Блог им. Cucumber

Рычаги при вложении в недвигу и итоги января 2021

Забавно читать у некоторых Смарлбавоцев: «Финансовая грамотность нужна для того, чтобы меньше работать». Эдакая смесь лени и заблуждений, которая регулярно попадает в топы и вызывает бурю положительных лайков. Вижу отблески «На пенсию в 35».
Экономика это наука о том, как максимизировать «полезность», включая то, как получить максимальный КПД от своих навыков, окружения и т.п. А финансы это всего лишь один из механизмов, который для этой максимизации используется.
Но «полезность» эта персонально ваша, и другим не всегда может быть понятна и принята. Кому-то эта «полезность» нужна, чтобы ничего не делать, а кому-то наоборот делать как можно больше меньшими усилиями. И если, черт возьми, для кого-то «полезность» в том, чтобы бухать по субботам, значит тут тоже без экономики не обходится.

Начало истории тут.
Итак, какие рычаги нарисовываются, когда рассуждаешь о покупке недвиги с привлечением займа?
1. Смена региона. Самый часто встречающийся рычаг, который всегда любят приводить. Типа больше доходов и выше качество жизни. Но это факт для инвестицию в недвигу мало значащий. Вполне можно снимать жилье и при этом себя чувствовать комфортно. Сюда же часто встречал фразочки: «А сэкономленные на покупке недвиги деньги вкладывайте в инвестиции, особенно фондовый рынок, быстрее купите жилье и не покормите банки». Т.е. как правило тут негативные о займах мнения.
Личная история: от смены региона доходы моей семьи существенно не выросли. Только в 2020 году я смог перебить прошлые рекорды. А, вот, отдавать собственникам деньги за съем жилья это чувство неприятное, особенно для того, кто бывал с другой стороны баррикад. Кроме того, опыт прохождения через 1998, 2008 годы заставляют иронически воспринимать советы о вложении денег в фондовый рынок вместо недвиги. Еще были общения со старыми приятелями десятилетиями живущими в Дефол-сити и не купившими до сих своего угла. Все это заставляет задуматься над вменяемостью советующих накопить все сразу экспертов.

2. 
Рост стоимости жилья. По сути, жилье в ипотеку это поставочный фьючерс с досрочной поставкой. Отсюда рост стоимости это ваша прибыль и она увеличивается в процентах, когда у вас займ. Классическое плечо. Чем больше выкуплена ваша доля, тем меньше эффект данного рычага, и потому со временем он сойдет на нет.
Личная история: Я медитировал над рынком недвиги Дефолт-сити начиная с 2012 года прежде чем выбрал оптимальное время покупки. Перед покупкой сделал более 60 просмотров в разных районах прежде чем выбрать оптимумы по цене/качеству. Две сделки сорвалось. Третья состоялась. Потому рост в цене моего жилья был для меня закономерным и ожидаемым фактом. Кстати, именно этот рычаг вкладывает эффект всплесков в эквити проекта Грааля.

3. Разница между арендой и ипотечными выплатами. После прохождения определенного момента по выкупу квартиры вы понимаете, что за ипотеку и коммуналку платите меньше, чем если бы сейчас снимали аналогичное жилье в аренду. Обратно — есть зависимость от стоимости аренды. Если рынок аренды пойдет вниз, то ваша выплата ипотеки будет давать убыток.
Личная история: Это, живые деньги и они очень сильно маякуют. Учитывая, что я регулярно плачу досрочно, эта дельта прям жжот таблицу. Когда я выкуплю и эффект будет 100%, думаю, что я от восторга кон... будет чувство глубокого удовлетворения от длительного процесса. Еще, следует отметить заметный эффект капитализации досрочной выплаты в выкупленную стоимость.

4. Вложение высвободившихся средств. Поскольку вы берете займ в банке, вы не используете свои деньги для покупки. Эти деньги вы можете вкладывать куда то еще. 
Личная история: Как я писал ранее, я мог бы выкупить сразу жилье, но не сделал этого. По денежным потокам это не ощущается и потому я заявил о данном рычаге, но его не рассчитывал. А сейчас подумал, а почему нет? Эти деньги же у меня есть и они работают! Потому я переписал эквити, добавив проценты от этих денег по ставке доходности от кэша и бумаг + естественно, сложные проценты на проценты.

5. Помощь государства. Вычеты налогов, маткапитал, субсидирование и т.п.
Личная история: Об этом уже говорил несколько раз и добавить нечего.

Итак, подвидем итог. Раньше у меня в эквити проекта Грааль было 2+3+5. Теперь стало 2+3+4+5. Для совместимости рисую табличку в двух вариантах (две нижние строки), ибо, как я сказал выше, пункт 4 он как суслик. Не сильно ощущается, но он есть.
Рычаги при вложении в недвигу и итоги января 2021
Такими темпами, вложенное бабло отобьется меньше чем за 5 лет!
Всем хороших выходных и отличных профитов.
5 комментариев
Вето путанно пишите.
Тоже инвестирую с плечом/ хвостом ипотечным.
Но, после рефинансирования платёж 13% от дохода домохозяйства, не напрягает совсем.
Хата с 17 года минимум на 25% подорожала.
avatar
Дефолт-сити это что?
avatar

теги блога Влад

....все тэги



UPDONW