Блог им. EmeraldResearch

Взгляд на коммерческую недвижимость в России

Посмотрел короткое видео от Паруса с бизнес-завтрака для МКБ Private Banking (жаль, что не выложили полностью). Хотел бы поделиться интересными тезисами по коммерческой недвижимости и зафиксировать несколько своих мыслей (статья-записки). И так, поехали.

Взгляд на коммерческую недвижимость в России
Скриншот из видео Parus

Складская недвижимость

  • В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
  • В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе — 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
  • В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
  • Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция — ключевой драйвер спроса

Мои записки по логистической недвижимости:

Здесь важно учитывать, что когда называется цифра «40 млн квадратных метров» — это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.

Второй момент, почему сравнение с Европой, США, Китаем не совсем релевантно — это структура нашего экспорта и импорта. Наш ключевой экспорт — энергоресурсы, для них склады обычно не нужны. Импорт у нас тоже ограничен. Все же объемы импорта в США и ЕС из того же Китая готовой продукции несопоставимо выше, чем в Россию.

Изменение структуры импорта/экспорта будет требовать новых складских площадей. Рост электронной коммерции будет требовать рост качественных складских площадей. В востребованности качественной складской недвижимости не сомневаюсь, планирую продолжать свои инвестиции в логистические комплексы (и это не инвестиционная рекомендация).

Торговая недвижимость

  • Нет недостатка в объеме торговых площадей в сравнении с другими странами, с США сравнивать не нужно, там затоваривание рынка
  • В ближайшие годы новые торговые площади строить не будут, напуганы электронной коммерцией
  • «Прикормленные» места уже заняты, для торговой недвижимости главное — локация

Мои записки по торговой недвижимости:

Не во всем согласен со спикером. Например, сейчас в той же Москве и СПБ возводятся крупные ЖК, первые этажи которых отведены под коммерческие площади, это значит, что розничная торговля будет больше проникать в жилые районы. Может это не торговые площади класса А, но это «коммерция у дома», которой люди реально пользуются. Но фондов на торговые площади «у дома» практически не существует, хотя, это могло бы быть интересно.

Второй момент — ТЦ не зря напуганы ростом электронной коммерции. Я пока не вижу драйверов долгосрочного роста потока людей в качественных локациях, кроме случаев развития туризма.

Исходя из текущего своего понимания ситуации я не готов рассматривать торговую недвижимость для включения в свой портфель. Исключение — если будет возможность что-то приобрести с большой скидкой.

Офисный сегмент

  • Офисный сегмент сильно отстает от Европы
  • Качественная офисная недвижимость представлена только в Москве и СПБ
  • В Фондах парус практически нет свободных вакансий в офисном сегменте

Мои записки по офисной недвижимости

Здесь, как и в случае с логистической недвижимостью, рассматриваются только офисы класса А и В. Хотя явно, основное количество офисных работников в России сидят в офисах класса С и D.

Пандемия показала, что можно работать на удаленке, значительно экономя на аренде площадей.

Даже крупные российские компании до недавнего времени в основном работали в офисах не выше В класса.

Самые крупные российские компании сами себе строят топовые офисы — смотрим на тот же Газпром, Сбербанк или ВТБ (который просто выкупил себе башню в Москва-Сити).

В итоге, кто может арендовать офисы класса А? Иностранные компании, второстепенные офисы для крупнейших российских компаний, крупные российские компании, у которых нет денег построить свои БЦ.

Я оптимистичнее смотрю на БЦ, чем на торговые площади. Но текущий уровень доходности нахожу необоснованно заниженным, не отражающим риски. Будут следить за ценами.

Взгляд на коммерческую недвижимость в России

Скриншот из видео Parus

Еще вот такой график был в видео. Я напомню, что доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Скорее этот график интересен тем, как кризисы влияли на недвижимость. Судя по графику ключевые драйверы для недвижимости лежат в реальном секторе экономики, в отличии от качелей на рынке акций, что может помочь стабилизовать портфель.

По традиции напомню, что статья статья содержит личное мнение автора, не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения и связанные с этим риски потери капитала вы принимаете самостоятельно.


Мой канал на Дзен: Механика Капитализма

★3
45 комментариев
Не знаю что вам не нравится в коммерческой недвижимости, по опыту личному могу сказать, что средний инвестор себя хорошо чувствует и в офисной и в коммерческой торговой недвижимости. Сама недвижимость растёт в цене, аренда собирается, хотя по росту не соответствует росту стоимости самой недвижимости. В общем нормально кризисы все переживаются и инвестору рекомендую иметь в портфеле лоты недвижимостм. 
avatar
Трофимов,  нигде в статье не написано, что мне не нравится коммерческая недвижимость. Напротив пишу, что продолжу вкладываться в логистические комплексы.
Финансовый Архитектор, понял вас так что торговую и офисную не жалуете, вот и написал. 
avatar
Трофимов, скорее для себя обозначил риски, которые не покрываются премией от арендного потока. Так то если будут хорошие скидки или новое понимание перспектив монетизации, от чего бы и не прикупить:)

Ну и специфика — я смотрю именно на доступные ЗПИФн.
Финансовый Архитектор, ясно. 
avatar
Финансовый Архитектор, через какие инструменты?
avatar
Доктор, не понял вопрос. Что через какие инструменты?
Финансовый Архитектор, ну неужто на этапе стройки ангара? В реальные объекты или через зпифы инвестиции происходят?

avatar
Доктор, через ЗПИФы ищу возможности. Сейчас 3 ЗПИФ в портфеле, было 4. Для меня на рынке сейчас интересны 6 фондов недвижимости и 3 в наблюдении.

Я как владелец офисной и торговой недвижимости чувствую себя в ней крайне некомфортно. Постоянно приходиться судиться по поводу кадастровой стоимости, постоянно все от тебя хотят денег то Росгвардия, то менты, то иные проверяющие и ресурсоснабжающие организации. Если ты например выигрываешь суд у власти (хотя это все больше из разряда невозможного) исполнить решение почти невозможно не помогают ни судебные приставы ни прокуратура. 

Многие инвесторы в небольшие объекты в пределах и рядом с Садовым кольцом работаю просто в минус. Недавно даже налоговая выпустила письмо что вот если налог на имущество уводит вас в убыток то платить все равно надо т.к. налоговым кодексом никах поблажек не предусмотрено. Раз выпустили такое письмо то значит есть обращения. Обслуживающему персоналу в этом году пришлось повысить заплату в 1,5 раза (вот вам реальная инфляция). Как живут те кто еще тянет кредиты — вообще непонятно. Правда банки сегодня их лонгируют без проблем если ты его (кредит) обслуживаешь. Им недвижка ну никак не нужна.

В общем я сожалею об инвестиции в московскую недвижимость. На фондовом рынке намного комфортнее и доходнее. 

avatar
МиШм, да проблем много, но мне нравиться ежемесячные поступления и рост стоимости самой недвижимости. На фондовом рынке тоже есть свои плюсы и конечно свои минусы, то ковид был, то сво, то неизвестно что завтра будет. Наши электронные записи о владении чем-то заблокируют по тем или иным основаниям и делай потом что хочешь, хочешь судись и доказывай, а хочешь забудь, как я забыл про иностраные заблокированык акции. 
avatar
МиШм, хорошая обратная связь, так то. Благодарность
avatar
МиШм, О, слова не мальчика инвестора-теоретика, но мужа.
avatar
Нежданно для себя стал инвестором в коммерческую недвижимость. С двумя бизнес партнерами выкупил наше офисное помещение общей площадью 60 кв метров, пришлось покупать, иначе нужно было съезжать. Цена сделки получилась как 9 годовых аренд, которую платили ежемесячно. Здание кирпичное 1981 г. Получается, что теперь экономлю на арендной плате, своего рода виртуальный рентный доход. Но забот явно прибавилось, если бизнес сменим или помещения будет не хватать.
Как писал раньше, офисные помещения на второй линии стагнируют как по цене, так и по арендой плате. Мы платили около 450 руб за кв последние 14 лет, несмотря на то что $ вырос в 3 раза.
avatar
Alexide, мы так делали с партнёром — покупали офис вместо аренды для бизнеса своего, а потом со временем продавали дороже, математика такая что и аренда бесплатно и ещё заработывали на этом. 
avatar
Трофимов, да, интересная бизнес идея, если все грамотно продумать.
avatar
Alexide, главное хорошая локация и будущее развитие этой локации, чтобы был рост цены. 
avatar
Alexide, это как фишка ляжет. Уже лет 10 снимаем офис в пятиэтажном бц. И раза три уже было ощущения, что занимая пол этажа мы вообще единственные кто там что-то снимает.
В этом году от половины площади отказались, все почти на удаленке.
Бываю раз в пару недель — парковка сейчас совершенно пустая…
avatar
Трофимов, «математика такая что и аренда бесплатно и ещё заработывали на этом» — угораю с я таких бизнесменов, конечно. В бизнесе, старичок, нет бесплатных вещей.
avatar
Вася Пражкин, когда свой бизнес, то есть. Ты либо платишь со своего кармана, иными словами со своей прибыли, за аренду офиса или для тебя эта аренда бесплатна. Я понимаю, что для большинства, и для вас угорающего, бизнес это «работать на дядю». Угорайте дальше. 
avatar
Трофимов, аренда никогда не может быть бесплатна в принципе. Если ты покупаешь недвижку, чтобы «аренда была бесплатна», то это просто, что из одного кармана забрать в другой. При этом ты морозишь огромную сумму за покупки недвижки, вместо того, чтобы вкладывать ее в бизнес.
avatar
Вася Пражкин, тут, кстати, встает вопрос ROE бизнеса. Если ROE выше ставки капитализации, то выкупать недвижку на свой баланс смысла нет.
Вася Пражкин, мы брали нежилое помещение с отдельным входом в жилом доме за 3,2 миллиона, аренда подобного нам бы обошлась в 30 тысяч рублей, мы просидели там 2 года, продали за 6 миллионов рублей, считаю бесплатно просидели и ещё заработали даже с учётом инфляции. Сейчас сидим в помещении котрое купили за 4 уже года 3 — 4. Два входа через один наш офис, а через другой валберес в аренде. Как бы тоже для нас бесплатно, да ещё приплачивают, при том что, само помещение думаю больше 13 миллионов. Вот и считайте. Да в нём ремонт был сделан около 1,5 миллиона. 
avatar
Трофимов, Вот и считайте.
А чего считать? По сути, это отдельное направление бизнеса, со всеми вытекающими — надо тратить свое небесплатное время, принимать риски и так далее. В первой сделке Вы зафиксились с прибылью, во второй — пока нет. Полно историй, когда цены на недвижку пойдут вниз, а основной бизнес потребует срочных вложений. Тогда недвижка уходит крайне дешево. Если уж основной бизнес не требует вложений для развития(хотя странно, что за бизнес тогда?), то лучше уж начать что-то более перспективное.
avatar
Вася Пражкин, ваш бизнес, с большой вероятностью, это трындеть на форуме и давать оценку высказываниям других? Расскажите какие позиции у вас в инвестициях сейчас, и мы все дружно их будем обсуждать, высмеивать, и предрекать возможные убытки.
Есть другой вариант, если боитесь конечно, ведь безопасно судить других, этот вариант — словесно выкрутиться и уйти от изложения своих реальных позиций в инвест портфеле. 
avatar
Трофимов, обиделись? Ну не стоит, это ж критика, она всегда полезна.
avatar
Вася Пражкин, обидижиным выглядите вы в этом диалоге, когда не можете ответить на вопрос, а выкручиваетесь типа великий мудрый критик 
avatar
вся основная электронная коммерция — вайлдберрис и озон — строят свои склады сами
avatar
В ЗПИФНах на МБ — микро-размеры и микро-ликвидность, за исключением АрБиз7 и может быть Паруса. Но зато можно найти такую жемчужину как ЗПИФ ДОМ.РФ (RU000A0JXP78), в котором кто-то ставит биды и даже иногда проводит сделки по 6800. При расчетной стоимости пая в районе 1750, последней квартальной выплате в 88 руб на пай (после трех кварталов подряд по нулям) и разрешенных расходах до 15% год. Насколько я понял, в фонд для эксперимента когда-то взяли какое-то количество апартаментов в Мск для «цивилизованной сдачи в аренду», но теперь это в основном депозиты и бонды ДОМ.РФ… Что может и не хорошо, и не плохо, но паи по 3х СЧА?
склеил ласты скалолаз, среди всех возможных вариантов задаете вопрос по одному из самых стремнмых, не приложу ума зачем:)
А вот и парус подъехал, ставку подняли, а у него куча кредитов, надо новые паи продавать, чтобы кредиты закрыть
avatar
Меня в зпиф напрягает момент индексации. Если инфляция ( реальная) продолжится теми же темпами, то процентный доход на капитал ( при индексации 5% в год арендного платежа ) будет отставать значительно ( это уже сейчас происходит). А от обещанной доходность за счёт удорожания стоимости недвижимости ( парус прям деклариеут в своих отчётах от 10 до 20 процентов в год) почему-то забывают вычесть 20% НДС и 10% за успех при продаже. При этом НДС и «за успех» возьмут точно, а вот цена продажи будет не факт, что такая, что сможет покрыть отставание роста арендной ставки от инфляции.
Думать надо было,
1.При перезаключении договора аренды инфляция отыграется ростом ставок, но надо набраться терпения.
2. Непонятно зачем учитывать НДС, если потом его возвращают.
1. Рост ставки будет в момент перезаключения, до этого 8-10 лет отстаём от инфляции, эти «потери» не компенсируют. После перезаключения на горизонте 10 лет опять будем отставать ( если инфляция будет в среднем больше, чем процент индексации).
2. Если по завершению управления, будет принято решение о продаже. То с суммы продажи ук заберет 10% за успех и государству отдаст 20% НДС. После этого распределит деньги между пайщиками. Т.е. если прям сегодня продаём, то от сча надо отнять приблизительно 30 процентов. Купил за 1000 на бирже, завтра фонд закрыли — получил 700 ( при условии покупки и продажи по сча). 
Думать надо было,
1. Это так не работает. Если бы инструмент позволял заведомо индексировать доход на размер инфляции, это привело бы к тому, что никто бы вам его не продал с гарантированной доходностью «10% денежный поток + ИПЦ». 10% сверх инфляции — это прям очень-очень жирно. Но в будущем есть хороший шанс получить классную переоценку.

2. И тут это так не работает. Все же участники рынка понимают, что НДС налоговая вернет, так что при продаже все будут исходить из доходности относительно цены без НДС. Ну и 10% за успех берется не со всей суммы, а только с прироста стоимости.
Финансовый Архитектор, интересно, если инфляция ускорится так процентов до 20%, есть вариант, что цена на ЗПИФ уйдет ниже СЧА и доходность от аренды с нынешних 10-11% годовых вырастет процентов так до 15 годовых? Было очень интересно особенно учитывая будущую индексацию арендной платы зафиксировать такую доходность.
Мечты скорее всего, рынок такого не даст.
Бельских Александр Витальевич, сложно сказать. У меня нет простого ответа на этот вопрос. Я сомневаюсь, что при инфляции 20% мы получим 15% в ЗПИФ, так же как и в длинных ОФЗ, потому что помимо инфляции в моменте, есть ожидания будущей инфляции. Но если на практике реализовать безумные идеи Глазьева или Сергея Блинова, то все может быть:)
По п.1 я согсан, если бы, да кабы, то было бы хорошо. А так имеем, что имеем. 10 лет отстаём от инфляции ( даже от официальной, про продуктовую вообще молчу), потом скачок и следующие 10 лет. Покупка это осмысленный выбор, никто не за вставляет.
По п.2 нет, имеено так и работает. Вы продаете здание и уплатите НДС, возврат же получит покупатель( если есть с чего возвращать). Ни один покупатель не согласится заплатить на 20 процентов больше, войдя в ваше положение. Это где-то из мира фантастики. Если не верите спросите у паруса, платили ли они выше оценочной цены продавцу под соусом, что ему придется платить НДС. 
Думать надо было,
1. Не знаю, кто там 10 лет отстает от инфляции. По факту, конкретно в фондах Парус ждать 10 лет не нужно.
2. Последний раз комментирую. При покупке коммерческой недвижимости государство возмещает НДС. Это прописано в НК РФ, все это знают. Потому ставка капитализации недвиги всегда считается без НДС. Например некий объект Х имеет ставку капитализации 10% и приносит 100 млн прибыли в год. Значит, его цена будет рыночная 1 млрд при ставке капитализации 10%. При продаже покупатель заплатит 1 млрд + сверху НДС, затем подаст документы в ФНС, ему вернут НДС. Так работает рынок. Нет же идиотов, кто при ставке капитализации условно 10% продаст объект, с которого покупатель получит ставку капитализации 12%. Даже отчетности ЗПИФ после покупки объект недвижимости показан по цене без НДС, а НДС находится в графе дебиторской задолженности, по которой должник — ФНС.
п.1 на днях парус сообщил, что на данный момент средняя ставка 7700р/м² по рынку на аналогичный класс активов, они же сдают по 4400р, вот с этого платежа ( 4400) вы получаете доход.( Грязными 10%), в следующем году будет индексация ( по условиям долгосрочного договора) на 5%, т.е. 4620, через год ещё 5%, а обслуживание, текущий и кап.ремонт далеко не на 5% вырастит ( и так 10 лет), через 10 лет ставка( при индексации по договору на 5 процентов) будет 7525р/м². Вы пониматет, что она через 10 лет будет ниже рыночной ставки на данный момент?! Вот где отстаём от инфляции 
П. 2 последний раз комментирую. Когда парус купил объект, то цена было «итого с НДС ХХХ р.», в следующий налоговый период они получили возврат ндс и распределили его между пайщиками. Всё!!! Вы получили повышенный платеж. Прошло 10 лет, объект продали за «2ххх р. с учётом НДС», парус уплатил РФ НДС, остальное раскидал на пайщиков. Нечего ему больше возмещать. 
Думать надо было, я вам уже дал исчерпывающий ответ. Могу только предложить для начала самостоятельно почитать документы, прежде чем писать ерунду. Ну там посмотрите хоть к какому фонду относится «4400 рублей с метра» (на самом деле в оригинале 4300), какие условия индексации по этому фонду, ну там еще до какого года договор заключен, затем отнимите от 2029 число 2023, желательно на калькуляторе, а то у вас упорно число 10 получается. Соррян, нет времени дальше комментировать ваши глупости. Заодно попробуйте найти где там Парус распределял НДС между пайщиками, купившими фонд на бирже. И отчеты хоть одного оценщика почитайте, найдите составляющие цены объекта и формулу расчета, там все это есть. Не вижу смысла дальше что-то писать человеку, который не просто не читал, но даже не хочет читать документы, но упорно пытается претендовать на правду.
-Все фонды ( если про парус) до 36го, пересмотр ставки в 29м на 30й год, итого 6 полных лет осталось.
На конец договора 5760р/м². ( Если 5% в год). Рыночная 7700 на сейчас. Страховка, ремонты, обслуживание индексируются каждый год по рынку. Это относится ко всем фондам с фиксированной ставкой индексации.
-про возврат НДС. В активо возврат и распределение  НДС четко прописан в фин.плане. у паруса запрошу как, когда, кому они распределяют возврат НДС после покупки.
Думать надо было,
— уже 10 лет в 6 превратились, это хорошо, но этолько Лог, в других фондах свои сроки, не обязательно 2029
— не все фонды до 2036, ну да это мелочи, просто обращаю внимание, что вы по верхам чего-то нахватались, и начинаете спорить с человеком, который не одну тысячу страниц отчетности зпифов изучил
— не во всех фондах индексация 5% в год, 4300 аренда в Логистике, там плавающая индексация на ИПЦ, но в пределах диапазона 4-8%
— переменные расходы платятся отдельно
— ну мы же здесь не про активо, верно? Активо вообще знатно наживается на дурачках, просто сравните в их фондах сча на пай и цену самого пая
— в зпиф паруса ндс уже получили фаундеры, инвесторы покупают паи, где цена объекта уже без ндс
-Про года (6 и10) лет, всё началось с темы отстаём от инфляции. Да не надо было акцентировать на 10 лет, каюсь .
— на сайт паруса, 4 складских до 36го.
— если про лог конкретно, то при 8% ( берём по максимуму) 6800 через 6 лет. Что меньше рыночной текущей. В остальных фикс.
-текущий и кап.ремонт, страховка лежит на собственнике и не является никаким переменным платежом.
-мы про зпифны, активо как один из участников. Про различным сча и пая, узнал от вас из более ранних сообщений. Да, пахнет плохо.
— т.е. возврат НДС всё же был
Не сомневаюсь в вашем опыте и глубоких знаниях.

Думать надо было,
— озон до 2035, остальные 2036:)
— рассматриваю как позитив, можно спокойно формировать позицию, ориентируясь в будущем на кратный рост, но не без риска (!), но это Ок, что у разных инвесторов разный взгляд
— по расходам там все сложно, сам уже начал забывать, если кратко, то да, часть расходов на владельце, но часть на арендаторе, я подробную схему тут делал на примере одного фонда smart-lab.ru/mobile/topic/861823/

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн