Недострой по наследству: когда продать без налога, а когда придется заплатить

Наследство — дело хлопотное, а если в наследство достается недостроенная квартира по ДДУ, путаницы со сроками и налогами не избежать. Давайте разбираться на реальном примере.

История Екатерины

Отец Екатерины, Андрей, в июле 2020 года подписал ДДУ и полностью оплатил квартиру. В январе 2021 года он скончался, так и не дождавшись ввода дома. Екатерина вступила в наследство. Дом сдали в декабре 2022 года, ключи она получила. В 2025 году она решила продать квартиру.
Екатерина рассуждала:
«Наследство — 3 года, с 2021 прошло уже 4 — налога нет».
Но это оказалось ошибкой.

Главный нюанс

• Екатерина унаследовала не саму квартиру, а право требования по ДДУ. А имущественное право — это не имущество.
• Для унаследованного права по ДДУ минимальный срок владения составляет 5 лет, а не 3 года.
• Срок считается с даты смерти наследодателя.
  Андрей скончался 20 января 2021 года. Добавляем 5 лет — продать без налога Екатерина сможет только с 21 января 2026 года.

Что делать, если продать нужно сейчас?

Если продать квартиру раньше этого срока, придется заплатить НДФЛ 13–15% с дохода. Но налог можно уменьшить:

• применить имущественный вычет250 000 ₽ (для недостроя это «иное имущество») ;
• или учесть расходы наследодателя на покупку квартиры по ДДУ, если сохранились документы.

Сравнение сроков

Ситуация	Срок владения
Унаследованная готовая квартира	3 года
Унаследованное право по ДДУ (недострой)	5 лет

Коротко

При наследстве недостроя по ДДУ минимальный срок владения — 5 лет. Продавать раньше можно, но с налогом. А уменьшить налог помогут расходы наследодателя — если они подтверждены документами.