так:


В Москве предложение понемногу подрастает. Самые умные продавцы уже в рынке. Молодцы!


Авто-репост. Читать в блоге >>>

$100,
То что на графиках — это средняя температура по больнице, где то 36.6 обычно. Вообще то, то что про Москву вы пишите про каких то продавцов в рынке — это уровень аналитики для хомячков от недвижимости. В реальности графики не отражают ситуацию вообще. Я про Москву, про Сочи не знаю — там риэлтором не работаю 20 лет.

Графики предложения квартир в Москве и Сочи
Продолжаю воскресные публикации графиков предложения квартир в Москве и Сочи по данным Циана. На сегодня графики выглядят так:


В Москве предложение понемногу подрастает. Самые умные продавцы уже в рынке. Молодцы!


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Различные доступные способы инвестирования в недвижимость: zen.yandex.ru/media/free_investment/razlichnye-sposoby-investirovaniia-v-nedvijimost-60a62fb4ec352b33cc14b1aa