11 декабря 2022, 10:36
Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости
Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели
Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.
Схема открытия такого фонда выглядит примерно так:
- Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
- ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
- При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
- ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
- Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу
Такая схема организации обусловлена особенностями закона об инвестиционных фондах. Если кому-то интересно, подробнее можно почитать здесь.
Реальные цифры соотношения капитала инвесторов и кредитных средств банка выглядит следующим образом:
Источник: parus.properties
Используя все ту же финансовую модель фонда я изобразил примерную схему движения денег исходя из прогноза денежных потоков на 2023 год, акцентируя внимание на важных для меня моментах:
Упрощенная схема денежных потоков, подготовлена на основе данных финансовой модели
На этом моменте я должен признать, что несмотря на то, что фонд только для квалифицированных инвесторов и УК не обязана публично раскрывать о нем информацию, фонд имеет образцовую прозрачность, чем не могут похвастаться УК от Сбера, Альфы или ВТБ, которые, как может показаться из личного опыта, делают все возможное, чтобы скрыть как можно больше информации от инвесторов.
Распределение дохода за вычетом обязательных платежей на основе данных финансовой модели в 2023 году
Я так же посчитал, как делится доход от аренды, за вычетом обязательных платежей на содержание инфраструктуры и налоги. Как инвестор, оцениваю картину удовлетворительно, с учетом того, что в замен предлагается высочайший уровень прозрачности, реально прогнозируемый доход, быстрая реакция на вопросы, поступающие в УК.
Годовая доходность арендного потока до вычета НДФЛ, источник: parus.properties
Сама УК спрогнозировала до 2029 года денежный поток инвесторов. Это связано с тем, что с арендатором заключен нерасторгаемый договор аренды до 2029 года с возможностью пролонгации и индексацией на 5% в год. Падение доходности с 2023 года расстроило многих инвесторов, но по заверениям УК, им удалось найти способ сохранить высокий объем выплат, план будет презентован инвесторам 19 декабря в оффлайн формате (но я не пойду).
Статистика выплаты дохода, источник: parus.properties
Ретроспективный анализ показывает, что УК придерживается своих прогнозов в обеспечении уровня дохода.
Общие выводы:
- Регулярный и прогнозируемый доход
- Высочайшая прозрачность стратегии и денежных потоков
- Средний уровень доходности, который планируют сейчас подтянуть до высокого уровня
- Написал много хорошего, но всегда надо помнить о рисках, любые прогнозы — это не гарантия, а фонды с кредитными средствами имеют повышенный риск
Если вы дочитали до этого момента и хотите, чтобы на Smart-Lab было больше статей по инвестициям в коммерческую недвижимость, ставьте лайк.
Все сказанное в статье не является инвестиционной рекомендацией.
Если вы продвинутый инвестор или представитель УК и нашли ошибки в статье, обязательно сообщите, поправим.
Прочая информация:
Общая характеристика фонда
- Наименование: ПАРУС-СБЛ
- ISIN: RU000A104172 (фонд торгуется на Мосбирже)
- Страница фонда на сайте УК: ссылка
- Рыночная котировка на 09.12.2022: 999 ₽
- Плановый срок окончания фонда: до 31.07.3036
- Выплата дивидендов: ежемесячно
- Для квалифицированных инвесторов: да
- Сектор: складская недвижимость
- Особенности: один объект логистический центр «Сберлогистика»
- Издержки на управление: ~2,6% от стоимости объекта недвижимости*
*Как посчитал издержки на управление: фиксированная комиссия УК 10 млн ₽ в год, 10% от выплаченного пайщикам дохода, 2% за привлечение капитала (считаю аналогом надбавки за покупку паев), менее 0,1% вознаграждение спецдепозитария, за управление объектом недвижимости 18,6 млн ₽ в год при стоимости объекта 1,87 млрд ₽
Местоположение объекта недвижимости, источник: parus.properties
16:40
М.Фридман потребовал от правительста Люксембурга — 16 ярдов $ — за экспроприированные активы — через мирные переговоры, а иначе международный Арбитражный суд!
Астрологи объявили золотой год МосБиржи
🏛 Астрологи объявили золотой год МосБиржи☝️Сегодня Бирже оказывает услуги более 31 млн клиентов. Более 1,8 млн клиентов получили доступ к рынкам МосБиржи ...
Mahovichka, похоже, дорога только в одну сторону.
Билеты заканчиваются! Ровно месяц до Smart-Lab Conf! Считаем дни до встречи с Вами и подводим итоги конкурса отзывов!Про конкурс расскажем ниже, а пока немного организационных моментов:Залетайте на са...
Грудинин Михаил, а про возможное почти удвоение цены в случае роста pay out
поэтому надо ждать и следить за сообщениями и поведением инсайдеров
Биржевые расчёты по методу Ганна - Lockheed Martin Corporation (LMT) дает профит! Всем большой привет… Очередной трейд по методу Ганна дал не совсем запланированный, но профит. Вход в баевую позицию п...
16:34
Bitcoin. Среднесрочный прогноз. Больше графиков и небольших заметок. . twitter: https://twitter.com/elliotwave_org telegram : https://t.me/elliotwaveorg
_________________________________________...
1) Анонсированное повышение доходности фонда в июне этого года компания аргументировала тем, что в связи с закрытием биржи в феврале они не смогли эмитировать новые паи фонда. Таким образом полученная прибыль распределялась среди меньшего количества инвесторов и доходность выросла. Получается, что в финансовой модели фонда присутствует еще фактор эмитирования новых паев (они видимо должны выходить регулярно). И здесь мне непонятно, за счет чего эти паи эмитируются. Я предполагал, что их количество четко определено при создании фонда и может иметь место просто их перераспределение, ну например фаундеры продают в рынок часть своих паев. Но похоже речь идет именно о регулярном увеличении количества паев. Могу только предположить, что количество паев увеличивается вследствие постепенного уменьшения долга, тогда условно «в собственность» ООО переходит часть объекта недвижимости на сумму регулярного погашения долга (фонд постепенно владеет все большей частью недвижимости без обременений), и чтобы сохранить стоимость пая фиксированной (чтобы она не росла), на эту сумму выпускают новые паи. Если мое предположение верно, то получается, что стоимость пая рассчитывается не от стоимости недвижимости, а от стоимости доли недвижимости без обременения. Поправьте меня, если я неправ.
2) Меня смущает уменьшение СЧА данного фонда, последний раз, когда я ее посмотрел она была 940 руб на пай (при номинальной стоимости в 1000 руб).
3) Ну и вариант с сохранением повышенной доходности это интрига. Пока я предполагаю, что они хотят предложить поиграться с финансовым плечом, но как конкретно не знаю. Если я прав, то это увеличение рисков.
1. На рисунке «схема денежных потоков» показал этот момент:
— деньги пайщиков 100% идут на выплату банковского кредита
— а % по кредиту оплачиваются из арендного потока
— так как ставка по кредиту банка 5,9%, а доходность арендного потока выше ставки, то погашенин кредита приводит к снижению доходности
Поэтому отсрочка в погашении кредита = рост доходности пая.
И да, все верно, стоимость пая считается от доли без обременения кредитом. Объект принадлежит ООО, но ЗПИФ выдает ООО займ, в замен получая права требования арендных платежей, это требование закона.
2. В открытом доступе не видел СЧА, а в ЛК пока так и не получил доступ.
3. Решили не погашать досрочно займ. Идея хорошая. Риски повышенные, потому такие фонды только для квалов.
Интересен еще такой чисто технический момент — вроде как непосредственно первичное размещение (эмитирование) паев в торгах на бирже невозможно, там торгуются активы вторичного размещения. Тогда получается, что ЗПИФ эмитирует паи, за них выплачивают средства фаундеры, новые паи записываются на баланс фаундеров, потом фаундеры продают эти паи через биржу инвесторам. Но тогда факт недоступности торгов в феврале не должен был повлиять на эмитирование паев (фаундеры не через биржу их первично выкупают), либо фаундеры, понимая, что не смогут их сбыть на бирже, отменили очередное эмитирование.
1) Уточните, пожалуйста как получилось 2,6%?
18,6 млн в год это 1% от стоимости объекта.
2) Как относитесь к представленной стратегии LEVEL UP?
1. На управление ЗПИФ: фиксированная комиссия УК 10 млн ₽ в год,
2. 10% от выплаченного пайщикам дохода,
3. 2% за привлечение капитала (считаю аналогом надбавки за покупку паев), 4. менее 0,1% вознаграждение спецдепозитария,
5. за управление объектом недвижимости 18,6 млн ₽ в год при стоимости объекта 1,87 млрд ₽
Хочу поделиться своими мыслями по ЗПИФ Парус, который поначалу мне показался интересным, но после детального изучения я понимаю, что он не решает мои цели.
Изначальная стратегия была интересной: собираем деньги пайщиков в первые годы, гасим кредит, получаем стабильный денежный поток с минимальными рисками.
Новая стратегия LEVEL UP выглядит как удовлетворение запроса широких масс в увеличении доходности в ближайшей перспективе (кстати интересно хотят ли этого существующие инвесторы ЗПИФ или в основном потенциальные). Кредит не гасим, деньги пайщиков привлекаем вплоть до 2030 года. Риски растут и больше похоже на пирамиду (новые пайщики обеспечивают более высокую доходность).
Не нашел информации выносилось ли это изменение стратегии на голосование пайщикам ЗПИФ?
Нашел такое предложение в официальном телеграм канале:
Т.е. если вам не нравится новая стратегия, то выходите из ЗПИФ. Понятно, а если значительная часть инвесторов выйдет, то что?
Итого вывод, который я сделал для себя, мне как инвестору желающему получать пассивный и стабильный денежный поток не по пути с данным ЗПИФ. Ключевое — пассивный и стабильный, а такое кардинальное изменение стратегии в первые же годы со стабильностью и пассивностью не соотносится — спустя время инвестору приходится вникать в новую стратегию, не согласиться с которой он может только выходом из ЗПИФ. Это еще один значительный риск.
там такая история:
1. Фиксируют кредитное плечо: 34% в СБЛ, 50% в Озон, 50% в Норд
2. После достижения целевого уровня по плечу, прием денег инвесторов завершают
3. При окончании льготного периода решают продлять кредит и на каких условиях или вновь открыть привлечение денег для закрытия кредита
Риски, конечно, растут. И если в СБЛ он не сильно вырос — небольшой кредит, его доля только 34%, но паи уже УК все распродала (некто в пятницу 23.12 сразу выкупил паи на 45 млн рублей по рынку), то по Озон и Норд жду детали, там риски растут значительно сильнее, особенно в Норд, какая будет за это компенсация — вопрос открытый.
Когда раскроют все данные, можно будет сделать новую статью. А пока думаю над сводной таблицей по ЗПИФам и их рейтинговании.
Финансовый Архитектор, по новой схеме начиная с 2025 года эмиссия паев возобновится, в размере 65 млн в год.
По выкупу текущих паев интересно, что это была адресная сделка на 40 994 паев.
45 млн купил из стакана
40 млн переговорно
15 млн докупил из стакана в Озон
Я сам в понедельник-вторник хотел вдолгосрок прикупить, но толстосум опередил всех. Но дороже 1000р не хочу покупать. Если в стакане не будет предложения, поищу альтернативу. Успел набрать только 42% от плановой позиции