Блог им. FineLogin

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

    • 10 ноября 2024, 15:07
    • |
    • GOLD
      Популярный автор
  • Еще
Пpoдoлжaю вocкpecный мoнитopинг пpeдлoжeния нeдвижимocти в Mocквe пo дaнным Циaнa и Aвитo. Пo тpaдиции, нaчинaeм c квapтиp:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

Tут ничeгo интepecнoгo пpoиcxoдит. Идeм дaльшe. Cмoтpим пpeдлoжeниe paнтьe:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

Пo мнeнию peбят из дoм.pф, в тpeтьeм квapтaлe cpeдний цeнник зa apeнду пoдcкoчил нa 25% - дo 110 кocapeй в мecяц. Блaгoдapя этoму, пpeдлoжeниe выpocлo пoчти в 2 paзa и пoкa нe coбиpaeтcя paзвopaчивaтьcя. Oчeвиднo, ceйчac pынoк нaxoдитcя в глупoй фaзe, кoгдa xoтeлки oбopзeвшиx paнтьe упиpaютcя в пуcтыe кapмaны пoтeнциaльныx apeндaтopoв.

Cмoтpим пpeдлoжeниe кoммepции:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

Kaк видим, пpeдлoжeниe пpoдaвцoв cлeгкa пpитopмoзилo, нe cмoтpя нa тo, чтo Coбянин aгpeccивнo зacтpaивaeт гopoд мнoгoэтaжными куpятникaми c кoммepциeй нa пepвыx этaжax.

Пpeдлoжeниe paнтьe кoммepции пo пpeжнeму в бoкoвикe:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

Итoгo, вce интepecнoe ceйчac пpoиcxoдит нa pынкe apeнды жилья. Дpугиe pынки cпят. Hу и xopoшo. Eдeм дaльшe.

Kopoткo o цeнax квapтиp в Mocквe:

Ha дняx Cбepиндeкc выкaтил фaктичecкиe цeны cдeлoк c квapтиpaми зa Oктябpь. Зa пocлeдниe 12 мecяцeв, в нacтoящиx дeньгax мocкoвcкaя пepвичкa пoдeшeвeлa нa 16%, a втopичкa — нa 23%:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

B нeзaкoннo эмитиpуeмыx фaнтикax, фaктичecкиe цeны cдeлoк c пepвичкoй выpocли нa 21%, a co втopичкoй — нa 10%:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

Cлeдуeт oтмeтить, чтo пocлeдниe 4 мecяцa втopичкa в фaнтикax pacтeт oчeнь мeдлeннo, нe cмoтpя нa тo, чтo Бoг пpинудитeльнo увeличивaeт иx кoличecтвo нa 1-2% в мecяц:

Чтo твopитcя c пpeдлoжeниeм квapтиp и цeнaми в Mocквe?

— Пoчeму Бoг нe мoжeт пoднять цeны мocкoвcкoй втopички?
— Пoтoму, чтo coздaвaeмыe им нoвыe фaнтики oceдaют нa cчeтax людeй, кoтopым ужe нe нужны квapтиpы Mocквe.

— A кудa oни иx дeвaют??
— Пoкупaют aктивы, pacтущиe в нacтoящиx дeньгax. Mocкoвcкиe квapтиpы к тaким aктивaм нe oтнocятcя ужe мнoгo лeт.


Ha этoм пoкa вce. Bepнeмcя к этoй тeмe чepeз нeдeлю. He пepeключaйтecь))

------------------------------

Пишу на bytopic (вливайтесь и зарабатывайте).
Присутствую в
dzen и telegram.
Инвестирую в
активы, растущие в золоте.

★5
76 комментариев
oбopзeвшиx paнтьe
да бог с вами, аренда относительно стоимости — считай даром. Посмотри тарифы в штатах в % от цены. Люди просто очнулись и осознали что ремонт стоит как хата порой, и проще закрыть на ключ чем кого то спонсировать в виде аренды за даром. 
avatar
Константин Р, можно найти квартиры с более простым ремонтом. Между «хорошо» и «отлично», люди выберут первый вариант, который подешевле. Зачем под сдачу в аренду брать новостройку и делать там супер ремонт? Там низкая доходность же
avatar

alexei459, не все люди руководствуются принципом «хорошо». есть и те, кого не устроит даже «отлично», и нужен «премиум» и «восторг». а есть и те, кто готов жить в «ужасно». все упирается не в экономические возможности арендаторов, которые лежат на поверхности, а в их личную самооценку и самоценность. и уже из этого вытекает все остальное. 

 

лично я всегда стремлюсь в своем портфеле при выпадающей возможности всегда менять класс активов жилья, НЕ В БОЛЕЕ ДОХОДНЫЙ АКТИВ (соотвественно на который самый большо спрос), а в более ДОРОГОЙ, пусть и с меньшей доходностью в процентах. там совсем другой и более интересный общий чек. там совсем другие и более интересные люди попадаются, что позволяет заводить новые полезные знакомства. и рисков, что будет сложно найти нанимателей в сегмент бизнес и премиум, в таком большом городе с таким большим населением как Москва нет. да и просто банально намного приятнее владеть свежим, современным объектом в ЦАО, который приносит 200-300к в месяц, чем пятью старыми и убитыми квартирами в панелях при мкаде. и я еще молчу про необходимость общения со специфичными арендаторами, которые снимают объекты за 50к. и что этих арентадоторв условно будет в пять раз больше))

avatar
Константин Р, понимаете какое дело...

миллионы людей тратят 5 из 7 дней своей жизни на работу по найму, за которую получают компенсацию в разы меньше, чем могли бы получать в другом месте, в другом городе или другой стране

— почему они продолжают работать за копейки?
— потому, что на большее ума не хватает.

— почему рантье продолжают сдавать хаты за копейки?
— потому, что на большее ума не хватает.
avatar
Константин Р, проще закрыть на ключ, когда издержки владения околонулевые. Но что такой статус-кво сохранится — большие сомнения. 1-2% налог на недвижку и коммуналка по рынку и рынок может перевернуться очень интересным образом. Вкладчиков тоже не сразу на налог подсадили.
Принцип Парето, издержки в цене аренды будут, посмотрите на цены аренды на дом-рф, там все налоги и вообще все в цене, а будет еще выше. 
avatar
Константин Р, любые хотелки тех кто сдает, будут упираться в зарплату тех кто снимает. и абсолютно пох на ваши ремонты и желания. 
avatar
Александр, 
будут упираться в зарплату тех кто снимает
при зарплате куръеров-таксистов под 200к пусть упирается, еще запас есть для роста
и абсолютно пох на ваши ремонты и желания
иди купи свое, нет проблем. сдается за полдня все что в рынке. 
avatar
Александр, в Москве с этим нету проблем. тут всегда можно быстро найти для СПРАВЕДЛИВО ОЦЕНЕННОГО ОБЪЕКТА нанимателя как на убитый объект за 30к, так и на объект в ЦАО с дизайнерским ремонтом за 300к. ликвидность и срок экспозиции у них не критично отличается, поверьте моему опыту)
avatar
Titan, одно из двух или цены недвиги пойдут к тому, чтобы доходность была выше депо (явное удешевление недвиги) или зарплаты массово вырастут к тому, чтобы при текущей цене обеспечить арендные платежи на уровне депо(инфляция и скрытое удешевление недвиги), а скорее всего будет и то то с двух сторон, что сейчас и происходит.
avatar
Goldy Bug, абсолютно верно 
avatar
Goldy Bug, угу, номинально стоящий прайс на бетон при такой ставке — это и есть падение цен. 
avatar
Принцип Парето, и налог должен быть прогрессивный…
Чем дольше народ держит цены на квартиры, тем для них же хуже. Вот есть у тебя однушка за 10м, а надо купить трёшку за 20м. Но 10 она уже не стоит, цена упала в 2 раза, а тот кто продаёт трёшку держит 20. И будет держать годами, бубня про инфляцию. А тому, кто продает трёшку за 20, надо купить ещё лучше за 40. И все будут держать, но все равно снизят потом в 2 раза, как было в 2016. Это если не наречатают ещё такой же объем М2, а пока жива Набиулина не напечатают.
avatar
consar, Бибулина печатает как не в себя, только за этот год уже больше 18% новых денег
Алексей Никитин, как бы не мечтали бетоноинвесторы, это не «пустые деньги», рост стоимости бетона они не вызовут. На те-же примерно 18% построили больше человейников.
avatar
consar, количество бумажных рублей снижается… поэтому, термин «печатать рубли» не актуален

сейчас Бог РФ эмитирует безналичные рубли… для эмиссии 1 трлн таких говнорублей требуется всего несколько нажатий кнопок на компе, подключенном к банковской системе ЦБ… а их себестоимость равна 0
avatar
GOLD, рано или поздно безналичные рубли хлынут в наличный оборот
avatar
BobbyKotick, опишите такой сценарий))
avatar
consar, ну если недвига не растет при такой ставке она уже падает, вам так не кажется? и 3 года стояния на месте это почти удвоение на вкладах, почему бетон должен куда-то упасть? издержки на стройку растут очень быстро, и при снежении ставки все это бабло потекет куда-то, в бетон в том числе.
avatar
Константин Р, издержки стройки относятся к конечной стоимости как цена бумажного стаканчика к цене кофе в кофейне (никак)
avatar
Goldy Bug, это не так. себес в крупных мегаполисах болтается в районе 60% сейчас. и тренд за последний год на увеличение этой доли. так что пример со стаканчиком не проканал)
avatar
Titan, этот «себес», что вам показывают, это уже конечная цена и состоит из откатов уважаемым людям и корупционной ренты на всякие согласования. Совсем-то за дураков людей не считайте, с каждого куба бетона в три конца получают. 
avatar
Goldy Bug, про стаканчик смешно, этот стаканчик стоит 200к в мск, ниже продавать смысла нет как и строить — таджико-строители и краны уже дороже. 
avatar
Константин Р, себестоимость этот как раз то, что от региона к региону не меняется, а то что меняется это называется «рента местным царькам» (за исключением труднодоступных, куда надо цемент на вертолётах возить).
avatar
Goldy Bug, 
ебестоимость этот как раз то, что от региона к региону не меняется
глупость несусветная. 

у меня в смете на дом в московской области одни цены на работу, а в вологде другие, зарплата каменщика войдет в себистоимость? а если она 60% от стройки и подорожала в 2 раза — выросла ли себестоимость или мне дома отгружать по одному прайсу и не важно сколько это стоило? 


avatar
Константин Р, «зарплата каменщика» — это то сколько вы готовы за него платить, а не за сколько он готов работать. А готовы вы платить потому, что можете продать ещё дороже, а можете продать ещё дороже потому, что дешевые деньги лили в стройку. То, что сейчас был перегрет рынок стройки и говорит то, что цена работы с половины от цены материалов превысила их в несколько раз, за покрасить потолок валик и банка с краской стоят 300 рублей, а работа 15000 за полдня работы? Или 30 метров обоев поклеить за 65к, но это не значит, что себестоимость косметического ремонта у меня на кухне 300к, а значит, что я плюну и сделаю сам на выходных за 20к, это и будет себестоимость.
avatar
Goldy Bug, это мищанство) мне тоже выкатили прайс на 50% выше нормы, где материалы прибавили 10% а остальное работы, тоже сам сделаю — тут мы похожи. но это не масштабируется на бизнесы, это лишь означает что вы готовы продать свои выходные для заработка разницы в 280к и для вас это существенно.  
avatar
Константин Р, как только бизнес понимает, что по такой цене продать уже не получается, работа каменщика вдруг с 60% от себестоимости внезапно  превращается в 50-30-20-(можешь пожить пока не доделаешь) и так по всем позициям, по этому отсылки к себестоимости это лукавство то ещё.
avatar
Goldy Bug, Вы правы. В понятие себестоимость я закладываю не только СМР (строительно-монтажные работы), но и стоимость земли, согласований (откатов в том числе), социальная нагрузка (школы, садики). Поэтому мы друг другу не противоречим) Просто Вы в понятие себеса скорее всего закладываете только статью СМР.
avatar
Titan, вот именно это вся надстройка (земля, соц обязательства, согласования по цене в четверть всех СМР) и существовала только благодаря дешёвым деньгам, если их забрать (а деньги сейчас нужны государству для другого) то в себестоимости и останется только СМР, а весь жирок можно безболезненно убрать и продолжать строить в четверть от текущей себестоимости.
avatar
consar, странно Пригожина уже нет, а Набибулина пока есть…
Да плевать растет недвига или нет, она как облигация, положил деньги и стриги купоны. Я так к этому отношусь. Да, не много. Да, можно больше на рынке заработать, но мне так спокойней. Аренда в Москве будет всегда. Подгадили нам с ипотекой в 6%, теперь все возвратится как было. 
avatar
FromMoscow, это тяжело донести до людей, которые привыкли ориентироваться исключительно на сиюминутную доходность инструмента. у них ломается система мышления, когда они видят, когда успешный и неглупый человек, выбирает купить недвигу, в то время когда ставки на депо выше 20%. они не способны мыслить шире и искренне прислушаться к аргументам этого человека. им проще обесценить его выбор и назвать дураком) 
avatar
Всем добрый вечер! Докину пару тезисов в тему. С конца 90-х первые лет 10 при  «мэре в кепке» массово строили как по сносу 5-
этажек, так и на продажу панельные дома типовых серий. Там никаких студий нет — только «однухи» 35-40 кв. м, «двухи» 57-61 кв и «трехи» 72-80 кв.м. Ну и «расселенцы» имели шанс разьехаться в несколько квартир из «панельного хруша». Да и этажность была у таких домов средняя 16-20 этажей. Сейчас по реновации халяву убрали -  что имел, то и получишь плюс 3-5 бонусных метров, хочешь больше — докупай. Этажность стала выше в среднем. Кроме того на продажу стали строить студии вплоть др смешных 12-15 кв.м., еще апартаменты. Это я к тому, что смотреть и сравнивать надо не миллионы кв.м. сейчас и 15-20 лет назад, а количество квартир построенных за год. Так вот сейчас оно скорее всего больше. Кроме того за все это время многие наверное осуществили свою мечту купить хату в Мск, соответственно число потенциальных арендаторов стало меньше, а рантье больше. Кого знал из серьезно занимавшихся сдачей в аренду закрыли эту тему еще в 2013. Как-то так. Ну и в целом население не растет, благосостояние (реальная покупательная способность) тоже.

avatar
Пилат, возможно, для лучшего понимания динамики столичного рынка недвиги вам пригодится график роста поголовья москвичей:



и поголовья подмосквичей:

avatar

Пилат, все правильно написали, кроме роста обеспеченности жильем. Она не выросла. Сейчас общемировой тренд на то, что своей недвижимостью будет владеть все меньше и меньше людей, так как просто не смогут себе ее позволить. И это не отменяет того, что недвига в целом остается неплохим видом актива на все времена. В условной европе население тоже не растет, покупательская способность падает, тарифы и налоги растут быстрее инфляции. Но при этом цена на недвигу и на аренду там достаточно высокая, если ориентироваться на абсолютную среднюю цифру. То же самое и в Москве. Допустим человек 10 лет назад купил в Москве новостройку на котловане за 8млн, сделал ремонт на 2млн. То есть вложил своих денег 10 млн. Сейчас такая квартира сдается в среднем за 100-120 тыс в месяц. Опустим все сравнения по доходности к другим инструментам за это время. Добавим к этому простоту владения недвигой и спокойный сон собственника за сохранность накопленных и вложенных денег. В итоге задайте себе вопрос, разве плохо иметь 120 тыс стабильного дохода сейчас в Москве для среднего горожанина? А если он активно увлекался этой темой и за 10 лет купил себе три таких объекта? Условный стабильный совокупный доход в районе 300-360тыс, что в принципе равняется среднему классу в РФ и можно спокойно жить себе, заниматься своими делами и в ус не дуть. Разве это плохо?)

 

avatar
Titan, 
за 10 лет купил себе три таких объекта
сейчас предложенный объект стоит 25, сколько должен получать индивид чтобы за 10 лет отложить 75 мультов? заманчиво но для большинства — даже 1 такой объект недостижимо, его доход в моментевсе время должен быть от 600к в текущих ценах.
avatar

Константин Р, я тоже раньше также думал и недооценивал силу бережливости, нормы сбережений и сложного процента на долгосроке. для достижения условной цели в 75млн там будет достаточно средней цифры дохода на промежутке 10 лет значительно ниже, чем Вы озвучили. если Вам интересно, можно детальнее обсудить в личке ;)

avatar
Titan, сейчас мировой тренд это старение населения, и замедление роста его кол-ва. Владеть недвигой скоро не будет смысла вообще, т.к. её будет тупо больше чем населения.
avatar
Goldy Bug, 
Владеть недвигой скоро не будет смысла вообще, т.к. её будет тупо больше чем населения

очень смелое утверждение. посмотрим как будет на самом деле
avatar
Titan, ждать не обязательно есть целая страна живущая в будущем, можно посмотреть как у них )

avatar
Goldy Bug, а Вы лично владеете недвижимостью? и если да, то поделитесь пожалуйста что это за объект/-ты и в какой локации?
avatar
Titan, на могилах моих родственников на Новодевичьем некоторые даты начинаются с 18… как вы думаете?
avatar
Goldy Bug, здорово. Первое, Вы сами проживаете в данном объекте/-ах или сдаете в аренду? Второе, если так пессимистично настроены касательно развития рынка недвижимости Москвы, почему продолжаете владеть данными объектами, а не продали их на пике цен в 2022-2024 годах?
avatar
Titan, живу, но предпочитаю отели и арендное жилье в регионах там воздух чище и люди приятнее. Ну пик был в 2007 это и это база, это знать надо. А сдавать думаю, но кажется эта возня не стоит барыша. 
avatar
Goldy Bug, 
Владеть недвигой скоро не будет смысла вообще

это если кокосы на голову падают и дамы в начале февраля дают в кустах со змеями. 
её будет тупо больше чем населения
жил-фонд имеет сроки эксплуатации, вечного у нас ничего не строят, несколько поколений и под снос, в объемы строительства входят каркасные дома — 50 лет макс и под снос. 
avatar
Константин Р, у людей срок годности меньше, а воспроизводится следующее поколение просто отказывается. Да и байки про кокосы работают ровно до легализации сквотинга. 
avatar
Goldy Bug, сквотинга в рф не будет — тут вам не европа, иначе население будет сокращаться а прикоп со скотерами в лесах расти, цели у нас другие. 
avatar
Константин Р, не будет твёрдо и чётко?
avatar
Goldy Bug, пока есть РФ в текущем виде не будет. после царя пришли матросики и «уплотняли» но не при царе. 
avatar
Константин Р, ой вей... 
avatar
Goldy Bug, вырвано из контекста, это про иноагентов. Все верно — либо ты тут, либо там. 
avatar
Константин Р, те же матросики, только вместо контры иногенты, вы в серьёз думаете что «это другое»?  Или вы думаете, что лично за вами не придут, счетов заграничных нет и валюты в туалетном бачке тоже? )
avatar
Goldy Bug, пока что это фантазии о том чего нет в отношении предатели своей родины.
Счетов заграничных нет и валюты в туалетном бачке тоже
всем пофиг что у вас там в бочке или со счетами, это не запрещено, и мало того — не будь счетов никакой импорт бы не работал и санкции авось и сработали. Если средства получены легально и заплачены налоги. 
Или вы думаете, что лично за вами не придут
В чем ваша проблема? Кто придет, зачем? Вы воровали на госконтрактах — тогда может и придут к вам, других причин нет. 
avatar
Goldy Bug, поддерживаю. Прогрессивный налог. Достали уже…
Titan, сделать прогрессивный налог на владение… И все смогут себе позволить.
Andrey Kolkov, нельзя прогрессивный налог, у уважаемых людей сотни квартир, они не хотят платить, а только сдавать.
avatar
Andrey Kolkov, скорей обычный налог с кадастра повысят или кадастровую стоимость пересчитают для всех, без привязки к кол-ву объектов
avatar
www.kommersant.ru/doc/7295331

Аренда теряет спрос

Цены на долгосрочную аренду квартир на крупнейших рынках России за месяц снизились на 1–6%. Это продиктовано сезонным сокращением спроса и ростом предложения. На рынок выходят инвестиционные квартиры, купленные в период «ипотечного бума», и недвижимость, которую не удается продать. Снижение средних цен продлится как минимум до конца года.

avatar
DDav, про это и пишу
avatar
GOLD, тут хорошая разбивка по регионам, можно наглядно посмотреть, где что происходит.




avatar
А что, если рынок аренды и не стремится к тому чтобы по его хаям спрос был. 

Что если это такая тактика, для загона людей в ипотеки. 
Люди когда берут квартиру в ипотеку, ориентируются по цене аренды. 
И если цена аренды 100 000, то уже психологически ипотека не так сильно и кусается. 
Человек думает примерно так: нафига мне дяде какому-то платить 100к если я могу теперь за своё платить 150-170к. А со временем, если повезет и вовсе выкупить.
avatar
NOT A HAMSTER, да нет, скорее всего у нас сценарий сша(в мегаполисах) — и недвига просто запредельно дорожает, а за ней и аренда, люди получают меньше в пересчете на квадратные метры и в штатах и тенденция в ту сторону продолжиться. 
avatar
Константин Р, в США скоро структурный кризис, и уровень жизни упадет в разы… Как-то так.
Andrey Kolkov, а там он высокий у масс со средним достатком домохозяйства в 70к?
там живут в кредит все, чего в РФ не наблюдается. от зарплаты до зарплаты — и отнести получку погасить чеки/кредитки. Возможности есть выбиться это факт, но в среднем там не фонтан уже сейчас — работа на 2х работах там уже норма. Хз что там должно случиться чтобы в разы упать, и так все в полу. 
Почему все смотрят предложение? Надо ориентироваться по тому, чего меньше — в данной фазе рынка меньше спрос. Поэтому надо делать графики спроса, а не предложения:)
avatar
Ivan Gurov, как думаете, почему нет сайта объявлений КУПЛЮ КВАРТИРУ?
avatar
Ivan Gurov, они взаимозависимы. По тренду графика предложения легко понять и проанализировать ситуацию со спросом 
avatar
Без комментариев с канала Сергея Смирнова незачот!
Хомяк Пржевальского, что такое Сергея Смирнова?
avatar

чтобы рынок арендной недвиги имел возвращаемость хотя бы лет 20, нужно много факторов учитывать и исполнять:

— осознать что снижение объемов застройки не предвидится как минимум еще лет 5, см. обещания мин строя 

— каждый пропущенный месяц аренды и лишние недели экспозиции на циане в поисках того самого нанимателя +15% от рынка снижают срок возврата «инвестиций»

— налог платить по любому и лучше сразу вписаться в диджитал сервисы без агентов типо яндекс аренды, а агенты в найме это рудимент из нулевых, за которого наниматели не хотят платить

— что ремонт должен соответствовать уровню жк (эконом/бизнес/прем) и рынку (современность), т.е. надо откладывать от аренды, на обновление хотя бы раз в 10 лет 

— рынок аренды (краткосрок/долгосрок) больше никогда не будет в руках арендодателя, хай прошел в 2008, в любом городе больше 250К населения строятся десятки муравейников

upd. крайне низкая рождаемость туда же

avatar
Нужны заградительные прогрессивные налоги на 2-3-4 жилье...
Тогда всем жилья хватит и народ перестанет паратизировать и пойдет работать. Сейчас нехватка рабочих рук.
Andrey Kolkov, правильно, но начать с бездетности и малодетности:

0 детей: 70% ндфл
1 дите: 60% ндфл
2 дитя: 50% ндфл
3 дитя: 20% ндфл
4 и более — налог 0. 


, сейчас нехватка рабочих рук, хочешь больше — рожай и больше работай.  
Константин Р, 
avatar

теги блога GOLD

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн