Блог им. Arcon

Результаты инвестиций в бетон

В предыдущем посте https://smart-lab.ru/blog/693823.php писал, что считаю «харды» важной частью капитала, но все-таки решил продать свою инвестиционную однушку. Причины:

— трудозатраты времени на деятельность рантье оказались больше, чем я думал;

— выхлоп от аренды с учетом коммуналки оказался меньше ожидаемого;

— рано или поздно потребуются капитальные вложения для ремонта;

— рынок аренды давно стагнирует и я сильно сомневаюсь, что ставки на аренду сильно вырастут в обозримом будущем, особенно в регионах, особенно в депрессивных;

— ликвидность недвижимости по сравнению с любой ценной бумагой, обращающейся на организованном рынке ниже на несколько порядков (продажа квартиры требует недель, а не минут/часов);

— чрезмерная концентрация активов в одном месте.

Сама по себе квартира, если ее рассматривать как актив имеет свои плюсы:

— значительно большая защищенность от мошенничества (лишиться квартиры куда труднее, чем денег на счету);

— она практически при любом раскладе генерирует какой-то денежный поток от аренды (но увы весьма скромный);

— если рассматривать сценарии с гиперинфляцией, она достаточно к ним устойчива и обесцениться до нуля не сможет. Есть, конечно, случаи, когда в результате самых разных обстоятельств она превращается почти в тыкву (кому сейчас нужны квартиры в Донецке, Воркуте или в Карабахе), но это скорее исключения.

В общем решил все-таки от нее избавиться, вот какие получились результаты:

Квартира была куплена в феврале 2018 г. за 1,35 млн. руб., а продана в июне 2021 г. за 1,93 млн. руб., следует учитывать также следующие величины: налоговый вычет 175,5 тыс. руб., ошибка налоговой в мою пользу 47 тыс. руб., услуги риэлторов и затраты на регистрацию 40 тыс. руб., примерный доход от аренды за вычетом коммуналки получился 234 тыс. руб., НДФЛ, который надо будет уплатить в следующем году 75,4 тыс. руб. В общем итоговая прибыль с учетом вот этого всего составила 921 тыс. руб. Посчитал доходность по XIRR, получилось 19,18% годовых в рублях и 10,2% в долларах.

Вроде очень даже неплохо, но тут надо понимать, что в прошлом году государство грубо вмешалось в рыночное ценообразование запустив программу льготной ипотеки, что вызвало неадекватный рост цен. Уверен, что дальше такого роста в среднесрочной перспективе не будет, а вот аренда расти дальше особо не будет. Кроме того, просто повезло по нескольким параметрам (попалось локальное дно рынка, ошибка налоговой) + налоговый вычет на недвижимость можно только раз получить. Если это все отбросить, то результаты будут куда скромней. В общем, в недвижку я больше ни ногой.

Попробуем посчитать, какую доходность я мог получить, если бы я в 2018 году знал про биржу. Доступных инструментов из ETF тогда было немного, рассмотрим 2 из них: FXUS и FXRL. Если б ввалил сразу на всю котлету в FXUS, тогда бы доходность составила 20,7% в рублях и 11,6% годовых в долларах, а для FXRL 22,5% и 13,2% соответственно. Т.е. оба варианта оказываются более доходными, но с другой стороны, пересидеть коронакризис в недвижке было значительно проще, чем в акциях (думаю, я волновался бы куда больше). 
★11
141 комментарий
Если кому-то удобее читать меня в телеге, то: t.me/at173 или в дзене: https://zen.yandex.ru/id/604b4ece654f8a4a7a5539db 
avatar
Недвигу разумно заводить, когда её 10-20% от капитала, не сильно снижает общий рост портфеля. И денежный поток ощутемый по сравнению с вашими расходами.
Одна квартирке тут не вписывается...
Может скоро reitы появятся…
avatar
Владимир, полностью с вами согласен, потому и продал. У нас есть, конечно, аналоги рейтов — ЗПИФы недвижимости, но результаты не сильно вдохновляют
avatar
Алексей, почему вы купили такую недвигу, которая генерит мало кэша и не имеет апсайда? вы когда акции покупаете берете первую попавшуюся или какой-то анализ проводите перед тем как? достаточно применить хоть какой-то системный подход к выбору недвижки и можно легко иметь 10% без абсолютно никаких трудозатрат. я ни в коем случае не хочу вас ущемить в этом но зачем писать статью о том о чем вы не имеете ни малейшего понятия.
Андрей Лисичкин, во-первых, я бы не сказал, что это неудачная инвестиция, во-вторых, анализ я проводил — и в этом ценовом диапазоне это был очень неплохой вариант. Чтобы арендный доход был выше надо было: либо брать варианты с хорошим ремонтом (либо делать его), либо брать за дешево совсем убитый вариант. Но и то и другое, хоть и повысит на какое-то время рентный доход, но потом все равно потребует вложений, так что плюс-минус было бы тоже самое. И иметь 10% сейчас от аренды (в нашем регионе и для жилой недвиги), это АБСОЛЮТНО нереально.  
avatar
Алексей, вот и первая ошибка если в вашем регионе это не выгодно, то зачем? полно других регионов для инвеста. вы же не покупаете акции мухосранского молокозавода потому-что у них сметанка вкусная за углом продается.
Андрей Лисичкин, тут очень много подводных камней:
— в другом регионе выбрать хороший вариант еще сложнее, чем в своем;
— временные затраты на сдачу могут быть еще выше;
— периодически все равно случаются как-то проблемы и приходится туда приезжать, в этом случае это будет сложнее.
В общем идея купить в другом регионе квартиру и сдавать ее в моих глазах выглядит совершенно безумной.
avatar
Алексей, как раз все стало очень просто везде практикуется дистанционная продажа а в аренду сдать с появлением сервисов пик аренда и яндекс аренда совсем на изи
Андрей Лисичкин, у вас есть ЛИЧНЫЙ опыт сдачи квартир в аренду полностью удаленно? Если да, то расскажите пожалуйста, все ли всегда проходило гладко?
avatar
Алексей, да, сдавал с помощью пик аренда
заключил договор дистанционно
договорились с представителем о встрече
передал два комплекта ключей
в квартире установил вэб камеры
поставили дистанционные замки
дали мне доступ в личный кабинет
всех арендаторов проверяет служба безопасности
перед визитом потенц арендатора приходит сообщение
если меня все устроит арендатор подписывает договор с пиком
я сдал в январе квартиру и ни разу не видел арендатора
риск повреждения и неоплаты покрывает страховка 1 млн
все удовольствие обошлось1/2 аренды 
если арендатор сьезжает до полугода пик находит нового беспл.


Андрей Лисичкин, вэб-камеры? Сдали?? Бла-бла-бла
avatar
КРЫС, вам, плохо, мусчина? конечно сдал 
Андрей Лисичкин, люблю читать 3,14здоболов. Чего плохого-то? Ржу…
avatar
КРЫС, понятно, кобыла значит
Андрей Лисичкин, понятно, 3,14здабол, значит -))
avatar
Андрей Лисичкин, извините, не понял, что вэбки для он-лайн показа.
avatar
КРЫС, дом2))
с него и основной доход, арендную плату можно вообще не брать)
Ян Карлович, не-не, Большой Брат следит за тобой -))
avatar
КРЫС, веб-камеры ставятся для онлайн-показов на период поиска арендатора.
avatar
IceBerger, пару камер нет смысла ставить, т.к. нет возможности во все уголки заглянуть, а 20-30 камер ставить затратно.
Crossz, значит, пик-аренда скоро вылетят в трубу
avatar
Андрей Лисичкин, это все здорово, но стоит денег — 0,5 арендной платы это весомая часть + далеко не все арендаторы согласятся на такие условия + пик представлен далеко не везде. Если не секрет, какая доходность получается?
avatar
Алексей, по тому объекту 15%  и 0,5 аренды в год отдать это не та сумма при том что сдают за 3-5 дней с платной рккламой ( я за рекламу больше бы отдал)
Андрей Лисичкин, а 15% это от суммы покупки, или от рыночной стоимости объекта?
avatar
Алексей, от покупки, но покупка была в декабре 2019 дом сдали в январе 2021  
Андрей Лисичкин, так не совсем корректно считать, так как:
— вы на год заморозили деньги и арендной платы не было (плюс приняли риск быть обманутым дольщиком, но это непосредственно к доходности не относится);
— доходность как бы надо считать от рыночной стоимости квартиры — если бы вы купили ее сейчас, то 10% чистыми от аренды вы никак не получите. Объясняю почему считать надо так — если вы купили квартиру нцать лет назад за копейки (или получили бесплатно) и сейчас ее сдаете, у вас доходность стремится в космос, но также никто не считает.
avatar
Алексей, я сейчас в покупке недвижки и оцениваю будущую доходность от ренты в 10% в текущих ценах и апсайд в 50% через год-два. допустим я инвестировал в акции с целю получения дивидендов на 10-15 лет и мне не очень важна текущая стоимость  меня больше интересует размер  дивов, а рост актива это приятный бонус.
Андрей Лисичкин, я примерно также рассуждал, но потом понял, что основная прибыль это рост актива, а аренда это приятный бонус)) но тут, конечно, все зависит от ваших целей, как инвестора — если вам необходим регулярный денежный поток, то недвижка его обеспечивает, если же в приоритете именно рост капитала, то фонда, скорее всего, на долгосроке будет выгодней 
avatar
Алексей, я не спорю что фонда выгодней, а крипта еще выгодней 
но это разные по классу активы и владение однтим не отменяет другого
я инвестирую в акции почти 15 лет и не собираюсь останавливаться
я к тому что недвижка тоже может приносить хороший низкорисковый доход
я не понимаю людей которые категорично заявляют что инвеста в недвижке нет возможно они просто что-то не то делают?
я например 20 лет занимался реальным бизнесом
и не скажу что разорился но и особо не разбогател на этом а гемора было что до сих пор кошмары посещают
при этом я понимаю что есть успешные предприниматели, но это на я
Андрей Лисичкин, я с вами соглашусь, но вот ЛИЧНО ДЛЯ МЕНЯ в НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ недвижка не самый выгодный актив по соотношению доход/риск/потраченные усилия/ликвидность — поэтому и принял решение оттуда выйти. Кому-то норм и я не осуждаю этих людей, у них свои приоритеты. 
avatar
Алексей, могу поделиться опытом — с чем остались покупатели ренты в 2008-м и в 2014 годах -). Хотя, веселого там мало... 
avatar
Андрей Лисичкин, знакомо! )
avatar
Андрей Лисичкин, ну и в целом это очень оптимистичный прогноз, конечно))
avatar
Андрей Лисичкин, какой му-ак согласился снять квартиру, напичканную вэб-камерами? Квартира для эксбиционистов?
avatar
Андрей Лисичкин, а так уже можно?!?
avatar
все удовольствие обошлось1/2 аренды
если арендатор сьезжает до полугода пик находит нового беспл.
Андрей Лисичкин, если квартиранты меняются каждые полгода, то вы отдадите посреднику максимум 1/12 часть от вашего годового дохода с аренды? а что насчёт простоев квартиры, т.е. за какой максимальный срок вам гарантировали подобрать арендатора?
avatar
Андрей Лисичкин, чтобы так заявлять, что просто сдавать в другом регионе, это надо сначала попробовать. Нужно обязательно пообщаться с будущими арендаторами самому, это вообще обязательно, иначе могут заехать такие неадекваты, что потом и с полицией придется пообщаться.
avatar
Андрей Казанов, конечно, абсолютно все проходили фейс-контроль (сначала риэлтора, потом мой), иначе можно влететь очень круто
avatar
Андрей Лисичкин, недвижимость далеко от места проживания намного сложнее сдавать.
avatar
Алексей,
 мой гараж даёт почти 10%
))
товарищ масон, а в абсолютных цифрах сколько? Думаю в районе 1,5-2 тыс. руб?) А если сдавать хотя бы 5 гаражей, временные затраты перевесят выгоду)
avatar
Алексей, 
что такое временные затраты ?

товарищ масон, время на поиск арендаторов, на общение с ними, на уплату коммуналки, на устранение каких-то проблем. Да, с гаражом тут попроще, но, тем не менее, они есть.
avatar
Алексей, 
оплачивать взносы одним махом
поиск ?
ну он конечно есть. но капризов — не сравнить с квартирой.
проблемы ?
ну если арендатор купит теслу и мне за свет намотает, тогда да.
а так — достаточно фотографии счётчика по ватсапу
товарищ масон, соглашусь, с гаражом попроще, единственный гемор тут может быть, что платежи принимают только в кассе (но опять-таки тут проще и можно платить раз в год)
avatar
Алексей, нормально.
но налоговый вычет одноразовый на квартиру я бы вычел из дохода.
это отдельный доход.
во второй раз у Вас его не будет.
(следует по возможности рассматривать каждую сделку как первую из серии однотипных сделок, как начало бизнеса.)
avatar
Антон Б, вы правы, но я рассчитываю, что больше приобретением недвижимости не придется заниматься (с точки зрения инвестиций, а не потребления)
avatar
Владимир, да, для деверсификации само то. только это капитал должен быть ого-го, 10млн ликвидный объект, есть смысл смотреть на это от 50кк. 
Константин Р, мне кажется далеко за сотку...
С 10 в бетоне ну получите вы 30-50 ден потока в рублях, ниочем.
Такой поток не подстрахует в случае падения других активов.
А вот 250-500 хорошая страховка, но сколько тогда бетона нужно?
Мысл ь моя, что 20 тыр от бетона не выполняют миссию…
avatar
Владимир, 250 это полтос только в бетон, очень много. смысл не в том чтобы жировать с бетона, а что на хлеб с маслом точно будет если вдруг-что. этого достаточно, и даже это мало кому доступно ввиду размера капитала. 
Константин Р, на хлеб это один объект, рисков выше крыши...
Возможно, только когда капитал сотни мил и есть смысл недвиги.
Остальное баловство для обывателя…
avatar
вы бы озвучили прибыль от аренды отдельно.
от роста отдельно.
было бы замечательно
товарищ масон, прибыль от аренды (за вычетом коммуналки и всех мелких сопутствующих расходов) — 234 тыс. руб, а доход от роста (с учетом всех вычетов, налогов и расходов) — 687 тыс. руб.
avatar
Алексей, 
то есть если взять среднюю по цене в 1.6 мио, получается
прибыль от аренды — 15% за 3 с чем-то года

товарищ масон, около того
avatar
Недвижимость в России после 2020 года во всех регионах превратилась в средство потребления и перестало быть инвестицией. Рост конкуренции на рынке аренды, убыль населения во всех городах в ближайшие 10-15 лет, делает инвестиции в недвижимость заведомо убыточными. Кто этого еще не понимает тот скоро это поймет на собственной шкуре инвестора.  
avatar
Николай, оно все так, но не стоит всех стричь под одну гребенку. Есть перспективные места, куда народ валом валит (Краснодар, Москва, Сочи и т.п.), а есть откуда валит, есть среднячки. Но в целом да, в среднем российском регионе, на мой взгляд, в недвиге большой доход уже не получить, вот я и выскочил оттуда. 
avatar
Алексей, Люди селятся там, где есть работ, а не там где хорошо жить, где солнце светит. Москва — это администрация России(управление предприятием), а как мы знаем администрация не может быть больше определенного процента иначе рабочие не потянут и предприятие загнется. Краснодар и Сочи — это место вложения средств для жизни на пенсии, там вкладывают заработанные средства. Сейчас складывается новая реальность, начинают строить в регионах заводы(заставляют олигархов инвестировать), следовательно должен создаться обратный поток людей из Москвы и Питера в регионы где будут строить новые заводы. И миграционный поток в Москву и Питер остановится и начнется естественное вымирание как в других регионах. А хайп Сочи и Краснодара, мне кажется то же скоро закончится, так как работы там нет, да и богатых пенсионеров больше не становится.              
avatar
Николай, не буду спорить, но мне кажется люди все равно будут тянуться туда, где комфортней жить, тем более с распространением удаленки это стало куда проще
avatar
Алексей, 
не весь труд связан с мышкой и клавой.
сталевары на удалёнку не перейдут ))
товарищ масон, это понятно, но доля такого труда растет потихоньку)
avatar
Алексей, 
согласен.
раньше бухгалтер работал в соседнем кабинете, а сейчас работает в урюпинске
товарищ масон, а завтра он будет автоматизирован.
Crossz, 
налогообложение меняется непрерывно. будут гигантские сложности.
да и директорам надо в отчётах цифры нужные, а не те что робот нарисует
сталевары на удалёнку не перейдут 

товарищ масон, лет через дцать перейдут… в качестве операторов сталеварных андроидов, или надсмотрщиками за искусственным интеллектом ))
avatar
rerok, 
ну вряд ли.
вот у нас в сельпо выручка за день… хрен его знает… может пара лямов, но броневик с несколькими вооруженными инкассаторами приезжает каждый день, ну чтобы забрать кэш тысяч 30 максимум.
так что бригада сталеваров останется в полном составе наблюдать за этими… как вы там сказали 
))
товарищ масон, кстати, наличка в обозримом будущем уйдет из оборота. К примеру, в Китае даже на базарах уже частенько расплачиваются онлайн.
avatar
rerok, 
я поспорил на коньяк что менее чем через 10 лет минимум 1 страна полностью перейдёт на собственную цифровую валюту.
возможно это будет англия
товарищ масон, государственная криптовалюта в качестве параллельного контура к основной валюте? что ж, вполне возможно.
Но я думаю китайцы и в этом вопросе удивят весь мир
avatar
rerok, 
цифровой фунт
цифровой доллар
цифровой юань
цифровой рубль...
и всё стадо под контролем (
rerok, да даже у нас на рынке везде стоят таблички с телефонами, на которые надо переводить))
avatar
Николай, ну вот у нас до 14 года все поля были брошены.
стояли ржавые таблички «продаю».
всё выкупили. распахали.
и поставили новые таблички «куплю земли сх назначения от 300 гектар»
левый угол — не знаю кто. 
прямо чуть внизу — кухмастер.  
выше — ещё какой-то холдинг

вот помельче масштаб. тут поля-клеточки ещё видны.
если ещё уменьшть — их будет на снимке ещё больше, но трудноразличимы. я знаю что они там есть.





Николай, россия занимает одно из последних мест в мире по метражу на человека, обнищание населения делает покупку квартиры невозможной для 95% так что аренда это единственное что им светит, общее обветшание жил фонда приближается к критической черте большинство построк до 80-х годов (минимум 40 лет)
Андрей Лисичкин, 67% территории России — это вечная мерзлота, люди в таких условиях массово стали переселятся только 200 лет назад. Отапливать такое жилье приходится до 9 месяцев в году. В Европе нет централизованного отопления как в России. Поэтому рассчитывать на то  когда то России догонит другие страны по метражу наивно. (хотя сейчас уже более 30м2/на человека вполне достаточно). Жилье бетонное и кирпичное легко может служить 200 лет и 40 лет не предел. Вспоминаем программу кап. ремонтов на эти деньги модернизируют Хрущевки и люди могут в них жить еще очень долго. Аварийного и ветхого жилья в России не так много, относительно темпов вымирания, и ветхое жилье ни как не влияет на рынок жилья. Аренда в России бесперспективна, у нас 60% сдаваемого жилья это полученное по наследству от бабушек и дедушек — конкурировать с бесплатным жильем просто наивно.        
avatar
Николай, https://smart-lab.ru/blog/371206.php
кстати пост тимофея
Андрей Лисичкин, Я согласен, что обеспеченность жильем у нас низкая, но у нас содержание жилья очень дорогое и доходы низкие, поэтому у нас никогда не будет как в жаркой Европе. А вот количество собственников самое большое, у нас у большинства домохозяйств есть собственное жилье, хотя и не слишком большое по площади. В моменты кризиса, люди которые могли снимать жилье до кризиса, в кризис возвращаются жить к родителям. 
avatar
Андрей Лисичкин, Россия так же на последних местах по налогам на недвижимость — вот тут есть куда рости.
avatar
My Shadow, и по доходам на акции и дивиденды тоже есть куда

Андрей Лисичкин, люди принимающие решения у нас в стране — квартиры не сдают, а акции и дивы имеют, лучше быть с ними в одной лодке, и пока имеем обратное движение в виде льгот — ИИС.

avatar
My Shadow, 
я об этом Ильшату вчера сказал.
что народ сейчас из человейников САМ, добровротно ринулся в частный сектор и дачи, где его благополучно налогами и накроют.
сразу как только затарятся стройматериалами на хаях.
я обещался через год отписаться.
посмотрим — ошибся или нет
Николай, 
к нам в сельпо иногда приходят слегка понтующиеся люди за покупками стройматериалов для отделки и упоминают  с эдаким гонором «да мне под сдачу»
ну-ну ))
интересно — в автозапчастях они железо покупают тоже упоминая в разговоре «да мне для такси» ?
Николай, очень мало квадратных метров на человека в России приходится. По хорошему эту цифру надо удвоить.
Плюс приток мигрантов (упрощает получение гражданства РФ).

Эти два фактора действуют в другую сторону)
Сергей Кузнецов, Если эти мигранты будут приезжать, местные жители уедут. Что бы иметь больше квадратов на человека нужно больше зарабатывать, а у нас 8 лет падение доходов населения.  Плюс конституционный суд разрешил выселять из единственного жилья за долги. Поэтому стали строить жилье по 10м2, что бы была возможность из нормального жилья переселить в малогабаритное. и вы думаете что тренд строительства 80% жилья метражом до 40м2 — это план повышения нормы обеспеченности квадратными метрами?  и достижения норм США 65 м2 /на человека.  
avatar
Николай, эти разговоры я слышу лет 20 уже.

Власов Кирилл, О каких разговорах вы слышите 20 лет? В 2000 году все было по другому. Еще оставалось, что то от СССР, обеспеченность жильем была в два раза меньше порядка 15м2/чел. Недвижимость была в самом начале цикла роста.  
avatar
Николай, об отсутствии конкуренции на рынке аренды,  об убыли населения во всех городах и о скором падении рынка или его долгой стагнации, о том что бетон никому не нужен итд итп.
Обеспеченность жильем  стала выше, сколько сейчас -23/24метра? От Европы какое отставание? Сколько у нас старой панели, срок эксплуатации которой медленно и верно заканчивается? Расти при определенных раскладах есть еще более чем куда.  Люди хотят жить лучше и при малейшей возможности улучшают свои жилищные условия, кроме того в России недвига традиционно имеет некую сверхценность как надежное средство накопления. Если что одну свою квартиру продал в конце 18го и переложился в облиги, сейчас планирую еще от одной старой наследственной панельки избавиться.   


Власов Кирилл, тут вопрос немного в другой плоскости лежит. Старая панель в абсолютном большинстве своем еще способна стоять очень долго (по работе занимаюсь как раз обследованием тех.состояния зданий), но… она нафиг не нужна. Люди не хотят жить в хрущевках. И из нынешних бюджетных человейников все, у кого будут деньги сбегут… и эти процессы выплеснут на рынок огромное количество квартир именно под сдачу, качественное жилье в хороших местах (и перспективных городах) будет дорожать, а плохое вряд ли, так как спрос на него упадет еще больше
avatar
Алексей, Люди не хотят жить в хрущевках. И из нынешних бюджетных человейников все, у кого будут деньги сбегут
согласен, хрущевки должны отставать в темпах роста на недвижку.
Хрущевка уже не воспринимается нормальным жильем. 
avatar
smit, в теории да, на практике скорее нет. если дорожает, то все, а хрущ мб в хорошем районе, а новострой или в хреновом или по цене атомной, ну и приехали. Опять же, не факт что хренострой 90х\нулевых сильно лучше качеством советской панели.
Власов Кирилл, 
Хруш не так подорожал как новое. на пандемии в припадке безумия метут все. Он снова будет отставать.
Это была последняя отрыжка.
avatar
smit, неразличимо практически.
с общей тенденцией я в теории согласен, но на практике особо нет
Власов Кирилл, стройка после 90-х это рулетка, накосячить могут на объектах в любой ценовой категории и очень глобально (честности ради стоит сказать, что дома после 2000-2005 г. с точки зрения содержания куда менее затратны старых. В этом плане советские дома намного более предсказуемы и качество более стабильное (средненькое, но везде плюс-минус одинаковое). 
avatar
Алексей, согласен. Причем в 90ые я думаю рулетка с плохими шансами. К концу нулевых кирпичные и монолитные дома вроде стали получше делать.

Алексей, так и под сдачу такие квартиры окажутся не нужны в итоге-) В итоге в среднем недвига имеет шанс еще вырасти. Я не говорю что именно так и будет, но списывать недвигу это перебор, я уже слушал про то что оа вот-вот будет за копейки раздаваться много раз. А если не будет то значит и тезис о заведомой убыточности вряд ли верен. Ну а что большой рентной доходности не будет — так см Европу, 2-3% и все чудеса. 
Власов Кирилл, когда-нибудь да, будут не нужны — ну вот кому сейчас нужны коммуналки или деревянные бараки в которых жили до хрущевок? Никому, их даже не продашь практически.
Недвигу никто и не списывает, но, на мой взгляд, основной этап ее роста прошел (в перспективе лет 5, что будет дальше сказать сложно).
avatar
Алексей, ну бараки не нужны уже лет 40 наверное, насчет комнат рубиться не буду, давно не следил за рынком, но в целом, повторю, я с вашим теоретическим подходом согласен, но скорость этих процессов вот вообще не очевидно. Представьте мы с вами говорим году так в 2008-2009. Вы бы могли сказать все тоже. Уже были минимум 2 волны большого роста, уже старое жилье начало цениться меньше итд итп. И что в итоге? Сначала довольно приличная стагнация, потом приличный рост, а потом очередная ракета. Я не вижу оснований считать, что такой сюжет не может повториться. Как минимум 2 варианта рациональных: а. ипотека может еще вырасти на каком-то этапе (см недавние ставки на ипотеку в Европе/Штатах и распространенность у них же 30+ летних ипотек). б. приличный экономический бум в России, наши стандарты жизни очень далеки от европейских, а желания близки. Я не говорю что так прям 100% будет, конечно, нет. Но рубиться за то что недвиге предстоят 50 лет унылой стагнации я вот не рискнул бы.

Власов Кирилл, А для чего от недвижимости избавляетесь если это супер актив? Вот такая ситуация у многих. У меня знакомый имел 5 квартир под сдачу, с 2018 года ситуация стала ухудшатся, стоимость аренды падает, простои расту и стали доходить до 6 месяцев и он стал распродавать свои квартиры. У меня так же есть пустые квартиры, сдаются плохо но никак руки не доходят до продажи, жду видимо когда петух жареный клюнет и жизнь заставит избавляться от актива приносящего только расходы. В среднем сейчас обеспеченность по стане 30м2, в США 60-65 м2. Но США ежегодно растет на 2 миллиона человек, а Россия в 2020 году потеряла 700 тыс. человек.            
avatar
Николай, я нигде не говорил, что недвига «суперактив». У меня сходится несколько факторов — хорошие арендаторы съехали, квартира старая, живем далеко, плюс уже 5 лет на фондовом рынке и результат ок. Пока жили меня как консервативный кусок капитала устраивала. Не оч понятна логика, почему при росте населения в Штатах их среднее количество метров на человека должно расти -) Опять же, тенденции могут и меняться, сегодня у нас население падает, завтра растет.
Власов Кирилл, Демография это длительный процесс и завтра ничего не произойдет. Не может человек которому самому жрать нечего завести 3-4 детей, должны быть условия — бесплатное жилье, сады, школы, медицина и т.д  тогда может быть начнут рожать. Про США отдельная песня, больше доход, больше расход. Если есть возможность жить в доме в котором есть бассейн, кинотеатр и т.д. то почему бы не жить. У нас так же жили бы если доходы были большими.   
avatar
Николай, во-первых, человек, конечно может завести не только 3-4, но и 10, когда ему особо жрать нечего, ну это так, к России мало относится. Завтра не произойдет, послезавтра вполне. Опять же Россия плюс/минус притягательна для населения экс-Союза. В Штатах больше доход у тех топ-10% (ну макс 20%), у которых и так с площадью домов все очень неплохо. Я к тому что дальнейшие варианты развития событий разные и варианты сильного роста недвиги возможны.
Власов Кирилл, Вот такую статистику нарыл, не знаю на сколько она правдива, но учитывая, что у нас средняя площадь квартиры порядка 45 м2, это вполне правдиво:
«В России обеспеченность жильем – одна из самых высоких в мире. На каждую тысячу россиян в 2018 г. приходилось 456 квартир, в 2017 г. – 442. Для сравнения: в США в 2017 г. – 335, в Канаде – 328, в Бразилии – 313, во Франции – 385».
     
avatar
Николай, вы учтите, что это, скорее всего, статистика по СОБСТВЕННОСТИ. А в большей части перечисленных стран очень приличный процент населения живет в арендованном. Опять же, средние цифры то по метражу сами за себя говорят, грубо 25 vs 50. У нас много малогабаритных квартир, пока наши стандарты жизни сильно отстают от западноевропейских, будет хоть какая-то возможность — люди будут покупать и жить в сильно лучшем жилье. По испанским друзьям знаю — у них уже принято реально долго жить у родителей, потому что стандарты жизни таковы, что мало кто поедет в грубо однушку. Уже в 35/40 заводят семьи и тогда вписываются в огромные ипотеки, но уж если покупают, то условно «все дела».
Власов Кирилл, https://econs.online/articles/details/pandemiya-minus-sredniy-klass/
Ссылочка на материал, разница в том, что подходы разные при определении жилья в России жилье среднее-54 м2, США среднее жилье -200м2. Поэтому у нас рынок малогабаритного жилья это пузырь и рано или поздно будут проблемы. Рост цен возможен, но только на гиперинфляции.   
avatar
Николай, да, в Штатах среднее жилье больше чем в РФ, как это противоречит тому что я писал ранее, не очень понял. Рынок малогабаритного жилья у нас таков потому что страна бедная, а климат холодный. Вот и ютимся -) Будем богаче — будет больший спроси на больший размер. Другое дело что малогабаритка сразу никуда не исчезнет — дети в юном возрасте смогут жить отдельно от родителей. Про пузырь и рано или поздно все рухнет я слышу даже больше 20 лет -) Есть факторы за рост, есть против, варианты разные могут быть.
Николай, жилье и так всегда было предметом потребления. И конкуренция на рынке аренды растет. Но справедливости ради, многие объекты скупают достаточно богатые люди, и они даже не сдают в аренду, просто сидят ждут роста актива.
Crossz, Рост актива может быть если исполняется несколько факторов рост доходов и рост численности населения, потенциальных покупателей. На данный момент нет ни того, ни другого. И ожидать изменения достаточно наивно. Для роста доходов нужно лет десять как минимум, а для демографии лет 30 нужно, а то и более.    
avatar
Николай, рост численности скорее влияет на популярность аренды и соот-но ее доходность, а на стоимость самой недвиги скорее влияет экономический рост и/или настроения населения, если нарот уверен в росте ее стоимости, получает доступ к 2% ипотеке и собирается жить долго в определенном регионе, то цена может улететь в разы еще.
Не знаю, как вы считали… FXUS в 2018-м — 2800, сейчас 5600. Т.е. 100% делим на 3,5 года, получается 28.5% в рублях

PS: С выводами абсолютно согласен. Как инвестиция — бетон штука никудышная. Сам сдавал квартиру полтора года, это ужас. 
Валерий Крылов, вообще удвоение за 3,5 года это как раз таки как посчитал автор 20% годовых, всё верно.
avatar
alx4ever, пруф?
Валерий Крылов, я считал по XIRR, просто поделить прирост на время это не совсем верно
avatar
Алексей, если ввели 1 января 2018-го а вывели сейчас, то все верно, как ни считай. Все эти TWR/MWR нужны тогда, когда есть разные денежные потоки/довносы/продажи и выводы…
Валерий Крылов, нет, не только, вот смотрите: пусть доходность 30% годовых и срок вложений 3 года, тогда 1,3х1,3х1,3=2,197, суммарная прибыль 119,7% — а если, как по вашему итоговый результат просто поделить на 3, то доходность выходит 39,9% годовых — но это неправильно, для корректного расчета необходимо учитывать «процент на процент».
avatar
Алексей, В приросте стоимости активов нет сложного процента. Это не дивиденды, которые можно вкладывать по новой каждый год. И не банковский вклад. Доходность для этого случая считается именно так, как я написал.
Валерий Крылов, 
для сложного процента облигации лучше подходят.

Валерий Крылов, Тут вопрос в практичности. В чём смысл считать доходность так, как Вы говорите, если её ни с чем не сопоставить? Если считать по формуле сложного процента, то эта доходность может быть сравнена с доходностью по облигациям и по банковским депозитам, с инфляцией.
avatar
Валерий Крылов, В приросте стоимости активов нет сложного процента.
всегда есть место сложному проценту когда вы имеете доходность за 3 года и хотите ее преобразовать в годовую.
Делить на 3 некорректно от слова совсем.
avatar

все выводы правильные

и хатки и бакс растут рывком  раз в 10 лет… потом 10 лет стоят колом
в это время доят соки с инвесторов в этот актив

как пример те кто про инвестировали в  бакс 6 лет назад по 75…. доятся щас ежегодно

avatar
А какая локация по бетону где территориально хата? И а каком районе города, центр или окраина?
Марвин_Инвестор, вы хотите ее снять? 
avatar
astray, хочу понять как доход влияет от локации
Марвин_Инвестор, да хрен его знает на самом деле, все подорожало плюс-минус одинаково в пределах города, но вот для аренды центр это однозначно плюс большой, кроме того рядом универ, всегда полно желающих студентов (точнее не всегда, а раз в год в сентябре, зато точно можно сдать)
avatar
Марвин_Инвестор, нищее Поволжье, центр города
avatar
Алексей, все понятно. Тогда однозначно нужно уходить на фондовый рынок.
На самом деле доходность недвижки немного занижена автором по сравнению с ETF. По ETF вы считаете без вывода денег, а по не движки налоговые вычеты и арендная плата это фактически выводы средств из инвестиций, то есть чтобы правильно посчитать, надо учесть и процент хотя бы полученный на депозит от этих средств.
avatar
Андрей Казанов, да, я про это тоже думал и старался немножко скомпенсировать тем, что для ETF и курса доллара брал самое невыгодное значение в течение месяца + НДФЛ я сейчас учел в расчете, а по факту мне его надо будет заплатить только в июле следующего года и сейчас я эти деньги еще немножко использую с прибылью (пока просто положил на депозит)
avatar
Недвижимость-это мрак, ужас и геморрой.Что бы в недвижимости сделать что то сопоставимое с акциями нужно недюжинные усилия, старания и очень большое везение.Абсолютно логично переводить недвигу в акции если вы в них разбираетесь.
Робот Бендер, 
да по %% на остаток по карте прибыль как со сдачи квартиры ))
трудозатраты времени? 
Вот в Карабахе-то как раз появилась перспектива.
Теперь задача — продать без дисконта, съедающего полученную прибыль от сдачи в аренду.)
avatar
Дружбан в конце 2019 взял за 5 750 000 по переуступке, сейчас по рынку такая же 8 500 000…
avatar
Поторопились продать: цены еще на 50 процев вырастут легко

Виктор Волков, может быть, когда принимал решение весь извелся в сомнениях
avatar
Я сам так два раза ошибался: после падения в 98, 08 продавал по достижении предыдущего пика цены, а рынок дальше без меня рос. 
Сейчас самое лучшее время для продажи недвижки. Покупатели метут все подряд без разбора. Удивлен, что так мало заработали. В Краснодарском крае всего за год можно было сделать 100%.
avatar
Gypsy, а за два года?
\\всего за год можно было
avatar
astray, за два года те же 100%, так как рост пришелся как раз на последний год
avatar
Gypsy, лет 5 теперь стагнация +- те же цены, потом рубль down и опять цикл роста. 
Gypsy, ну так это Краснодарский край, а у нас депрессивный регион с нищим населением, где никто не хочет жить
avatar

теги блога Алексей

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн