🏠 Ипотека стала дешевле, но не сильно! А что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, как подешевела ипотека и как выросли цены на квадратные метры.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь! если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

Первичка немного подешевела, а вторичка не изменилась.

Сочи:

• Первичка: 441к → 433к
• Вторичка: 290к → 290к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

Тут растёт всё. Стоимость метра вышла из чата и вошла в дурку.

Москва:

• Первичка: 525к → 539к
• Вторичка: 445к → 453к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21% (месяц назад было 21,5%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 214 тысяч (219 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16% (16% было месяц назад).

База в Сбере остаётся такой же! Ключ + 6% — суровая рыночная реальность.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 341,0к → 348,7к. Привычный рост до нового рекорда.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 186к → 187к
• Москва: 396к → 397к
• МО: 224к → 228к
• Краснодарский край: 169к → 170к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Вторичка

• РФ: 122к → 123к
• Москва: 332к → 335к
• МО: 157к → 158к
• Краснодарский край: 149к → 149к

По данным сервисов мониторинга и фактических договоров купли-продажи, средние цены в Сочи на новостройки 433к–441к/м². Вторичный рынок: 290к—292к/м².

🏦 Что дальше?

Происходит стабилизация первичного рынка. Эксперты отмечают паузу в росте цен на новостройки после их подорожания на 21% по итогам 2025 года. Застройщики переходят к политике акций и скидок из-за сокращения числа сделок на 60%.

Эксперты в ближайший месяц ожидают умеренный рост цен в пределах 1–2% на фоне реализации отложенного спроса и адаптации к финансовым условиям.

🏦 Сочи — уже не модно

Продажи новостроек в Сочи упали на 40%. Курорт теряет популярность. Спад спроса привёл к замедлению роста цен предложения в строящихся проектах и их снижению в реальных сделках, в том числе за счёт скидок от застройщиков. Падение в 1к2026 на 37% к прошлому году и на 73% к позапрошлому. Ну и славненько.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,414 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая может быть около 9,5 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 32,76 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить однушку или апарт даже в Сочи. Может быть, даже метров 40, и даже с ремонтом. Найти за эту сумму адекватную двушку не уверен, что реалистично. В общем, продолжаю.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX.