rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании Тинькофф Инвестиции | "Свой угол" подождет: инвестируй в недвижимость, не вставая с дивана

Большинство из нас воспитаны на иллюзии, что есть всего 2 надежных типа инвестиций: депозит в банке и недвижимость. Но хорошо, что вместе с широким распространением доступа на фондовый рынок эта иллюзия начинает исчезать из голов людей. В наше время практически не осталось финансово грамотных людей, которые хотя бы раз интересовались поиском альтернативных видов инвестиций, помимо всем известных. Многие, конечно, быстро этот интерес теряют, попробовав свои силы на форексе, либо подобных “мутных” проектах, и возвращаются к традиционной покупке жилой недвижимости.

Инвестиции в жилую недвижимость имеют ряд минусов, которые отталкивают лично меня от владения физическим “бетоном”. Я выделяю для себя 3 основных:

Во-первых, если вы покупаете квартиру с целью последующей сдачи, то срок окупаемости такого проекта будет очень большим. Возьмем для примера обычную однокомнатную квартиру на окраине Москвы.

Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей

Стоимость аренды — 30 000 рублей в месяц (это в лучшем случае)

Итого мы получаем 7% годовых в рублях и 13 лет окупаемости при идеальной ситуации, не включающей в себя расходы на мелкий ремонт для квартиросъемщиков, налоги и вероятный простой этой квартиры без арендаторов. Средняя реальная доходность находится около 4%.

Во-вторых, сдача квартиры — это настоящая работа. Не получится просто сдать на 20 лет квартиру и забыть про нее, лишь периодически пересчитывая деньги от арендаторов. Вам нужно будет постоянно следить за порядком, устранять различные казусы и пр.

В-третьих, покупка квартиры требует одномоментно большой капитал. И плюс к этому, ликвидность инструмента оставляет желать лучшего и продать ее за пару дней вряд ли получится.


Что же делать?

Все три проблемы, перечисленные выше, снимает один из инструментов на фондовом рынке — REITы. Правда на российском рынке подобные компании не представлены, но на американском выбор огромен. Поэтому для ненавистников инвестиций в долларах этот инструмент будет недоступен.

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. У подобных фондов есть несколько жестких правил, регулируемых законами США, которые очень понравятся любителям дивидендных стратегий. Прежде всего, они обязаны инвестировать не менее 75% своих активов в объекты недвижимости и при этом выплачивать не менее 90% своих доходов акционерам в виде дивидендов. При этом, не более 50% акций REIT могут принадлежать пяти или менее лицам.

Самым огромным плюсом подобных фондов является диверсификация. Покупая физическую недвижимость вы вполне можете ошибиться с локацией и будете долго пожинать плоды этой ошибки, а в случае с REIT вы инвестируете в целый портфель недвижимости и риск ошибки при этом серьезно снижается. На подобные фонды есть ETF и если вы купите его, то диверсификация становится еще привлекательнее — помимо рисков одного конкретного объекта, вы еще и можете обезопасить себя от рисков конкретной компании. Кто еще не читал статью про ETF, пора исправляться. Из разнообразия ETF я выделаю 2 топовых — VNQ и XLRE.


А что с налогами?

Как я уже сказал выше, на российском рынке нет подобных компаний, поэтому нам придется покупать американские REITы, а это значит, что встает вопрос с налогами.

Акции фондов недвижимости можно приобрести у любого российского брокера, но есть один важный нюанс — все наши брокеры берут налог 30% с дивидендов по этим фондам. Интересный момент, что брокеры имеют ссылку на вполне действующий американский закон, который обязывает всех нерезидентов США облагать налогом в 30% с дивидендов по REITам, но при этом американский брокер, у меня (резидент РФ) снимает базовые для всех американских акций 10%. Если вы покупаете через российского брокера подобные фонды, то вопрос с уплатой налогов с дивидендов вас не будет касаться, нужно будет лишь подать “нулевую” декларацию.


Как выбирать то эти твои REITы?

При выборе фондов для своего портфеля, я обычно смотрю на несколько важных показателей, на мой взгляд.

"Свой угол" подождет: инвестируй в недвижимость, не вставая с дивана        "Свой угол" подождет: инвестируй в недвижимость, не вставая с дивана

Скринер Тинькофф Инвестиций

  1. Капитализация больше 1 млрд долларов, чтобы не нарваться на маленькую венчурную компанию

  2. Рост выручки и прибыли за последние 5 лет

  3. Payout ratio. Этот показатель позволяет отсечь компании, которые платят дивиденды из долгов, т.к. своей прибыли не хватает. Такие компании могут быть очень опасными для инвестирования

  4. Дивидендная доходность

  5. FFO (но этот показатель не так просто найти, поэтому его нужно смотреть уже на этапе глубокого анализа бумаги в отчетах)

В итоге мы имеем 6 компаний, которые потенциально могут быть интересны для добавления в свой портфель.

"Свой угол" подождет: инвестируй в недвижимость, не вставая с дивана

Скринер Тинькофф Инвестиций

Ну и что?

Я являюсь сторонником максимальной диверсификации в распределении своих активов, поэтому считаю, что REITы должны быть обязательно представлены в портфеле долгосрочного инвестора, потому что они позволяют обезопаситься от шоковых сценариев мировой экономики. По итогу, для себя я выбрал несколько фондов, в которые я буду инвестировать небольшую долю своего портфеля и получать постоянные стабильные дивиденды.


Автор: Антон Жуков, частный инвестор с пятилетним стажем, владелец телеграм-канала Финансовый грамотей

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением. 

★4
В своей квартире можно ремонт еще на 5 мио сделать например, а в сьемноц будет все не так
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, это плюс или минус? Я так и не понял.
avatar

Andrey Z.

Andrey Z., несопоставимы потребительские свойства своей и арендной недвижки
В арендной будет все или бюджетное или маесимально эффективное
Для себя можно от души все обустраивать
Это будет нерыночно, но для себя же…
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, Я вот раньше снимал квартиру. Квартира конечно не предел мечтаний была. Потом взял ипотеку и приобрел свое жилье. Ремонт сделал, прошло энное количество лет, опять делать нужно. Не так давно пол батареи перестало греть, вызвал сантехника, говорит забилась ваша батарея, менять нужно. :) Если посчитать сколько я уже вбухал в квартиру, то как то не по себе становится. :) В общем свое жилье конечно хорошо, но выгодней в финансовом плане все же снимать. :) Там за все это будет платить владелец.
avatar

Andrey Z.

Andrey Z., но владелец вряд ли поддержит вашу идею душ там за 35 тыс евро поставить, или встроенной техники на 20дцатку.
Это конечно крайности, но общий смысл такой
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, в своей тоже всё не так, как показывает практика. Только винить уже некого :)
avatar

Andrey

С дивидендов REIT в любом случае налог 30%, т.к. в большинстве случаев это not qualified dividend
avatar

Kluger

не понял что с налогами-то
сколько взымается в итоге?
avatar

Юрий Комаров

можно автору с пятилетним опытом посоветует человек с 26-ти летним опытом работы на ФР? 1. Чисто механистический подход к выбору бумаг часто не приводит к положительным рез-там. 2. Прежде, чем советовать что-то, хорошо бы разобраться в предмете. Например: Выбор SPG, HST, да  многих других REIT в нынешних условиях представляется сомнительным и вредным для потенц. инвесторов. Налог 30% берет НЕ российский брокер. А то, что известный иноброкер берет 10%, вызывает дополнительные вопросы, например о собственниках купленных бумаг. И т.д.
avatar

honest_John

Недвижимости надо относится как любой бумаге. Если будет расти то покупаем. В свое время росло до 100% в год. А акции лежали в горизонте. Не надо забывать про кризис недвижимости в Америке.
С REIT в тинькове налог будет также 30%, даже с заполненной формой W8-BEN, не вводите людей в заблуждение!!! 5-летний стаж и такой порожняк — сам в прошлом году покупал рейты, тот же SPG, с заполненной формой w8-ben.
avatar

Zaorish


теги блога Тинькофф Инвестиции

....все тэги



2010-2020
UPDONW