Блог компании Альфа Капитал | Отвечаем на вопросы про ЗПИФ

Дорогие смартлабовцы, всем привет! Поступило множество вопросов касательно наших ЗПИФ, спасибо за проявленный интерес. Отвечаем ниже:

Как развиваются ЗПИФы недвижимости — Арендный поток, Фастфуд?

По ЗПИФам линейки Арендный поток в конце 2021 года была завершена инвестиционная фаза – оставшийся неразмещенным капитал был проинвестирован в результате последних инвестиционных сделок, заключенных в Декабре.

Капитал фонда ФастФуд в течение 2-го полугода 2021 года был размещен на 40%, оставшийся капитал ожидается к размещению в ближайшие месяцы 2022 года.

В отношении собранных портфелей также ожидается их планомерное развитие за счет как качественного, так и коммерческого улучшения, включая потенциальную индексацию арендных ставок.

Будут ли в ближайшем будущем иные подобные проекты?

Новые фонды с инвестициями в сфере альтернативных инвестиций и в первую очередь в отрасли коммерческой недвижимости являются частью планов компании. В условиях низкой премии за отраслевой риск в мультипликаторах доходности готовой стабилизированной недвижимости, инвестиционный фокус будет сосредоточен в более доходных проектах с добавленной стоимостью (реконструкции и ре-девелопмент) и непосредственно в девелопменте.

Более подробная информация будет на сайте компании и у ее инвестиционных консультантов по мере запуска фондов.

И как оцениваете результаты действующих фондов и перспективы упаковки коммерческой недвижки в ЗПИФ?

Для инвестиционной фазы, в случае когда капитал собран, характерна умеренная доходность, источником которой на неразмещенные средства является исключительно инструменты денежного рынка, то есть низкодоходные. Поэтому оценивать результаты инвестиционной фазы как результаты фонда в принципе не совсем рационально. Безусловно важно как портфель недвижимости поведет себя далее, как с точки зрения денежного потока, так и с точки зрения его стоимости.

В целом для инвестиционной фазы положительная доходность – это хороший результат, поскольку удалось избежать убытков от dead deals и иных издержек на подбор активов.

Если говорить о перспективах упаковки коммерческой недвижимости в ЗПИФ, то, безусловно, рынок будет иметь развитие. Основным барьером к ее динамичному развитию в 2022 году станут по сути равные доходности в текущей доходности рентных ЗПИФ и ставок по депозитам, при несравненно более низких рисках последних. Поэтому более рациональным мы видим поиск доходности в более коротких по инвестиционному горизонту, но более доходных проектах девелопмента и реконструкции коммерческой недвижимости, которые также могут быть предложены инвесторам в форме ЗПИФ.

Почему так долго подбирались объекты в Арендные потоки? Вроде объём фондов был небольшой, да и «родство» с X5 Group должно было помочь...

Инвестиционная цель фонда предполагает покупку качественных объектов, удовлетворяющих критериям такого качества. При этом в значительной части объектов, пригодных к приобретению по формальным критериям стратегии фондов, были выявлены высокие рыночные риски потенциального снижения денежного потока и, соответственно, стоимости ввиду низких показателей товарооборота и прибыльности непосредственно продуктового магазина арендатора, что является предпосылкой для возможного снижения арендной платы и/или отказа от аренды. Кроме того, в большом количестве предложений выявлялись правовые, технические и иные виды специфических рисков, препятствующих покупке. Немаловажным оказался налоговый фактор, а именно упрощенная система налогообложения продавцов, доминирующая часть которых является субъектами малого предпринимательства, и сделки размером более 150 млн рублей для них – это повод к высокому налогу от сделки или продаже объекта в оболочке юрлица.

В отношении же объектов, полностью удовлетворяющих критериям покупки, ключевым препятствием стала высокая цена, не дающая в пересчете на денежный поток целевой доходности для фонда. Ввиду осознания рынком устойчивости торговых помещений продуктового ритейла к фактору пандемии разрыв ценовых ожиданий между запрашиваемой ценой продажи действительно качественных объектов недвижимости и предлагаемой ценой покупки достигает значений в 20–30%. Соответственно, абсолютное большинство действительно привлекательных объектов экспонирует с реальной продаваемой доходностью в 6–9% годовых, если учесть не только выручку по объекту (ГАП), но и операционные расходы по нему (OpEx).

Таким образом, конверсия визуально большого количества предложений в реально возможные сделки крайне мала, и это естественным образом затянуло сроки приобретений, цель которых принять минимальный риск на инвесторов с потенциально целевой доходностью.

Чем Ваши фонды предпочтительнее фондов индустриальной недвижимости типа ПНК-Рентал или PARUS Asset Management?

Каждый фонд имеет свои плюсы и свои минусы. Сравнивать разные продукты следует в первую очередь по параметрам неразрывной пары «риск/доходность» и желательно по единым стандартам такого сравнения как по результату, так и по риску, которых, к сожалению, в России нет.

Фонды, имеющие аллокацию в складской недвижимости, которая безусловно выделяется сейчас на фоне иных секторов коммерческой недвижимости высокой динамикой развития, показывают хорошую динамику стоимости и выплат. Это характерно для объектов, приобретенных до начала роста их стоимостей и, соответственно, снижения текущих ставок капитализации, при этом текущие покупки на этом фоне уже не представляются такими же высокодоходными.

С точки зрения рисков нужно принимать во внимание как на отраслевые риски – риски самого сектора, где возможность смены тренда с дефицита арендных пространств на их избыток крайне высока за счет очень коротких сроков строительства новых площадей, так и на специфические риски каждого фонда, которые могут быть не всегда очевидны из их маркетингового представления, и обозначение которых мы видим задачей не конкурента, а самого провайдера продукта.

Торговая недвижимость в сегменте продуктового стрит ритейл, отвечающая трендам приближения к потребителю (формат «у дома») показала хорошую противопандемийную устойчивость, кроме того по мере перекладки производственной инфляции в потребительскую устойчивость таких магазинов будет расти, создавая базу для роста арендных ставок и соответственно роста стоимости таких объектов и их текущих выплат. Таким образом, это будет способствовать основной задаче фондов Арендный поток, именно инвестициям в устойчивые качественные активы с регулярной текущей доходностью и потенциалом прироста стоимости.