Операции с портфелем

Принял решение о продаже ЗПИФ недвижимости «Современный Арендный бизнес 7» (САБ7), так как лично для меня на рынке есть более прозрачная, а следовательно более предпочтительная альтернатива в виде ЗПИФ недвижимости «Парус-Логистика». Но за ЗПИФ САБ7 продолжу следить, при появлении более привлекательной цены не исключаю его покупку.

В остальном покупал акции нефтяных компаний — Татнефть и Сургутнефтегаз привилегированные. В долгосрочной перспективе (10+ лет) у меня не возникает сомнений относительно востребованности нефти. К тому же нефтяные компании прекрасно платят дивиденды.

( Читать дальше )

Интересные разговоры идут, коллеги.

Сначала я приведу ряд цитат, потом дам свой небольшой комментарий с позиции экономиста.


Глава ВТБ Андрей Костин о приватизации, 11 апреля 2023:

Передача госсобственности в частные руки на прозрачных и рыночных условиях — инструмент, уже неоднократно доказавший свою эффективность. Отечественный бизнес накопил значительный инвестиционный потенциал. Деньги в стране есть.
Источник

Как на это отреагировал пресс-секретарь президента Дмитрий Песков, 11 апреля 2023:

В Кремле это не обсуждается.
Источник

Заместитель министра финансов Алексей Моисеев, 11 мая 2023:

Был поднят в прессе вопрос, а не стоит ли возобновить большую приватизацию. Была программная статья президента — председателя правления ВТБ Андрея Костина, где он предложил вернуться к этому вопросу. На самом деле никто не против, проблема в том, что нам сначала надо исполнить ряд поручений президента по формированию внутреннего инвестора.
Источник

Глава Сбербанка Герман Греф, 14 июня 2023:

При нашем соотношении долга и ВВП менее 20%, конечно, можно привлекать достаточно значимые суммы. Но, наверное, должны быть комбинированные источники. Собственно, их остается не так много: первое — это увеличение налоговой нагрузки, второе — это продажа каких-то предприятий.

( Читать дальше )

Коллеги, в итоге принял решение о размещении денег, которые в конце мая вернулись из фонда ПНК-рентал. Вчера неожиданно некто добрый разместил паи фонда «Арендный бизнес» (ISIN: RU000A0JWAW3) от Сбера на сумму более 40 млн рублей по цене ниже стоимости СЧА, пока я думал, что у меня есть часик на принятие решения, все паи раскупили. Это было неожиданно.

Таким образом, выбора у меня особо не осталось, я воспользовался очередным траншем размещения паев от Парус-Логистика, переложив в них деньги из ПНК. 

Всем удачных инвестиций.

Внимание, в этой статье нет призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты, все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно!

P.S. если вы решите вложиться в паи ЗПИФ недвижимости, я подготовил чек-лист лучших и худших практик при выборе ЗПИФ.

Если вы находите мои посты интересными, ставьте лайк:)

Коллеги, в продолжении поста о лучших практиках при выборе ЗПИФ, делюсь худшими практиками, которые я реально встречал на рынке. Сразу скажу, что смотрю я с точки зрения инвестора, так как есть конфликт интересов: то, что для инвестора зло, для управляющей компании — верный источник прибыли.

И так, поехали.

* УК собирает деньги под будущие покупки, перечень объектов и сроки их приобретения неизвестны (стоп-критерий, если паи приобретаются по номиналу без существенного дисконта);
* УК реализует паи не через биржу (в комбинации с первым пунктом — 100% стоп-критерий и вернейший способ потерять деньги);
* УК реализует объекты B- и С класса по цене А-класса (сложный пункт, но намекну: не может доходность здания с Пятерочкой в Урюпинске быть как у складского комплекса А-класса в Подмосковье, это индикатор, что вероятнее всего вам продают объект по сильно завышенной цене, это можно увидеть из справки по стоимости чистых активов — сравнивайте стоимость пая с его оценочной стоимостью, можете увидеть много удивительного);

( Читать дальше )

Коллеги, решил опубликовать перечень лучших на мой взгляд рыночных практик, на которые стоит обращать внимание при выборе ЗПИФ недвижимости.

* Ежемесячная выплата дохода;
* УК публикует финансовую модель фонда, прогнозирует будущие дивиденды, известен порядок и сроки индексации аренды;
* Срок доверительного управления 15 лет (с момента создания фонда);
* Инвестор заранее знает конечный перечень объектов фонда;
* УК не занимается спекулятивными сделками;
* УК не ограничивается формальной отчетностью, публикует наглядные материалы;
* Индикативная текущая дивидендная доходность в диапазоне +1/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ (актуально на момент написания поста);
* УК не проводит допэмиссию паев под будущие покупки новых объектов;
* Желательно фонд торгуется на бирже;
* Желательно первичное размещение паев осуществляется через биржу (не биржевое размещение практически ВСЕГДА сопровождается сильно завышенной ценой реализации).


В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке.

( Читать дальше )

Коллеги, обещал опубликовать актуальный обзор ЗПИФ недвижимости «Современный арендный бизнес 7». Анализ основан на данных на 30.04.2023, данные на конец мая скорее всего выйдут в ближайшую неделю, но исходя из своего рабочего графика, решил опубликовать обзор сегодня.

И так, поехали.

1. Общая характеристика

* Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
* ISIN: RU000A1034U7
* Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
* Страница фонда на сайте УК: ссылка
* СЧА на пай: 106 717,83 ₽ на 02.06.2023
* СЧА фонда: 73 млрд ₽ на 16.08.2022
* Рыночная котировка на момент написания статьи (12.06.2023): 97 000 ₽ (дисконт 10% к СЧА)
* Договор доверительного управления: до 31.03.2031
* Выплата дивидендов: ежеквартально
* Для квалифицированных инвесторов: нет
* Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
* Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год
* Примерная доходность арендного потока до НДФЛ: 9,2% к рыночной цене и 8,3% к СЧА

( Читать дальше )

Инвестиционные операции

Май порадовал большим количеством дивидендных выплат. 23 мая были получены финальные дивиденды от «ПНК-рентал», а 31 мая был поступил возврат полной стоимости активов фонда. Было принято решение разместить деньги в ЗПИФ недвижимости Современный Арендный Бизнес 7 от Сбербанка (САБ7). Я до сих пор не уверен, что это лучший выбор, но пока остановлюсь на этом фонде, по крайней мере САБ7 в апреле приобрел недвижимости на 50+ млрд рублей (спойлер: выкупив активы из другого своего же фонда и из фонда ПНК-рентал). И это не инвестиционная рекомендация.

Так же я решил, что текущая ситуация в акциях Магнит не соответствует стратегии моего портфеля, я придерживаюсь консервативного подхода: бизнес-активы должны генерировать денежный поток. Вообще, все серьезные инвесторы тем или иным способом всегда получают от своего бизнеса регулярные денежные потоки. Возьмем, к примеру государство. Не имеет значение, платят компании дивиденды или нет, государство ВСЕГДА имеет колоссальную прибыль в виде реального денежного потока. 

( Читать дальше )

Коллеги, сегодня на брокерский счет упала выплата в результате ликвидации ЗПИФ ПНК-рентал. Поздравляю всех, кто дождался. 

Не будем вспоминать всех, кто злорадствовал и делал вбросы о том, как всех кинут, когда в марте 2023 остановили торги фондом. 

Выплата на пай составила 2 065,65 рублей, что больше объявленного компанией ориентира (ссылка на страницу фонда). Лично мне за неполный год фонд принес порядка 25% прибыли с учетом полученных дивидендов.

Внимание, все написанное далее не является инвестиционной рекомендацией.

Полученные деньги разместил в ЗПИФ недвижимости "Современный арендный бизнес 7" от Сбербанка, который я конкретно для себя оценил более привлекательно, чем фонд Парус-Логистика: при сопоставимой доходности, на мой взгляд, фонд от Сбербанка еще не отыграл апрельские и майские покупки объектов недвижимости в свой портфель, доход от которых в полной мере мы почувствуем только по итогам 3-го квартала 2023 года. 

Думаю, в ближайшее время напишу актуальный обзор на ЗПИФ «Современный арендный бизнес 7».

( Читать дальше )

Коллеги, часто вижу фразы из области «цена на нефть падает в ожидании рецессии», ну или что-то типа такого.

Как думаете, насколько упало мировое потребление нефти в результате кризиса 2008 года? Вот, посмотрите:


Картинку взял вот отсюда

В общем, весьма сильный мировой кризис 2008 года привел к падению мирового потребления нефти аж на 1,5 млн баррелей. В общем, думаю, каждый сам сделает выводы... 

Привет всем, кто интересуется инвестициями в коммерческую недвижимость через ЗПИФы.

Фонд ПНК-рентал реализовал все объекты недвижимости, которые находились у него на балансе по цене выше балансовой стоимости, в общем, не обманули:

* 1 759,63 рубля — активы на 25.04.2023
* 2 107,81 рубля — активы на 24.05.2023
* 2 065,65 рубля  — активы на 25.05.2023 — были выплачены дивиденды, на счет упали.
* 1 990,4 рубля — последняя биржевая цена пая

Страница раскрытия информации: ссылка

Альтернативу ПНК пока не нашел.

Присматриваюсь к Парус-Логистика, но мне пока не нравится, что Парус начал искусственно создавать ажиотаж на торгах, в целях распродать паи дороже, чем заявленная к размещению цена, а так же явно в маркетинговых материалах завышает ожидаемую доходность от дивидендов: условиями договора предусмотрена индексация аренды на размер 4-8% в год в зависимости от инфляции, в то время как в маркетинговых материалах до 2029 года расчет арендного потока выполнен с индексацией на максимальную ставку — 8% в год, а вариант с минимальной индексацией 4% в год не рассматривается.

( Читать дальше )