Официальный ответ на вопросы подписчиков по ЗПИФам недвижимости от УК ВИМ Сбережения.

Наконец-то выкладываю ответы на ваши вопросы по фондам ЗПИФ ВИМ Сбережения.

Фонды РД (БЦ «Скайлайт», СК «Валищево», СК «Толмачево»)

· Вопрос: Будет ли продлеваться фонд РД?

Решение о продлении фонда РД принимается пайщиками на общем собрании. Для принятия решения необходимо более 50% голосов пайщиков. Если большинством голосов фонд будет продлен, УК ВИМ Сбережения осуществляет выкуп паев у несогласных пайщиков по расчетной стоимости пая. Информацию об оценочной стоимости объектов можно отслеживать в отчетах по каждому объекту, которые в полном объеме публикуются на официальном сайте УК. Каждая сделка, совершаемая фондом, проходит согласование в Федеральной Антимонопольной Службе (ФАС). Кроме того, сделки контролируются специализированным депозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным Банком Российской Федерации (ЦБ РФ). Оценка активов фонда проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ РФ.

· Вопрос: Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД Про (1% от СЧА)?

По фонду РД сейчас комиссия УК не 3%, а 2. Это рыночные условия.
Разница в комиссионном вознаграждении обусловлена различиями в структуре фондов, а именно «РД ПРО» предназначен для квалифицированных инвесторов. Помимо комиссии за управление, в фонде «РД ПРО» предусмотрены и другие виды комиссий.

Вопрос: Планируется ли приобретение в фонды ЦОДы и ТЦ или только склады и БЦ как сейчас?

Основной задачей УК ВИМ Сбережения является обеспечение средней по рынку доходности для инвесторов, выше 10% от арендного потока после вычета всех расходов. В настоящее время рынок центров обработки данных (ЦОД) характеризуется высоким спросом и, соответственно, высокими ценами и низким Cap Rate. Тем не менее, мы рассматриваем данный сектор и активно ищем оптимальную точку входа. Рынок торговых центров (ТЦ) характеризуется высокими расходами на управление, что делает его неактуальным для УК на ближайший год. УК ВИМ Сбережения постоянно отслеживает тенденции рынка и стремится работать на опережение. УК рассматривает возможность приобретения как строящихся объектов, так и ЦОД, а также не исключаем возможность покупки ТЦ, но не в действующие фонды.

Фонды РД2 (БЦ «Скайлайт», БЦ «Премиум», СК «Озон Волхонка»)

· Вопрос: Планируется ли выход на биржу РД2 и ВИМ Недвижимость?

УК ВИМ Сбережения не исключает возможности вывода фондов на биржу. Основным препятствием является волатильность рынка. На рынке фондов недвижимости присутствует значительное количество спекулятивных сделок. Спекулятивные инвесторы, как правило, рассматривают инвестиции на срок не более одного года. Появление большого количества спекулятивных продавцов в «стакане» сдерживает рост стоимости паев, что приводит к большой разнице между биржевой ценой пая и расчетной стоимостью. На данном этапе УК ВИМ Сбережения считает выкуп паев оптимальным сценарием. Вместе с тем, УК будет продолжать обсуждение данного вопроса с партнерами и клиентами. Следует отметить, что фонд РД2 и ВИМ Недвижимость уже листингованы на СПБ Бирже и находится в некотировальной часте списка.

· Вопрос: Планируется ли после завершения SPO вывод фондов на биржу или только обратный выкуп как сейчас и почему так (попросить обосновать независимо от ответа)

Пока происходит формирование фондов выгоднее для устойчивого роста стоимости пая от переоценок оставить их на внебиржевой секции. После формирования фондов обсуждается вопрос по выводу их на биржу. Компания будет принимать решение о выводе фондов на биржу на основе рекомендации от партнеров и клиентов, а так же от рыночной коньюктуры рынка.

· Вопрос: Подробнее рассказать про механизм обратного выкупа УК паев на внебирже

Обратный выкуп паев осуществляется один раз в квартал. Комиссия за выкуп в настоящее время составляет 6%(в Мае была 7%) и привязана к ключевой ставке. По мере снижения КС комиссия будет снижаться. В дату выкупа клиент может подать голосовое поручение брокеру, которое будет исполнено. Денежные средства предоставляются незамедлительно. Выкуп паев осуществляется в феврале, мае, августе и ноябре.

· Вопрос: Какой процент имущества застрахован (по каждому фонду)

Все объекты недвижимости, входящие в состав фондов, застрахованы в полном объеме. Дополнительно застрахованы риски, связанные с террористическими актами и диверсиями, а также риски, связанные с арендными платежами. В случае повреждения объекта и невозможности его эксплуатации, страховая компания будет осуществлять выплату арендной платы вместо арендатора до момента восстановления объекта. Договоры страхования пролонгируются ежегодно.

· Вопрос: Планируется ли фонд фондов по аналогии с другими участниками рынка?

Фонд фондов собирается из монофондов, у нас фонд состоит сразу из нескольких объектов.

УК ВИМ Сбережения не использует монофонды. Каждый фонд представляет собой отдельный продукт, включающий определенный набор объектов недвижимости. В настоящее время доступны фонды как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов. Завершается сбор средств в фонд РД2, после чего будет запущен фонд РД3 для неквалифицированных инвесторов. Для квалифицированных инвесторов в настоящий момент формируется фонд ВИМ Недвижимость, за которым последуют фонды ВИМ Недвижимость 2 и т.д. УК ВИМ Сбережения привлекает значительные объемы средств, порядка 5-6 миллиардов рублей в месяц. Средняя стоимость объектов составляет 6-7 миллиардов рублей. Создание нового фонда каждый месяц является экономически нецелесообразным и требует значительных временных затрат. Для неквалифицированных инвесторов существует ограничение на использование кредитных средств для приобретения объектов недвижимости. В связи с этим, необходимо сначала обеспечить фонд денежными средствами, и только после этого он может приобрести объект. В качестве примера можно привести активы из фонда РД2, которые были направлены на покупку бизнес-центра «Серебряный фонтан».

· Вопрос: Какая периодичность выплат будет у РД 3 квартальная или месячная

Выплаты будут осуществляться ежемесячно, как и по фонду ВИМ Недвижимость. Первые выплаты начнутся уже с марта месяца. Опыт показывает, что ежемесячные выплаты по фондам являются более предпочтительными для клиентов. Изменение периодичности выплат по существующим фондам возможно только по результатам голосования пайщиков.

Фонды РД Про (СК «Ленинские горки», БЦ «Бульварное кольцо»)

· Вопрос: Как планируется погашать долг и при этом увеличивать выплаты?

Кредитная ставка привязана к ключевой ставке (КС). Снижение КС приведет к увеличению доходности. Кредитная ставка по БЦ «Бульварное кольцо» ниже 10%, поэтому погашение кредита в настоящее время не является целесообразным. Срок действия кредита – до 2031 года. Модель предполагает снижение ставки и рост выплат за счет этого снижения. Бизнес-центр был приобретен вместе с юридическим лицом АО «Колизей 3».

· Вопрос: По всей линейке фондов планируется вести ежеквартальный отчет управляющего с графиками и табличками? (отдельное спасибо передайте за такой формат)

По всей линейке фондов планируется ведение ежеквартального отчета управляющего в указанном формате.

Вим Недвижимость

· Вопрос: На каких условиях и с каким плечом приобретен новый БЦ в фонд «Вим Недвижимость»?

Новый бизнес-центр приобретен без использования кредитных средств. В настоящее время имеется дополнительно 7 млрд рублей сверх стоимости имущества и планируется приобретение нового объекта. Информация по новому объекту будет анонсирована в ближайшее время.

· Вопрос: Про Вим Недвижимость, что планируют брать и когда?

Основной фокус – на бизнес-центры. В настоящее время на рынке наблюдается дефицит подобных объектов. Мы не рассматриваем строящиеся объекты, для нас приоритет – построенные объекты с действующими арендаторами.

· Вопрос: Так же интересна продажа недвижимости при ликвидации фонда — как определяется по какой цене выставляется, сколько должна продаваться по времени, кто проводит аудит адекватности сделки?

Все объекты класса «А» обладают высокой ликвидностью и продаются оперативно. Оценка стоимости объектов проводится независимым оценщиком. Поиск покупателей осуществляется заблаговременно.

· Вопрос: Какие планы и взгляд по фондам для квал.инвесторов с максимальным сроком на 49 лет.

В настоящее время у инвесторов не наблюдается спроса на фонды с длительным сроком. Партнеры также не заинтересованы в продаже таких фондов. По мнению УК рынок не готов к долгосрочным инвестиционным инструментам. Клиентам важно, чтобы у фонда был определенный срок. Чтобы клиенты могли продать свои паи по рыночной стоимости. При окончании фонда пайщики могут проголосовать за продление. Данный инструмент в настоящее время представляется более эффективным.

· Вопрос: Будет ли отдельный фонд по ЦОДам?

Данный вопрос находится на рассмотрении, сектор интересен, рассматриваем участие в данных проектах.

· Вопрос: Серебрянный фонтан, что войдет в сам фонд, только БЦ или остальное тоже….это же жилые дома, как вообще это будет использоваться. Коммерция на 1х этажах, продажа апартаментов, короче формат использование данного объекта в РД 2 очень интересен

В собственности фонда находится бизнес-центр, объекты культурного наследия и земля. Арендатором является УК Эталон, которая занималась строительством здания. БЦ является штаб квартирой компании. Все объекты сданы в аренду на 100%. Комплекс апартаментов не приобретался.

Вопрос: Планируется ли уменьшение размера лотов, либо размещение меньшими пакетами? Не как сейчас по 100+ тысяч рублей в ряде случаев?

Уменьшение размера лотов требует согласования с пайщиками и в настоящее время не планируется для действующих фондов. Для новых фондов планируется установить меньшую стоимость лота (ЗПИКФ Вим Недвижимость продавался от 1100 рублей), РД3 от 1000 рублей. 

Подпишитесь на телеграм канал - Все о ЗПИФах недвижимости