Новый фонд недвижимости Рентал ПРО: необычная схема бизнеса

Друзья, в связи с планируемым запуском нового фонда коммерческой недвижимости "Рентал ПРО" под управлением УК «А класс капитал», настало время сделать небольшую заметку с анализом фонда.

«А класс капитал» — таже компания, которая управляла фондом «ПНК-рентал» и который, пожалуй, был лучший фонд на коммерческую недвижимость. В 2023 году «ПНК-рентал» был расформирован, а имущество продано в фонд САБ7 по очень приличной цене, полученные деньги распределили между пайщиками.

Краткая справка

• Цена пая: 986 рублей;
• Дивиденды: ежемесячно;
• Уровень листинга: третий;
• Индексация аренды: ежегодно;
• Размер индексации: не опубликован;
• Кредитные средства: не используются;
• Начальный объем: более 25 млрд рублей;
• Целевой объем фонда: примерно 1 трлн рублей;
• Категория инвесторов: только квалифицированные;
• Комиссия за управление: 3% от выплаченного дохода;
• Предполагаемый дивидендный доход: в диапазоне 10-13% годовых до НДФЛ и до вычета комиссии за управление;
• Объекты инвестирования: индустриальная недвижимость с заключенными договорами аренды, либо объекты на этапы строительства с заключенными соглашениями о намерении арендовать объект.

Ориентировочные сроки запуска фонда на Московской бирже — конец мая, начало июня, стабильность котировок будет обеспечивать маркетмейкер. Комиссия фонда за управление примерно в 10 раз ниже, чем у других ЗПИФ с коммерческой недвижимостью. Судя по опубликованным документам, возможный размер фонда сможет достичь и даже превысить 1 трлн рублей (но это в теории) — оценка исходя из установленного ограничения по дополнительной эмиссии паев фонда.

Ключевым объектом фонда на старте будет дата-центр стоимостью 21,5 млрд рублей (хороший маркетинговый ход), доходность объекта от арендных платежей 12,3%, остальные индустриальные объекты находятся на стадии строительства (по всей вероятности это склады), регулярный доход будет обеспечен за счет процентных доходов по авансовым платежам, размер процентных выплат будет равен размеру предполагаемых арендных платежей и составит порядка 10-13% годовых.

Бизнес-модель

Теперь поговорим о самом интересном, о бизнес-модели фонда. На сегодня рынок ЗПИФ недвижимости для широкого круга инвесторов узок, и представлен несколькими фондами от банковских УК, деятельность которых не отличается прозрачностью и какой-либо заботой об эффективности для инвесторов, а также УК «Парус», которая имеет высокий уровень прозрачности и коммуникации со своими клиентами, при этом фонды имеют в своем составе кредитные средства, что повышает риски. Однако, все эти компании объединяет тот факт, что управление активами — самостоятельный вид бизнеса, который призван приносить доход.

Для фонда «Рентал ПРО» получение дохода от управления активами не является бизнес-целью, полагаю, что текущего уровня комиссии должно хватать только на безубыточное администрирование бизнеса. Все дело в том, что фонд — это способ получить дешевое финансирование, чтобы повысить обороты и прибыли основного девелоперского направления на дефицитном рынке индустриальных объектов.


Источник: aclass.capital/

Строительство индустриальных объектов — капиталоемкий бизнес, при этом не каждый клиент, который заинтересован в аренде объекта, готов его выкупать на свой баланс, так как это будет приводить к снижению маржинальности компании и создавать дополнительные риски потерь (например, если у вас на балансе есть недвижимость, ее можно арестовать по судебным искам). Сроки продажи таких объектов стороннему инвестору могут достигать года, все это время девелопер должен держать объект на своем балансе, ограничивая свою свободную ликвидность и обороты.   Можно привлечь долговое финансирование под залог объекта, но на примере фондов под управлением «Парус», мы можем предположить, что ставка банковского кредита будет на 1-2% выше ключевой ставки, это много.


Источник: aclass.capital/

С учетом этих вводных пул свободной ликвидности в несколько десятков млрд рублей (на начальном этапе) в составе фонда под ставку сильно ниже ключевой (на сегодняшний день) сильно расширяет возможности бизнеса по масштабированию своей деятельности. Фактически, это позволяет расширить производство, расширить клиентскую базу и сделать строительство дешевле.

Первый фонд «ПНК-рентал» служил тем же самым целям, но в урезанном варианте: он имел один существенный недостаток, в его состав можно было включать только завершенные объекты с уже имеющимися арендаторами. То есть те объекты, которые длительное время находятся на балансе основного бизнеса, проблема высокой стоимости заемного финансирования при этом никак не решалась. Причина в том, что «ПНК-рентал» был доступен широкому кругу инвесторов, а следовательно не мог включать в себя займы, однако выполнил две важные задачи: обкатку схемы нового вида некредитного финансирования и наработку положительной репутации.

Плюс бизнес-модели: дешевле быстро и гарантированно продать объект с повышенной доходность фонду, чем привлекать банковское финансирование или нести риски длительной экспозиции объекта.

Минус бизнес-модели: инвесторы будут постоянно лишаться привлекательных объектов во имя роста оборота основного бизнеса, пусть и с дополнительной прибылью, а также фонд будет существовать ровно до тех пор, пока такая схема финансирования обеспечивает выгодные условия финансирования для роста девелоперского направления.

Потенциальными покупателями объектов могут стать как институциональные инвесторы и ультра богатые физические лица, так и другие ЗПИФ, в первую очередь это САБ7 и САБ8 (эти фонды аккумулируют у себя на депозитах просто монструозные объемы ликвидности во имя будущих дорогих во всех смыслах покупок).

Риски

Информационный меморандум содержит перечень рисков на 12 страницах, рекомендую его прочитать, если вы заинтересованы в покупки фонда (и вообще, если вы интересуетесь фондами недвижимости). Здесь я выделю только несколько, на мой взгляд, ключевых рисков:

• Риски не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (помните, деньгами инвесторов строительство будет авансироваться);
• Риски досрочного расторжения договора аренды / отказа заключать договор аренды после сдачи объекта в эксплуатацию;
• Инвестиционный потенциал приобретаемых объектов может ухудшиться;
• Оценка стоимости объектов может проводиться по разным методикам, дающие разные результаты;
• Отказ страховщика покрывать ущерб, причиненный объектам;
• Рост предложений объектов на рынке может существенно снизить финансовые результаты фонда.

Резюме:

• Самая низкая на рынке комиссия за управления среди ЗПИФ недвижимости;
• Объекты с потенциально чуть более высоким доходом;
• УК будет продавать купленные объекты с премией относительно покупки;
• Фонд нужен для дешевого финансирования девелоперского бизнеса;
• Риски задержек ввода объектов в эксплуатацию;
• Риски расторжения / отказа от заключения договоров аренды;
• Риски внезапного принятия решения о закрытии фонда, если такой способ финансирования перестанет быть выгодным.

На этом все.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма