Коллеги,
нахожусь в процессе поиска фондов на недвижимость. В интернете очень сложно найти независимую аналитику по ЗПИФ недвижимости, наиболее качественная аналитика была у нашего коллеги @Алексей [buythedip] на сего сайте, к большому сожалению, он больше не публикует свой анализ фондов, в результате чего я решил восполнить возникшую пустоту.

1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток
• ISIN: RU000A101HY7
• Листинг: 3 уровень
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 299 919,95 ₽
• СЧА фонда: 1 276 413 952,72 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (21.08.2022): 230 000 ₽
• Договор доверительного управления: до 01.03.2025
• Выплата дивидендов: ежемесячно
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Допущения анализа

• С учетом ежемесячной выплаты дохода, считаю достаточным аналитический срез за последние 3 месяца, по которым доступна отчетность

( Читать дальше )

В статье "Как в текущих условиях ставить долгосрочные цели?" Тимофей Мартынов пишет:

Если вы помните, я раньше по 1-м числам месяца ставил долгосрочные цели.
Чем мне и не нравится текущий момент: в условиях, когда высока неопределенность и почва буквально уходит из-под ног, строить долгосрочные цели становится невозможно. Приходится жить одним днем, а это недальновидно.

На самом деле это пример иллюзии, причем крайне опасной, так как уверенность в том, что вчера неопределенность была низкой, а сегодня высокой, приводит вас к в корне неверным действиям. В реальности неопределенность всегда одинакова, а окружающие обстоятельства меняются ежесекундно помимо нашей воли. И понимание этого позволяет нам, как инвесторам, предпринимать разумные долгосрочные шаги. 

Была ли высока уверенность американцев 10 сентября 2001 года в определенности своего будущего? Были ли 11 сентября 2001 года в 9 часов и 37 минут сотрудники Пентагона уверены в своем будущем, планировали ли они праздники, свадьбы, отпуска, инвестиции, ждали ли они, что сегодня вернутся домой?

( Читать дальше )

Цикл статей «Реальная экономика».

Реальная экономика. Часть 0: одураченные финансовой индустрией.

В прошлой статье "одураченные финансовой индустрией" я писал как финансовая индустрия манипулирует поведением инвесторов, опираясь на очень короткую (даже по меркам человеческой цивилизации) историю наблюдений фондового рынка — от 100 до 150 лет и ориентирует на нереалистичную долгосрочную доходность вложений, игнорируя фундамент развития мировой экономике в этот период.


Иллюстрация к предыдущей статье


Возможно, кто-то скажет «прожить 100 лет — это еще должно повезти», для большинства инвесторов горизонт планирования не превышает нескольких лет. Однако, 100-150 лет — это срок, который могут покрыть 3-4 поколения людей внутри одной семьи. Если вы сегодня молоды и у вас пока еще нет детей или они еще совсем маленькие, может статься так, что ваши внуки значительно переживут 2122 год. В этом смысле следующие 100 лет — это не какое-то «далеко», а перспектива, с которой должны будут столкнуться наши самые ближайшие потомки. Какое наследие мы оставим для них, смогут ли они его сохранить, сможем ли мы их научить этому? По крайней мере, не имея представления об истоках и фундаменте реальной экономики, это будет сделать проблематично.



( Читать дальше )

Наш коллега gluhov в своей статье задается риторическим вопросом (орфография и пунктуация сохранены):

Я вижу огромные помты [понты? — мое примечание] от ваты которая радуется как дети что цены на газ в Европе выросли. Я честно не понимаю этой радости ибо Газпром когда не продает газ он зарабатывает ровно ноль от этих высоких цен.

Но ещё я не могу понять другого — чем выше цены тем быстре будет переход на зелёную энергетику.

С ним согласны многие комментаторы, например вот что пишет Михаил FarEast:

Золотые слова, аффтору+
Я тоже не верю в такую же потребность, как сейчас в газе/нефте/угле уже даже лет через 10. Как пример, вся Скандинавия уже почти НЕ использует авто с ДВС

И ответ на эти вопросы для нас, инвесторов, безусловно важен. Что мы постараемся комплексно сделать с разбором фактов.


Для начала посмотрим на долю газа в мировом энергетическом балансе:

( Читать дальше )

Вчера в статье "Как научить детей управлять деньгами?" от Тинькофф Инвестиции прочел оптимистичное предположение:

Если ребенок начнет откладывать $30 в месяц, а доходность рынка будет в среднем 10% годовых, через 59 лет он получит больше $1 млн. Но большинство детей об этом даже не догадываются...

В статье "Во что инвестировать, чтобы приблизиться к доходности в 10%", опубликованной в Тинькофф Журнал, автор не отвечает прямо на вопрос читателя во что именно ему инвестировать для получения доходности 10% годовых, но рассказывает о различных портфелях, преимущественно состоящих из акций США, показавших за последние 10 и 15 лет доходность чуть выше 10% в год, из чего неподготовленным читателем может быть сделан вывод, что инвестиции преимущественно в этот класс активов позволяют ожидать в следующие 10-15 лет доходность в районе 10% годовых в долларах США.

А вот в статье "

( Читать дальше )

Сейчас занимаюсь разработкой тактики управления облигационной частью портфеля, которую хочу применить с 2023 года. Важный фактор, влияющий на долгосрочную доходность портфеля облигаций — удержание НДФЛ. Поэтому основная цель тактики — налоговая оптимизация, которую можно достичь, используя ИИС. Тогда остается понять, выгодно ли нам использовать ИИС типа А с вычетом на взнос или ИИС типа Б с вычетом на доход? Посмотрим, что получилось на 10 летнем окне. 

Важный нюанс: как минимум у части брокеров (например, ВТБ) не взимается НДФЛ с купона, который зачисляется на ИИС, а при закрытии ИИС, если он имел тип А, будет разом удержан налог.

Расчеты выполнены для уровня доходности от 4% до 16% с шагом в 2%.

1. ИИС типа Б, взносы 1 млн рублей ежегодно:



Здесь и далее в ликвидационной стоимости портфеля учтена потеря налоговых льгот при досрочном расторжении договора ИИС в первые три года, а так же единовременное удержание НДФЛ при закрытии ИИС типа А, если договор закрыт более чем через 3 года.

( Читать дальше )

В финансовом смысле инвестиции — это размещение капитала с целью получения прибыли. Такое определение вполне подойдет для работы отдела, считающего рентабельность вложений предприятия, но для нас, инвесторов, такое определение слишком узкое и не учитывает всех наших ключевых интересов. Предлагаю взглянуть на другое, более широкое определение, согласно которому инвестиции - это время, энергия или материя, потраченные в надежде на будущие выгоды, реализованные в течение определенной даты или периода времени. 

Так на каких инвестициях, в их широком смысле, нам важно сосредоточиться, что для нас является самым важным? Размышляя над этим вопросом, я пришел к следующей пирамиде:


Стратегические зоны интересов мудрого инвестора в моем скромном понимании

( Читать дальше )

Заключительная часть цикла статей «Без иллюзий о реалиях российского инвестора.»
Часть 1: форма и природа денежных потоков.
Часть 2: кто поменял правила игры?
Часть 3: чего нам ждать?
Часть 4: управляя денежными потоками.
Часть 5: управление рисками и синица в руках.

В заключительной статье хочется сделать выжимку из всех предыдущих тем, связав все ранее сказанное в единую цепочку.

Для начала я напомню историю фондового рынка РФ за последние 27 лет на примере графика индекса RTS и RTSTR, которой я касался в статье "управление рисками":


Источник: moex.com/ru/

Для инвестора не должно быть сюрпризом ни падение портфеля акций на 90%, ни боковик или медвежий тренд на протяжении как минимум нескольких лет, к этому нужно быть готовым, не забывая держать в своем портфеле консервативные инструменты: облигации, недвижимость. Вообще даже экстремальная рыночная волатильность — это наименьший риск для инвестора, куда более серьезные опасности подстерегают нас за пределами фондового рынка: потеря работы, развод, болезни. К этому тоже можно подготовиться: обязательно иметь подушку из наличности либо ее аналогов в виде депозитов, следить за здоровьем, поддерживать добрые отношения в семье, поддерживать свою профессиональную ценность.

Для большинства инвесторов может оказаться хорошим решением стратегия, когда в результате инвестиционной деятельности вы теряете капитал медленно или просто сохраняете его, о чем мы говорили в статье "чего нам ждать?", в то время как основной вклад в прирост капитала внесут пополнения за счет денежных потоков, получаемых вне инвестиционной деятельности: зарплата, бизнес, наследство. 

( Читать дальше )

Продолжение цикла статей «Без иллюзий о реалиях российского инвестора.»
Часть 1: форма и природа денежных потоков.
Часть 2: кто поменял правила игры?
Часть 3: чего нам ждать?
Часть 4: управляя денежными потоками.

Доходность инвестиций сверх безрисковой ставки — это всегда премия за риск потери своих вложений. Но принятие дополнительного риска вовсе не означает, что потенциальная доходность ваших вложений повышается. Например, портфель акций потенциально доходнее, чем портфель ОФЗ, как раз за счет дополнительного риска не получить ожидаемую прибыль. Но если вместо кредитования государства вы предпочтете одолжить деньги соседу под 0% и без залога, то вы получите высокий риск и гарантированно отрицательную доходность как минимум за счет инфляции.

Таким образом, перед инвестором встает крайне важная задача по соблюдению баланса риска и доходности. Например, вот к каким выводам в своей 

( Читать дальше )

Продолжение цикла статей «Без иллюзий о реалиях российского инвестора.»
Часть 1: форма и природа денежных потоков.
Часть 2: кто поменял правила игры?
Часть 3: чего нам ждать?

Дисклеймер: в этой статье я опишу свою стратегию и то, как я к ней пришел, я не считаю ее единственно верной или самой лучшей, но вместе с тем она полностью соответствует моим целям. 

В последние несколько лет до России докатился нарастающий информационный фон, который исходит как от авторитетных западных инвесторов, так и от некоторых управляющих компаний, убеждающий нас инвестировать через индексный фонды:

Разобравшись в тонкостях работы финансовых рынков, вы увидите, что лишь инвестирование в индексный фонд гарантирует вам достойную долю той прибыли, которую приносит бизнес.

( Читать дальше )