Розничные инвестиции в индустриальную недвижимость: плюсы и минусы на примере PNKrental
Оговорюсь сразу-этот пост ни реклама ни антиреклама конкретного фонда, а просто мысли человек (ибн мои) для которого управление индустриальной недвижимостью -профессиональное и любимое занятие.
Итак, глядя как-то одним глазом за ужином наш всеми любимый РБК узрел интервью с неким челом из PNKдевелопмент, компании которая как раз таки занимается строительством индустриальных парков.
В целом имея представление о рынке аренды производственных помещений мне тяжело было не согласиться с тем, что рынок производственных помещений далек от насыщения как земля от солнца. И этот сегмент растет в отличии от других примерно на 20 % в год.
Чем хороши производственные помещения как арендный бизнес, так это тем, что не в пример другим помещениям арендаторам намного сложнее покинуть насиженное место ибо затраты на демонтаж, повторный монтаж используемого в производстве оборудования и сопутствующие с этим процессом хлопоты и расходы ни в какое сравнение не идут с покиданием даже очень насиженных мест всякими купи-продай-накорми-подстриги-в-офисе-посиди.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Инвестиции в недвижимость
-
Между ценой и ставкой
Егор Сусин на своем телеграм канале опубликовал свой ресерч относительно ставок по ипотеке.
В последние месяцы о буме на рынке первичной недвижимости в связи с субсидируемой ставкой сказано многое. РБК на неделе подсчитал, что, несмотря на рост цен, снижение ставок компенсирует рост цен первички с начала года. На самом деле ситуация не так однозначна, если учитывать тот факт, что в среднем ипотеку у нас берут на 15 лет, а выплачивают за 7 лет. Это сильно смещает баланс между значимостью цены и ставки по ипотеке. К примеру: при «типичной» ипотеке на 7 лет снижение ставки на 1% равнозначно снижению цены на ~3%, а при ипотеке на 15 лет – равноценно снижению цены на ~6%.
При этом, ставка может быть в перспективе понижена через рефинансирование (но не повышена), в то время как цена покупки фиксирована в момент покупки и уже не изменится для самого покупателя — это перевешивает баланс также в пользу значимости цены, а не ставки. Поэтому, чем короче «ожидаемый» срок погашения ипотеки, тем менее значима ставка и тем более важна цена.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Ждуны, подвиньтесь!
Начало в посте от 2018г «Недвижимость продолжает дешеветь»
Время от времени на SL всплывают посты, что мол недвижимость — это пузырь, она будет дешеветь, ставки в банке выше чем аренда и тд и тп.
Некоторые годами пишут про это, очевидно подкрепляя свои длительные ожидания позитивными надеждами. Этакие недвижимые ждуны.
Как поётся в одном видео-клипе «вот-вот-вот упадёт, вот-вот-вот обвалится».
Хотел бы для истории отметить тот факт, что нет, не падает, и не обваливается. Более того, ставки в банке достигли 3%, в то время как цена аренды по формуле всё-таки же будет оставаться 4-5% от стоимости. Вы всё ещё арендуете?
Я бы хотел поздравить ждунов с пятилетием кризиса 2014-2015 годов, сейчас цена на недвигу уже приблизилась к пику декабря 2014г и никакого перелома тренда не видно.
Кстати, в долларах цена на минимумах и в них я думаю она скорее всего ниже уже не пойдёт. Более того, когда рубль немного попустит, на растущей в будущем нефти, то цена в рублях останется как есть, а вырастет в долларах, мне так видится по истории.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Грааль и расчет вложений в недвигу
Сегодня суббота, а значит нетрезвый мозг не дает покоя и руки чешутся что-то написать в блог.
Грааль
Грааль прост. В бытии человека есть три основных этапа:
1) Накопление знаний;
2) Накопление ресурсов;
3) Заслуженный отдых.
Для счастливой жизни каждый из этапов должен быть в свое время. Затягивать или мешать этапы нельзя. Плохо пройденный этап означает, что время упущено зря.
Вроде все про грааль, едем дальше. Это мой блог, что хочу, то и пишу.
Какие-то рассуждения об авторе, на которые всем пофиг и можно пропустить
В рамках реализации пункта 2 надо обязательно обеспечить себя жильем. Ну там еще можно обеспечить жильем детей и внуков, но это опционально. Это просто. Я уже себя жильем в четвертый раз обеспечиваю. И каждый раз я думаю: «Это вот оно, то самое офигенное, главное мое жилье, лучшего мне не надо!». А потом, через некоторое время — бац и чета подкупаю покруче. Ну да ладно, это так лирика. Кстати, сейчас порой гуляю вдоль берега речек и езжу в область смотреть землю )))
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Инвестиции в недвижимость
Карантин все больше людей вдохновляет уехать из Москвы в регионы. В центре Москвы опустели офисы и рестораны, а в Мособласти в этом году регулярно дефицит леса, пластиковых окон и радиаторов. Автопилоты, зумы и другие технологии добьют городскую недвижку и сподвигнут народ жить на воздухе.
Неделю назад я писал про участок 2.8га на Новой Риге возле Истры. Результат:- 110+ заявок
- 17 показов
- собралось желающих на 225 соток
- из которых часть уже под авансом
Авто-репост. Читать в блоге >>>
В деловых кластерах Москвы во время пандемии коронавируса может высвободиться от 250 до 332 тысяч квадратных метров площадей (14-18%). Все уходят на удаленку — подробнее (https://1prime.ru/News/20201030/832243935.html)
Инвестиции в недвижимость. Подходящее ли сейчас время?
Мнение аналитика является частным, все статистические данные взяты из открытых источников.В предыдущем обзоре/прогнозе (начало апреля) ожидалась стабилизация цен на достигнутом перед пандемией уровне (напомню, в конце первого квартала цены существенно поднялись ввиду желания части потребителей «зафиксироваться» и, соответственно, увеличившегося спроса). Возможно, так бы и сложилось, но
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Цб, его прогнозы и взаимосвязь с Недвигой
ЦБ прогнозит дефляционные риски на 2021-22(на счет 22 не точно), тут только на него надеяться, дефляция приведет к снижению цены на жульё, да и цены-то не особото и выросли, деньги должны подорожать. А подвал от ночного клуба после пандемуна может по бросовым ценам будет. Посмотрим на цены, тут только на цб надо надеяться что его слова с делом не разойдутся, ставку он понижать будет до 3.3% Всё прикидки, не на что не надейтесь. Это мой вариант.
Вариант готов к редакции, примерные штрихи на что надеяться.
… надо тупо Ждать весну.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Коротко о Крыме
Вдогонку к посту про недвигу Крыма хотелось бы отметить следующее::
Откуда деньги в Крыму?
1. От Путина.
2. От туристов.
3. От инвесторов.
4. От сельского хозяйства и производства.
Сколько денег остается в Крыму?
1. От Путина — основные деньги не заходят в Крым. Туда заходят дороги, мосты, электростанции и другие объекты. Но не деньги.
2. От туристов — часть денег оседает в карманах местных рантье. Часть уходит на материк в оплату того, что в Крыму не производится. Остальное растаскивает по карманам обслуга туристов.
3. От инвесторов — часть денег оседает в карманах местных чиновников, охранников и разнорабочих. Остальное в Крым не заходит, оставаясь на счетах материковых подрядчиков.
4. От сельского хозяйства и производства - по идее, деньги должны оседать в Крыму. Но где они оседают по факту — вопрос. Скорее всего, значительная часть оседает на материковых счетах собственников бизнесов. Какая-то часть возвращается в Крым для покрытия операционных и капитальных затрат.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Цены на новостройки в Китае: самые низкие темпы роста с 2016 года (перевод с deflation com)
Китайские регулирующие органы ввели строгие правила, ограничивающие уровень долга застройщиков. Примерно в то же время во второй по величине экономике мира наблюдается небольшое замедление роста цен на новые дома. Вот выдержка из статьи Рейтер от 20 октября:
Цены на новое жилье в Китае росли самыми медленными темпами за более чем 4-1/2 года, поскольку ужесточение мер в некоторых крупных городах помогло охладить рынок недвижимости, несмотря на более широкое восстановление экономики.
Как показали официальные данные во вторник, цены на новое жилье в Китае в сентябре также росли несколько медленнее в месяц, в то время как количество городов, сообщающих о ежемесячном росте цен на новые дома, упало ....
«Широкое ужесточение жилищной политики с июля повлияло на данные о ценах на жилье», — сказал… аналитик из пекинского агентства недвижимости Centaline ...
В годовом исчислении цены на жилье выросли на 4,6% в сентябре, что является самым медленным темпом с февраля 2016 года, против роста на 4,8% в августе.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Реалии Крыма: Ипотека
Кто бы что не говорил, но Крым сейчас вошел в фазу реального роста экономики и ввода в эксплуатацию инфраструктурных проектов.
А что же с потребление и уровнем жизни ???
Появились наконец современные и продуманные проекты жилья в разных ценовых категориях:
от премиального:
поселок мидл класса:
xn--1-7sbaat8ag8bzg.xn--p1ai/
и многоквартирник распиленный на аппарты (от 3 млн руб)
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Что выбрать?
Что выбрать?
Обычную 50-метровую двушку в правильном районе Москвы за 14 млн.руб. (например здесь или здесь или где-то там же).
ИЛИ
Большую 70-метровую двушку в ближневосточном заМКАДье за 7 млн.руб. (например здесь) и какой-нибудь скромный автомобиль за 4 млн.руб. (например такой), чтобы с комфортом ездить на работу. И еще 3 млн.руб. можно будет спокойно просрать на рынке.
Вот, будь у тебя такие деньги… чтобы ты выбрал?
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Прибыль на падении рынка недвижки
Я думаю, как и некоторые из вас, что надуваемый ипотечный пузырь (льготная ипотека до июля 2021 года) лопнет.
Внимание, знатоки, вопрос!
Как на этом предположении заработать?
Авто-репост. Читать в блоге >>>
ДЛЯ ВАС СПЕЦИАЛЬНО!!! РАСЧЕТ ИПОТЕКИ!!! НАРОД В ДОЛГИ.
По мотивам топика)))
smart-lab.ru/blog/653410.php
Особенный привет всем вот этим плюсующим)))
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Проанализируем спрос (вскользь) на недвижимость в СПБ и некоторые выводы по вчерашней статистике по ипотеке )))
smart-lab.ru/blog/652978.php — начало тут
Подсказали что пост таки набрал 100 плюсов и даже больше :) Не понимаю разницы между плюсами и лайками, но приятно видеть аналитику в суточном ТОПе. Спасибо!
Я работаю агентом по недвижимости примерно 2 года, а инвестирую в недвижимость уже лет 10 или даже больше. Объем конечно невелик, но чем богаты. Далее на объективность не претендую, все высказанное мной без опоры на цифры, как в предыдущем посте, мое личное субъективное мнение, которым я руководствуюсь в выборе инвестиционных объектов (ставлю на это свои деньги и благосостояние семьи).
Итак, давайте обозначим ключевые показатели с сайта ЦБ, а именно: инфляция 3,7% (цель 4%), ключевая ставка с 27.07.20 4,25%
На это мы будем опираться в прогнозном мнении. Я исхожу из понимания, что рынок недвижимости это обычный рынок где работают механизмы спрос-предложение. Это первое. И второй тезис в том, что доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду конкурирует с банковскими депозитами. И все это работает в условиях низкой инфляции (полагаю до 7-8%). С этим вроде бы просто.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости
Что за бетон такой и почему он так называется?
Можете прочитать мой старый пост здесь: https://smart-lab.ru/blog/580745.php
В августе-2020 (на хайпе вокруг недвижимости) мы решили его продать, и довольно быстро нашли покупателей (около 3 недель), ещё месяц покупатели ждали одобрения ипотеки, и вот он продан.
Немного расчётов:
Куплен за 1'720'000₽ в конце 2011 года
Продан за 1'800'000₽ в конце 2020 года (с учётом комиссии агентства)
Это +5% в рублях за 9 лет или 0,5% годовых!
К сожалению, вот такое 59-метровое чудо в не самом плохом (Кировском) районе Саратова стоит всего лишь 1,85 млн ₽ (31000₽/кв.м)
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Finindie, да, за 9 лет квартира практически не прибавила в цене в сравнении с другими активами.
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимостиЧто за бетон такой и почему он так называется?
Можете прочитать мой старый пост здесь: https://smart-lab.ru/blog/580745.php
В августе-2020 (на хайпе вокруг недвижимости) мы решили его продать, и довольно быстро нашли покупателей (около 3 недель), ещё месяц покупатели ждали одобрения ипотеки, и вот он продан.
Немного расчётов:
Куплен за 1'720'000₽ в конце 2011 года
Продан за 1'800'000₽ в конце 2020 года (с учётом комиссии агентства)
Это +5% в рублях за 9 лет или 0,5% годовых!
К сожалению, вот такое 59-метровое чудо в не самом плохом (Кировском) районе Саратова стоит всего лишь 1,85 млн ₽ (31000₽/кв.м)
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Немного аналитики про ипотеку )))
Решил в одну кучу собирать немного аналитики по ипотеке, чтобы упорядочить мысли в голове
Давно ничего не писал, сейчас торгую мало, в основном инвестирую в недвижимость в Питере и работаю агентом по недвижимости соответственно
Итак: откроем для начала статистику с сайта ЦБ
Возьмем август 2020 года — всего выдано 392,3 млрд руб, средний срок 220 мес, средняя ставка 7,16% (запомним эти данные, через 1 год вернемся к ним)
Далее, региональный разрез, выделим лидеров: Москва — 56,6 млрд руб, Питер — 24,8 млрд руб (неожиданно небольшое отставание, Москва явно остывает, в то время как Питер бьет рекорды, но вернемся к этому позже), Краснодарский край — 10 млрд руб (по ощущениям ожидал большего, Сочи очень вырос в цене), Ростовская область — 8,3 млрд руб (здесь сюрпризов нет), Татарстан — 12,2 млрд руб (очень слабый результат), Башкортостан — 11,3 млрд руб, Тюмень — 17,6 млрд руб (тут сюрприза нет), Свердловская область — 12,7 млрд руб (результат удивил, высокий), Новосибирская область — 8,9 млрд руб, Красноярский край — 8,5 млрд руб.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Инфляция и ипотека в РФ
Если у нас большая инфляция, а по словам некоторых она даже двухзначная, то в чём выгода банков раздавать ипотеки сейчас под 7-8% годовых на десятилетия вперёд? Для банка, учитывая риски неплатежей, это плохое соотношение риск/доход.
Только не пишите про «государство раздаёт деньги», ибо:
1) Дотации покрывают только 2-3% пункта ставки, чтобы банк сделал ставку не 7-8%, а 5-6%
2) Распространяется только на узкий перечень застройщиков, вы не каждую новостройку сейчас возьмёте под 5-6%
Я веду речь про ипотеку в целом, не только про новостройки, ведь на вторичку тоже при хорошем доходе взять несколько миллионов рублей на 30 лет под 7.3% не вопрос (если у вас не было проблем с кредитной историей), и тут уже вы никак не сможете сказать, что это делается в целях застройщиков, т.к. вторичка берётся у физлиц в подавляющем большинстве случаев.
Что выходит, банки выдают кредиты под процент ниже уровня инфляции, причём миллионами рублей?
Я не отрицаю, что продуктовая и вещевая инфляция всяко выше 4-5% и она довольно ощутимая, курс доллара влияет как никак. Но средняя инфляция, которая используется в статистике, в том числе банками, не может быть выше 7-8%, иначе бы банки сейчас работали в убыток (хотя если это так, то не удивлюсь, у нас всё возможно, интересует только как такое возможно, если это имеет место быть).
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Четыре неизлечимых проблемы Сочи
В Сочи есть 4 (четыре) неизлечимых проблемы:
1. Омерзительный контингент отдыхающих, приезжающих в Сочи по причине бедности, глупости или генетической совковости.
2. Отвратительная береговая линия с бессмысленной железной дорогой, волнорезами, булыжниками и грязным завозным песком.
3. Отсутствие очистных сооружений. Какашки со стиральным порошком сливаются в море, в котором с удовольствием купаются приезжие.
4. Идиотская застройка окно в окно. Одной из главных достоинств сочинской недвиги является наличие защиты от отдыхащих алкашей — высокий железный забор или эстетичные решетки на окнах нижних этажей.
Но...
Стремящиеся в Сочи приезжают из таких замороженных и грязных жопеней, что указанные выше недостатки совершенно не замечают.
Авто-репост. Читать в блоге >>> «Свой угол» подождет: инвестируй в недвижимость, не вставая с дивана
Большинство из нас воспитаны на иллюзии, что есть всего 2 надежных типа инвестиций: депозит в банке и недвижимость. Но благо, с широким распространением фондового рынка, эта иллюзия начинает пропадать из голов людей. В наше время практически не осталось финансово грамотных людей, которые хотя бы раз интересовались поиском альтернативных видов инвестиций, помимо всем известных. Многие, конечно, быстро этот интерес теряют, попробовав свои силы на форексе, либо подобных “мутных” проектах, и возвращаются к традиционной покупке жилой недвижимости.
Инвестиции в жилую недвижимость имеют ряд минусов, которые отталкивают лично меня от владения физическим “бетоном”. Я выделяю для себя 3 основных:
Во-первых, если вы покупаете квартиру с целью последующей сдачи, то срок окупаемости такого проекта будет очень большим. Возьмем для примера обычную однокомнатную квартиру на окраине Москвы.
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Стоимость аренды — 30 000 рублей в месяц (это в лучшем случае)
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Тинькофф Инвестиции,
Я думаю что очень выгодно иметь. Несмотря на текущую ситуацию. Ведь она рано или поздно пройдет. А недвижимость есть недвижимость. Вот к примеру, если рассматривать вариант загородней недвижимости в Москве, то там выгоднее приобретать сейчас. На сайте https://nedvio.com/ есть куча современных особняков, которые расположены близко друг другу и они относятся к модерновым образованиям. То есть, простым языком, спрос на них возрастает в нынешнее время. Их архитектура схожа с Европейской.Инвестиция в недвижимость длиной в 19 лет
Я смотрю, тут пошла волна постов про инвестиции на долгих сроках 10-20 лет, недвижимость, акции.
Расскажу, пожалуй, тоже. Хотя строго говоря, это была не инвестиция, а просто покупка недвиги без цели получения арендного дохода, но в итоге хорошо так получилось.
В 2001 году, я купил себе квартиру в Санкт-Петербурге, двушку 75 метров в Приморском районе, стоила она 20 500 долларов, тогда все мерили в долларах и платили за крупные покупки тоже в долларах, в рублях она стоила примерно 630 000 рублей, смешно теперь) причём брал я ее в рассрочку у застройщика.
В 2008 году я ее продал, за 8,2 млн.руб., помню, что это было очень дорого, аж дух захватывало, это была наверно самая дорогая квартира в своём сегменте, но все перло вверх со страшной силой и очень скоро ее купили какие то приезжие из Тюмени.
Потом я перевёл рубли в евро, вышло около 235 тыс. евро и положил эти деньги в Райф на депозит, процент по депозиту тогда был емнип 5% или типа того
через два года на счету было уже порядка 260 тыс. евро.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Алексей Смолокуров,
Я думаю что очень выгодно инвестировать. Несмотря на текущую ситуацию. Ведь она рано или поздно пройдет. А недвижимость есть недвижимость. Вот к примеру, если рассматривать вариант загородней недвижимости в Москве, то там выгоднее приобретать сейчас. На сайте nedvio.com есть куча современных особняков, которые расположены близко друг другу и они относятся к модерновым образованиям. То есть, простым языком, спрос на них возрастает в нынешнее время. Их архитектура схожа с Европейской.
Онлайн-платформы и сервисы краткосрочной аренды в странах Европы массово дали течь...
Собственники недвижимости в странах Европы массово покидают онлайн-платформы и сервисы по краткосрочной аренде жилья и апартаментов.
С конца первого квартала 2020 года, с порталов типа Airbnb, собственниками были удалены десятки тысяч объектов недвижимости по всей Европе.
Основная причина - резкое падения спроса на краткосрочную аренду во время пандемии.
Заполняемость по краткосрочной аренде жилья и апартаментов в странах Европы сегодня практически отсутствует и упала не «на» а «в».
И это, несмотря на то, что все месяцы второго и третьего кварталов 2020 года, средняя стоимость аренды за ночь, даже в районах с высоким спросом в центре столиц в Европе, постоянно снижалась и местами её падение уже тоже составило в разы.
Отсутствие посетителей из-за границы, отрицательно сказалось на доходах арендодателей, поэтому, многие из них всё чаще покидают этот рынок…
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Инвестиции в недвижимость
В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежнуюЧтобы купить акции, выберите надежного брокера:
