Недвижимость и инфляция (посчитай свою доходность)

Тему топика взял отсюда: Почитал очередное обсуждение на счёт падение недвижки (smart-lab.ru)

А у меня как раз есть калькулятор по данной теме...
Ниже график, показывающий разницу между годовой инфляцией (красная линия) и изменением стоимости недвижимости по результатам конкретного года — зеленая линия. Инфляция взята официальная, цена недвиги -  индекс IRN. Все в процентах.
Желтые столбики суммируют инфляцию и рост (падение) стоимости кв метра, показывая реальную доходность. Если на графике желтый столбик внизу: реальная стоимость недвижимости отрицательная, если вверх: соответственно положительная.
Что тут интересно? Если смотреть с 2000 года, то ДА — реальная стоимость недвиги обогнала инфляцию. А вот, если взять посткризисные времена с 2009 года, то простое суммирование желтых столбиков даст минус 13.8%. Т.е при всем том росте, что случился за 2020-2021 год, реальная стоимость московского квадратного метра за 13 лет потеряла почти 14%. Сложные проценты дадут еще более серьезные убытки.  
Здесь не учтены ни квартплаты, ни страховки, ни налоги, ни тем более ипотеки. Так же не учтен и кайф от проживания в собственном жилье :).





На графике есть еще синяя линия. По умолчанию она на нуле. Это доп доходность, которую можно получить, например, сдавая квартиру в найм.
Поднимая синюю линию на 5% годовых получаем уже такую картину:




Суммирование желтых столбиков с 2010 по 2022 год дает в этом случае почти 50% доходности. Уже неплохо! И это чистая доха сверх инфляции!
Вывод: купить и жить, или еще хуже купить и держать — это в минус. Купить и сдавать — это в плюс.
Но… Если вы покупаете недвигу в ипотеку (а это уже почти 90% от всех сделок на первичке) все будет по другому!

Кто хочет посчитать реальную доходность своего инвестирования в недвигу с конкретного года: welcome на pronedvigu.ru
Без регистрации и СМС.
При попадании указателя мышки на желтый столбик Вы увидите свою прибыль (или убыток) по каждому году «нахождения в позиции».
Сумма желтых столбиков даст Вашу полную доходность (надеюсь, что именно доходность).

Удачи!