Посмотрел короткое видео от Паруса с бизнес-завтрака для МКБ Private Banking (жаль, что не выложили полностью). Хотел бы поделиться интересными тезисами по коммерческой недвижимости и зафиксировать несколько своих мыслей (статья-записки). И так, поехали.


Скриншот из видео Parus

Складская недвижимость

• В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
• В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе — 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
• В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
• Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция — ключевой драйвер спроса

Мои записки по логистической недвижимости:

Здесь важно учитывать, что когда называется цифра «40 млн квадратных метров» — это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.

( Читать дальше )

Хочу поделиться любопытными цифрами от ЦБ РФ о сбережениях населения, данные выходят ежеквартально, естественно, с определенным отставанием, сейчас доступны сведения по итогам 2го квартала 2023 года.

И так, поехали.

Финансовые активы и обязательства населения, источник: ЦБ РФ

По итогам 2го квартала 2023 года сбережения населения выросли на 4,3 трлн рублей, составив совокупно 138,8 трлн рублей, долги выросли на 1,7 трлн рублей, в совокупности составив 35,1 трлн рублей.

( Читать дальше )

Стоимость акций Газпрома в номинальном выражении и в ценах октября 2008 года. За октябрь 2008 указана минимальная цена, в остальные месяцы указаны цены закрытия.

Рассчитал стоимость акций Газпрома в постоянных ценах октября 2008 года — месяц, когда акции достигли своего «дна» во время мирового финансового кризиса.

На графике за октябрь 2008 указана минимальная стоимость акций — 84 рубля, в последующие месяцы уже исходил из цены закрытия месяца. Как видим, с учетом инфляции сегодня стоимость акций Газпрома находится на самом низком уровне с момента кризиса 2008 года.

Тут важно отметить, что убытки здесь несут только миноритарные акционеры, для главного акционера в лице государства Газпром обеспечивает просто колоссальные прибыли на протяжении не одного десятка лет.

Далее проведу небольшой экскурс в историю, чтобы было понятно с каких времен действует такая практика:

Еще с начала 90-х между компанией и правительством установилось негласное соглашение: «Газпром» платит в бюджет столько, сколько государству необходимо на неотложные нужды.

( Читать дальше )

В сентябре продал акции МТС. Решение принимал исходя из ослабление рубля (дорогое обновление оборудования) и высокой закредитованности бизнеса, что в условиях роста ставки ЦБ может негативно отразиться на прибыли.

Но все это не столь критично, если бы у меня была уверенность в том, что бизнес активно растет. Поэтому я взял данные о выручке МТС за последние 10 лет и сделал поправку на инфляцию, то есть пересчитал выручку в ценах конца 2013 года, вот что получилось:


Перерасчет выручки МТС с учетом инфляции в ценах 2013 года

Не смотря на то, что номинально выручка компании растет из года в год, в реальном выражении она снижается. Два ключевых драйвера снижения: высокая конкуренция на рынке телеком услуг и невозможность повышать цены на свои услуги опережающими темпами, так как ФАС внимательно следит за тарифами связи.

Еще мы знаем, что МТС — сильно закредитованные компания, давайте посмотрим, сжигает ли инфляция долги столь же активно, как и выручку:

( Читать дальше )

Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус

ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.

Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.

( Читать дальше )

Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.




Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту

Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:

• ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
• ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года

( Читать дальше )

Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

( Читать дальше )

Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Озон. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон — четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам. 

Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.

( Читать дальше )

Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало. 

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-СБЛ. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.





Главная особенность ЗПИФ от Парус — использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения — инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча — инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.

Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.

( Читать дальше )

Не зря пропадал на работе ...

Не писал два месяца, полностью сосредоточившись на рабочих результатах без выходных. Когда открываются новые возможности, нужно действовать без промедления. Удалось заложить основу для роста дохода в следующие 12 месяцев: создать еще одну команду, получить ресурсы под новые проекты, взять контроль над новыми направлениями. Впереди еще очень много интересных задач. И пока наемная работа — основной источник дохода, логично уделять максимум времени развитию карьеры.

Но так будет не всегда, в базовом сценарии я рассматриваю, что на горизонте 3х лет существует высокая вероятность выйти на «плато» по зарплатным доходам. Это заставляет меня планировать свои дальнейшие шаги уже сегодня. И конечно же, в перспективе я рассчитываю, что именно инвестиционный доход усилит свою роль, так что переходим к инвестиционной части поста:)



( Читать дальше )