Инвестиции в недвижимость

Приветствую всех гостей и подписчиков на моем канале.
Давайте разберем, что же сейчас выгоднее-купить квартиру или инвестировать деньги в акции.
Расскажу о своем опыте инвестирования в недвижимость (а за свою жизнь я купил и продал 3 квартиры!) и о том, что бы выбрал из этих двух инвестиционных инструментов прямо сейчас.

Итак, сначала истории из моего личного опыта по инвестировании в недвижимость:

Взять ипотеку, купить квартиру, сдавать ее и за счет арендных платежей платить ипотеку. В итоге, через сколько то лет-ипотека будет погашена и я получу бесплатно квартиру не вложив ни копейки!

Такой «бизнес план» у меня в голове появился лет 20 назад, когда я только устроился на свою первую серьезную работу и получил доступ к ипотечным кредитам. Но все оказалось сложнее, чем писал в своих книжках автор «Бедного и богатого папы». А именно от туда я набрался этих дебильн гениальных идей.
Узнав, что ставки по ипотеки в США и России сильно отличаются, мой план дал трещину. В итоге, пришлось взять ипотеку по ставке в 11% на 15 лет-так была куплена моя первая в жизни квартира. Дело было в 2012 году.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня фантиковые (рублевые) ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик выглядят так:

Челябинские продавцы первички продолжают рвать шаблоны. За ними подтягиваются продавцы Е-бурга.

Лично для меня тема диверсификации вложений инвестированием в коммерческую недвижимость — желательно складскую и индустриальную — сохраняет свою актуальность. Я считаю, что соотношение риска, доходности и умеренной корреляции с настроениями фондовых и иных рынков у такого подвида активов мне подходит и нужно. Но внутри класса активов также необходима диверсификация — особенно если актив имеет частично защитные функции — а значит одним-двумя фондами ограничиться нельзя. Но вот закавыка — выбрать способ инвестирования тут оказалось ничуть не проще, чем акции в портфель.

✔ Ранее я рассматривал фонд ПНК Рентал (занимает на данный момент 4% моих активов, разбор, полгода назад иллюстрировавший риски, что и привели к закрытию фонда, находится здесь), а также семейство фондов компании PARUS (сегодня 6% активов, предназначен для квалифицированных инвесторов, разговор о нём тут), однако лишь две приемлемые управляющие компании (одна из которых многим из читателей заведомо не подойдёт) — всё ещё негусто, а потому продолжим.

Думаю, что владельцы данных ЗПИФов уже в курсе, об этом им сообщил сайт фонда. Приведу несколько интересных фактов по ликвидации данного фонда:

▪️ Активы, составляющие фонд, будут реализованы, а полученные денежные средства выплачены инвесторам. Планируемый срок получения выплат: II квартал 2023 года;

▪️ Тем, кто инвестировал на платформе ПНК-Рентал необходимо указать актуальные реквизиты (там, кстати, были интересные комиссии за управление). Кто же выбрал покупку паев через Московскую биржу, тем денежные средства поступят на БС;

▪️ Новость о закрытии ЗПИФ пришла под вечер 16 марта. Тем же вечером Московская биржа опубликовала новость о том, что торги паями ЗПИФ ПНК Рентал остановлены и с 17 марта проводиться не будут (брокеры при этом молчали об этом). Как вы понимаете продать паи уже невозможно, ликвидный ЗПИФ (так он рекламировался) оказался пустышкой;

▪️ Предполагается, что доход от реализации всех активов фонда составит ~2000₽ на пай (перед закрытием пай торговался по ~1990₽). Нереализованные объекты продолжат генерировать рентный доход до момента продажи;

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

С 1 января 2024 года в Черногории будет действовать прогрессивная шкала налога на покупку жилой недвижимости.

Сегодня налог при покупке жилья любой стоимости на вторичном рынке составляет 3%. Но после того как изменения вступят в силу, условия для покупателей более дорогих объектов станут жёстче. 

1. Если стоимость недвижимости не превышает 150 000 евро, то ставка налога останется прежней – 3% от суммы

2. Если стоимость квартиры или дома превышает 150 000 евро, то покупателю необходимо будет заплатить 4 500 евро плюс 5% от суммы свыше обозначенного порога.

3. Если объект стоит более 500 000 евро, то фиксированная сумма налога составит уже 22 000 евро плюс 6% на разницу.

Отметим, что покупатели квартир в новостройках от застройщика налог не платят и не будут платить. Все изменения касаются лишь вторичного жилья.  

Комментирует директор агентства Tradegoria Светлана Замотина: «Новый закон затронет, прежде всего, тех, кто приобретает дома бизнес и премиум-класса, особенно с целью инвестиций.

В силу того, что в моём районе представлены 3 класса (то есть кроме элитного) жилой недвижимости в том или ином виде, район находится не у МКАД, не рядом с вокзалами, не рядом с промзоной, прямо в районе есть речные вокзалы и музей-заповедник, а не просто какой-то неухоженный парк/сквер с алкашами и быдлом, а по всем 3-м удалённым углам района теперь есть по станции метро для удобства — можно по нему судить в целом о средней температуре по больнице (в Москве) по нашему району.

Конечно, существуют всякие там Некрасовки, Бирюлёва, Алтуфьева, Щелковские и прочие, как и Курские или Остоженки, но речь не о них сейчас. Во множественном числе названы скорее как имена нарицательные, а не названия районов, улиц или метро.

Что я могу сказать.

Если Вы думаете, что в районе типа нашего (ЕГО ЛОКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ — ВЫШЕ) можно что-то купить с существенным дисконтом, то это только в 3 случаях:

1) человек не просто валит из этой страны без очевидных перспектив, а валит с

1981 год, мне год, отец мультимиллионер в СССР строит парабельский газопровод, будущий Северный Поток 1/2, Турецкий Поток, Сила Сибири, газ всё оттуда, из Парабели, занят приписками в стоимости стройки, свои бригады сварщиков, бабло раскидывает чемоданами с вертолета, бухает и трахает красивых и не очень женщин, мать его прогоняет.

1984 год, мне 4 года, умирает бабушка, мы жили в её доме, через обман моей мамы и её сестер родной дед получает дом в наследство и выгоняет нас на улицу.

1984-1988 чужие семьи чужие квартиры чужие люди, главная задача поесть и обогреться.

1988 мать встречает воина- афганца и сходится исключительно по расчету, что ему дадут квартиру. Тот когда пьет становится зверем и бьет мать так, что она в итоге становится инвалидом на всю жизнь.

1989 рождается брат

1990 рождается сестра

1990 весна, мать попадает в больницу, дети в дом малютки, сестра там осенью умирает. Брата осенью забрали домой.

1994, мне 14, появляется отец с инфо — сынок, ты сын миллионера, твоя мать сволочь, пошли ко мне жить, отца прогнал.

С начала этого года меня захватила идея по организации теплого и лампового ПИФа коммерческой недвижимости. За все спасибо @Финансовому Архитектору. Начитался его обзоров на ПИФы. А я вот сам в коммерческую недвижимость умею и могу и чужие ПИФы мне не нужны. Я постоянно в рынке. И видя какие % платят ПИФы банков — хочется смеяться. Так понимаю, там зарабатывает кто угодно, но только не владельцы паев. Сам я сдаю коммерческую недвижимость. Беру что-то убогое, делаю за недорого что-то красивое и сдаю дорого. Сейчас стал видеть очень интересные варианты. Но это надо покупать прям здесь и сейчас, имея много свободных денег. Чего практически нет. Так я и подошел к идее организовать какой-то фонд. Опросил друзей: интересны ли им такие вложения? Оказалось — да, интересны. Сходу нарисовалась сумма 30-50 млн. руб. В целом этого достаточно для оборотки, так как планирую использовать кредитное плечо, но возникли организационные вопросы. Ниже раскрою тему и, возможно, кто-то поделится знаниями, опытом как все сделать лучшем виде.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня фантиковые (рублевые) ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик выглядят так:

Инна Инна, только дурни рискнут вкладываться в заграницу

Для тех, кто интересуется инвестированием в недвижимость, либо же покупкой недвижимости для жизни или отдыха.
Отличный тг-канал с недвижкой ...

Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.

Оказалось, что на протяжении 145 лет эффективная среднегодовая доходность фондового рынка была сопоставима с доходностью инвестиций в недвижимость (см.

Образование «пузыря»: 2004 – 2007 год.

Лопнувший пузырь доткомов и шок от терактов в 2001 году вынудил Федеральную Резервную Систему (Центральный банк США) понизить процентные ставки с 6,5% вплоть до 1%.

Резкое сокращение процентной ставки стимулировало спрос за счёт дешёвых кредитов, что позволило экономике США быстро выйти из рецессии.

Однако, снижение процентной ставки заложило фундамент для образования нового пузыря.

В этот период экономика США росла на 3-4% в год, рост безработицы был ниже долгосрочного среднего уровня (4-5%), а инфляция колебалась в диапазоне 2 – 3,5%.

ФРС занималась стабилизацией инфляции, не обращая внимания на тревожные звоночки, а они были.

Инвестиционные активы (в том числе недвижимость) покупались на заёмные средства.

Долговая нагрузка домохозяйств выросла с 85% от располагаемого дохода семьи в 2000 году до 120% в 2006 году.

Цены на дома возросли более чем на 80% по сравнению с 2000-м.

С точки зрения роста это был самый масштабный рост цен за последние 100 лет в США (за исключение окончания Второй мировой войны).