Блог им. Arcon
В предыдущем посте https://smart-lab.ru/blog/693823.php писал, что считаю «харды» важной частью капитала, но все-таки решил продать свою инвестиционную однушку. Причины:
— трудозатраты времени на деятельность рантье оказались больше, чем я думал;
— выхлоп от аренды с учетом коммуналки оказался меньше ожидаемого;
— рано или поздно потребуются капитальные вложения для ремонта;
— рынок аренды давно стагнирует и я сильно сомневаюсь, что ставки на аренду сильно вырастут в обозримом будущем, особенно в регионах, особенно в депрессивных;
— ликвидность недвижимости по сравнению с любой ценной бумагой, обращающейся на организованном рынке ниже на несколько порядков (продажа квартиры требует недель, а не минут/часов);
— чрезмерная концентрация активов в одном месте.
Сама по себе квартира, если ее рассматривать как актив имеет свои плюсы:
— значительно большая защищенность от мошенничества (лишиться квартиры куда труднее, чем денег на счету);
— она практически при любом раскладе генерирует какой-то денежный поток от аренды (но увы весьма скромный);
— если рассматривать сценарии с гиперинфляцией, она достаточно к ним устойчива и обесцениться до нуля не сможет. Есть, конечно, случаи, когда в результате самых разных обстоятельств она превращается почти в тыкву (кому сейчас нужны квартиры в Донецке, Воркуте или в Карабахе), но это скорее исключения.
В общем решил все-таки от нее избавиться, вот какие получились результаты:
Квартира была куплена в феврале 2018 г. за 1,35 млн. руб., а продана в июне 2021 г. за 1,93 млн. руб., следует учитывать также следующие величины: налоговый вычет 175,5 тыс. руб., ошибка налоговой в мою пользу 47 тыс. руб., услуги риэлторов и затраты на регистрацию 40 тыс. руб., примерный доход от аренды за вычетом коммуналки получился 234 тыс. руб., НДФЛ, который надо будет уплатить в следующем году 75,4 тыс. руб. В общем итоговая прибыль с учетом вот этого всего составила 921 тыс. руб. Посчитал доходность по XIRR, получилось 19,18% годовых в рублях и 10,2% в долларах.
Вроде очень даже неплохо, но тут надо понимать, что в прошлом году государство грубо вмешалось в рыночное ценообразование запустив программу льготной ипотеки, что вызвало неадекватный рост цен. Уверен, что дальше такого роста в среднесрочной перспективе не будет, а вот аренда расти дальше особо не будет. Кроме того, просто повезло по нескольким параметрам (попалось локальное дно рынка, ошибка налоговой) + налоговый вычет на недвижимость можно только раз получить. Если это все отбросить, то результаты будут куда скромней. В общем, в недвижку я больше ни ногой.
Попробуем посчитать, какую доходность я мог получить, если бы я в 2018 году знал про биржу. Доступных инструментов из ETF тогда было немного, рассмотрим 2 из них: FXUS и FXRL. Если б ввалил сразу на всю котлету в FXUS, тогда бы доходность составила 20,7% в рублях и 11,6% годовых в долларах, а для FXRL 22,5% и 13,2% соответственно. Т.е. оба варианта оказываются более доходными, но с другой стороны, пересидеть коронакризис в недвижке было значительно проще, чем в акциях (думаю, я волновался бы куда больше).
Одна квартирке тут не вписывается...
Может скоро reitы появятся…
— в другом регионе выбрать хороший вариант еще сложнее, чем в своем;
— временные затраты на сдачу могут быть еще выше;
— периодически все равно случаются как-то проблемы и приходится туда приезжать, в этом случае это будет сложнее.
В общем идея купить в другом регионе квартиру и сдавать ее в моих глазах выглядит совершенно безумной.
заключил договор дистанционно
договорились с представителем о встрече
передал два комплекта ключей
в квартире установил вэб камеры
поставили дистанционные замки
дали мне доступ в личный кабинет
всех арендаторов проверяет служба безопасности
перед визитом потенц арендатора приходит сообщение
если меня все устроит арендатор подписывает договор с пиком
я сдал в январе квартиру и ни разу не видел арендатора
риск повреждения и неоплаты покрывает страховка 1 млн
все удовольствие обошлось1/2 аренды
если арендатор сьезжает до полугода пик находит нового беспл.
с него и основной доход, арендную плату можно вообще не брать)
— вы на год заморозили деньги и арендной платы не было (плюс приняли риск быть обманутым дольщиком, но это непосредственно к доходности не относится);
— доходность как бы надо считать от рыночной стоимости квартиры — если бы вы купили ее сейчас, то 10% чистыми от аренды вы никак не получите. Объясняю почему считать надо так — если вы купили квартиру нцать лет назад за копейки (или получили бесплатно) и сейчас ее сдаете, у вас доходность стремится в космос, но также никто не считает.
но это разные по классу активы и владение однтим не отменяет другого
я инвестирую в акции почти 15 лет и не собираюсь останавливаться
я к тому что недвижка тоже может приносить хороший низкорисковый доход
я не понимаю людей которые категорично заявляют что инвеста в недвижке нет возможно они просто что-то не то делают?
я например 20 лет занимался реальным бизнесом
и не скажу что разорился но и особо не разбогател на этом а гемора было что до сих пор кошмары посещают
при этом я понимаю что есть успешные предприниматели, но это на я
мой гараж даёт почти 10%
))
что такое временные затраты ?
оплачивать взносы одним махом
поиск ?
ну он конечно есть. но капризов — не сравнить с квартирой.
проблемы ?
ну если арендатор купит теслу и мне за свет намотает, тогда да.
а так — достаточно фотографии счётчика по ватсапу
но налоговый вычет одноразовый на квартиру я бы вычел из дохода.
это отдельный доход.
во второй раз у Вас его не будет.
(следует по возможности рассматривать каждую сделку как первую из серии однотипных сделок, как начало бизнеса.)
С 10 в бетоне ну получите вы 30-50 ден потока в рублях, ниочем.
Такой поток не подстрахует в случае падения других активов.
А вот 250-500 хорошая страховка, но сколько тогда бетона нужно?
Мысл ь моя, что 20 тыр от бетона не выполняют миссию…
Возможно, только когда капитал сотни мил и есть смысл недвиги.
Остальное баловство для обывателя…
от роста отдельно.
было бы замечательно
то есть если взять среднюю по цене в 1.6 мио, получается
прибыль от аренды — 15% за 3 с чем-то года
не весь труд связан с мышкой и клавой.
сталевары на удалёнку не перейдут ))
согласен.
раньше бухгалтер работал в соседнем кабинете, а сейчас работает в урюпинске
налогообложение меняется непрерывно. будут гигантские сложности.
да и директорам надо в отчётах цифры нужные, а не те что робот нарисует
товарищ масон, лет через дцать перейдут… в качестве операторов сталеварных андроидов, или надсмотрщиками за искусственным интеллектом ))
ну вряд ли.
вот у нас в сельпо выручка за день… хрен его знает… может пара лямов, но броневик с несколькими вооруженными инкассаторами приезжает каждый день, ну чтобы забрать кэш тысяч 30 максимум.
так что бригада сталеваров останется в полном составе наблюдать за этими… как вы там сказали
))
я поспорил на коньяк что менее чем через 10 лет минимум 1 страна полностью перейдёт на собственную цифровую валюту.
возможно это будет англия
Но я думаю китайцы и в этом вопросе удивят весь мир
цифровой фунт
цифровой доллар
цифровой юань
цифровой рубль...
и всё стадо под контролем (
стояли ржавые таблички «продаю».
всё выкупили. распахали.
и поставили новые таблички «куплю земли сх назначения от 300 гектар»
левый угол — не знаю кто.
прямо чуть внизу — кухмастер.
выше — ещё какой-то холдинг
вот помельче масштаб. тут поля-клеточки ещё видны.
если ещё уменьшть — их будет на снимке ещё больше, но трудноразличимы. я знаю что они там есть.
кстати пост тимофея
Андрей Лисичкин, люди принимающие решения у нас в стране — квартиры не сдают, а акции и дивы имеют, лучше быть с ними в одной лодке, и пока имеем обратное движение в виде льгот — ИИС.
я об этом Ильшату вчера сказал.
что народ сейчас из человейников САМ, добровротно ринулся в частный сектор и дачи, где его благополучно налогами и накроют.
сразу как только затарятся стройматериалами на хаях.
я обещался через год отписаться.
посмотрим — ошибся или нет
к нам в сельпо иногда приходят слегка понтующиеся люди за покупками стройматериалов для отделки и упоминают с эдаким гонором «да мне под сдачу»
ну-ну ))
интересно — в автозапчастях они железо покупают тоже упоминая в разговоре «да мне для такси» ?
Плюс приток мигрантов (упрощает получение гражданства РФ).
Эти два фактора действуют в другую сторону)
Обеспеченность жильем стала выше, сколько сейчас -23/24метра? От Европы какое отставание? Сколько у нас старой панели, срок эксплуатации которой медленно и верно заканчивается? Расти при определенных раскладах есть еще более чем куда. Люди хотят жить лучше и при малейшей возможности улучшают свои жилищные условия, кроме того в России недвига традиционно имеет некую сверхценность как надежное средство накопления. Если что одну свою квартиру продал в конце 18го и переложился в облиги, сейчас планирую еще от одной старой наследственной панельки избавиться.
Хрущевка уже не воспринимается нормальным жильем.
Хруш не так подорожал как новое. на пандемии в припадке безумия метут все. Он снова будет отставать.
Это была последняя отрыжка.
с общей тенденцией я в теории согласен, но на практике особо нет
Недвигу никто и не списывает, но, на мой взгляд, основной этап ее роста прошел (в перспективе лет 5, что будет дальше сказать сложно).
«В России обеспеченность жильем – одна из самых высоких в мире. На каждую тысячу россиян в 2018 г. приходилось 456 квартир, в 2017 г. – 442. Для сравнения: в США в 2017 г. – 335, в Канаде – 328, в Бразилии – 313, во Франции – 385».
Ссылочка на материал, разница в том, что подходы разные при определении жилья в России жилье среднее-54 м2, США среднее жилье -200м2. Поэтому у нас рынок малогабаритного жилья это пузырь и рано или поздно будут проблемы. Рост цен возможен, но только на гиперинфляции.
PS: С выводами абсолютно согласен. Как инвестиция — бетон штука никудышная. Сам сдавал квартиру полтора года, это ужас.
для сложного процента облигации лучше подходят.
Делить на 3 некорректно от слова совсем.
все выводы правильные
и хатки и бакс растут рывком раз в 10 лет… потом 10 лет стоят колом
в это время доят соки с инвесторов в этот актив
как пример те кто про инвестировали в бакс 6 лет назад по 75…. доятся щас ежегодно
да по %% на остаток по карте прибыль как со сдачи квартиры ))
\\всего за год можно было