Новости рынков | Рынок недвижимости столкнулся с аномальным разрывом цен: новостройки стоят в 1,55-1,65 раза дороже вторичного жилья — Известия

11 ноября 2026, 13:26
|
Makla_News

Главное из материалов «Известий»:

Аномалия цен: коэффициент соотношения цен новостроек и вторички — 1,55-1,65. Квартира на котловане стоит в полтора раза дороже готового жилья. При перепродаже покупатель теряет 20–30% от цены покупки, так как продает «голые стены» без маркетинговой наценки застройщика.
Причина разрыва: в базовую стоимость первичного жилья зашиты затраты девелопера на субсидирование ставки, маркетинг и схемы рассрочек. Покупатель льготной ипотеки переплачивает за саму возможность взять дешевый кредит.
Мнение Олега Репченко (IRN.RU): «Не рынок недвижимости в заложниках у жесткой ДКП, а жесткая ДКП в заложниках у рынка недвижимости». Агрессивная реклама застройщиков («хватай — завтра будет дороже!») разгоняет инфляционные ожидания, заставляя граждан брать кредиты и отказываться от сбережений. Это вынуждает ЦБ держать ставку двузначной.
Дыра в бюджете: субсидирование разницы ставок по уже выданным кредитам обходится казне примерно в ₽2 трлн ежегодно. Для покрытия дефицита Минфин занимает через ОФЗ под 16–17% годовых, что цементирует высокие ставки в экономике.
Кто платит: расплачивается вся страна через рост налогов (включая НДС и налог на прибыль) и дорогие кредиты для реального сектора.
Двойной удар по отрасли:
– Платёжеспособный спрос сжался из-за заградительных рыночных ставок по ипотеке (18–20%).
– Стоимость обслуживания проектного финансирования взлетела.
– У всех публичных девелоперов падает рентабельность из-за взрывного роста процентных расходов.
Реструктуризация и риск дефолтов:
– Застройщики массово обращаются в банки за реструктуризацией долгов, взятых 2–3 года назад под покупку земельных участков в расчёте на дешёвые кредиты.
– Дмитрий Сергиенко («Эксперт РА») предупреждает: если ставка останется двузначной, в 2026–2027 годах отрасль столкнётся с чередой дефолтов и уходом средних и крупных игроков.
Иллюзия снижения ставки:
– Застройщики ведут себя как валютные ипотечники прошлых кризисов, полагая, что ЦБ «обязан» снизить ставку ради их спасения.
– Регулятор ориентируется на доходность длинных ОФЗ (16,5–17%), поэтому рыночная ипотека останется на уровне 18–20%.
– Ставка 12–15% может стать нормой на годы вперёд.
Деградация продукта:
– Массово строились не семейные квартиры, а инвестиционные однушки и микростудии (15–20 кв. м).
– Доля многокомнатных квартир рухнула.
– Сформирован огромный навес неликвидного жилья; такие комплексы рискуют превратиться в маргинальные «гетто» с туманными перспективами на вторичном рынке.
Огосударствление стройки:
– Отрасль, не способная существовать без субсидий, обречена на трансформацию.
– Прогнозируется масштабное огосударствление: банкротящиеся компании будут передаваться на санацию крупным госбанкам или институтам развития (например, «ДОМ.РФ»).
– Уже сейчас государственный Фонд реновации стал крупнейшим застройщиком в России.
Возможный фискальный шаг:
– Власти могут стимулировать переток капитала из инвестиционных квартир в реальный сектор.
– Логичный шаг — введение прогрессивного налога на совокупную кадастровую стоимость всей недвижимости гражданина. Это заставит продавать пустующие квартиры, сбивая цены на вторичном рынке, и перекладывать деньги в облигации или акции.
– Период бесконечного роста цен на жильё может закончиться.

Источник: iz.ru/2199503/dmitrii-migunov/malometrazhnoe-getto-chto-budet-s-rynkom-zhiloi-nedvizhimosti-v-rossii

Данная публикация является личным мнением автора. Мнение владельца сайта может не совпадать с мнением автора.

спецраздел:
Акции

158 | ★1

#36 по плюсам, #35 по комментариям

4 комментария

Отличное резюме. Проклинающим Набиуллину за высокую ставку стоит прочитать текст вдумчиво два раза. Это не ЦБ задрал ставку, а застройщики вынудили ее поднять, и именно застройщики разогнали инфляцию и создали экономический кризис.Ставка будет снижать только после того как начнут банкротиться застройщики, а так как наши власти считают застройщиков «священной коровой» — ставка ощутимо не снизится.

Vyacheslav Ivanenkov

Сегодня в 13:36
Ответить

Хорошая вторичка в центральных районах любого города более 500т населением тоже стоит дорого. Бывает что одинаково с первичкой

Попов Андрей

Сегодня в 13:39
Ответить

Вторичка очень разная. В хороших локациях все застроено.

Tagtrader

Сегодня в 13:45
Ответить

С одной стороны правильно, с другой не останется вообще ни одного инструмента гарантированного сохранения капитала на старость. Правительство наверно как в «Час быка» будет стимулировать умирать молодыми.