Инвестиции в недвижимость: фонды Арендный бизнес 7 и Рентный доход от Сбера и ВТБ

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ). Альтернативные варианты либо дороже, либо вне биржи, либо дороже и вне биржи. Либо без регулярных выплат. Поэтому приходится на данном этапе смотреть на паи до 100 000 рублей или чуть дороже. Есть ещё Рентный доход 2, но он не торгуется (скорее всего, временно, но мы-то знаем, что нет ничего более постоянного, чем временное).

Фонды АБ7 и РД очень похожи друг на друга. Стоимость пая в районе 100 000 рублей, ежеквартальные дивиденды и сопоставимая доходность. Паи АБ7 дробились на 3 части, соответственно, были раньше в 3 раза дороже.

https://sfn-am.ru/funds/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7

• ISIN: RU000A1034U7
• Из чего состоит: 8 складских комплексов, в которых сдаются склады, в разных регионах РФ
• Комиссия: 1,5% СЧА + 5% от дохода с ренты
• Стоимость пая по СЧА: 106 717 рублей
• Стоимость пая на бирже: около 100 000 рублей
• Выплаты по последним кварталам: 1017,65; 2038,12; 3023,07; 2210,11; 2024,59; 2419,69
• За 4 последних квартала: 9 677 рублей

https://www.savingsim.ru/ru/realty/rentincome/

• ISIN: RU000A102N77
• Из чего состоит: 64 объекта (офисы в БЦ, склады в СК, торговые помещения)
• Комиссия: 2% СЧА
• Стоимость пая по СЧА: 114 746 рублей
• Стоимость пая на бирже: около 102 000 рублей
• Выплаты по последним кварталам: 2345,29; 2182,64; 2040,67; 2163,18; 2165,05; 2696,30; 2609,96; 2157,04; 2474,25
• За 4 последних квартала: 9 937 рублей

По составу фонды отличаются. РД состоит из кучи различных типов недвижимости, а АБ7 — это однотипные гигантские склады по типу тех, что у ПНК. Доходность в районе 8–10%. Выплаты скачут от квартала к кварталу, поэтому каждый квартал картина может меняться. Оба фонда торгуются на бирже дешевле СЧА. Это связано с тем, что на бирже цена зависит от спроса и предложения, а в данный момент можно легко найти доходность выше 10%, например, в тех же облигациях. Были бы выплаты тысяч по 20 на пай, ценник взлетел бы, вероятно, и до до 200 000 за пай.

В принципе, интересно было бы выбрать оба, но исходя из довольно высокой стоимости одного пая, начинать планирую с одного, потом уже буду добавлять второй.

С одной стороны, по типам активов мне больше нравится АБ7 + он дешевле. С другой стороны, у РД дольше история и чуть выше доходность с пая за последний год. Но не суть, какой-то фонд отправится в портфель первым, а какой-то вторым в любом случае. Атриум останется тоже, но его доля будет скорее всего ниже.

Есть 2 фонда от Альфы — Арендный поток 1 и 2, в районе 250 000 за пай. Есть АБ1 по 400 000 за пай. Есть внебиржевые Активо и Симпл, паи там тоже дорогие, в районе 300 000 за штуку. Для квалов есть 3 фонда от Паруса с дешёвыми паями. Пока их не рассматриваю, поскольку либо для квалов, либо пай будет занимать слишком большую долю в портфеле. Для квалов есть ещё АБ3, «Современная Коммерческая Недвижимость» и «Современный Девелопмент» от Сбера, а также РД-Про от ВТБ. Соответственно, тоже глубоко не изучал, как и Парус.

Для неквалов есть фонд «Коммерческая недвижимость» от Сбера. Меня смущает в нём то, что стоимость пая на бирже в полтора раза выше стоимости пая по СЧА, а выплат пока ещё не было, судя по информации на сайте. Кроме того, есть еще несколько фондов, по которым пока не собрал достаточно информации, например, фонды Навигатора, РВМ или фонд Дом РФ.

Идея простая — возможность заработать на получении дохода от ренты + на росте стоимости объектов. Не секрет, что коммерческая недвижимость приносит большую доходность от ренты, чем жилая. А вот если смотреть только на рост стоимости, то в коммерческой недвижимости нет такого бурного туземунного роста как у жилой недвижимости, где цены сильнее зависят от ипотечных ставок и веры инвесторов, которые вкладываются в бетон.

Но и для тех, кто хочет вложиться в жилую недвижимость на котловане, тоже есть фонды. Можно купить пай фонда, который покупает квартиры в ЖК на этапе котлована (например, Лужники от Тинькофф), который погасится после реализации купленных квартир (лет через 8–10, думаю). Лично меня больше привлекают фонды с регулярными выплатами, имеющие ликвидность. Фонды АБ7 и РД не самые ликвидные, но купить их реально, сейчас даже ниже номинала по СЧА.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.