Как считать доходность жилой недвижки

Aleksey Smirnoff, А бетон растёт на 18% в год?

kuzbass_oleg, не в курсе, недвига не в сфере моих интересов обычно. Но деньги вполне себе обесцениваются на что-то такое сопоставимое, значит и товары, номинированные в этих деньгах растут номинально.

Aleksey Smirnoff, С чего бы? Вот например Сбер был 320 а стал 250. Насколько он вырос?

kuzbass_oleg, причём тут Сбер? он как стоил Х-денег, так примерно и стоит. Ну, акции упали и упали, это же по сути доля в бизнесе, страх с жадностью стоимость этой доли и мотают, ничего общего с реальной стоимостью.

Aleksey Smirnoff, Так и всё остальное так же. Есть повышенный спрос на бетон + низкая ставка по кредиту= бетон вверх. Ставка вверх, бетон пойдёт вниз. Ак ции такой же товар, только более подвержен скачкам. Какая реальная стоимость Сбера?

kuzbass_oleg, потом опять ставку понизят, вернётся спрос....
Я не об этом, а скорее об более длительных горизонтах и измерении цены недвиги в той валюте, в которой она измеряется, инфляция то в этой валюте вполне себе толкает номинально цены вверх, это нельзя не учитывать.
Всё сравнивают недвигу доходностью с депозитами, при том, что внутренняя стоимость депозита всё эе парает за счёт инфляции, а внутренняя стоимость недвиги +- остаётся на месте.
А у меня другое сравнение — с евробондами, в том же баксе, в общем случае, меньше инфляции и кроме купонов (арендная плата) получаем к погашению(продаже объекта) ещё и тело бонда + валютную переоценку (накопленную инфляцию между рубль-доллар), ну и, конечно же, пользуемся льготой на долгосрочное владение (3+ лет — для евробондов, 5+ — для недвиги) чтобы налог не платить с этой прибыли, если прибылью можно назвать обесценение денег, я это называю налогом на фантики

Aleksey Smirnoff,
Стоимость бетона следует за инфляцией. Аренда тоже.
Есс-но без ипотек, которые прекрасно обойтись если толпой скинуться

ЖК Станция Л 2023г — 5.9млн/студия
ЖК Станция Л 2024г — 8.1млн/студия
Новострой взлетел на 27% за год (где-то больше, где-то меньше)

Допустим, сейчас 2023 и у вас есть 5.9млн, вы берете ипотеку на 6%, а остатки кладёте на депозит под 16%, через год у вас вырастает бетон и ваш депозит, перекрываете это и получаете неплохой доход.
Правда, нужно учитывать, что цена новостроя не равно цена продажи, так что, если перепродать её через несколько лет, то выйдет уже поменьше прибыль

Aboba, С хера ли? Сейчас 24 год и ипотека под 20% и бетон упал вниз. А ставочка то сейчас 18% +

Aboba, Зашёл глянул.https://www.cian.ru/sale/flat/298020672/  7,2 притом что была 7.5 но никто не купил.

Aleksey Smirnoff,
Афтор двоишник.

JohnOakvale, Да, а вторичка всегда дешевле. Примерно минус 20-35% легко.

Александр Минин, не, ну если не сдавать, то да, сплошные расходы!)

Александр Минин, чем больше капитал тем сложнее с него стричь %. Ставка по депо не будет вечно, автор выиграет на горизонте 10-15 лет, но проиграет на горизонте 2-3 года по доходности депозиту.