Инвестиционные операции

Продолжаю долгосрочное наращивание стратегии денежного потока. В апреле получил выплаты по фондам коммерческой недвижимости Парус, дивиденды Фосагро и проценты по депозитам. От фонда ПНК теперь возврат дивидендов будет только с закрытием фонда. Увы, альтернатив ПНК на рынке в настоящий момент нет, во что буду вкладывать деньги после окончательной ликвидации фонда пока не решил, буду принимать решение ближе к возврату денег, спешить некуда. 

Разместил свободные средства в акции Лукойл, никакие активы не продавал. Так же на рынок вышел новый фонд Парус-Логистика. Если будет время, напишу по нему отдельную статью. Коротко: Парус скорректировали стратегию привлечения инвесторов, больше делая упор на маркетинг, это приводит к реализации паев по более высоким ценам = с более низкой доходностью для инвесторов. Парус создает ажиотажный спрос на новый фонд, одновременно выставляя в рынок крайне дефицитный объем паев, это приводит к неадекватному росту цены пая на бирже, нет сомнений, что под высвобождение денег инвесторов из ПНК будет повышена цена первичного размещения паев Парус-Логистика.

( Читать дальше )

Инвестиционные операции


За март были получены дивиденды от фондов коммерческой недвижимости и немного процентов по депозитам. ОФЗ решил продать, но совершал покупки акций банка Санкт-Петербург, который имеет хороший запас прочности по достаточности капитала, что позволяет ему из года в год платить дивиденды. Таким образом, банк СПБ хорошо вписывается в мою глобальную стратегию — получение дивидендов в долгосрочной перспективе от диверсифицированного портфеля активов.



( Читать дальше )

Коллеги,
мне всегда было интересно каким образом создается богатство, особенно большое. И сегодня мой жизненный опыт позволяет дать системный ответ на этот вопрос. Богатство (благосостояние) — это всегда производная от активов, которые вы смогли приобрести / создать и одновременно которыми вы смогли воспользоваться.

И так, какие активы мы можем приобрести или создать? Я их разделил на отчуждаемые и неотчуждаемые.

Во-первых отчуждаемые — это те активы, которые вы можете реализовать только с потерей прав на них, ну или их можно отнять помимо вашей воли, неотчуждаемые активы не могут быть у вас отняты (есть исключения), но их можно уничтожить или потерять.

Во-вторых отчуждаемые активы могут работать на вас с вашим минимальным участием, то есть в отношении них возможно наемное управление, а неотчуждаемые активы обычно (есть исключения) работают за счет ваших личных усилий.

Чтобы получить активы, в них нужно что-то инвестировать: деньги, усилия, время. Так у нас получается схема сбалансированных инвестиций в полезные активы:

( Читать дальше )

Коллеги, появилось время написать статью по закрытию фонда ПНК-рентал.

*** Мое отношение кратко ***

Жаль, что так вышло, но отношусь совершенно спокойно. По условиям это был лучший ЗПИФ недвижимости на рынке, комиссия фонда за управление составляла порядка 0,25%, это просто фееричные условия, которые стали возможны благодаря концепции фонда. В отличии от всех остальных ЗПИФ на рынке, где смысл бизнеса для УК — это заработок на комиссиях, для ПНК сам бизнес-смысл фонда был в ускорении оборачиваемости объектов недвижимости, так как основной бизнес все же был строительный.

Однако, причина закрытия фонда, которая была озвучена УК не выглядит убедительно. На мой взгляд правильным решением было бы определить судьбу фонда на голосовании пайщиков, уверен, большинство инвесторов предпочли бы остаться владельцами объекта, но это не было сделано.

Напомню официальную позицию управляющего:

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

( Читать дальше )

Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. 

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:


Фонды от Альфа-Капитал:

• Альфа-Капитал Арендный поток 1 (ежемесячные выплаты)
• Альфа-Капитал Арендный поток 2 (ежеквартальные выплаты)

Фонды от ВТБ:

• Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)

( Читать дальше )

Инвестиционные операции

В феврале 2023 получил дивиденды только от фондов коммерческой недвижимости. Размер пока скромный, но все равно приятно, в связи с неблагоприятными обстоятельствами, пока что вложил полученные дивиденды в ОФЗ. Возможно, в течение марта произведу реинвестирование в недвижимость, буду действовать по обстоятельствам. Так же рынок дал возможность выгодно обменять подорожавшие префы Татнефти на обыкновенные акции.




( Читать дальше )

*** Общие характеристики ***



Источники информации:

• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/reds/
• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/luzhniki/
• www.tinkoffcapital.ru/documents/mutual_funds/

*** Ожидаемая доходность ***

Дивидендные выплаты у фондов отсутствуют, монетизация ожидается за счет роста стоимости актива и выплаты дохода пайщикам после продажи квартир, составляющих имущество фонда:

• 40-60% за 4 года для фонда «REDS»
• 50-70% за 5 лет для фонда «Лужники»

Цитирую Тинькофф:

***
Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен [1] на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.
Источник

( Читать дальше )

Коллеги, хотелось бы обратить внимание на главные тезисы выступления президента 21.02.2023, которым СМИ незаслуженно не уделили внимания, но которые являются очень важными для каждого инвестора в России.

1. Никакого СССР 2.0, мобилизационной экономики, массовых национализацией, попыток «разогнать ВВП» за счет эмиссии и прочих невероятно вредных вредностей, к которым призывают некоторые то ли глубоко некомпетентные, то ли купленные спикеры, не будет. Власть в очередной раз подчеркивает, что ориентирована на рыночную экономику. И это просто отличный сигнал.

Так, уже в марте прошлого года был запущен пакет мер по поддержке бизнеса и экономики на общую сумму порядка триллиона рублей. Я хочу обратить внимание: это не эмиссионная политика, нет-нет, всё у нас на прочной рыночной базе делается.

Вы знаете, есть такое устойчивое выражение: пушки вместо масла. Оборона страны, конечно, важнейший приоритет, но, решая стратегические задачи в этой сфере,

( Читать дальше )

Коллеги, до этого я писал только о ЗПИФ недвижимости, которые торгуются на Московской бирже. Однако, прорабатывая вопрос диверсификации инфраструктурных рисков (то есть что бы не быть завязанным только на инфраструктуру Московской биржи), я решил изучить фонды, торгуемые вне биржевой инфраструктуры.

Наиболее известные фонды недвижимости, не торгуемые на бирже — это фонды от Aktivo. 

Справка
Aktivo — это компания-посредник, которая организует:

• Подбор объекта инвестирования
• Подбор управляющей компании, которая будет обслуживать ЗПИФ
• Привлечение инвесторов в ЗПИФ
• Вторичный оборот паев, созданных при посредничестве Aktivo
• Прочее взаимодействие с инвесторами

И мне удалось провести небольшой анализ всех фондов от Aktivo сразу, кроме нового фонда «Активо девятнадцать», по которому у меня еще не достаточно информации. 

( Читать дальше )

Январь 2023 был щедр на получение всевозможных дивидендов, что позволило сделать новые инвестиции. УК Парус перевел все свои фонды недвижимости на стратегию lvl up, о чем я писал отдельно. На этом фоне я решил переложиться из замещающих облигаций ПИК в фонды недвижимости, воспользовавшись распродажами во время дополнительной эмиссии паев. Стратегически недвижимость в портфеле для меня более приоритетна, чем облигации.



( Читать дальше )