Блог им. MikolaRockfeller

Закрываю ипотеку купонами ОФЗ и дивидендами от акций

Еще до начала СВО приобрел недвижимость в ипотеку под 1%, до покупки планировал продать однокомнатную квартиру вложить в ОФЗ и с купонов гасить ипотеку за 3-х комнатную квартиру. 

По итогу сделал так, однокомнатную квартиру продавать не стал, взял 3-х комнатную под 1%, месячный платеж 34 тр на 30 лет + около 3 тр в мес за страховку, минимальный первоначальный взнос (15%), сдача однокомнатной квартиры покрывает около 50% от ипотечного платежа, сейчас часть средств с ЗП вкладываю не в досрочное погашение ипотеки а инвестирую в активы:

1. в 20 летние ОФЗ (доля портфеля 47,5 %), дивдоходность порядка 7%;
2. собираю вручную индекс IRDIV (прогноз дивов затруднителен, считаю на уровне 7%, доля в портфеле 47,5%);
3. 5% от портфеля беру ПНК Рентал коммерческая недвижимость, обещают среднюю доходность 10%+.

Идея в том, что благодаря арбитражу ставок гасить ипотеку за счет поступлений процентов легче, так как необходим капитал значительно меньше чем сразу закрыть ипотеку досрочно. Например чтобы закрыть ипотеку нужно 10 млн, а чтобы перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке необходим капитал около 6 млн. + после закрытия ипотеки остается квартира + капитал вложенный в активы. 

Критика данной стратегии приветствуется, интересны ваши мысли

★6
103 комментария
идея огонь, главное что б рынок не подкачал
avatar
Просто Егор, да я думаю если совсем все плохо то уже с голой жопой на сухогрузе плыть в загнивающую америку придется как в 1917, а не о стратегиях думать)
Evgeniy Ivanov, 
avatar
Если у тебя ипотека под 1% то тебе можно даже с депозитом баловаться также. Риски меньше но и доходность меньше. 
А гасить досрочно халяву конечно бредятина полная. 
Все таки выдели 15-20% на депозит, вдруг биржу снова закроют. Так хоть на пожрать будет бабло
avatar
LSV, ипотека на новостройки сейчас уже вообще от 0.1% идет субсидированная (по СПб у застройщиков точно есть такое)
Evgeniy Ivanov,  Понял, не правильно прочёл. 
avatar
Evgeniy Ivanov, где такие проценты (фактические) под ипотеку дают 0,1-1%?
avatar
Вроде уже обсуждали, что ваши облиги будут стоить к моменту погашения шапку сухарей примерно
avatar
Дюша Метелкин, все в акции?
Evgeniy Ivanov, мне данная схема не близка.
Я вам ещё в феврале писал, что это не застройщик вам субсидирует ипотеку, а вы ему.
Сейчас 20% можно получить скидку за кэш (против ипотеки «типа субсидированной»).
Дополнительный минус в том что эту «субсидированную» ипотеку переоформить на кого-то нельзя...
Ну и полное обесценивание облигаций к моменту погашения ипотеки.
Вы фактически два раза платите — застройщику вначале и инфляционный налог.
При том, что никто не гарантирует рост цен на ваш бетон.
И даже если вы покупаете недвижимость для улучшения текущих условий жизни — честная покупка в кэш или досрочное закрытие ипотеки по рыночной ставке — выглядят лучше.
avatar
Дюша Метелкин, вы посмотрите у меня портфель это 50% ОФЗ и 50% акции, через 20 лет к примеру, эти 50% доли акций будут приность к примеру дивидендами уже в два или 5 раз больше от ежемесячного платежа по ипотеке. Так как по ипотеке у нас фиксируется платеж в рублях и ставка и к инфляции она не привязана. В прошлый раз я писал о том чтобы вложить 100% всего в ОФЗ. Сейчас уже только половину
Evgeniy Ivanov, откуда вы это взяли, про акции и их дивдоходность?
avatar
Дюша Метелкин, посмотрите историю роста дивдоходности рынка, для примера, сбербанк купленный по 10 рублей в бородатом году, на акцию сейчас давал 15 руб, то есть больше 100% от вложенных, по номиналу конечно, инфляцию учитывать тут бессмысленно так как ипотека по ней не индексируется
Evgeniy Ivanov, ясно.
В общем, вы берете произвольный (наиболее удачный) отрезок на ФР и таким образом находите Грааль.
Расстрою вас — вечного двигателя не существует, а единственный рынок акций, реально обгоняющий инфляцию — это США после того, как они получили возможность бесконтрольно эмитировать фактически единственную резервную валюту
avatar
Дюша Метелкин, вы посмотрите рынок ММВБ график полной доходности и доходности по акциям, в среднем тенденция таже, посмотрите график эмиссии рубля, все будет дорожать всегда на длинном горизонте, и акции и огурцы и недвига, все кроме рублей, так как они печатаются по экспоненте
Evgeniy Ivanov, мы уже в другой стране живём по сравнению с февралем, вы не заметили?
avatar
Дюша Метелкин, так и что, денег из-за этого меньше печатать будут? Я думаю что может наоборот больше и тогда вероятен сценарий что месячный платеж по ипотеке будет стоить пачки гречи, тогда в целом всю ипотеку можно закрыть с двух зарплат
Evgeniy Ivanov, я к тому что было уже и 30 июня, например
avatar
Дюша Метелкин, а что было 30 июня?
Evgeniy Ivanov, дивиденды Газпрома утвердили
avatar
Дюша Метелкин, у вас в портфеле 1 газпром? я к примеру собираю по индексу IRDIV там 26 акций в составке, изучил алгоритм по которому эти акции туда попадают, там газпрома нет, поэтому меня эта ситуация в принципе не коснулась, да и там 8% максимальный вес одного эмитента, что также повышает диверсификацию
Дюша Метелкин, странно вы рассуждаете, облиги обесценятся, бетон тоже а что не обесценится? баксы что ли или биток?
avatar
Дюша Метелкин, так и выплачиваемый кредит обесценивается
avatar
Владимир, так он будет обесцениваться независимо от того, купит автор облигации или нет
avatar
Дюша Метелкин, какую альтернативу предлагаете?
avatar
Владимир, я уже писал.
Договориться с застройщиком на максимальную скидку и купить в кэш.
И то только если действительно нужно для улучшения жилищных условий.
Будет дешеветь на горизонте ближайших лет, с моей точки зрения
avatar
Дюша Метелкин, это менее выгодно.
avatar
Владимир, переплатить сейчас 20% и остаться с офз на сумму процентов в 10 от текущей это, конечно, более выгодно.
И с кредитной нагрузкой, которую, если что, даже не переоформить на кого-то…
avatar
Дюша Метелкин, ну по мне так конечно ОФЗ должны на входе по сумме перекрывать кредит не менее чем % на 80. Плюс есть ОФЗ-ИН.
avatar
Аналогично взял ипотеку недавно, под 0,1% рекламили, в итоге 0,7% по факту. Грабеж. =)

Облигации не беру, пока в раздумьях. Есть акции и точно буду брать ПНК рентал тоже.
avatar
Сергей Суханинский, акции дивидендные берете? Или у вас другая стратегия?
Evgeniy Ivanov, ну как дивидендные… Сбер с Газпромом тоже есть =)

А так в целом идея с дивидендами, да. Но пока ситуация сложная гашу с зарплаты, не напрягает.
avatar
Сергей Суханинский, ну а почему бы и нет, если вы мыслите горизонтом 30 лет, а не как здесь большинство, газпром отменил за один год дивиденды и сразу уже чуть ли не всю страну хоронят, крайне эмоциональная реакция :D 
Evgeniy Ivanov, в понедельник надеюсь дадут набрать подешевле.
avatar
Evgeniy Ivanov, вой в газпроме из-за откровенной манипуляции за которую как бы статья даже есть… вы не заметили что по другим компаниям которые отменили дивы такой ситуации не возникло, никто не возмущался
avatar
Хорошо что сообразили не гасить ипотеку заранее.
Есть конечно неприятная страховка, она сжирает часть доходности
avatar
рентал бы точно не брал,
а вдруг обнулится

офз надежнее
Да уж, оплатил +20% от рынка хату и гасит с номинального офз. Х.з где то тут есть лох.
avatar
Eugeny Umolinov, по рынку старые квартиры рядом стоят +- также на вторичке, переплата от рынка 5%, если брал бы за кеш то на 5% дешевле, но сток кеша вывалить по перегретому рынку жалко стало, гашу не с ОФЗ, если вы читали внимательнее ОФЗ это половина портфеля, другая часть это акции. Покупал еще в январе, сейчас новостройки от вторички сильнее оторвались так как на вторичку ставки под 12% были после 24 февраля все поменялось
Evgeniy Ivanov, Кажется что цифры подогнаны для рационализации в своей голове. Реально застройщики прайсуют минимум +20%. А если дивы то вообще странно, сколько у нас компаний дивидендов заплатили в этом году, 3-4? Проблема сейчас не так видна, выплывет когда хату срочно продать нужно будет.
avatar
Eugeny Umolinov, какая альтернативная схема будет лучше? Просто отрицание без альтернативы лучшего варианта, это неконструктивно
Evgeniy Ivanov, а сейчас уже ни какая. Схема внедрена, осталось ждать реализации. Если будет инфляционный шок, хата подорожает, и ОФЗ тоже могут номинально подрасти в связи со снижением ставки (в длинных). Если рынок недвижки остынет, то в хате будет убыток и в ОФЗ тоже будет минус, всё так же из за ставки.
avatar
Eugeny Umolinov, а с акциями что будет? это же половина портфеля как никак
Evgeniy Ivanov, а что с ними может быть? Продать и купить ОФЗ та же схема. Продать и залить кредит, вредно, т.к хата уже куплена выше рынка. Только сидеть и ждать реализации стратеги  не дёргаясь. Я понимаю на что расчет, якобы цены на акции хайпанут, всё может быть, а может и наоборот второе дно копать пойдём.
avatar
Evgeniy Ivanov, Альтернативы были до сделки. После вы уже взяли риски, теперь на всё воля случая.
avatar
Evgeniy Ivanov, сейчас застройщики предлагают очень существенную скидку. А понятия «рынок» сейчас нет
avatar
Дюша Метелкин, тогда если рынка нет то как людям покупать-продавать недвижимость, жить на улице или арендовать до конца дней своих?
Evgeniy Ivanov, рынок есть. Понятия «рыночная цена» нет.
Застройщики прожимаются очень хорошо
avatar
Судя по ставке ипотеки, квартира еще строится. Т.е. еще и риск недостроя, задержки сдачи, ремонт и др. И не факт, что, когда будет построена, можно будет продать выге цены покупки. Идет затоваривание рынка недвижимости.
avatar
Иван Безродный, нет, в квартире уже живу и сделал ремонт
я офз с 17-го брезгую покупать. есть корпораты, с лучшими условиями. правда, ликвидность хуже, это правда
Николай Помещенко,  порекомендуйте лучший корпорат на ваше мнение с лучшими условиями
avatar
astray, я последние 3 года держу такие эмитенты:
Сибур, Трансконтейнер, Акрон, Еврохим, Русал, Нутринвестхолдинг, АФК Система…
Нормусь. Все правильно делаешь. Ты именно зарабатываешь с рынка, раз выводить и тратишь. И траты норм
avatar
Все он правильно делает! Сам также хочу сделать. Если бы брал обычную ипотеку с господдрежкой без удорожания квартиры, ставка была бы около 6,7% Платежи были бы гораздо выше. И держать излишки на ОФЗ особого смысла бы не было, т.к. ипотечная ставка высокая. Пришлось бы в досрочку их вносить. А так платеж небольшой. Деньги, что на ОФЗ идут в счет погашения ипотеки, и не важно, что через 30 лет они ничего не будут стоить. Так бы они ушли в досрочку и их бы тоже не было. Кроме того в запасе имеется 1кк, арендые платежи от которой также гасят большую часть ипотеки. Я бы правда на месте автора топика продал бы сейчас 1ку по еще хорошим ценам (особенно актуально, если квартира в старом фонде). Деньги от продажи квартиры в дальние ОФЗ, они бы полностью перекрывали платеж в 34 тысячи и страховку (во всяком случае в СПБ квартиры сейчас дорогие)… и забыть про них на долго. Не нужно заморачиваться с арендой, искать арендаторов, делать ремонт после них, и решать кучу других проблем связанных с арендой. Считай разменял 1кк на 3кк. А с зарплаты денежный поток бы уже тратил на свое усмотрение. 
avatar
drimacus, да я именно про продажу однушки до сих пор думаю, у меня проблема что придется налог платить, я меньше 3-х лет собственник, покупал за 3 млн щас по рынку 7-8 млн, там очень прилично придется налога отдать, вообщем ждать и надеятся что обвалиться не успеет
drimacus, можно взять инфляционные ОФЗ еще, они не обесценятся от инфляции.
avatar
тема интересная, только страховка напрягает. а так гасить платеж по ипотеке с купонов офз ново и интересно. и бабло останется и хата
avatar
kuzbass_oleg, бабла не останется ибо без ре-инвеста за 30 лет его съест инфляция
avatar
Евгений, вроде на отрезке 30 лет акции и без реинвестирования хорошо растут, посмотрите график индекса мосбиржы и индекса мосибржы полной доходности. Про ОФЗ согласен, будет пачка семок через 30 лет
Evgeniy Ivanov, с чем сравнивать будем?
Никкей за последние 30 с небольшим лет подойдёт?
avatar
Дюша Метелкин, так тогда и учитывайте факт того что офз в японии за эти же 30 лет получается не обесценятся до пачки семечек, так как цены на туже недвижимость и акции упали, а ваш депо в ОФЗ по сути зафиксирован и хеджирует риск обвала недвижимости, так как вы частично в кеш
Вкладываешь деньги в образование, карьерный рост и доход в год от 10млн. И не нужно ждать 30лет
avatar
а лучше всего взять еще кредит и вложить в офз. так будет быстрее. на днях старый знакомый рассказал как его соседа за сбыт наркоты взяли-тоже хотел быстрее за кредит расплатиться
avatar
PRIMER, так-с кредитов под 1% годовых никто не дает) под 20% да взять можно, но какой в этом смысл?
через 30 лет ваш дом развалится. 
Вы сколько жить собираетесь? 500 лет? если так, то да, выгодно
avatar
Гончар, ну у нас в СПб дома в старом фонде которым уже по 300 лет все еще стоят и в них люди живут), сталинкам по 70 лет, тоже бодрые
Evgeniy Ivanov, за трешку платеж 34 тыс невысокий получается. Я сейчас прикидываю на калькуляторе, Двушки около 55-60 квадратов на окраинах под 0,1 на 30 лет получаются с платежом от 30 тыс. Выгодно взяли!
avatar
drimacus, я брал в январе еще, сейчас по Цигану на вторичке в хруще рядом совсем цена такая же, а новострои соответственно дороже
Evgeniy Ivanov, в домах которым по 300 лет стены толщиной в метр, у сталинок пожиже, но суть в том что тогда не было моделирования и не могли точно рассчитать минимальную толщину и какой материал использовать чтобы дом простоял 50 лет +- одна минута.
avatar
 Если считать что рынок щас на дне, то может и сработает. Вкладываться в пиф — это идиотизм.
avatar
0KDQuNC90LDRgg==, почему ПИФы считаете идиотизмом?
Evgeniy Ivanov, потому что рынок рф говно, поэтому основная идея русских пифов стричь комиссию за вход/выход и на этом пиф зарабатывает и платит монету рефоводам, а лохинвестор несет только издержки. 
avatar
видел у Смирнова по моему расчет, что обычная ипотека по ставке 7% выгоднее чем ипотека под 0.1% за счет того что хата с такой дешевой ипотекой стоит дороже, переплата в цене квартиры.

Отдельный разговор про аренду — это еще тот геммор, там реальная доходность ниже вклада. Лучше уж и правда офз купить.

Кстати, кто что думает про бессрочные jap альфабанка или втб? стоит под 9 лямов, но и купон очень даже хороший платят
avatar
alvas, я брал еще когда 0.1% небыло, по сути у меня семейная ипотека 4.7% без субсидии и от застройщика еще скинули 3.6% но с условием покупки на 5% выше, я посчитал по калькулятору на 30 лет, и просто выбрал вариант где самый маленький ежемесячный платеж, так как буду гасить другими активами, то мне вообще поборабану какая ставка и цена, определяющий фактор — ежемесячная нагрузка и каким капиталом эту нагрузку можно покрыть
Купить изначально недвижку от застройщика с ценником на 20% выше средней?
оплачивать ипотеку по ставке 1% и страховку, на весь срок 30лет растянуть.
как поступить:
выплатить с опережением всю сумму и стать собственником своей недвижки.
на весь срок растянуть, не имея возможности распоряжаться своей собственностью?
плюсы последнего налицо. за весь период 30лет инфляция обнулит любые платежи по процентам.
avatar
1%? Цена квартиры завышена, на сколько если бы купили сразу?
avatar
Igr, 5%, брал в январе где-то
Красавчик
Жаль некоторые модели сейчас поломались, так бы ещё проще было бы
avatar
Автор, одобряю. Сам так же делаю с 2018.
По структуре у меня: акции, депозиты, пнк-рентал. На другом конце баланса 2 квартиры в ипотеку. Все четко
avatar
Netro, надежнее в акциях США держать деньги? (проходили уже сейчас инвесторы плачут о заморозке), или в баксах, который уже до 60 укатали? Или акции РФ которые сложились в 2 раза за один день?
Evgeniy Ivanov, 63% пропить, а остальное спустить на куртизанок.
avatar
Netro, для этого есть микрозаймы)
Evgeniy Ivanov, ааа… совсем забыл — ещё и микрозаймов набрать до кучи
avatar
рублевая ипотека под 1%?.. серьезно?))
avatar
$100, вы отстали от жизни)
Evgeniy Ivanov, в Москве такое точно не дают)
avatar
>ПНК Рентал коммерческая недвижимость, обещают среднюю доходность 10%+
avatar
У меня ипотека под 8%, погашаю её целиком от аренды квартиры. Заработанное на аренде сверх ежемесячного платежа иногда отправляю на досрочное погашение с уменьшением срока ипотеки, но чаще просто трачу на свои хотели и не парюсь.))
Если бы была ипотека под 1%, то о досрочке бы даже не задумывалась, т. к. В этом случае досрочное погашение не принесёт экономии на процентах, а только сократит период выплат, что к на мой взгляд с текущим уровнем инфляции экономически неэффективно.
avatar
аптимист. видит сквозь века.
avatar
Условно, взять кредит под 1% и отнести его на депозит в банк, ну хотя бы под 7% — и спокойно жить на эту разницу 6%. Халява. Тока где ж такие кредиты дают???
avatar
Евгений Романов, спокойно может не получиться. Это же будет не Сбербанк и такие условия ненадежны (дураков нет) И приход АСВ от центробанка никто не отменял. В Татарстане обанкротили Татфондбанк, Интехбанк (который потерял ликвидность, вкачивая в Татфондбанк). При чем здесь это? А все просто, взяв кредит — вы остаетесь должны и погасить, скажем даже если в одном банке не сможете(. Депозит ваш уже вам не принадлежит за месяц, а то и три до введения процедуры. Т.е. Вы должны будете одну сумму, а точно такую же вам будут отдавать в течении пяти лет 35% в лучшем случае. Таков механизм закона «О банкротстве" поразило другое, что положив свои деньги в банк, мог лишиться квартиры — полученное свое незадолго до введения внешнего управления АСВ отсуживало как полученное незаконно — три инстанции пришлось пройти. Кто с адвокатом, половина ему7
avatar
Бред полный. Если ипотека 1% значит проценты уже включены в стоимость квартиры и ее цена завышена.

Что бы гасить в месяц по 30 тыс с ОФЗ нужно не меньше 6 лямов ДС иметь + 15-30 % первоначальный взнос от стоимости жилья. 
И похоже сама 3-ка в жопе мира находится. Т.к. новостройки в Москве 15-25 млн. стоимостью.
avatar
Gotamcity77, это в СПб, тут цены ниже
Gotamcity77, вы тогда учитывайте что есть еще налоговый вычет на процент по ипотеке, то есть 350 тыс + 260 тыс можно будет обратно получить, + если берете семейную то маткапитал +650 тр, все зависит от индивидуальных условий.
1. Представьте что сейчас на рынке 1929 год. Искать дно и болтаться на дне будем лет 10. Также не исключен вариант заморозки рынка на неопределенный срок как в марте.
2. Падение стоимости недвижки вызовет переоценку залога, и банк потребует вернуть сумму кредита.
3. В нелегкие времена аренда может вообще исчезнуть (например государство запустит доходные дома, частники участвуют на свой страх и большой риск). ну или в лучшем случае будет отправдывать только коммуналку .
4. Есть вероятность увеличения налогов в разы на недвижку (привет расприватизации).

avatar
Такое чувство, что про денежные потоки тут слышат в первый раз.
И наглухо не понимают зачем Эпл в кредитах сидит имея кучу кэша 
avatar
Dimdirol, вы про леверидж? Или налоговые изощрения)
avatar
der_trei, и про них тоже, даже банально вместо продажи части акций — просто под их обеспечение кредит взять — отдавать с дивидендов\купонов
avatar
А чем это отличается от плечей? Тоже под залог акций берёте в долг деньги. В случае движения не в вашу сторону выигрывает тот, кто не спешит. А плечи или шорт — это ускорение процесса, не более. И на больших скоростях тяжелее принять взвешенное решение
avatar
Вот когда точно придут, тогда и тратить. Газпром всех удивил? А когда дивиденды в Казаньоргсинтезе вдруг отменились из-за ковида? Мне они казались уже в кармане, но собрание не состоялось и катастрофические потери у меня не произошли из-за подушки на строительство, которое в виде свай по забору остановилось и собрание таки провели и дивиденды выплатили перед сделкой с Сибур. Это в 2020, не путать с щедрыми перед непосредственно сделкой — заранее в уставе заложили «золотой парашют» для Татарстана ну и минорам хорошо.
avatar

теги блога Бомж расправил плечи

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн