Блог им. Bim

Проанализируем спрос (вскользь) на недвижимость в СПБ и некоторые выводы по вчерашней статистике по ипотеке )))

    • 21 октября 2020, 22:45
    • |
    • Bim
  • Еще
smart-lab.ru/blog/652978.php — начало тут

Подсказали что пост таки набрал 100 плюсов и даже больше :) Не понимаю разницы между плюсами и лайками, но приятно видеть аналитику в суточном ТОПе. Спасибо!

Я работаю агентом по недвижимости примерно 2 года, а инвестирую в недвижимость уже лет 10 или даже больше. Объем конечно невелик, но чем богаты. Далее на объективность не претендую, все высказанное мной без опоры на цифры, как в предыдущем посте, мое личное субъективное мнение, которым я руководствуюсь в выборе инвестиционных объектов (ставлю на это свои деньги и благосостояние семьи). 

Итак, давайте обозначим ключевые показатели с сайта ЦБ, а именно: инфляция 3,7% (цель 4%), ключевая ставка с 27.07.20 4,25%

На это мы будем опираться в прогнозном мнении. Я исхожу из понимания, что рынок недвижимости это обычный рынок где работают механизмы спрос-предложение. Это первое. И второй тезис в том, что доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду конкурирует с банковскими депозитами. И все это работает в условиях низкой инфляции (полагаю до 7-8%). С этим вроде бы просто. 

Начнем со второй части утверждения. Можно заметить что доходность вкладов последние 5 лет снижается вместе со снижением ключевой ставки. Доходность от сдачи в аренду квартиры логично что тоже должна снижаться через снижение ежемесячной платы либо через повышение цены на квартиру.

Приведу личный пример. Я сам снимаю квартиру в центре города за 50 тыс руб в месяц. При стоимости квартиры 10 млн руб (оценка за 2017 год), доходность от сдачи этой квартиры составляет 6% годовых (200 аренд), что очень неплохо для 100+ метров в старом доме 1905 года постройки :)
Но вместе со снижением ключевой ставки и ставки на банковских вкладах, доходность от аренды тоже обязана сопоставимо снижаться. Для больших квартир в центре приемлемая доходность при ключевой ставке 4,25% должна быть около 4% (300 аренд). Номинальные цены на аренду при этом падать не обязаны, ведь в стране нет дефляции, а есть инфляция. Например почти все коммерческие объекты растут в цене за аренду на величину инфляции каждый год. Вывод: чтобы достичь целевой уровень по доходности не меняя номинальную стоимость аренды — должна расти цена на квартиру. То есть если для 17 года 10 млн руб (200 аренд или 6% годовых) оценочная стоимость моей квартиры, то для 20 года ее оценочная стоимость уже 15 млн руб (300 аренд или 4% годовых доходности от сдачи в долгосрок).  

Итак, надеюсь я доступно показал ценообразование на недвижимость и как вообще формируется цена (многие думают что ценообразование происходит от балды на авито или циане, но это конечно заблуждение :)). 
Думаю, вы увидели как 2% разницы формируют дельту в 5 млн руб на квартиру или рост недвижимости на 50% за 3 года, что и произошло в Питере широким фронтом (за исключением советских панелек, но о сегментации поговорим в следующий раз, тема очень ёмкая) )))

Таким образом, снижение ключевой ставки на 2% это огромные деньги и ликвидность на рынке бетония, а механизм вы увидели: 
— снижение ставок на вкладах
— прямая конкуренция ставок на вкладах и арендных ставок
— снижение доходности от аренды через повышение цен на квартиры без номинального снижения цен на аренду

Есть промежуточные значения, скажем 5% годовых это 240 аренд, а 8% годовых это 150 аренд (ну калькулятор в помощь). Используя данный механизм можно оценить любую жилую квартиру в Питере, за исключением советской зеленой панели (хрущи, 504, 606, корабли и прочее). 
Вам кажется, что есть куча других факторов влияющих на ценообразование, но это не так. Есть только вышеописанный фактор с поправкой на инфляцию (когда инфляция высокая, нужно корректировать цифры на ее величину) и фактор спроса (если спроса нет, то ничего работать не будет).
Устойчивый спрос формируют 100+ тыс ежегодно приезжающих россиян в СПБ из других регионов (внутренняя миграция), таким образом только в некоторых регионах РФ данное утверждение будет работать в той или иной степени. 

Некоторая сноска — только 7 регионов в РФ растут в населении за счет внутренней миграции либо рождаемости, все остальные регионы стремительно сокращаются. Множество аналитики и диаграмм на эту тему есть в интернете, можете поискать или я могу раскрыть это в последующих постах. В конечном итоге, вся РФ стянется в эти 7 регионов. А в Москве и область + СПБ и область будет половина населения РФ обитать ))) И это, ну просто факт, поверьте. 

Чувствую пост уже перегружен, но вкратце поговорим о спросе )))
Так вот возвращаясь к первой части утверждения в том что спрос-предложение формирует рынок недвижимости, необходимо разложить в деталях предложение и спрос )))

Очевидно, что факторы влияющие на спрос это ипотека (см предыдущий пост) и инвестиционные покупки (для детей, а пока они растут под сдачу в рент). Факторы предложения это объем вводимых метров в отчетном периоде и земельный банк застройщиков. Именно инвестиционные покупки сейчас формируют ценообразование через номинальную величину долгосрочной аренды квартиры. Спрос на аренду же обеспечивает миграционный приток из регионов. 

В следующий раз поговорим об этом подробнее :)
Также обсудим сегментацию: почему новостройки дорожают в 2 раза за 4 года, а советские дома на 10% за тот же период. Очень важно сейчас (а лучше 5-6 лет назад надо было это делать) продавать свою квартиру в панельке в старом доме, уезжать на дешевый съем (4% годовых) и покупать на вырученные деньги новостройку в ипотеку 6% годовых. )))

Всем удачи и спасибо!

★7
13 комментариев
Добавлю, что предложение сейчас не влияет на ценообразование, потому что оно слишком регулируемое :) Иными словами, строяки научились договариваться, с приходом эскроу счетов, конкуренция в ценах исчезла. Предложение тупо подстраивается под спрос.
avatar
Слишком много букв, так и не увидел вывода. Всё про прошлое, что сейчас, покупать или снимать и ждать снижения цен?
avatar
atec, ну пока вывод был что продавать советские панельки, снимать дешево под 4% и брать в ипотеку новострой под 6%

Далее раскрою тему подробнее, но как вы сами заметили — итак много букв и тяжело читать
avatar
Bim, в следующий раз в начале поста пишите вывод жирным шрифтом… а потом — обоснование вывода… кому интересно, прочитают обоснование… но почти все запомнят вывод)
avatar
Bim, читается легко. Легко запоминается. Без воды. Все супер! 
avatar
Реакция среднестатистического посетителя СЛ (мечтающего разогнать депозит с 10 тыс.руб.) на слова "я снимаю квартиру в центре города за 50 тыс. руб. в месяц":

avatar
$100, ахаха, ну когда тоже таким был, сейчас дети ходят во 2 гимназию на Казанской, когда другие родители забирают своих детей — ощущаю себя нищебродом 100 левел глядя на тачки (S класс, Кайены, Гелики, и прочее)
avatar
Я общаюсь  с людьми, которые работают в сфере недвиги в Мск еще с 90-х. И вывод там один — в основном работает правило 3М — «Место, место и место». Поясню — нормальная панель с хорошими планировками в относительно старой застройке,  но с этажностью 10-16 этажей, шаговой доступностью до метро и возможностью нормально припарковать авто в любое время суток у дома уделает любой колодцеобразный 25-этажный новострой. В общем где меньше народу — там больше кислороду. А почему упали хрущи — так там неизвестно где получишь по реновации и опять же это будет 23-25 этажный человейник. Сам живу в 6-этажке с хорошими планировками и таким расположением. За 20 лет в подъезде сменили хозяев 3 квартиры, причем они вообще не выставлялись в открытую продажу — все выкупили живущие в доме для своих. В соседних подъездах то же самое. Весь дом уклеен желающими купить — только хрен кто продаст.
avatar
Пилат, проблемы муравьев внутримкадышей

Автор слишком поверхностно рассуждает, напомню что не «ипотека» сейчас движет недвигой как таковая, а мат капитал в этой ипотеке, здесь дьявол сидит
avatar
Пилат, в Москве да, видимо у меня уклон в СПБ. 
avatar
 Есть такой метод оценки недвижимости через сумму дисконтированных потоков от арендных платежей. По идее, когда снижается ключевая ставка ЦБ, происходит снижение коэффициент дисконтирования, и цена на недвижимость должна расти. Но расчет в 300 арендных ставок произведен без учета дисконтирования, поэтому 15 млн не совсем корректная оценка. Реально — намного ниже.
avatar
Это не фактор, а следствие.
avatar

теги блога Bim

....все тэги



UPDONW