🛍️ Парус-ТРИУМФ — новый ЗПИФ для пассивного дохода от коммерческой недвижимости

Недавно (а именно 26 сентября) на бирже появился новый фонд от Паруса для квалифицированных инвесторов, который стал первым от УК фондом с торговым центром внутри. История интересная, встречаем ЗПИФ Парус-Триумф и смотрим, что внутри.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

До Триумфа (ТРМ) у Паруса были 5 фондов со складами и 1 фонд с офисами, а также фонд фондов — Парус-МАКС. Все кроме последнего с выплатой дохода, а МАКС с реинвестированием. УК готовит ещё 3 фонда с ТЦ, 5 со складами и 2 с офисами. Итого будет в 2+ раза больше. В МАКС ТРМ тоже добавится.

Прошлый срез по моему портфелю недвижимости тут. Также фонд уже добавлен в мою таблицу ЗПИФов — всё максимально удобно и наглядно.

Парус-ТРМ

В фонде торговый центр в центре Саратова Триумф Молл. При населении Саратовской агломерации в 1,36 млн человек, трафик ТРЦ в среднем за месяц — 450 000 человек. Все 100% площади сдаются в аренду 165 арендаторам, среди них известные на бирже Перекрёсток, Henderson и М Видео, а также всякие фэшны, парфюмы и прочие фастфуды. С арендаторами заключены договоры с ежегодной индексацией ставки аренды. Сроки окончания договоров диверсифицированы вплоть до 2036 года.

• Тикер: XTRIUMF
• ISIN: RU000A108BZ2
• Стоимость ТЦ: 5 146 000 000 ₽
• Площадь ТЦ: 58 037 м²
• Цена метра: 88 668 ₽
• Прогнозная доходность: 22,7–25,1% (11,8–12,8% рента + 10,8–12,3% рост) годовых — на горизонте до конца 2029 года
• Пай: 900 ₽
• Рента на пай: 8,25–9 ₽ (11–12%)
• Ссылка: https://parus.properties/funds/triumph
• Финансовая модель: https://disk.yandex.ru/d/gKjDvedMmrEY_g 
• Индексация ренты: да
• Только для квалов: да

Стоит отметить, что в отличие от других фондов Паруса, тут выплаты будут отличаться от месяца к месяцу, так как много арендаторов с разными условиями.

Конкуренты

В первую очередь, приходят на ум внебиржевые фонды Активо, там полно ТЦ и магазинов, а также биржевой Активо 20. Все они меньше минимум в 2 раза. СФН САБ 2 — тоже ТЦ, тоже поменьше. ТЦ есть в фонде СФН САБ 3 (ТЦ Речной в Москве), а также у Велеса — Перловский в МО, ну и помещение в ТЦ — Атриум. Все фонды кроме САБ 3 максимально неинтересны, а в САБ 3 ТЦ — один из 5 объектов.

Прогноз от УК смотрится скромнее складских фондов, и беглое сравнение с конкурентами лично мне показывает, что доходность ТЦ ниже складов. Возможно, больше расходов на управление, ремонт и так далее, к тому же какой-нибудь М Видео может обанкротиться, и нужно будет искать нового арендатора. С другой стороны, это центровой ТЦ в крупном городе, а не обшарпанные рынки под видом торговых центров.

Кредитное плечо

Важной составляющей фонда является кредитное плечо на 63% стоимости под КС+3% до 3К2030. В базовом сценарии запланировано сохранить кредитное плечо на уровне 39%. К моменту достижения целевого показателя примут решение о целесообразности дальнейшего погашения кредита/сохранении кредитного плеча.

Для меня это сдерживающий фактор, чтобы наращивать долю Триумфа в портфеле. Сейчас УК начала продажу паёв, но они продаются не так бодро, как у Красноярска, но там и прогноз по доходности интереснее.

В итоге

Моё мнение такое, что фонд не лучший у Паруса, и это видно даже по прогнозам самой УК. Опять же, большое плечо, ну и это первый ТЦ у Паруса, так что будем смотреть, как он им управляет и выжимает ренту.

Доходность на уровне СБЛ и ОЗН (правда по тем ценам, что были на старте, их уже не купить). Лично я взял пока что 15 паёв, это всего 2% портфеля недвижимости. Думаю, пока что 2–3% портфеля в ТРМ будет, не больше, Красноярск ИМХО предпочтительнее, а там уж видно будет. Вы как, железобетонные котлетеры и туземунщики, что думаете про Триумф?

👍 Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.