Девелоперы под давлением ставок, самый большой не обязательно самый устойчивый

На бирже сейчас не так уж много публичных застройщиков: Самолет, ПИК, ЛСР, Эталон. Все они крупные федеральные игроки с объемом строительства более 0,5 млн кв. м, но инвестиционный профиль у них совершенно разный. Но гораздо важнее, кто из них умеет продавать в условиях дорогой ипотеки, удерживает маржу при росте себестоимости и у кого долговая нагрузка не съедает операционный результат?

Рубрика #выжимки
&Альтернатива_депозита
&Дивидендная зарплата._Без_плеч

Рынок стал менее ипотечным, средняя доля сделок с ипотекой снизилась с 63% в 2024 году до 53% в 2025 году. Покупательская модель меняется, а продажи все больше зависят от способности девелопера работать с платежеспособным спросом, ценой, рассрочками и продуктом.

ПИК остается лидером по объему продаж: 37,5 тыс. проданных квартир по ДДУ за 2025 год и рост продаж на 8%. Самолет продал 23,3 тыс. квартир, но показал снижение на 15%. ЛСР, наоборот, прибавил 6% и продал 13,6 тыс. квартир. Эталон просел сильнее всех, продав всего 4,5 тыс. квартир (-31%).

Почти у всех девелоперов себестоимость в 2025 году росла быстрее выручки и это ключевая проблема сектора. Исключением стал Самолет, у которого рост выручки (+8%) опередил рост себестоимости (+3%), а валовая рентабельность поднялась до 36%, рентабельность по EBITDA до 34%. На операционном уровне бизнес выглядит эффективнее, чем годом ранее.

Вся большая четверка показала положительный результат по операционной деятельности и EBITDA. Но до чистой прибыли дошли только ПИК и ЛСР. ПИК заработал 68,8 млрд руб. чистой прибыли при выручке 769,2 млрд руб. ЛСР получил 10,8 млрд руб. чистой прибыли при выручке 252,1 млрд руб.

Самолет при сильной EBITDA 125,2 млрд руб. ушел в небольшой чистый убыток 2,3 млрд руб. У Эталона чистый убыток составил 22,3 млрд руб. При этом у компании EBITDA положительная 29,8 млрд руб., но финансовые расходы давят на итоговый результат.

В условиях высоких ставок долговая нагрузка стала вопросом инвестиционного качества. По отношению чистого долга к EBITDA лучшая картина у Самолета 0,9 и это безопасный уровень. У ЛСР показатель 1,7, у Эталона 2,8, у ПИК — 3,8. Формально самый большой бизнес оказывается самым напряженным по этому показателю.

Но при высокой ставке важно смотреть не только на корпоративный долг, но и на проектное финансирование. Полное покрытие проектного финансирования наблюдается только у ЛСР (1,26). У ПИК — 0,82, Эталона — 0,78, Самолета — 0,59. Чем ниже покрытие, тем выше риск роста затрат на обслуживание долга.

У ЛСР по итогам самый спокойный и устойчивый профиль. Компания не лидер по масштабу, но у нее положительная чистая прибыль, умеренное отношение чистого долга к EBITDA и лучшее покрытие проектного финансирования счетами эскроу.

Самолет больше история масштаба и операционной эффективности. Крупнейший по объему строительства, показывает высокую EBITDA-рентабельность и безопасный чистый долг к EBITDA. Но низкое покрытие проектного финансирования и чистый убыток вызывают опасения.

ПИК лидер по продажам и выручке, но не лидер по эффективности. Cамая большая выручка и высокая чистая прибыль, однако рентабельность по EBITDA всего 16%, а отношение чистого долга к EBITDA — 3,8. Оказалось, что крупнейший игрок не всегда самый защищенный.

Эталон стал наиболее противоречивой историей. Высокая цена квадратного метра и рост выручки выглядят привлекательно, но падение продаж, чистый убыток и рост финансовых расходов делают профиль риска заметно выше.

Для некоторых сектор остается интересным даже на сложном рынке, но мои идеи отражены строго в моем портфеле!

Как вы относитесь к застройщикам в текущей ситуации? Обязательно напишите под постом и подпишитесь

$PIKK $SMLT $LSRG $ETLN

#выжимки — только самая интересная и полезная информация из отчетов и обзоров управляющих компаний, фондов, банков и инвестдомов.

boosty Доступ к ИИС + ранний доступ ко всем видео: clck.ru/3PQqwc

Мой фонд ИПИФ «Поляков Инвестиции»: funds.finam.ru/ipif/polyakov-invest/

antonpolyakov.ru/- официальный сайт