Деурбанизация: как изменится Москва после карантина

Деурбанизация: как изменится Москва после карантина 

главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов,
бывший глава департамента культуры Москвы, а теперь руководитель «Центра аналитики города» Сергей Капков,
архитектурный критик Григорий Ревзин,
президент компании Sminex Алексей Тулупов и
глава Becar Asset Management Александр Шарапов.

Сергей Кузнецов: Все города развивались очень по-разному. Есть город Хьюстон, один из самых больших по территории городов мира, где концепция одноэтажной застройки полностью реализована. Город для жизни ужасный, невозможно обеспечить всех привычными, доступными сегодня удобствами в пешей доступности. То есть все должны ехать в центр, стоять в гигантских пробках, потому что такой сильно распределенный способ поселения, к сожалению, не подразумевает нормального формата городской жизни, к которому мы привыкли.

Поэтому высокоплотная застройка — это нормальная практика для успешных городов. Она позволяет городу быть экономически эффективным и людям интенсивнее взаимодействовать — в этом успех  городской экономики и городской жизни. Уровень социального контроля и безопасность — вам не нужен полицейский, забор или камера. Это все дает плотно застроенный город. Но есть много примеров городов, которые плотно застроены и при этом отлично выглядят. Например, город Париж. Там плотность выше московской. Или город Лондон.

Сергей Кузнецов: Это действительно не суперхорошее явление. Высокая этажность не нужна, это создает уродские пространства. Но, к сожалению, (есть) проблема норматива. Нам создали нормативную базу, с которой сделать хорошее пространство вправду сложно. И этим мы отличаемся, к сожалению, от других плотно застроенных городов. Тут надо бороться с этими дурацкими нормативами и формировать нормальную среду.

Сергей Кузнецов: Да, надо добавить, что в Москве, в среднем, обеспеченность (жилплощадью) — 20 квадратных метров на человека. Мы делали очень большую аналитику по районам реноваций, там плотность населения начинается с 12 квадратных метров на человека. Когда людей расселяют, люди комфортнее чувствуют себя в квартире. Поэтому я уверен в правильности нашей концепции «больше места в квартире и больше людей на улице». Пока мы живем в парадигме «больше людей в квартире — меньше людей на улицах». Это создает нездоровую и где-то даже криминогенную среду на улицах, потому что там просто мало людей и небезопасно, и ненужную тесноту в квартире.

Сергей Капков: По всем нашим социологическим исследованиям Фонда общественного мнения, люди в таких, как вы говорите, «человейниках» чувствуют себя комфортнее, чем в центре города.

Александр Шарапов: плотность — это офигенно здорово. плотность — это энергоэффективность, если вы хотите снижать плотность, вы просто убиваете планету. Плотность — это также место для молодежи, для студентов, для только что завершивших обучение, для профессионалов от 20 до 40 лет. Они сейчас стали фактически захватывать центры городов, и если у тебя появляются дети, то ты начинаешь переезжать в пригороды. Вопрос: для кого плотность — это хорошо? Для молодых — офигенно, они ходят пешком, на велосипедах передвигаются.

Григорий Ревзин:  Сейчас у нас по миру приблизительно два миллиарда человек сидят в самоизоляции уже 30 дней. Сегодняшняя жизнь, когда они «самоизолированы» в квартирах, им ни в какие ворота. запрос на альтернативу очень большой. Остались только наши жизненные пространства. В этом случае понятно, что жизненные пространства в своем домике и с бассейном куда приятнее, чем в квартире и без бассейна. По разным данным из Москвы выехало 5 млн человек. Порядка двух миллионов уехали на дачи. Из них примерно половина — это те, кто дачи сняли. Вот сейчас, если вы пытаетесь снять дачу в Подмосковье, как бы там плохо ни было, это довольно сложный процесс — сдано все, что никогда не сдавалось. В этом смысле мы сейчас имеем примерно 1 млн человек, которые тестируют загородный и подмосковный образ жизни. имело бы смысл еще раз подумать про Новую Москву, про зону, которая у нас вне этих 30 километров. Потому что интерес к этому активу сейчас резко возрастает.

когда коронавирус закончится, то, предположим, спрос на загородную недвижимость вырастит на 5-7%. Это достаточно существенный рост для такого города, как Москва, чтобы о нем подумать и  попытаться понять: а что же в этом образе жизни сейчас может быть интересного.

Алексей Тулупов:  Мы прекрасно понимаем, что девелоперский цикл —  это минимум три года. С учетом индустриального строительства, может, чуть быстрее. За городом действительно, как уже было сказано, что-либо сносное снять сейчас практически невозможно, да и купить — тоже. Давайте посмотрим, сколько мы знаем девелоперов по именам, которые работают в Москве, и сколько мы знаем девелоперов, которые занимаются дачным строительством. Многие на этом деле разорились, очень многие один раз попробовали и больше не хотят и так далее, потому что, опять же, как уже было сказано, это совершенно другая себестоимость. Именно поэтому убавляется плотность застройки, да и вообще для многих жить в городе намного комфортнее.

Если говорить про комфортную среду, то как может измениться спрос? Естественно, люди, посидев дома в четырех стенах, начнут ценить комфорт в квартире. Они поймут, что им не хватает (пространства), потому что когда ты приходишь только поспать — это одна ситуация, а когда ты оказался запертым в четырех стенах — это совершенно другая штука. Люди начнут ценить качественное жилье.

Сергей Капков: После пандемии самый главный будет дефицит — это деньги. Сейчас разморозят деньги под типа дешевую ипотеку до 8 млн рублей, все эти «человейники» прекрасно распродадутся и рынок дальше пойдет за спросом. Все-таки девелопмент — это прямой рынок, никаких хороших квартир не будет. И, конечно, так как москвичи —будут требовать придомовое благоустроенное пространство. Потому что сейчас максимальный досуг у 5-6 млн человек — это посмотреть в окно на свой двор. И мы видим из исследований, что вот не плохо бы, чтобы у людей был такой двор. Двор перестал быть сквозной территорией от дома до работы. Единственное, чем сейчас люди в городской среде пользуются —  это территория вокруг дома. К сожалению, я не питаю оптимизма, потому что девелопмент связан с экономикой. Строительные циклы такие долгие, что новая архитектура может появиться только через два года в реализации, поэтому рынок сначала съест то, что сейчас строится. А тут, по-моему, 8 млн квадратных метров в год. Сначала это надо продать — все эти «человейники», муравейники и все остальное. И, конечно, это будет востребовано на сегодняшний момент .

Сергей Кузнецов: то что закладывает реновация —  это иерархия пространств, когда у нас есть движение от общего к частному, когда у тебя есть и нормальное общественное помещение на первом этаже, у тебя есть свой двор, у тебя есть череда уличных пространств рядом с домом. Это все  в реновации заложено — и первые этажи, и намного более комфортное жилье, чем в этих пресловутых пятиэтажках. Что касается критики — ну, про этажность я уже рассказывал, и про связь с нормативами. Про этажность мы много слушаем, хотя это тоже медаль о двух сторонах, потому что, например, компании, которые работают на правительство Москвы по реализации той части, когда люди докупают недвижимость, пока все говорят, что они хотят более высокие этажи. Когда надо попротестовать, все говорят, что это плохо. Когда люди реально голосуют рублем или конкретно выбором между «А» и «Б», люди выбирают высокий этаж. 

У нас сегодня средний прирост населения Москвы составляет примерно 1% в год. Москва естественным образом прирастает много-много лет, начиная практически с середины 20-го века. Это сегодня означает примерно 100 000 человек в год. И можно сказать совершенно уверенно, что как бы по-разному Москва не строилась — более интенсивно или менее интенсивно, но прирост за последние 50 лет был примерно устойчивый. Если в городе строится мало жилья, люди живут теснее и менее удобно. Строится больше — людям комфортнее.

Но Москва строится независимо от реновации — у нас жилья, например, никогда не строилось столько, сколько в 1980-е годы. Москва становилась плотнее независимо от (количества) объемов стройки. Плюс если взять программу реновации, предусматривающую расселение в своем районе, в законе прописана возможность докупки метров, а многие хотят докупать метры — не то, что город предлагает, а дополнительно брать в своем районе, и это большой процент. Мы видим, что показатели роста населения вообще небольшие. То есть мы говорим, что в районе будет жить 2-3%, может быть, 10% населения, люди начнут жить свободнее, и ни о каких увеличениях (плотности) речи нет. Реновация, конечно же, будет создавать наиболее комфортную среду, но не будет создавать уплотнение населения.

Алексей Тулупов: Наверное, спрос на офисы снизится из-за падения экономики. По этому рынку гораздо больше ударит падение спроса, чем по жилью. На жилье у нас люди всегда находят деньги и не всегда считают экономическую выгоду. Это эмоциональная покупка. А приобретение офиса, аренда офиса — это расчетная штука. Поэтому, наверное, спрос на жилье тоже может измениться. Люди будут думать: окей, я буду жить подальше от центра, подальше от работы, приезжать в офис один раз в неделю, но зато я буду иметь какие -то плюсы — река рядом, парк, лес и так далее. Что мне кажется возможным — люди захотят у себя в квартире иметь какое-то место, где можно поработать, где никто не будет мешать. Люди захотят иметь закуток, уголок, шесть квадратных метров, где можно побыть одному — пусть даже без окна.

Александр Шарапов: Молодежь любит жить плотно и вместе. На Манхэттене за последние 20 лет площадь квартир с 35 до 25 квадратных метров уменьшилась, и там молодежь в основном живет. Молодежь рвется в центр: им нужна  давка, им нужны дискотеки, им нужны активности. Им же дома не сидится. Поэтому центр города привлекает людей, и молодые люди 20-40 лет сейчас чаще всего несемейные и хотят быть вместе. Коливинги по всему миру сейчас не потеряли количества жителей — более того, у них сейчас стопроцентная заполняемость, потому что внутри коливинга можно общаться, не запрещено  взаимодействовать — я же внутри дома..

Парню в 25 лет тяжело прожить больше недели, не увидевшись с подружкой, а через две недели он уже на стены лезет. В этом отношении коливинги, думаю, в следующее десятилетие будут расти как грибы и будут в чем-то повторять то, что происходило  с коворкингом  в 2008 году: гибкие офисы, можно увеличить или сократить команду, и это не open space, а мини-офисы,  кабинеты на 2-4 человека. Они как раз защищают от возможности заразиться. Так что на сегодняшний день коливинги как направление развиваются очень мощно.

P.S. Как Вы считаете изменятся мегаполисы и образ жизни после пандемии?

Анонсы деловых событий онлайн. t-do.ru/SmartEventMos Анализ происходящего t-do.ru/kudaidem