Блог им. walkmanx21

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Всем привет!

На прошлой неделе мы с супругой потратили один из вечеров в замечательной беседе на тему «своя квартира или аренда». Я думаю здесь наверное вполне понятно кто за какую «коняшку» топил :)

Но давайте обо всем по порядку и в цифрах.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

ЧТО ИМЕЕМ

Для того, чтобы наш анализ был максимально приближенным к реальности, я буду производить все расчеты основываясь на стоимости аренды и квадратного метра той локации, в которой мы проживаем в настоящий момент — это Московская область, город Солнечногорск, микрорайон Рекинцо-2 (ссылка на Яндекс.Карты)

 В данный момент мы арендуем здесь двухкомнатную квартиру общей площадью 70 м2. Ставка аренды составляет 26 тысяч рублей в месяц. Также мы платим ежемесячно за водоснабжение и электричество по счетчикам порядка 2.5 тысяч рублей. То есть принимаем, что наши суммарные затраты составляют 28.5 тысяч рублей в месяц.

Что касается стоимости аналогичной квартиры, то будем отталкиваться от средней стоимости квадратного метра в данной локации. Согласно объявлениям на популярных интернет досках она составляет порядка 130т.р./м2 (есть конечно и экземпляры по 147т.р./м2, но я возьму среднее по больнице). Таким образом стоимость квартиры, которую мы снимаем мы примем как 9.1 миллиона рублей (70м2*130т.р.).

Также будем исходить из того допущения, что мы имеем достаточную сумму, чтобы купить квартиру на собственные средства.

Так давайте посчитаем, что интереснее с экономической точки зрения: аренда или покупка квартиры? И если покупка — то разом на свои или вписаться в ипотеку? Все расчеты будем делать на горизонте в 10 лет.

ПОГНАЛИ СЧИТАТЬ

Вариант №1. Покупка на свои или аренда

В случае аренды мы ежемесячно тратим 28.5 тысяч рублей. Также мы имеем капитал в 9.1 миллиона рублей и инвестируем его под скромные 10% годовых (средняя доходность индекса Мосбиржи за последние 10 лет — 18%; пруф). Ежемесячных пополнений на инвестиции мы не имеем, т.к. по легенде отдаем их за аренду. Подключаем Excel:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Через 10 лет мы не имеем квартиры, но имеем капитал в 23.6 миллиона рублей. Если годовой доход поделить на 12 месяцев, то получается что данный капитал приносит нам почти 180 тысяч рублей в месяц и по сути, он покрывает расходы на аренду более чем в 6 раз. Более того, с таким ежемесячным доходом можно говорить о том, что для тебя наступает финансовая независимость. Но нет недвиги… Но есть, как говорится, Financial Independence...

Теперь же посчитаем вариант с покупкой на свои. По сути мы обнуляем весь свой накопленный капитал и начинаем все с нуля: мы ежемесячно экономим на аренде 28.5к в месяц и пускаем их в инвестиции.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы имеем свою собственную квартиру и капитал чуть менее чем 6 миллионов рублей, который дает доход эквивалентный 45к рублей в месяц. Сложно говорить здесь о финансовой независимости, но зато есть свой угол.

Для наглядности можно посмотреть на финансовый разрыв между двумя подходами:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Динамика роста капитала

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Динамика роста дохода

Вариант №2. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (10%) или аренда

Для расчетов ипотеки мы будем рассматривать покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Применим калькулятор одного зеленого банка и получим, что ежемесячный платеж составит 113 281 рубль:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках


Принимаем, что ежемесячный взнос я выплачиваю со своей заработной платы. Диву даюсь со своей платежеспособности, но плачу. При этом 10% на первоначальный взнос я беру из капитала:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Тогда через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с героически закрытой ипотекой, капитал в 21.2 миллиона рублей и заслуженная непосильным трудом финансовая независимость.

И здесь давайте посчитаем альтернативу в виде аренды. Если я смогу доставать ежемесячно на ипотечный платеж 113 281 рубль, то почему бы мне разницу между этим платежом и арендной платой, а именно 84 781 рубль, не заносить на инвестиции? Ну чтобы уж справедливо оценивать два частных случая. Тогда картинка следующая:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 41.4 миллиона рублей или почти 314 тысяч рублей ежемесячного дохода. Согласитесь — очень существенная сумма.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Разрыв более чем в 2 раза

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

При этом нужно понимать, что переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 5.4 миллиона рублей при сумме кредита 8.19 миллиона рублей или 66%.

Вариант №3. Покупка в ипотеку с первоначальным взносом 50% или аренда

Ипотечный калькулятор говорит о том, что наш ежемесячный платеж составит 61 650 рублей:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Половину капитала пускаем на первоначальный взнос, остальное продолжает расти с доходностью 10% годовых:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с закрытой ипотекой и капитал в 11.8 миллиона рублей. Говорить здесь о финансовой независимости сложнее, скорее хорошая прибавка к основным доходам. Я понимаю, что многие скажут, что мол «89к в месяц мало, да ты ох**л», но я отвечу — «ребята, 10 лет прошло! 89к сейчас и 89к через 10 лет — это разные 89 тысяч рублей».

Рассмотрим альтернативный вариант с арендой и разницу между ежемесячным платежом за ипотеку и арендной ставкой, а именно 33 150 рублей, отправляем на инвестиции:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 30.6 миллиона рублей или почти 232 тысячи рублей ежемесячного дохода. Здесь снова прослеживается финансовая независимость.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

При этом переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 2.85 миллиона рублей при сумме кредита 4.55 миллиона рублей или 63%.

Вариант №4. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом 75% или аренда

Лишь в случае с первоначальным платежом в 75% ежемесячный платеж практически приближается к арендной ставке и составляет 30 825 рублей:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Если прикинуть, что наш капитал обнулится на 3/4 (вынем деньги на первоначальный взнос), то выглядеть это будет вот так:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Результат практически такой же, как и в случае покупки квартиры целиком и полностью на свои: квартира в собственности и капитал почти 6 миллионов рублей. В таком случае не имеет никакого смысла с таким огромным первоначальным платежом влезать в ипотеку ибо мы впустую отдадим 1,4 миллиона рублей переплатой за проценты (63% от суммы кредита).

Давайте для соблюдения всех процедур пересчитаем аренду: 28 500 рублей отдаем собственнику арендуемой квартиры и оставшиеся 2 325 рублей заносим в инвестиции:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
И снова через 10 лет мы достигаем Financial Independence.

РЕЗЮМЕ

Я понимаю, что все мои расчеты выполнены упрощенно и не учитывают множество факторов. Сторонники покупки собственной квартиры упрекнут меня в том, что я не учел рост арендной ставки на протяжении 10 лет. Да, это так.

Но с другой стороны, при покупке квартиры я не учитывал:

  • затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, амортизацию всего этого при эксплуатации на протяжении 10 лет.;
  • затраты на все необходимые страховки при покупке квартиры в ипотеку;
  • ежегодный имущественный налог.

В общем — все то, от чего мы избавлены снимая квартиру. Все эти «неучтенные» статьи нивелируют друг друга при сравнении аренды и покупки.

Если же проанализировать рассмотренные выше четыре варианта сравнений, то мы понимаем, что выбирать приходится по сути из трех. Брать ипотеку с 75% первоначальным платежом не имеет никакого экономического смысла, дешевле купить за свои.

Оценим ниже экономику при том или ином варианте покупки квартиры:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках

Если смотреть в данном разрезе, то самым экономически слабым вариантом является покупка квартиры на свои собственные средства. Но здесь есть и свои плюсы — спокойный сон, т.к. мы не влезаем в кредитные займы.

Если же искать самый экономически интересный вариант, то здесь конечно же ипотека с минимальным первоначальным платежом выходит на первое место. Но тут не нужно обманываться, ведь минимальный платеж несет за собой максимальные ежемесячные платежи, которые придется тянуть на протяжении 10 лет. И здесь покой нам будет только сниться — ведь 120 месяцев подряд придется работать на полную катушку чтобы не допустить просрочек в платежах. Если же «вывозить» платежи не получится — придется влезать в капитал и изымать средства оттуда и здесь уже сложно прогнозировать, какой экономический эффект будет на выходе. Одно можно будет сказать точно — он будет явно ниже планируемого.

А теперь давайте сравним такой показатель как «капитал через 10 лет» в сопоставимых случаях аренды и покупки квартиры. Я осознанно исключаю из этого сравнения стоимость квартиры, т.к.:

  • Во-первых, ее очень сложно предсказать на горизонте 10 лет. Кто-то скажет, что «недвига в нашей стране только растет». Скорее всего вы даже правы, но я не Нострадамус. Вы уверены, что после недавнего скачка стоимости недвижимости на 30-50% она не будет болтаться в боковике последующие 10 лет?! У меня такой уверенности нет.
  • Во-вторых, нужно понимать, что вы не будете относиться к своей собственной квартире, в которой проживает ваша семья, как к некому активу, который можно будет продать на пиках ее стоимости и откупить обратно при падении. Поэтому нет смысла ориентироваться на ее стоимость в той или иной фазе рынка.
  • В-третьих, кто-то упомянет такой аргумент как «вот, я купил однушку в свое время — она сейчас выросла в цене — я ее продам, немного добавлю и куплю двушку». Якобы я все сделал правильно. Но не стоит забывать, что вместе с вашей однушкой выросла и стоимость двушки, причем практически пропорционально. Рынок недвижимости же растет общим фронтом. Поэтому профит здесь скорее мифический и кроется в психологической плоскости.

Потому давайте посмотрим, как будет выглядеть наш капитал через 10 лет:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Разрыв от 2 до 4 раз в сопоставимых ситуациях.

Также глянем как у нас будет выражаться «ежемесячный» доход с капитала через 10 лет:

 Своя квартира или аренда?! Пост для жены :) Ищем истину в цифрах и графиках
Аналогично: разрыв от 2 до 4 раз. Не удивительно, ведь потенциальный доход это по сути производная от капитала.

 

Я думаю здесь цифры говорят сами за себя. При наличии достаточного капитала для покупки недвижимости необходимо в первую очередь отталкиваться от того, какие долгосрочные цели ставит перед собой каждый:

  • Для тех, кто стремится к финансовой независимости самым разумным и, как показывают цифры, экономически обоснованным является аренда жилья с параллельным инвестированием средств. В случае же, если появляется или же уже имеется достаточный ежемесячный доход, который позволит воспользоваться ипотекой, все равно будет более логичным направить его на инвестиции, нежели на платежи по кредиту;
  • Для тех же, кто стремится во что бы то ни стало обзавестись своей собственной квартирой, придется выбирать стратегию исходя из своего «аппетита» к риску. Кто не приемлет кредитов ни в каком виде — придется брать на свои. Других инструментов еще не придумали. Кто готов к ипотеке и кто имеет достаточный доход для того, чтобы потянуть ипотеку с минимальным платежом — стоит рассмотреть кредит. В лучшем случае вы будете иметь в собственности квартиру и достаточный капитал, который позволит чувствовать себя финансово независимым. А ежели что пойдет не так — вас всегда подстрахует капитал и покроет платежи в случае перебоев в доходах. То есть это такой опцион со ставкой на лучший исход.

Что касается меня, то я планирую продолжить арендовать и затем уже годика через 2-3 вернуться к жилищному вопросу: оценить возможности своего накопленного капитала, состояние рынка недвижимости и исходя из этого уже принимать решение о дальнейших шагах.

Честно признаться, при последнем переезде я уже начал осознавать, что начинаю уставать от этого: организация перевозки семейного скарба, постоянное общение с собственниками квартир, решение и согласование тех или иных вопросов и т.п.

Плюс, здесь есть другой момент — в нашей стране рынок аренды более менее развит только в Москве, ближайших городах к ней городах Московской области, Санкт-Петербурге и наверное еще в городах миллионниках. В других же частях нашей необъятной родины говорить об этом сложно: очень мало предложений и они такого качества (ремонт и т.п.), что выбирать по сути то и не из чего.

И здесь такой момент — если я через несколько лет захочу осесть в каком-нибудь городке подальше от столицы — элементарно не будет такой арендной квартиры, в которой меня будет все устраивать. А жить всю жизнь в компромиссном жилье — такое себе удовольствие. Можно словить когнитивный диссонанс :) Когда с одной стороны обладаешь приличным капиталом, обеспечивающим твою финансовую независимость, а с другой стороны не можешь позволить себе жилье, в котором тебе и твоей семье было бы комфортно жить.

На сем заканчиваю. Спасибо что дочитали :)

P.S. По любому в комментариях найдутся люди, которые напишут что все инвестиции сгорят/обнулятся/спишутся (нужное подчеркнуть), а вот бетон — это на века. Спорить не буду, т.к. эта тема тянет на отдельный пост) Но в любом случае буду признателен за ваше мнение.

***

Источник — мой блог.

★41
193 комментария
 Все инвестиции сгорят/обнулятся/спишутся (нужное подчеркнуть), а вот бетон — это на века!
Дмитрий Овчинников, я ждал тебя))
avatar
Дмитрий Овчинников, только человек не переживёт эти века, а бетон покупать по сильно завышенной цене — глупость. Это же всего лишь бетон.
avatar
Ivan Gurov, 
покупать всегда надо на растущих ценах :)
Дмитрий Овчинников, покупать надо когда тихо и спокойно, но до роста)
avatar
Ivan Gurov, 
до роста)
Да, теоретики всегда по левой части графика хорошо справляются. Я знаю :)
Дмитрий Овчинников, бла бла)
avatar
Дмитрий Овчинников, увы нет. Срок службы панельного дома всего 50 лет.
Национальное Достояние, из изношенного жилья расселяют в новостройки. Пусть даже в Новой Москве.
avatar
quant_trader, ну, в теории, согласно ЖК РФ да.
Национальное Достояние, это практика. И ипотечников не будут особо выселять из единственного если они массово не смогут платить. У нас такая политика.
avatar
quant_trader, ладно, если вы настаиваете. После начала реновации в Москве, были массовые прецеденты выезда жителей за границы многих основных улиц, а порой и МКАДа.
Дмитрий Овчинников, как в воду глядел )
avatar
Тут все относительно, если работа не постоянная, контрактная, проектная то своя квартира нах не нужна, если работа или бизнес имеют постоянное место и хорошо растущий доход — то тут однозначно квартира или 🏡, у меня есть и квартира в городе 43м² для того что бы между делом если застрял в городе по делам переночевать, да и дети растут, и есть загородный дом 🏡 140м² в 15 км от Байкала )))
Мне недвижка однозначно не мешает.
Но если бы я был один то я бы точно квартиру не покупал, так как ц меня работа проектная/контрактная — 3-4 месяца СПб, 2 месяца отдых, 6-7 Магадан, 2-3 месяца отдых(или болт и сразу новый контракт)
Все зависит от состава семьи и общего взгляда на эту сторону медали), повторюсь меня моя недвижка устраивает 👍
avatar
p.s. не факт что в инвестициях может выстрелить и все пойдет по твоим цЫфрам, а недвиж это недвиж (у кого-то это бетон, но и дерево тоже стоит веками ))))
avatar
Sawwa, да 10% годовых… Сейчас ОФЗ то дают 9.5%) 
avatar
walkmanx21, вычьте НДФЛ еще из 9,5%, поменьше будет фактическая ставка
avatar
Куча копий переломана на этой теме. Вывод: все очень индивидуально. Везде свои плюсы и минусы. Я сам при одних условиях снимал бы, при других — лез в ипотеку. На данный момент есть своя квартира в ипотеке, и был период, когда ее сдавали, а сами жили в съемной квартире. 
По цЫфрам
Дом покупал в 2017 за 1.8 ляма, брус (вложил ещё где-то порядка 500к в него) имеем грубо — 2.5, нынешняя цена данного дома — 4.5кк
Квартиру брал (успел взять) дёшево за 1.7 ляма 43м², в 2019 году вложил 300к, сейчас цена 4кк
Как бы считай дальше сам )))
avatar
В этом случае однозначно нужно послушаться супругу.
avatar
никогда мне не увидеть в подобных расчетах «Аренда vs покупка» рост стоимости бетона, который практически уравнивает эти два решения, ибо кв.м. подвержен инфляции. Ну не научили еще учитывать инфляцию блогеры. Получается, твоя жена, хоть не так технически подкована, интуитивно лучше понимает ситуацию :)
avatar
vigilo_confido, рост стоимости бетона — это смотря в какой валюте, да еще и период стоит учитывать, не всегда она растет, падать тоже умеет.
avatar
OUBee, тогда и «с другой стороны» надо задавать те же вопросы — «а 10% годовых в какой валюте», «а точно будет ежегодно 10%» и т.д.
А так — очень притянутый за уши вариант расчета, где четко видно, что автор расчета очень не хочет покупать квартиру, а хочет ее снимать.
avatar
Денис Мартьянов, 10% в рублях) но смысл ставить текущую стоимость единственной квартиры, в которой живёшь? Вы что, ее продадите на хаях и будете снимать, а потом когда рынок недвижимости скорректируется — купите обратно? Нет же. 
avatar

walkmanx21, а что тут непонятного то? Нет никакой разницы между 20 млн. кешем/бумагой и 15 млн. бетоном + 5 млн. кешем/бумагой. В одном случае вы бетон продать не можете, потому что в нем живете. В другом случае вы выйти из бумаг не можете потому что нечем будет платить за аренду. В обоих случаях капитал ликвиден — бетон превращается в кеш/бумагу и наоборот. Разница только в ожидаемой скорости роста бетона и бумаги.

Расчеты странные. Вы же хотите снимать всю жизнь, потому и банку стоит платить всю жизнь. Берём ипотеку на 30 лет, платёж падает и почти сравняется с арендой. Окажется, что в одном случае вы делаете хорошо арендодателю, а в другом себе и банку. Смысл арендовать останется если ваш первоначальный взнос настолько быстро растёт на бирже, что через 30 лет может купить квартиру.

У съемной квартиры есть масса недостатков. Говно-ремонт, говно-техника, периодические переезды. Достоинств не так чтобы много — возможность жить ближе к работе. Важно, но в эпоху удаленки уже не так критично. 

avatar
Ты не посчитал сколько будет стоить квартира через столько же лет, или земля с домом ☝️😉
avatar
В вашем случае у вас очень дешевая аренда. В моей городе однокомнатная 45кв.м. стоит сейчас 4,5 млн. Аренда 20-25т.р. в месяц без ЖКУ
avatar
 Вот как раз на ближайшие 2-3 года у меня контракт. Дальше буду думать)
avatar
Есть ещё психологический комфорт жизни в собственном жилье ( ещё больше — на собственной земле). Одним людям не очень нужен, другим очень.
avatar
vasil78ru, да. Все индивидуально)
avatar

Проще найти:
Ипотека или аренда — калькулятор сравнения что выгоднее.
И потом решать. Решение, что монетку бросать слишком много неизвестных.

avatar
форс-мажор не учтен
avatar
Dobermann, Дом окажется в аварийном, или строитель обанкротится, а деньги пролежали на эскроу?
avatar
Aneto, смерть, болезнь, инвалидность, судимость, развод, потеря работы
avatar
Dobermann, все эти форс-мажоры применимы в обоих случаях.
avatar
Aneto, в обоих случаях при наступлении форс-мажора разные по объему проблемы вылезут
avatar
Dobermann, ровно те же самые же, как в юридическом, так и в личном плане. А что будет после смерти уже не так важно.
avatar
Aneto, при ипотеке страхуется жизнь, но вряд ли народ страхуется по жизни.
avatar
Dobermann, кто мешает это сделать? ) Вы находите причины, которые решаются при рациональном мышлении на жизнь. Вопрос остается только в эффективности использовании капитала.
avatar
Aneto, я не философствую, я констатирую факты — почти никто не рассматривает форс-мажор, поэтому при принятии решений его не учитывают, при наступлении — встревают. Примеров — вагон и маленькая тележка. Даже при его учете подстраховка у всех перечисленных случаев разная, зависит в т.ч. от взаимоотношений в семье, с родителями супругов, детьми и их количеством, уровнем понимания налогообложения, семейного и гражданского кодекса и т.д.
avatar
Dobermann, так в любом случае будут такие риски, что в одном, что в другом. Если человек и в одном случае риски не рассматривает, то он точно так же продолбается и в другом. Это не оправдание неэффективному использованию капитала.

Форс-мажоры будут всегда. 15 февраля 2013 года, в озеро Чебаркуль упал метеорит. Повезло, что он взорвался над Челябинском, а не на земле. Правда взрывной волной разбило все окна в центре города, часть машин было повреждено. Часть людей получили ранения (в основном от разбитого стекла). И ничего, живём как-то после этого. Хотя уж такой риск точно никто не принимал всерьез. А мог взорваться не в воздухе, а при соприкосновении с землей (подумаешь 300-500 килотонн, как 20 атомных бомб, которые на Хиросиму сбросили).
avatar
Какие 30-50% рост недвижимости.  Посмотри Новороссийск, другие не знаю, т.к. не слежу.  19 год ноябрь  1 комнатная 40 кв. м. — 2,4 млн руб. Сегодня она же 5,5 млн руб.  Сам успел заскочить в марте 2021 по 78 т.руб за квадрат, такая же в этом доме вчера была продана застройщиком (последняя) 143 т.р./кв.м.   Меньше чем за год!  По прежнему сбер дает субсидированные ипотеки под 2 и 5,5% (в зависимости от программы).  Предполагаю, что в Вашем расчете стоимость квартиры необходимо, как минимум, удвоить, а стоимость аренды к концу срока умножить на 1,5, только тогда Вы приблизитесь к более-менее реальной цифре в расчете.  Ну и не стоит забывать о том, что за десять лет, вам как минимум раза три придется переехать, что тоже те еще нервы с поиском, с детским садиком и школой для детей, траблы с парковочным местом, когда все места расписаны между собственниками и пр, и пр и пр.
Короче одну квартиру как минимум нужно иметь, если есть семья.
Ну и напишу банальность в конце, вообще не факт, что ваши инвестиции так и останутся Вашими, никогда не доверял этим циферкам на мониторе, а вот квартира сохранится при любых раскладах.
Александр Симонов, а предыдущие 10 лет? Что там по ценам? Почему вы учитываете только последние полтора?
Алексей, А там все хорошо. Я предложил считать автору топика, что квартира как минимум удвоится.  За последние десять лет стоимость бетона удвоилась, а где то даже утроилась. Квартира в уоторой сейчас живу была купленна в 2009 году за 4 млн. Сейчас примерно такие же  в этом районе выставляются на авито за 13-14 млн.
Александр Симонов, а если посмотреть в долларах, то 4 млн в 2009 — это 10 млн сейчас. По Питеру именно так цены и изменились, т.е. за 13 лет доходность нулевая (в мск может есть небольшая). Любой даже вклад в валюте принес бы к 2014 существенную сумму (в 2009 году ставка в валюте была ещё неплохой) и к моменту падения валютных цен вместо хорошей однушки в 2009 можно было взять просторные 3шки + в хорошем месте в 2014. Другой вопрос, что в 2009 было страшно и покупал бетон именно как защиту денег от обесценивания и на купил в итоге почти на пике цен… Второй раз брал квартиру как раз на росте рублёвых цен в 2015: опять на росте, и опять на хаях, и опять после этого боковик на 6 лет… Сейчас только что был существенный рост рублёвой цены, я ожидаю боковик на те же лет 5-6, так что вполне может оказаться выгодным 3-4 года пожить в чужом и располовинить накопления попозже: и остаться при деньгах, и с квартирой.
avatar
Александр, Знал бы прикуп жил бы....  Вы заглавный пост читали. Чел между чем и чем выбирает. А теперь посмотрите и посчитайте Газик или Сбер в долларах. Да и все эти 10 лет чел жил бы в своей квартире.  А если в следующем году 2008 повторится?  Я помню тогда потерял на нем, продал все почти  на дне и потом долго сидел очкавал купить. Зато опыт приобрел.
Александр Симонов, а вы бы сейчас взяли свою квартиру за 13-14?
avatar
Иван Иванов, Если бы не было где жить и были средства то да. Считаю, что одна квартира должна быть своя, ситуаций в жизни непредвиденных случается ой как много.  А люди если берут, значит деньги есть.   
У меня квартира выросла в цене более чем в два раза менее чем за 4 года. Это обходит инвестиции.

Почему рост стоимости квартиры не учтен во всех этих расчетах???
avatar
ICWiener, может потому что он дутый?) Вы можете любую цену выставить, но смысла в этом нет. У меня знакомая квартиру в Москве продает за 15 млн руб однушку уже год.
avatar
Ivan Gurov, в моем микрорайоне жилье как пирожки разлетается. То что знакомая что-то продать не может — никакой не показатель.
avatar
Ivan Gurov, Да ладно. Квартиры если выставляется адекватная цена  стоят не более недели, двух.
ICWiener, Думаешь каждые 4 года будет удваиваться теперь?) 
avatar
Зажиточный бюргер, не думаю, но это в корне меняет расчеты ТС.
avatar
ICWiener, а зачем ее учитывать? Ты ее продашь на хаях и пойдешь снимать что ли?! Это же не инвестиционная квартира, а та, в которой ты живёшь.
avatar
walkmanx21, так ты тогда и деньги инвестиционные не учитывай. Ты что их использовать можешь? Это же деньги для инвестиций, которые ты инвестируешь.

Продай хату, будет большая сумма, чем от твоих инвестиций и арендуй — равные условия.
avatar
вы жене тоже графики рисовали
сто раз перетертая тема еще бы про авто песню завели
а все ради этого -Источник — мой блог.
avatar
Не учтен рост денежной массы. Сколько на руках будет рублей у автора, а сколько у детей/жены полковника/чиновника, у кого будет быстрее расти капитал?

Каково будет соотношение денежной массы и бетона в востребованной локации? Не будет ли потерь от инвестиций/жуликов?
avatar
Самый главный аргумент-то вы и не учли- главное с женой не разругаться на горизонте 10+ лет из-за этой недвиги, тогда есть смысл вписываться и в ипотеки и все другое планировать. Если с ее стороны нет понимания и поддержки, если ей вынь и положь прям щас, то сокрее всего ничего планировать на 10 + лет не получится.
avatar
Maxim, мне кажется — это само собой разумеющееся) естественно общее решение будет приниматься на семейном совете)
avatar
30 лет, а ума не нажил.
p.s. шлюхи тоже дешевле жены.
посчитай, графики нарисуй.
Валерий Иванович, главное жене обоснуй
avatar
matroskin, ну
matroskin, в моём окружении, именно жёны для многих оказались чёрными лебедями) Не разделяю скепсиса относительно того что надо просчитывать. В том числе этот вопрос.

Брачный договор, своя безопасность, чтоб в случае чего как рубильником отсоединить кого угодно от себя. Жена не жена, ребёнок не ребёнок — какая разница, любое живое существо может измениться.

Разве не такие реалии сейчас?
avatar
Артур Грос, вот кста не так немного.
Брачный договор он для дополнительной защиты мамы и ребенка.
Т.е. если по договору жене и ребенку всё — тогда норм.
А если по договору жене и ребенку меньше 50% — то это ущемление их прав и договр признаётся судом не действительным.

avatar
Dimdirol, ну блин, это конечно не круто. Вопрос то серьёзный. Я не против обеспечения, против жадности. А эти  самые 50% в некоторых случая очень уж неоправданно большая сумма. Тем более если на той стороне не алё, с капиталом не умеют обращаться. И вообще не ценят ресурсы (перестали ценить).

Огорчительно за хозяйство… которое глупому ребёнку не в помощь. Считаю, если есть базис — недвига 1-2 комнатная, образование обычное, капитал небольшой, на  2-3 года скромной жизни, то это всё что надо ребёнку. Дальше пусть набирается опыта жизненного. Он должен сам прорастать. И уже показав адекватность, можно ему докидывать мощи.
avatar
Артур Грос, брачные договоры в нашей стране не работают…
avatar
Сергей Ю., жаль, тем больше надо таким вопросом заниматься. Особенно если цена вопроса миллионы. Потратить 20-30 часов, это в час по пол миллиона сэкономленных)… для некоторых.

Ибо никогда не знаешь, когда чистые и светлые отношения перешли в расчёт. 

Как по мне, рыночные отношения в отношениях, это необходимость. Не так чтоб лютый капитализм. А как партнёры добрые, когда многое можно простить по мелочам и не отказаться друг от друга, если где-то чуть выгоднее. Когда важнее уверенность.

Но при этом, чтоб ясно каждому, что по щелчку пальца всё изменится, стоит перейти границу. Тогда и злословить, запускать себя — подумает каждый дважды. Всё таки, без контакта с реальностью чел немного берега путать начинает. А реальность оздоравливает.

Stay hungry — думается мне, отчасти про это.
avatar
Артур Грос, чем заниматься? Не ходи в загс и головняков не будет..
У нас пока еще содержанток к женам не приравнивают…
avatar
Сергей Ю.,  … ну про содержанок и говорить незачем, там понятно. Больше про человека для жизни.
avatar
Артур Грос, какой еще жизни? в том году разводов на 20% больше чем новых браков… больше 100%… в 90% случаев инициаторами развода — жены!
Содержанка и есть человек для жизни… Чего еще надо-то?
Верным боевым товарищем — баба никогда не будет…
avatar
Сергей Ю.,  — о, свой человек!)… и тем не менее, стандарт мой таков — только свой человек. Когда нет ситуации — нет инвестиций, вот и весь выход) Значит сместить акценты по жизни на другие сферы, раз эта область не задействована. А что касается природы, ну да, «охотиться» и находить особ (трейдить ситуации). Не сближаться, помня конъюнктуру рынка.

Ну может да, когда нибудь, содержанки как метод станут интересны. А так, это не приятная природа вещей для меня. Если и образуется случайно, то на радарах моих вообще не значительная цель.
avatar
Валерий Иванович, тоже пришла в голову подобная мысль в. Очень емко и в саму суть!!!
avatar
Gorizont_*^*_, да вряд ли это суть) Ну хотя кому как, кто-то готов жизнь ради семьи положить, даже если она никак не клеится. 
avatar
Валерий Иванович, мда… Наверное лучше забиться под диван и варежку не открывать лишний раз) зачем вообще человеку дано размышлять, рефлексировать и т.п.
avatar
walkmanx21, я тоже не понял откуда такой негатив, ну и поддержка негатива)
avatar
Валерий Иванович, многое к этому сейчас и сводится.
Народ любит краткие забористые фразы. Откуда такое категоричное мнение что ума не нажил чел? Есть довольно не глупый человек, такой как Олег Клоченок, говоривший о продаже квартиры в Мск.
avatar
Артур Грос, я пережил кризис 98-го и 2008-го. Более 10 лет занимаюсь недвижимостью и инвест портфель у меня нормальный.
Поэтому, могу так писать.
Мужчина должен делать всё для семьи.
А семье нужно собственное жилье.
Со своей кроватью и унитазом. А все эти разговоры про жизнь без корней, чушь собачья.
Бахнет биржа, и будешь с голой жопой.
Валерий Иванович, тоже верно. Видел 98ой глазами ребёнка 8 лет. Отпечаток нормальный остался.

Ну вот ваша стезя это недвижка. Другой чел в другом направлении спец. Методы жизни разные, а не так чтоб дурак. 

Умный тоже дурак, когда время меняется, а он не заметил. Но я бы не стал определять. Будто знаю как оно на само деле, у жизни куда больше ресурсов чтоб доказать обратное.

Вот сейчас, говоря о семье… Разве не кардинально поменялось всё?

Всё для семьи и т.д. Тут заметна разница поколений, взглядов. Для меня семья это пустой звук. «Как в шутке — мой чай крепче чем ваша любовь» И к детям отношение у меня как у Тараса Бульбы. А вот конкретная девушка и её отношение — это для меня основа. У меня нет своих. Только конкретный человек и отношения близкие, которые меняются со временем. Родня не родня, нет разницы, разве что чуть больше запас прочности у связей.

Если я вчера был многое готов делать, то завтра я отсеку всякие связи при любой заслуживающей ситуации. Такой взгляд и порождает иное отношение. Нет фундамента, нет чего-то незыблемого. 

Другие реалии, атомизация и прочее. Каждый из нас ребёнок своего времени
avatar

Артур Грос, с таким подходом вам всю жизнь будут попадаться девушки-содержанки, которым нужно от вас только отхватить. Если девушка чувствует, что обязана быть полезной для сохранения отношений, то ничего хорошего не выйдет. Очень тяжело прожить счастливую жизнь таким образом. 

 

>Другие реалии, атомизация и прочее.

Атомизация это вредный конструкт больного воображения. На длинном промежутке хватит поводов закончить любые отношения. Закончится все тем, что с возрастом сложнее будет устанавливать новые связи, а старые отвалятся из-за выбранной вами стратегии. Чтобы не сдохнуть в одиночестве вам потребуется дать безусловные гарантии другим людям (aka любовь). 

avatar
averbin, как много советских людей с огромными семьями в прошлом сейчас одни стареют. У детей своя жизнь, часто они не понимают и не хотят общаться. «Как воспитаешь»)) очень наивное суждение некоторых.

Недавно слышал мнение из РУДН (вроде бы), тех кто исследовал вопрос, почему же такой провал в отношениях в РФ. В большинстве случаев причина развода — пропали чувства. Всё хорошо, но вот не зажигает теперь.

Мои наблюдения, свой небольшой опыт отношений, прочие аспекты — позволяют заглянуть чуть внутрь. И вывод таков: огромные усилия на создание отношений, которые максимально легко разваливаются по любым причинам.

«Сдохнуть в одиночестве» — явный негатив в сторону одиночества. Я сам его не люблю, это патологическое состояние, а вот уединение уже качественно другое. В нём рождается созидатель. Самодостаточность — что высокая ценность.

При этом нет нужды закрываться от отношений, а только понимать какова их природа. И не быть имбецилом, воющим в 45, о том как женщина всё разрушила это не поможет. А вот задумываться, как не попасть в это, уже другое дело.

И так далее и так далее. Как видим, не всё так однозначно, типа чёрное и белое. Есть масса других подходов. Найти свой, а не так чтоб, вот все и я так же.
avatar

Артур Грос, я лишь указываю на вещи напрямую связанные с нашей природой, их нельзя отменить или избежать. Дело не в чёрном и белом, а в нашем ДНК, организме и мозгах. 

> А вот конкретная девушка и её отношение — это для меня основа. У меня нет своих.


Конкретная девушка несколько раз в жизни на 2-3 года оказаться в очень уязвимом положении. Ей нужны свои, нужны гарантии. Если своих рядом нет, то и ее стратегия поведения будет соответствовать — «купи айфон, машину, своди в ресторан, а потом иди нафиг». 


>В большинстве случаев причина развода — пропали чувства. Всё хорошо, но вот не зажигает теперь.


Всякое бывает. Посмотрите на это со стороны второй половинки. Если у вас перестанет зажигать, а у неё на руках 3х месячный малыш, что будет? Значит нужен тот, который даже в этом случае обеспечит нормальную жизнь. Но если вы постоянно демонстрируете «гибкость в отношениях» и «готовность меняться», то веры в это мало. 


>И вывод таков: огромные усилия на создание отношений, которые максимально легко разваливаются по любым причинам.


Люди создают отношения сами по себе, это в ДНК, это делает нас социальными животными. Если поддержание отношений требует огромных усилий, то вы что-то делаете не так. Стратегия «рвать пятую точку ради отношений» обречена на провал на длинной дистанции. 

avatar
Все эти долгие расчеты сводятся на самом деле к трем параметрам: доходность рынка (%), ставка ипотеки (%) и инфляция (%). От комбинации этих трех ставок и зависит в моменте что выгоднее — снимать или покупать. (В предположении что они примерно такими останутся на весь срок). В свое время была очень подробная статья с математическими выкладками. По сути — это строгая математическая модель.
avatar
У арендованного жилья достаточно минусов:
1) Риск необходимости внезапно переехать из-за изменения планов собственника.
2) Невозможность обустроить квартиру (сделать ремонт, проводку и т.п.) исходя из своих предпочтений.
3) Прописка все еще необходима для устройства ребенка в сад, школу и т.п.

Поэтому, если планируете жить и работать в Москве, банально удобнее иметь свое жилье.

Плюс, а кто тебе сказал что опыт инвестирования повторится в будущем? Посмотри на тот же период с 1960 по 1980, когда так же разгонялась инфляция производителей и в мире была стагфляция. Доходность фондового рынка была отрицательной (за вычетом инфляции)!

Да и вообще, какой-то странный выбор. Нужно иметь и жилье и инвестиции, так будет банальнее комфортней жить.
avatar
VipPREMIER,
1) риск невозможности переехать при необходимости
2) проще выбрать квартиру в которой ничего не нужно переделывать, это надо догадаться проводку переделывать в чужой хате ))
3) прописка временная не проблема
avatar
NikolasM, вопрос возраста еще. Понятно что в 20 лет лучше снимать жилье, ибо только-только устроился на работу и предстоит еще раз 5 ее сменить. В каком городе? В каком районе? Не ясно.

Но ближе к 30 уже появляются связи, определенность в сфере деятельности, конкурентах, растешь по профессии и/или в рамках конторы. Появляются дети, которым важна определенность, рядом с домом они ходят в садик, школу, секции.

Да и я не понимаю идеи, инвестировать пока нет даже квартиры? Машины? Какой смысл? Инвестируют лишние, свободные деньги. А так жена просто съест, если просадка будет 50-70% (а такое увы бывает), уволят с работы и будет не хватать денег на съем жилья. Да и у самого соблазна «выйти в окно» будет больше, от осознавания что просрал свою жизнь.
avatar
VipPREMIER, например чтобы мир посмотреть, путешествуешь и инвестируешь на пляже как положено, а чтобы просадки в 70% не было депозиты лесенкой
Бывает обидно не переехать после 30 как раз потому что много барахла недвижимого
avatar
NikolasM, не знаю, живя в той же Москве можно было (до ковида) посмотреть весь мир и не переезжая. Тут проблем вообще не вижу.

А сейчас с ковидом вообще особо не пускают никуда :(.
avatar
VipPREMIER, да вроде везде пускают где море и тепло зимой, ебипет, Дубай, Мальдивы
Дело в другом, что если бабки есть, нефиг привязываться на местности
avatar
NikolasM, просто тут вопрос в чем, ты там жить хочешь? Жить там крайне фигово, ибо школ толковых для детей нет, секций нет. Медицина под вопросом.

Если просто вырваться 2-3 раза в год. То кто мешает и имея квартиру? Взял билет и полетел.
avatar
VipPREMIER, школы как раз потолковее будут, медицина также, да если дети так или иначе привязан, но там хоть они вырастут белыми людьми и если это Европа можно и на выходные летать недорого
avatar
NikolasM, а у тебя лично был опыт обучения детей за рубежом? Школы там очень специфические. Если хочется норм образования, то американская школа во-первых одна на весь город (если речь про Европу, например). Во-вторых, там ценник за обучение от 2-3к баксов в месяц.

Но и американская программа она не супер, прямо скажем. Наша по той же математике ГОРАЗДО сильнее. И это в обычных математических школах, в которых в Москве можно учится бесплатно.

А летать на выходные в целом пофиг из Европы или Москвы. До ковида (и детей :)) часто летали с супругой в Европу, было совсем не дорого.
avatar
VipPREMIER, переделать все можно… как договоришься с собственником..
Я б разрешил… главное чтобы не за мой счет и мне на карман все равно рента капала…
avatar
Сергей Ю., ну переделать… Я тут планирую ремонт в квартире и хорошо если в лямов 5 уложусь, а могу и не влезть. Вкладывать столько в съемное жилье? Ну такое :).
avatar
VipPREMIER, дороговато конешно… я б и в свою хату 5 лямов не стал вбивать… а там какая разница если прожить планируешь лет 10?
Потом все равно переделывать… ибо устареет..
Крутые евроремонты 2000-хх сейчас убого смотрятся…
avatar
Сергей Ю., да тут не крутой, купил свободной планировки и вложится придется хорошо — все новое брать. Да и 10 лет — не малый срок. Надо чтобы было удобно жить, работать. Плюс не факт что потом будет возможность чет лучше взять :) .

В любом случае, я про то что вкладывать в съемную даже 1-2 ляма (а дешевле ремонтов и не бывает считай уже) это как-то странно.
avatar
VipPREMIER, обои переклеить и сантехнику поменять бюджетную недорого выйдет..
А так да, 1-2 ляма это много…
avatar
Сергей Ю., не евроремонтом единым. Подумайте о вентиляции, хорошем освещении, тёплом поле, вместо батареи, хорошей техника на кухне, удобная мебель, сделанная под ваши размеры помещения. Все это влетит в копеечку и потребует кучу времени от вас на выбор и согласование. На съемной квартире такое делать не разумно. Выбрать такую, где все продумали за вас можно, но это уже элитная квартира, ценник будет в 2-3 раза выше.
avatar
Благодарю за информацию! Лучше иметь свое жилье и инвестиции!
avatar
Можно ответить короче: своя двушка (как минимум) должна быть, инвестиции по возможности.
avatar
Мне не комфортно жить в арендованной квартире с детьми.
avatar
ICEDONE, с маленькими детьми то как раз удобнее, они очень быстро ушатывают чужой ремонт ))
avatar
Если арендовать жильё и типа инвестировать, то есть хороший шанс через 10 лет остаться без квартиры и без инвестиций.
avatar
Евгений, между «типа инвестировать» и «инвестировать» большая разница.
avatar
Melorka, ну если автор будет уверен в том, что он «инвестирует», то флаг в руки, конечно, если детей нет и не планируется. Ведь дети это так невыгодно и затраты такие…
avatar
Я согласен, что часто арендовать выгоднее..

Вы пишете про гарантированную доходность индекса МБ, но не учитываете подорожание самого актива. Минимум на цену инфляции, а если локация хорошая, то и больше может быть.
avatar
Валерий Крылов, а вы учитываете, что жилье стареет и через 10 лет это будет уже квартира, которой 10 лет?
avatar
Иван Иванов, Нет, не учитываю. По непонятным мне причинам в России это на цену почти не влияет. Даже скорее наоборот. Если район только построили, то там дешевле стоит, чем 10 летний. Пишут — обжитой район, много зелени и т.п.
avatar

За модель плюс. но автор вы взяли средний рост портфеля на 10%.

Почему не взяли тот же самый средний рост в рублях недвижки за 10 лет например. Да не факт что он продолжится. Но и не факт что продолжится рост фонды по 18%.

Вот мой сферический конь в вакууме

1 декабря 2017 года я оформил ипотеку — метр моей квартиры стоил 89 т.р.
Сбебрбанк — 225 р.

Сейчас — соседний мкрн застройщик продает за 190 т.р метр, рост более чем в два раза. CБербанк стоит 275. Дивы полученые за это время — ~65 р. в сумме рост в полтора раза.

Да, случай не показательный — локальный пик сбера наложился на еще не выросшую недвижимость. Наверняка можно найти акцию которая выросла больше за это время, и выплатила хорошие дивы.

 

 

avatar
freestepper, не существует, пожалуй, таких акций, которые стоило бы купить, рискнув квартирой.
avatar
Кто за что топил становится ясным когда в первых же строчках коммунальные платежи приплюсовываются к цене аренды.
Нет, пишете статью — относитесь серьёзно сразу, к читателю в том числе
После такого передергивания ловить вас за руку в дальнейшем жонглировании цифрами уже нет никакого желания
avatar
Ох уж эти теоретики
avatar

Если квартира нужна для жизни и и есть деньги, то надо покупать.

Я видел 2008 год на бирже, после таких движняков можно остаться и без квартиры, и без биржи, и без денег. А на восстановление уйдут годы. Квартиры уйдут вверх в цене. А с возрастом враги всё злей, а сил всё меньше.

Поэтому, когда в прошлом году встала дилемма брать машину в кредит или за нал, то взял за нал. Но взял такую, чтобы и бабло на бирже осталось. Т.с. ужал хотелки.

avatar
В РФ аренда квартир очень дешёвая. Если бы не рост стоимости квартир, то покупка квартиры вообще стала бы бесмысленной.
avatar
При покупке на свои экономия не 28,5 в месяц, а меньше примерно на треть, так как придется самостоятельно платить всю коммуналку, налог и тд. Итого сумма накоплений за 10 лет будет меньше — примерно 4млнр, то есть покупка на свои сейчас эквивалентна вложениям под смехотворные 4-5% годовых. Если на рынке использовать иис, лдв и зарабатывать хотя бы 15% годовых — то можно снимать жилье классом выше, в районе получше и всё равно аренда будет выгоднее.
Капитализм — постоянная череда кризисов, поэтому покупать конечно же, разумно — в очередной кризис на свои, когда ипотека сдыхает и начинается веселье.
Просто надо помнить, что ипотека — это не стремление финансистов помочь народу, а банальный хедж финансистами своих денег через ипотечников. И регулярно этот хежд срабатывает )
avatar
Очень важный фактор, прописка, т.к. ни детский сад/школа без этого в районе места проживания не гарантированы.
avatar
Психологически комфортней свое жилье, дополнительное чувство безопасности
avatar
 Краткий итог: теоретическое рассуждение с очень слабо замаскированным желанием сделать «арендный вариант» гораздо выгоднее.
avatar
Всю жизнь так же считал и снимал квартиры, каждые полтора года переезжая. Но в 20м году повезло купить квартиру в точке «старых цен» и минимальных ипотечных ставок. В итоге приобрел желаемую квартиру с минимальным первым взносом и ежемесячным платежом равным аренде той же квартиры (на тот момент, сейчас ставка аренды выше). 
avatar
Интересно, но на практике и историческом горизонте вызывает вопросы.

10-12 лет назад работая в Москве и получая 200-220 тыс. на руки мне хватало бы этих денег на относительно нормальную жизнь (с эпизодическими путешествиями за границу, нормальным питанием и пр.) и главное, я при таком доходе мог бы купить квартиру в Москве и оплачивать по ней платежи + супруга могла бы не работать. Т.е. такой зп хватило бы семье на жизнь, покупку квартиры, одежды, техники, и вероятно даже машины в кредит.
За обозначенные автором 8-9 млн в Москве можно было взять двушку в бизнес доме.
В текущем году такой зарплаты хватит только на питание, и ИЛИ автокредит ИЛИ ипотека в подмосковье (и то с оговорками, ценник скорее сильно больше 10 млн).
И уже точно не хватит на путешествия и другие ништяки.

10-12 лет назад ежемесячные расходы в 100 тыс казались огромной суммой, сейчас это пшик, хорошо если в сотку на текучку в месяц уложился.
Банально стоимость питания выросла в 2-3 раза.

Насчет вырастет ли стоимость квартиры в 2 раза — не уверен, может и не так сильно, но вырастет.
300 тыс. это не шибко такая финансовая независимость по текущим ценам.
Скажем любой кроссовер сейчас стоит под 3 млн и выше, седан типа тойоты короллы под 2 млн., т.е. минимум годовой, а скорее полуторагодовой доход в 300 тыс. с расходами только на базовую еду.

Всегда ли будет 10% доход, учитывая, что можешь купить акций сильно неудачно?

Как бы привлекательно не казались эти гипотетические 40 млн, но имеет смысл только когда ты начинаешь прикидывать, стоит ли покупать ВТОРУЮ квартиру (при наличии комфортного количества квадратов на всех членов семьи) или инвестировать такую сумму.

Ну и опять же, на мой взгляд, ипотека со взносом 20% на горизонте инфляции мне кажется более интересным вариантом.
В чем можно быть абсолютно точно быть уверенным, так это в инфляции более 10%, учитывая текущее состояние науки. производства и т.д. в сравнении с «развитыми странами».
avatar
wildcad, а у вас есть расклад по еде: сколько и чего вы едите в месяц.
Например, икра красная-500 гр, водка белуга- 4 литра, конъяк французский-1 литр, лососевые-2 кг и т.д.?
avatar
Григорий, икра красная-500 гр стоит всего 2600, что почти фигня в сравнении со стоимостью садика в 30+ ежемесячно.
А вообще 60 тыс в месяц на еду для семьи в 3 человека сейчас весьма скромно так то.
а если добавить проезд до работы (не менее 10 тыс.), регулярное обращение к врачам (а при наличии ребенка даже одна поездка на прививку (стоимость самой прививки + прием) доходит до 10 тыс.) и прочие базовые расходы сумма в 100 тыс. не будет вызывать такой сарказм…
avatar
wildcad, ну 60 да, но Вы так написали, что на еду и на ипотеку или автокредит.  Ипотека в 9 млн дает примерно плетеж под 100 тыс месяц.  садиком не повезло, конечно, мало кто на него так много тратит, видимо, ситуация безвыходная.
avatar
Григорий, с садиком как раз наоборот — очень повезло и считаю эти расходы инвестицией в ребенка :)
кстати, рядом есть садики с платежами в 45 и 60+ (подмосковье).
а есть еще госсадики, где для подавляющего большинства детей и воспитателей русский язык второй.
т.ч. нет, на самом деле много кто так тратит на садики, а еще если школа, то тоже лучше частная...
А ипотека в 9 млн объективно маловата, т.к. для 3-х человек все-таки желательна трешка, ну и 1 ребенок от двоих взрослых вроде как не комильфо. А ценник тогда уже 14-15, и тогда ипотека уже 120 тыс в месяц.
и не забываем про ремонт хотя бы косметика.
avatar
Стас, когда ты живёшь один или максимум вдвоем с половинкой своей — переезды даются легче) здесь интереснее арендовать и наращивать капитал)
avatar
walkmanx21, два переезда равны одному пожару
avatar
Если инфляция в течение ближайших десятилетий будет низкая, то аренда выиграет у квартиры в собственности. Если же инфляция высокая, то собственность лучше
avatar
 Я тоже об этом много думал… пришёл к выводу, что экономически оценить возврат от инвестиций в квартиру невозможно, сколь многогранен он.
Только, только аренда! Это экономически выгодно, правильно, современно. Аренда позволяет не привязываться к конкретному району, городу и.т.д. Ну и наконец финансовая помощь арендодателю тоже не помешает! :)) Он же должен получать добавку к пенсии:))
avatar
Супруге на случай развода иметь квартирку приоритетнее — легче отжать целиком, особенно если есть дети.
avatar
Если свою бабу будешь ахать меньше 3 х раз в неделю, то она свалит к любовнику… и будешь свои ипотеки один корячить… так что не финансовая сторона тут главное, а частота аханий… если их много, то любое дело профит! ферштейн на??!
avatar
Не учел что покупая хату не только налоги из кармана, но и коммуналка и она растет существенно каждый год!
С другой стороны покупка хаты в регионе 600-800тыр… если надолго там обосновался проще купить… я на смоленщине шикарную трешку с ремонтом и мебелью(частично) купил за 1.2млн.
Так что сравнивать 9млн. в москве и ну 1млн.(двушка) некорректно..
аренда в регионе: 5 -8тыр + КУ (еще 7-8)…
avatar
Сергей Ю., а в арендованной квартире коммуналка не растёт? Понял.
avatar
Bavarec, она долгое время по карману собственника бьет..
Т.е. договариваешься на 25 + свет… из этих 25 собственник сам оплачивает КУ… если Были КУ 9, стали 11… собственник не будет из-за 2 тыр. сразу ренту поднимать, будет терпеть какое-то время…
avatar
«средняя доходность индекса Мосбиржи за последние 10 лет — 18%»

Это наивная экстраполяция. Можно что то говорить о средней ставке коротких облиг/депозитов, все остальное в среднем да, но с такой волатильностью что ...

Вы просто не предполагаете что фонда может падать, это ошибка.

PS по вопросу — лучше в Мск покупать. Даже в Мск купить, сдать и снять в области не самая плохая идея.
avatar
Считаю, что выводы по статье сделаны верные: свое жилье нужно, но торопиться не надо.Женщине важно иметь свое гнездо, а не арендованное, переезды-это отдельное удовольствие… Но подождать пару-тройку лет-очень разумно… неизвестно как сложится семейная жизнь 
avatar
130т/м2 на окраине Солнечногорска
Мне больше интересно как долго такие цены протянут при текущих ставках.
avatar
А что, в своей квартире за воду и ЖКУ не нужно платить? Так что 2,5к можно вычесть из инвестиций. Еще и налог добавится и кап.ремонт и обслуживание газового оборудования, пожарной сигнализации. Потому-что за все за это платит собственник, а не арендатор/наниматель.
Я бы необходимость жилья привязал к детям в семье, если их нет- не нужны по месту регистрации: садик, поликлиника, школа и переезд с детьми это вам не 2 человека, надоело- переехал, тут уже и друзья, одноклассники, секции, все включается. А когда без детей- хоть по всему миру колеси и не привязывайся в бетону- только в плюс аренда.
avatar
Если смотреть на суммы, аренда выгоднее. Но по факту за 10 лет может произойти куча всего интересного и с этой точки зрения покупка квартиры инвестиция с более предсказуемыми результатами. Я говорю про Москву
avatar
Ну да, только у среднестатистического человека нет 9 млн.
avatar
walkmanx21, я думаю об этой теме последние несколько месяцев. Окончательное решение не принял, тяжёлый выбор…
avatar
Ну это ж всё вилами по воде, что касается доходностей в 10-18 (или какие там пруфы были) процентов. Завтра случится война с Украиной и доходности не будет лет 5. Вообще никакой. Не учитывается при этом потеря работы/неспособность к работе (инвалидность в результате аварии, к примеру)… и т.д и т.п Млн рисков, про которые КАЖДЫЙ думает «ну со мной это не случится».
avatar
комментаторам «Я купил скворечник за 500 тыс., щас он стоит охренилиард» вы свои инвестменты в доллары пересчитайте
«Я понимаю, что все мои расчеты выполнены упрощенно и не учитывают множество факторов»

Они не учитывают главного фактора — для женщин недвижимость, как сыр для Рокки из Чипа и Дейла или золото для Скруджа Макдака! При этом слове они теряют ориентацию в пространстве и все расчеты им по-боку!

avatar
Спасибо за подробный разбор.
Хотелось бы уточнить немного. В расчете аренды вы прибавляете к стоимости аренды также доп. платежи:
Также мы платим ежемесячно за водоснабжение и электричество по счетчикам порядка 2.5 тысяч рублей. То есть принимаем, что наши суммарные затраты составляют 28.5 тысяч рублей в месяц.
Но эти же доп. платежи никуда не уйдут если квартира будет в вашей собственности. Так что их можно исключать.
Если уж совсем точно, то при покупке квартиры нужно добавлять в расходы:
— стоимость налога на недвижимость
— коммунальные платежи кроме счетчиков (то что УК вписывает)
— страховку на жилье еще (опционально)
avatar
Zoitberg, на кап.ремонт.
инвестируете все средства, переезжаете в мелкий провинциальный город или деревню, снимаете там за копейки или за рубль приобретаете домик. Живете и наживаете свои 40 миллионов за 10 лет. Профит
avatar
St_вася пупкин, идея не такая странная, как кажется на первый взгляд.
avatar
хде такие цены в прошлом году можно было взять 50к. за квадрат 2-ку или 3-ку в ипотеку в 50 км. от Краснодара в живописном месте.
самое главное это возраст...
если молодой, то однозначно аренда… т.к прокачка скилов… постоянная смена работы на более высокооплачиваваемую… смена городов, стран...

ну а если у тя потолок… и нет  перспектив то покупай бетон зайке на лужайку

и это… считай все в баксах… рубль это сурогат денег… что толку в +18%  в рублях? смотри лучше индекс ртс он в долларах… в 2012 = 1100 счас 1300… еще и доллар потеря в стоимости 25%… тут нет доходности...

т.е твой план хренов изначально
avatar
Автор, у меня такие же взгляды. Отличный пост!
avatar
1) 10% стабильно в год не бывает стабильно)
2) Квартира за 10 лет будет явно дороже.
3) Это что за ценик такой за аренду с такой ценной за кв.
4) Ипотеку нужно брать/считать явно не на максимумах.

А теперь на примере Москвы/ Даже МО.

Аренда двушки минимум 65к+
Стоимость квартиры в районе 12млн.
% ставка в районе 8%

И совсем другие будут результаты.
П.ы. Вы же считаете инвестиции за 10 лет, так и за 10 лет время выгодно купить квартиру тоже должно быть.

Ну и хотя бы 1 квартира своя должна быть, особенно если, есть семья.
avatar
Не иметь жилье конечно по деньгам выгодней, нужно еще оценивать комфорт. Помнится тут выкладывали историю одного норвежского бомжа, который за 30 лет без платы за жилье, занимаясь сдачей банок и бутылок, стал долларовым миллионером.
avatar
Через 10 лет мы не имеем квартиры, но имеем капитал в 23.6 миллиона рублей. Если годовой доход поделить на 12 месяцев, то получается что данный капитал приносит нам почти 180 тысяч рублей в месяц и по сути, он покрывает расходы на аренду более чем в 6 раз.
через 10 лет ставка аренды не измениться? Верете и ставите на это свои деньги?
avatar
то что квартиру стоимостью 9 млн сдают за 25к считаю верхом глупости.

avatar
Я считаю чем больше людей будет стремиться снимать жильё тем арендодателям будет лучше. Правильно я говорю? Вооот и пускай снимают, не надо их переубеждать.
avatar
Simix, лично я сдаю 5 квартир в москве по 0 и в убыток… цены на аренду в рублях так и пробили уровень 2008г... 
а уж как стоимость квартир просела… если в баксах считать… и сделать поправку на инфляцию в баксе… все что куплено позже 2005г счас в таком убытке что не отобъется никогда никакой арендой

и еще есть проблема износа дома… современный дом из пластикового говна и палок простоит лет 50… т.е надо каждый год амортизировать -2% от стоимости… а потом еще заложить расходы на утилизацию дома… за чей счет его будут сносить? почитай книжки про инвестицию в недвигу… там никто не инвестирует в квартиры… только в дома с землей… дом изнашивается а стоимость земли растет… и получается хотябы безубыток

т.е квартиры это такой головняк и печаль... 
avatar

ves2010, Возможно это и плохой способ инвестирования, но остальные, для простого советского пенсионера, чью пенсию уже заранее распределили на государственные нужды — ещё хуже.

Я рассматриваю это как личные пенсионные накопления. Деньги как энергия переводятся в массу по формуле E=mc2. Таким образом деньги связываются из летучей формы (в которой они могут легко улететь) в некую устойчивую материальную форму. Далее эта масса через полураспад  (аренду) генерирует тепло, за счёт которого может жить средний пенсионер. Да, полураспад, но да, тепло. Не, можно конечно сидеть с вагоном плазмы в гараже (вклады, наличные, акции) но можно подорваться и остаться ни с чем. Придётся начинать со сбора бутылок в 65 лет.

Если кто-то хочет разбогатеть на недвижимости то надо делать как Тарик и Кристина в программе по HGTV «Flip or Flop» — да, перепродавать дома с распродаж, как завещал ещё Кийосаки.

avatar
ves2010, Была такая нашумевшая история.
Эмигрант купил пятиэтажный дом. Дал объявление, что сдаются квартиры. Желающих не оказалось. В результате хозяин застраховал этот дом и поджег. «Когда дом не сдается, его уничтожают!»
avatar
это вот совсем неумно. у семьи должен быть дом, это благоприятно для семейного климата и любой женщине это важно на подсознательном уровне. а ты ей тычешь своими калькуляциями ничего для нее не значащими. 

avatar
wrmngr, вот вот… сначала квартира в аренду… потом женщина в аренду… потом и детей в аренду тоже возьмет
avatar
Все красиво и замечательно, кроме одного гаденького вопроса:
А чо, ***, если нет?
Вспомним о разноцветных лебедях, допустим, ради смеха, вариант Японии, Ирана, или прости господи, С. Кореи. В текущей ситуёвине шансы не нулевые. 
Прикинем — у Вас свое жилье, в котором надо платить коммуналку и налоги, в котором Вы живете.
Альтернатива — а нет у Вас ни х*** чего. Свой капитал сгорел в патриотическом угаре, Ваши счета на IB заблокированы как агрессивного агрессора, уехать Вы можете только в Магадан по решению комиссара, и жизнь Ваша проходит  между заводом по производству чапельников, заводской столовой и демонстрацией в поддержку начинаний Великого Кормчего — и материте того умника, который в прошлой жизни чот там считал...
Резюме:  в паханате альтернативы свой недвиги для жизни нет. Сдавать в аренду — весьма спортно, а вот жить — только в своем…
avatar
Mezantrop, золотые монетки и под дуб
avatar
ves2010, 
И как они улучшат Вашу жизнь во время очередного стабилиздеца? 
Квартира то же так себе вариант, но в нее можно печку поставить, воды натаскать и гадить вниз на соседей снизу (ну так случилось...). Про вариант своего дома скромно умолчим, так как ковыряться в навозе скотины местным олигархам не с руки…
avatar
Mezantrop, прочитай про выживание во время кризиса в аргентине в начале 2000ых и про японскую окупацию сингапура...
только золото и золотые украшения
avatar
ves2010, 
Мне не надо читать — я  сам рекомендации давать вполне компетентен, но платно и дорого...
avatar
Mezantrop, Да уж, во время революции многие так и закопали. Но к сожалению не всем удалось вернуться и забрать.
avatar
Simix, 
Я примерно об этом.
Весь наш материальный капитал = произведение мозгов на время жизни. Отложенное в золоте время жизни НИКАК не изменит текущее потребление при армагедеце.  Недвига в серой зоне Донбаса — то еще счастье, но у многих и ее не стало. ИМХО, когда кругом финал зебры (в смысле белая полоса, черная полоса, а потом задница) — лучше его встретить в своем угле, а не с цифирками в айфоне…
avatar
Стоимость квартиры растёт (долгосрочно, рост соплставим с инфляцией).

Когда Вы — хозяин — это независимость.
Когда Вы — арендатор, есть риски, связанные с Вашим арендодателем (ограничения, может передумать продолжать с Вами отношения, масса вариантов — это же непредсказуемый человеческий фактор).
avatar
Олег Дубинский, я уже 11 лет арендую квартиры. Если платишь вовремя, и с соседями не ругаешься, то об арендодателе забываешь. Он может раз в полгода приезжать.
avatar
Aneto, ага, а потом он такой чето мне бабла мало, вонь манька дороже сдала — я тоже хочу хапануть, а у тебя свой звиздец сейчас в жизни и тебе ну вот совсем не до переезда!!!
avatar
wildcad, а ты имей заначку по деньгам в размере 12ти месячных зарплат… вот сколько у тя заначка?
avatar
ves2010, на любую заначку начинаешь смотреть совершенно иначе, когда наступает потребность в ней. и самое главное ты становишься другим, реально другим.
я проходил — я знаю.
кстати, заначка на 1 год это реально мало, тоже из опыта.
очень мало, особенно когда в такой момент выясняется, что нужны, например, одномоментные расходы в размере 3 или более месячных зарплат и + твои стандартные расходы выросли разика в полтора.
avatar

wildcad, у меня фин подушка, которую хватит на 50 месяцев такой аренды. Вы действительно думаете, что для меня это большой риск? :)

К тому же за 11 лет я прожил в 5 квартирах. И всегда был сам инициатором переезда, что немного владельцев расстраивало, т.к. поступлений без задержек вскоре закончатся. Ни разу не было такого, что меня вынуждали переезжать или увеличивали квартплату.

avatar
Aneto, ну во-первых, звиздец может быть не обязательно финансовый, а во-вторых аренда минимум 30 тыс, т.е. фин. подушка из кеша на 1,5 млн просто на случай переезда? при том, что 1.5 млн вполне тянет на первый взнос за свою квартиру :)
avatar
wildcad, за 1.5 квартира будет в епенях откуда на оленях скакать 2 часа… и ремонт нужно самому делать… и мебеля и кухню… я в прошлом году делал ремнот на 60 метрах… отдал 2 мио… так цены были еще начала года
avatar
wildcad, я не живу в Москве. За 35к я могу квартиру в элитном районе снимать на 3 комнаты, зачем мне такая?  Есть отличные варианты в 3х километрах от этого места, где можно снимать за 10-15к.

Вот элитное жилье:




Месячный бюджет у меня 65 000 ₽ на человека (было в январе), в феврале будет около 65 200 ₽. Поэтому и фин. подушка в ликвидном виде должна быть соответствующей.
avatar
В декабре 2009 года Вася и Вова взяли куш. Пропив немного из шальных деньжат на новогодние праздники, ребята решили денежки вложить.

Вася купил двушку 55 кв. в Липецке за 1980 т.р.

Вова почитал СМАРТЛАБ и инвестировал в IMOEX. Хаты у него не было, поэтому он снял прям под Васиной такую же двушку. Аренду решил платить, отщипывая от капитала.

Сидя за праздничным столом 31 декабря 2019 года Вова похвалился, что скопил уже 3480 т.р. Вася чуток поперхнулся, свою квартиру решил продать и довольно быстро нашел покупателя за 2475 т.р. Так Вова «заработал» лишний миллион за 10 лет, пока Вася обставлял свою хату.

Но 31.12.2021 года ситуация изменилась. За 2 года недвижка улетела в космос, Вове подняли аренду почти вдвое, и в конце года счет заметно похудел. И вот уже у Вовы 3690, а квартира стоит 3740. Горе-инвестор Василий имел на счету 2570 и о двушке мог только мечтать и кусать локти.

Матвей и Михаил банков не грабили, кушей не получали, но имея стабильную работу на заводе могли позволить себе хорошую кредитную историю.

В январе 2010 года Матвей купил двушку 55 кв. в Липецке за 1980 т.р. под 13,5% годовых. В соседнем подъезде от Вовы и Васи.

Михаил почитал СМАРТЛАБ и решил копить на недвигу инвестируя в IMOEX. Он снял прям под Матвеевой такую же двушку, а взносы решил делать в размере ануитентного платежа ровно такого же, как у Матвея за вычетом аренды.

Первый взнос, у обоих был 198 т.р. (10%).

Сидя за праздничным столом 31 декабря 2019 года Матвей поставил бутылочку в честь последнего платежа по ипотеке. Михаил похвалился, что скопил уже 4210 т.р. Он решил купить у Вовы из соседнего подъезда точно такую же квартиру за 2475 т.р. Оставшиеся 1750 решил потратить на ремонт и новую кухню.

И ведь не прогадал, ведь если бы пожадничал, и продолжал снимать, инвестируя понемножку, то попал бы в мартовский шторм 2020-го, и кто знает, смог бы он его спокойно пересидеть?

А квартиры за следующий два года подросли на 50%, тогда как индекс всего на 25%.

Какой вывод, ребята?

Вывод простой – гнёздышко вить надо, но лучше на свои.
avatar
vlogvin, вывод простой… все считать в баксах а не рублях... 
avatar
Покупать жилье надо, но не сегодня. Подождать года 2 в сьемной квартире, а там уже будет видно. Ну Вы понимаете о чем говорю.
avatar
Nik56, Если делать это снова, то да, надо было купить долларов в 2013 по 36 и потом продать бы их по 80. И вот на эти деньги купить хату, возможно уже без импотеки. К сожалению такие «подарки» бывают раз в ~10 лет. Может получиться — Хотел дом для семьи а тут глядишь уже дети выросли и разъехались. 
avatar
Как пересчитать в денежном эквиваленте психологическую усталость от съемного жилья? Диван, который выбирал не ты, согласование с арендодателем каждой просверленной дырки, уставшая стиральная машина, которую кто должен менять? Если же все свое — ремонт, мебель и прочий красивый дизайн, то это такие же затраты как в собственном жилье — эти расчеты приведены выше. А если дети — то добавляется фактор прописки. Если прописки нет, то забудьте про муниципальные сады, добавляем частный садик, равный стоимости аренды квартиры (горизонт вливаний средств 4-5 лет), а дальше — школа, в которую обязательно нужна как минимум временная регистрация по месту проживания…
avatar
Долгое время снимал жилье в москве, прежде чем купил своё. Если брать во внимание только деньги — очевидно аренда выгоднее. Основная причина покупки квартиры — неадекват арендодателей. Нужно годами жить в откровенно бюджетном жилье с плохим ремонтом и инфраструктурой, терпеть хозяев с их закидонами, периодически переезжать, жить без прописки и тд. Минусов порядочно. В общем, эта история для одного, максимум двоих людей без детей. При цивилизованной аренде снимать очевидно для фаерщика выгоднее. Проблема в том, что у нас её в целом нет, этой цивилизованной аренды.
avatar
Шикарное чтиво, кайфанул по прочтению
avatar
Жуть, как долго.
avatar
Квартирный вопрос — это как налоги, можно отложить, но он всегда тебя настигнет и будет стоить дорого!
Все забывают про авраги! Когда начнется черная полоса, жизнь вдарит по полной, и тогда можно пожелеть, что нет своего угла, когда была такая возможность.
avatar
Квартира в собственности или аренда — вопрос для начинающих инвесторов. Когда накопишь денег, покупка квартиры в дешевую субсидированную ипотеку и сдача ее в аренду позволяет зарабатывать куда больше, чем 10% годовых на вложенные средства.
avatar

К вопросу о стоимости квартиры.

Я например, живу в маленьком уральском городке 20тыс население, два завода в городе вполне работают. 

Цена на квартиры в пике (году в 2008-2010) была за улучшеную трешку без ремонта — 1,5млн. Сейчас за такую квартиру с полным ремонтом (заезжай и живи) больше 1млн не дают. Купил недвигу коммерческую в 2012г за 2.5млн, вложил еще1,5. Продал в этом году за 1,7млн.

Вот так тоже бывает. Локация для недвиги имеет первоочередное значение.

Ну а если есть у тебя 40млн. Приезжай к нам в город и будешь королем))). Природа рядом, инфраструктура есть.

Можно было статью сильно упростить, написав что арендодатель любезно предоставляет вам жильё под 3.4% годовых ее стоимости, а на рынке вы получаете 10%, на разницу торжествуете. Известно, что последнее время цены на недвижимость рванули вверх и аренда за ними не поспевает, но надо понимать что возможна и обратная ситуация, когда цены на недвижку падают, а арендаторы как платили, так и продолжают платить. Российский рынок недвижимости такого не помнит, но за рубежом полно примеров.
avatar
Все эти расчеты даже если и верны, они не учитывают разные риски. Сценарий инвестировать, но не покупать квартиру сразу — очень рисковый, может не реализоваться.
Расчет получать минимум 10% годовых тоже рисковый, может будет больше, может меньше, но вообще при пассивном инвестировании сильно инфляцию не обгонишь, а часто и наоборот ниже инфляции выйдет.
Я бы выбрал вариант с меньшим риском, но и меньшим «расчетным» доходом от инвестиций на будущее — сразу покупать, а уж инвестировать что остается. Так и стараюсь делать.
avatar

теги блога walkmanx21

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн