Блог им. Vermieter

О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.

Итак начнем с графика.
Если разбить на четыре зоны то видим.
1. Зона — рынок явно перегрет
2. Зона — рынок в горячей фазе.
3. Зона — рынок в ценовой норме
4. Зона -  Рынок недооценен.
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
что если вырезать интересующий нас участок
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
Добавим цвета
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
Теперь прогноз
Рынок может быстро из фазы недооценЁнности перейти к верхней границе нормального рынка.
Это от точки а до b  и сделать это за 18 месяцев к февралю 2021 года.
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.


***
Дальше, по законам жанр, всегда выходит в сторону «перегретого рынка», а затем в фазу «явно перегретого».
 Если бы мы находились в фазе 1 (явно перегретого) то можно говорить что покупать не надо и тра ля ля в том же духе.
Но вы то глаза откройте!
Мы внизу!
В ближайшее время можем прям быстро пробить точку а и до 217 000 рвать когти усиленными темпами без отката.
Обычно такой подъем выглядит зелеными свечками, которые потом не перекрываются.
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
Фактически можем с теперешних 176 000 рвануть на 217 000, а это 23%
Да, я соглашусь сразу, коррекция, но она не перекроет этот «зеленый набор»
Т.е. область 195 000 -210 000 уже останется как "донабор" или вход в позицию, который не перекрывается коррекцией.
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
.Так что с недвижимостью все очень не просто.
Не упустите рублевый момент.
Это очень хороший рублевый вход.
***
Сразу хочу охладить пыл тех которые зададут вопрос: «а на чем рост?»
вы депозиты видели? Там 23 трлн рублевых денег лежит.
Все бумажные ден знаки уже трижды сложили на депозиты, трижды.




 






★15
Сейчас наверное камни полетят, но всё верно, одно но на irn — ценник московский! )
К другим регионам — это может не относится!!!
Свой Мужик, с другими регионами временной лаг, полгода_год, где как.
Черный Живоглот, да всё может быть, просто тут люди прибегали из каких -то регионов — у них жопа всё валится…
Поддерживаю, в случае девальвации на 120 как раз 2 тысячи за метр справедливая цена
Константин, нижняя низина вообще 1700 -1800 $
Черный Живоглот, 
«Все бумажные ден знаки уже трижды сложили на депозиты, трижды.»

____

Что значит трижды?

И почему из этого вывод, что будет рост?
avatar

Tomm

Недвижимость в России — это что-то наподобие биржи в развитых странах. Биржа у нас недоразвита, а вот в недвижимость вкладывают все у кого есть лишние деньги.
Постричь стадо через биржу в России не получится, через доллар уже не тот эффект, поэтому возможно теперь стричь будут через недвигу.
Согласитесь, что если вдруг квартиры резко подешевеют в результате очередного кризиса, то всё равно найдётся множество желающих приобрести квартирку. тем более что они давно ждут этого момента ( как ждут мамбу по 1800). Народ с радостью снимет деньги с депозитов, а банкам только этого и надо. Затем последует второе дно). А выскочить из дешевеющей недвижимости не так-то просто. 
Прекрасный способ утилизации лишних денег.
Лизюкова, никакой разницы, сложется она или нет, аренда это считай пассивный доход, и ни каких рисков в отличие от денежных знаков размещенных в банке или просто под матрацем
ровный, а не может получиться как на Украине или в Прибалтике — аренда едва покрывает коммунальные платежи.
Лизюкова, В Москве нет.
ровный, ЧАВО ЧАВО??7 каким местом там пассивный доход? 
вот человек реально сдает 8 квартир в москве
journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

и афтор не учитывает убыток от износа дома на уровне -1.5% в год
и не учитывает зарплату самому себе… т.е. имхо он работает по нулям и напрасно тратит свое время
avatar

ves2010

ves2010, это инфо вброс.
Черный Живоглот, я тож сдаю хаты… очень похоже на правду
avatar

ves2010

Черный Живоглот, разумные люди получают 4-5% годовых от жилой недвижки
если лучше посчитать и вести дела чуть чуть расслаблено, то не удивлюсь и еще более низкой доходности, вплоть до нулевой )

PS единственная надежда на рост цены и она реальна — инфляция все таки есть )))
Сергей Кузнецов, это просто трындят про 4-5%… либо считать не умеют…
avatar

ves2010

ves2010, хз.
Я человеку доверяю.  У него несколько квартир на сдаче. 
Сергей Кузнецов, да  лана сам понимаешь, мало кто хочет быть лохом… поэтому привирают
avatar

ves2010

ves2010, Тавойт, я тоже сдаю, про эту херню(убыток от износа дома на уровне -1.5% в год
и не учитывает зарплату самому себе) мне не надо только. До такого идиотизма сложно додуматься))
ровный, ну думаю твой дом это египетская пирамида… 3000лет простояла и еще 10000 простоит… а у меня панельное говно с ресурсом 80 лет…

хотелось бы увидеть твой расчет по аренде... 
avatar

ves2010

ves2010, простоит 200 лет
Черный Живоглот, покажи мне хоть одну 200летнюю панель и дом в вент фасадом… у меня на районе стоят башни миракса с вент фасадом — за 10 лет обветшали, выцвели и выглядят как унылое говно


avatar

ves2010

ves2010, 8,5 лимона цена, аренда 45тыр +коммуналка, Какая разница сколько простоит, потом на новостройку поменяют, когда нибудь. Ни что не мешает аранду реинвестировать ежемесячно, во что угодно, В итоге получется больше чем 4-5% с учетом ежемесячного реинвестирования. Ни один вклад точно не способен соревноваться с этим пока что.
ровный, поменяют на новостройку лол ))) ага 5 ти этажку на 22ух… 22ух этажку сменяют на 100 этажку… а 100 этажку сменяют на 500 этажку… ну ты и фантазер однако )))
avatar

ves2010

ves2010, у меня нет пятиэтажек, от 8 ми и выше, но в когда то и до них очередь дойдет, скорей всего не на нашем веку, а брал ее когда-то за 5.4.

ровный, не уверен, что государство не скинет с себя обязательства по выдаче нового жилья вместо старья.
Скорее налог на жилую доведут до 2% в год )))
Без вычетов)))
Сергей Кузнецов, это уже революция будет))
ves2010, Если бы он не сдавал квартиры а положил деньги в банк или ОФЗ купил бы то заработал бы в 3 раза больше. Но тут есть риск попасть на обвал рубля.
Евгений, если покупать офз с переменным купоном, то все ок… обвал отобъется в ноль
avatar

ves2010

Евгений, реинвестирование в бакс и офз, ежемесячно. 
ves2010, это чтоб конкуренты не наступали на пятки)
avatar

chizhan

ves2010, бредовая статья абсолютно
Лизюкова, уже нет, у нас реально много настроили продавать некому, все кто при деньгах подались в ижс, как тимоха, подальше от обосанных лифтов
спасибо автор, что напомнил об этом сайте, давно не заглядывал. Хороший адекватный разбор в рамках тренда 2000-2019. Вывожу его 16м плюсом на главную тебе. НО! В последнее время я настолько стал пессимистом, что не верю в этот тренд 2000-2019 и мне кажется, его хорошенько поломают — как и сознание домохозяек — мол, «недвига ВСЕГДА растет». Надо хорошенько эти розовые мечты шоркануть об асфальт, до мяса.
avatar

transmega

transmega, градус пессимистических настроений, как и уверенность что будет еще ниже- бывают на дне рынка.
Если отвлечься от недвижимости и посмотреть на настроение этого рынка, как пишут блогеры, как пишут в яндекс дзене, вообще какая канва вокруг этого — то явно отрицательная.
90 % уверено в дальнейшем падении
и изредка из толпы раздаются возгласы " так аренда же ". 
одним словом — сентимент
Недооценено это когда график в низ пошел
avatar

Eugeny Umolinov

Eugeny Umolinov, 
если пробъет цена 4 канал вниз, то это будет грандиозный завал на 140 000
Только одно событие может вызвать такое:
ОТМЕНА ИПОТЕКИ! 


Черный Живоглот, а кому эту ипотеку впаривать? В Москве ок, приезжим, но в регионах все арендаторы уже давно превратились в ипотечных рабов
Eugeny Umolinov, будут снижать ставку и лить в уши:
-что туалет рядом с кухней это отстой
— что входная группа должна быть огого
— если у вас нет окон до пола — то вы лох
и т.д.
Черный Живоглот, мне тоже этот видос понравился )))
Черный Живоглот, значит будут впаривать более качественное жильё, а старье будет дешеветь
Eugeny Umolinov, впаривать в ипотеку
Черный Живоглот, если есть деньги на эти нюансы, то так и есть. )
Черный Живоглот, только в объективной реальности всё ровно наоборот. Снижается метраж продаваемых квартир, спрос перетекает в студии. Уже готовые проекты переделываются под доп. дробление площадей.
Все это именно из-за снижения платежеспособного спроса. Да еще и усугубленного пузырём нераспродаваемого предложения. Это фундаментал, а вы вместо него смешные чёрточки на графике рисуете, притягивая к ним за уши «аргументы».
Абсолютно согласен! еще и супер-низкие ставки по ипотеке будут надувать пузырь…
avatar

Сергей

Сергей, как на авто под 0 будут давать в итоге!
Свой Мужик, нуля не будет, будет 3.5-4%. Это может стать началом бума.
Abstract, ну для РФ это будет всё равно что 0 ))) 
Сергей, думаю, цели по ипотечным кредитам где-то в районе ключевой ставки минус 3-4%. Можно посчитать запас роста. Он есть.
Построение канала это хорошо, но если бы вы его точно также строили в 2014м, то прогнозно недвига уже должна была быть на 230к+.
Думаю канал должен быть более пологим и в лучшем случае увидим 200к за квадрат.
Пётр Новак, каналу 10 лет, не 2 ни 3 года а 10. Его надо строить как есть.
10 лет это данные устойчивые их можно назвать репрезентативными.
Черный Живоглот, Тогда брать 20-летний канал целесообразнее, тогда мы только движемся к нижней границе и в районе 160 тысяч мы увидим его в 2021м.
Пётр Новак, эта линия идет откуда то из далека.
Мы два раза от нее отбились и ползем вдоль неё.



Черный Живоглот, Собственно линия поддержки среднесрочного канала в рамках долгосрочного? Как мы отбивались в 2011-2013м годах.
Прекрасная штука теханализ. Как хочешь так и интерпретируй.
Я скорее сомневаюсь в рост из-за отсутствия резкого спроса. Население падает, жильё новое есть, старое пока ещё нормальное. 30 лет назад был спад рождаемости, да ещё и в купе со сменой парадигмы, так что новое поколение не будет спешить покупать квартиры в три дорога, особенно когда можно снимать.
А если сверху ещё мир в рецессию уйдёт, то и вовсе стимулов покупать не будет.

Пётр Новак, 
за 7 лет депозиты поднялись в 2,4 раза !


Черный Живоглот, И вы ожидаете что их резко спустят и пустят в покупку жилья? При том, что население считает что оно нищает неимоверными темпами, а пенсии они не дождутся?
Пётр Новак, население это флюгер, у держателей депозитов может враз изменится настроение.
и квартир тогда не хватит даже на 5% депозитов.
Вы посмотрите вторичку того же Воронежа. Там что много вариантов?
Живых, нормальных, готовых выйти на продажу в каждом районе не более 10 ти — 15 квартир. Это в миллионнике. Их выкупят за две недели в раз.
Надо подождать только потрясения легкого.
один хлопок, как выстрел стартого пистолета — и все уже бегут



Черный Живоглот, в мск тоже самое… нормальных предложений очень мало )))
В сентябре прошлого года, сам как раз в скачок бакса смотрел хату… хороший был вариант за 43 ляма ))) %лять ушла из под носа… за неделю пока я думал…
Черный Живоглот, 
Финансовые активы и сбережения в руках 3% самого обеспеченного населения России составляют 89% всех финансовых активов, 92% всех срочных вкладов (данные Высшей школы экономики и Института исследований и экспертизы Внешэкономбанка).
Эта прослойка затарена недвигой сверх всякого разумного предела.
Черный Живоглот, Интересно, сколько из них принадлежат пенсионерам? Есть статистика:18-25 лет  Х руб, У человек;25-35 лет… и т.д.?
Анатолий, на сайте и в отчетах цбр  есть
https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/20074/obs_202.pdf
но их надо читать, разбираться
Черный Живоглот, посмотрел, нету, только«физические лица».Мне очень интересно было бы посмотреть
Анатолий, наверное есть это все безусловно и они это мониторят.

Черный Живоглот, конечно, Греф с Костиным знают.Думаю нам не расскажут.И то, что я вижу вокруг себя, наталкивает на мысли, что три четверти этих денег(на картинке выше) принадлежат пенсионерам.
Анатолий, они терпилы всегда в финансовом водовороте.
Черный Живоглот, Так процентов 70 этого роста депозитов это начисленные проценты и реинвестирования. Даже более того, сейчас иде. Активный отток средств из депозитов, такой, что даже проценты его не покрывают.
avatar

Bemake

Bemake, откуда у вас данные?
пока всаживают и депозиты и ОФЗ пухнут.
Черный Живоглот, Для этого не надо быть гением. Достаточно посмотреть годовой прирост вкладов в рублях, средневзвешенную ставку по депозитам и понять, что увеличение вкладов это в основном начисленные проценты + девальвация рубля ( доля вкладов в валюте около 20%).
Плюс информация Росстата, что реальные доходы населения падают, при растущей зп. Это как раз и означает, что население сейчас снимает вклады. И тратит их на потребление, а не на офз. ОФЗ то население покупает спору нет, но сумма там врятли превышает 200 млрд в год, что менее 1% от всей суммы вкладов.
avatar

Bemake

Черный Живоглот, депозиты выросли в два раза. ставки по ним упали в два раза. 
Черный Живоглот, прикол в том, что у кого есть депозиты уже есть по 2-3 квартиры...
а у кого нет депозитов тоже есть ипотека...
надо смотреть метраж на 1го человека
ruxpert.ru/Файл:RF_shil_1914.jpg

… т.е уже счас 25 метров на человека… имхо более чем достаточно... 
я недавно был в замкадье… там цены на квартиру = цене быдлолады

к
стати удивительно, что царя батюшку жидобольшевики перегнали аж в 1960г
avatar

ves2010

Депозиты на вкладах у 10% россиян. У 90% нет вкладов. Многие еле дотягивают до следующей зарплаты. Многие безработные. 
У тех 10% уже есть недвижимость и больше им не надо. И с арендой они не хотят связываться. Даже с фондой. У них уже есть акции и облигации, им хватает. И вообще прекратите заглядывать в их карман!
avatar

Trendovik

Trendovik, я должен заглядывать ибо если их что то напугает, то Набиуллина им доллары не продаст, фонда еще быстрее отреагирует ростом и как вы думаете куда они побегут?
Черный Живоглот, Вряд ли эти умные люди будут действовать по тому глупому сценарию, который Вы им приготовили. Какая то Набиуллина то продающая, то не продающая доллары…
Trendovik, народ подчиняется эффекту толпы, бежит и сносит вклады как будто завтра рванет Еллоу Стоун.
В СССР тоже самое было накладывали, накладывали, вклады пухли, а потом ценник как покатился, но снимать было поздно, и все были умные и ценник на вилках выштамповывался — не помогло. Как итог все подорожало в 2000 раз.
Черный Живоглот, как вы думаете куда они побегут?

Думаю, небедные люди побегут в направлении ближайшего аэропорта.
Вообще, недвига в Москве — лиловый искрящийся пузырь, обязанный своим появлением одновременному сочетанию многих факторов

Тут и налоговый кодекс, по которому все бабло сначала сгребается в центр, а потом выделяется обратно в виде дотаций в регионы. И совершенно символические налоги, позволяющие бабушкам пенсионеркам жить внутри Садового в трешках за $1mio. И единственный нормальный в стране рынок труда, высасывающий трудоспособное население из всей страны и поддерживающий рынок аренды. И медицина, бесплатный проезд, надбавки пенсионерам, лишь бы не митинговали. И невиданная для всяких Васюков опция по обмену старых хрущей на новое жилье.

Во всем мире жилье в столице дороже периферии на 20-30%. В Москве на 300-500%. Но стоит только убрать хотя бы одну из причин такого явления, московская недвига посыпется.  
Как бы стоит задуматься, почему машины стали опять дороже недвижки (в регионах)
avatar

ICEDONE

ICEDONE, это обычно бывает как раз перед началом роста недвиги, всё верно. В этом году очень многие сменили машины на новые, то есть денежки водятся у людей, траты лишь вопрос приоритета.
Согласен с автором. Считаю, что будет рост недвижимости.
avatar

InvestorNaDolgo

В хорошем месте стоит купить.Но вот есть пару знакомых которые не могут а пока перестали продавать, т.к не могут продать по их цене, а меньше продавать не хотят и сейчас сдают свои квартиры до той поры «пока цены не поднимутся», конечно это регион. Посмотрел сейчас на соотношение продажи и аренды однушек(т.к их гораздо чаще сдают),10тыс. продажи и 3 тыс в аренду, что то многовато в аренду.Конечно надо учитывать специфику нашего региона.
На чем рост? При чем тут бумажные дензнаки? Депозиты их могут хоть в 100 раз перекрыть — только с какого перепугу они должны оказаться в недвижимости, если там при текущих ценах доходность 4% годовых в лучшем случае, а на депозитах/в облигах — 7%?
avatar

MadQuant

MadQuant, во во !, реальный сектор оценивается меньше виртуальных депозитов 
это долго может продолжаться?
Черный Живоглот, какой еще «реальный сектор меньше депозитов»? У нас кадастровая стоимость недвиги только под 700 трлн. руб, а это заметим в среднем ниже рыночной. То есть депозиты — это только 4% от недвиги, что как раз очень мало.
MadQuant, уже писал на продажу самой недвиги мало.
мало объектов.

Черный Живоглот, а денег с депозитов, за которые кто-то хочет купить недвигу — тоже мало, может еще меньше. Так что не аргумент.
MadQuant, как меньше, их стало в 2,4 раза больше за 7 лет
Черный Живоглот, еще раз — я про деньги на покупку недвиги. 28 млрд. руб. там есть, но не про вашу честь, недвигу на них никто покупать не собирается, иначе бы уже купили.
MadQuant, так нет ждут как в СССР накапливая нереальные суммы.
Получая проценты, а потом разззззз и готово.
Ценник попрет,=> остальные испугаются и начнутся покупки вдогонку.

Черный Живоглот, ну ждите попера ценника до морковкина заговенья. Уже даже до не самых умных доперло, что все факторы — не за рост цен. Дикие объемы реновации, депопуляция, падение платежеспособного спроса. Эти 28 млрд. руб. депозитов — у людей, у которых недвига уже и так есть, и до жопы, так что больше не надо, либо кто ждёт вкусных цен (типа меня). Для меня вкусная цена — это когда арендная доходность приблизится к ставке по депозиту. То есть либо цены должны ещё в 1.5 раза припасть, либо аренда в 1.5 раза вырасти. Вот тогда тут можно будет говорить о какой-то покупке недвиги. А пока — гораздо выгоднее капитализировать денежки в банке, снимать на %% ту же недвигу по дешевке, а остатка — еще на жизнь хватает.
MadQuant, А что ждать то, цена с конца  18 года уже минимум на 10% выросла(в некоторых новостройках и элите до 25%) а аренда уже почти сравнялась  с депозитом  в госбанках (в которых 90%всех вкладов) личный пример , покупал однуху  в феврале 19 года на улице Правды (метро белорусская  10 мин пешком)за 8500 тыр .(наряженную)сдал за 2 дня за 53 тыр в месяц (минус налог и часть коммуналки, часть по счётчикам  арендаторы  оплачивают)  получится 7%годовых. Смотрел  недавно  на ЦИАН приблизительно  стоимость  такой  квартиры (в этом  районе)10500 тыр. Это ещё 20% прибыли.
Лабиринтов Сергей, 
покупал однуху  в феврале 19 года на улице Правды (метро белорусская  10 мин пешком)за 8500 тыр .(наряженную)сдал за 2 дня за 53 тыр в месяц (минус налог и часть коммуналки, часть по счётчикам  арендаторы  оплачивают)  получится 7%годовых. Смотрел  недавно  на ЦИАН приблизительно  стоимость  такой  квартиры (в этом  районе)10500 тыр. Это ещё 20% прибыли.

Что-то вас понесло. Я рынок знаю — объект ценой 8500 ни за какие 53 тыр в месяц вы не сдадите, там красная цена 30-от силы 35, еще до налогов и коммуналки. Либо это какая-то убитая вторичка, которую вы уже никому не продадите.
У меня вот знакомые покупали первичку несколько лет назад — тоже хотели заработать на перепродаже. Так сейчас они и за сумму, за которую покупали, не могут уже продать.
По поводу того. что там что-то растет — это называется «отскок дохлой кошки» на трейдерском. За последние 10 лет там рост почти ровно нулевой, за последние 5 — пару процентов в год. Дальше — см. выше, сильно ничего никуда расти не может, потому что все факторы — за стагнацию.
MadQuant, Вы на район  этот обратите  внимание  там с трупом  в ванной  бабушкин вариант от 40 тыр начинается.
Лабиринтов Сергей, ну тогда не надо рассказывать, что вы там могли чистую хату в феврале за 8.5 млн купить
MadQuant, Чище не бывает , покупал у города (на электронной  площадке с аукциона) начальная цена была 5,9 млн.
Лабиринтов Сергей, от города за нормальные объекты там ценник получается те самые 4% годовых. То есть вы взяли то, что больше никому не приглянулось, и навряд ли продадите.
MadQuant, Правды 3/1. 6 этаж 8 этажа дома, потолки 3 метра. В этом доме  аналогичную квартиру месяц назад за 10500 тыр выставляли (через неделю она была под авансом). Вы наверное  город плохо знаете.
Лабиринтов Сергей, я как раз несколько месяцев назад искал что-то под покупку — и ничего нормального не нашел. А вы тут рассказываете, что фактически в центре купили хату за 8.5 лямов. Выглядит как палево.
MadQuant, Не буду здесь светить документы (договора аренды и купли продажи) можете написать в личку дам тел, встретимся  и я вам все  покажу. Проверьте  мне это чистая правда. (Так как  квартира   на улице Правды прямо под моим домом хранилище ЦБ все золотовалютные ресурсы страны, так что можно сказать дом на деньгах  стоит)
Лабиринтов Сергей, спросил жену — верю. Она говорит, что был такой вариант, но не успели зарегаться на аукцион (были в Испании).
Но в любом случае потом подумали — даже за 6-7% хату сдавать ни у кого нет ни времени ни желания — ездить показывать, ездить за баблом и тд. Проще купить облиг, а лучше акциями торговать по 20% годовых. Вот уйду на пенсию — тогда да.
MadQuant, Наверное  мне просто повезло. Так как сейчас цена не ниже 10 млн. уже.
Лабиринтов Сергей, даже по цене 10 мио все равно получается доходность под 6 годовых, пусть 5 после налогов. Для текущего рынка в мск более чем достойно.
MadQuant, От десятки  да.
Лабиринтов Сергей, да ты сказочник… хранилице госхрана где золотишко с камушками — город озерный челябинская обл
avatar

ves2010

ves2010, Всегда было по адресу Правды 6 ( как раз через дорогу от меня).
MadQuant, аренда сильно подскочила, друзья в Бирюлево двушку за 35000 нормальную найти не смогли, в Северном сняли. То что было в декабре 18 за 6 млн, сейчас 7,1-7,5 и нет дешевле, все смели. Тем более что недвига это не акции, кликом мыши в терминале не продашь, минимум 5 лет сидеть, или налог плати
Ходжа Насреддин, счас пик сезона — конец августа
avatar

ves2010

ves2010, по сравнению с прошлым годом все поднялось очень заметно. В моем районе можно было приличную треху за 7-7.5, сейчас только убитую в хлам и выбор скудный
Ходжа Насреддин,  вкурсе что застройщики были вынуждены сами у себя выкупить новостройки? а это допзатраты которые пытаются переложить на покупателя
avatar

ves2010

ves2010, да, это чтобы под эскроу не попасть. Я сам в строительстве работаю, считаю затраты. Я в конце 2014 думал что застройщики снизят цены, чтобы не сдохнуть, они предпочли снизить ввод, кто-то сдох как урбан, но цены почти не опустили. Если будет нормальная ставка по ипотеке, народ будет грести бетон, спрос будет, пускай и не взрывной
MadQuant, я за 25 на Алтушке снимала, откуда такие цифры — 53?
Лизюкова, это не мои цифры, см. внимательнее, кто лапшу развешивает
Лизюкова, Алтушка это МКАД, а Белорусская это центр города, попробуйте сейчас найти однушку за 25000
MadQuant, да так можно, но не долго, потом вся сумма пропадёт.
Черный Живоглот, чего куда пропадет? Доллары и евро с нами надолго, как и юани. А если вы про этот — деревянный — так не надо в нем все хранить.
MadQuant, проценты по рублям и столбовая сумма пропадет
Влад, 
Все может быть. Это тоже вариант.
То есть бакс в небо, рубль в пол?
мудрый инвестор, бакс только начал



Пока нефть на 60 никакого роста не будет. Плавнопонижательный тренд.
Если нефть на 80 + запуск СП2 с средневысокими ценами на газ тогда есть шансы на плавный рост.
avatar

last_rat

Согласен  с автором. Ставки по депозитам  все ниже и ниже. Ставки по аренде  от 4 до 8 %  (в некоторых  случаях  уже  выше депозитов)  плюс возможен  рост  тела недвижки ( уже с конца 18 года по сегодняшнее время  подросла от10 до 20%). Народ глядя на это будет перекладываться  с депозитов.  ИМХО.
Лабиринтов Сергей, 
но нужен еще сильный триггер для всего это.
как бы тот первый камень который запустит лавину

Влад, только цена метра не в этой пропорции, она явно ниже
Браво автор, молодец. Мы с командой проделали туже работу но через график РТС но он гораздо сложнее и приводит к этому заключению. Итог все равно один. Вот был анонс что на ммвб будет фьюч на недвижимость к концу года.правда или нет вам решать.но автор потрудился на славу. От себя же добавлю что после того как все вольются в кирпичи а потом в аккурат все слетит по жанру и вытащить уже не смогут очень долго.А зная что нас ждет в ближайшие годы могу сказать сценарий будет похлеще 2009,14 вместе взятых.всем удачи.
avatar

Americaoil

Цена недвиги (в среднем по стране) фундаментально зависит от трех факторов:

1. Количество денег в карманах людей
2. Объемы строительства
3. Поголовье населения

1-й фактор искусственно спонсируется паразитами (банкирами) через сраные кредиты. Он толкает цены вверх.

2-й и 3-й факторы давят на цены вниз.

ИМХО, сейчас инвестировать в недвигу опасно, т.к. подъемная сила 1-го фактора практически исчерпана.
Сергей Симонов, ++++
ваши выкладки похожи на мантру, когда сидишь в глубокоубыточной позиции, а сил закрыть уже нет. и рисуешь графики и тд и тп… Ребята, денег у населения нет. Реальные доходы падают несколько лет, зп не поднимаются, инфляция (бензин, коммуналка, продукты питания, НДС) растет. Люди берут кредитки для поддержания текущего потребления. ипотечные ставки на новостойки уже до 5-6% доходят (по крайней мере на рекламных плакатах) Роста экономики нет. Кто будет покупать эту недвижимость, да еще и задорого? какой сегмент самый продаваемый? Однушки/студии в жопе мира. Там, где цена аренды примерно равняется ипотечному платежу. нет перспектив значительного роста. так, в рамках инфляциии, и то-насколько инфляция обогнала рост недвижимости 
avatar

Rusa000

Rusa000, Людей уже итак затолкали в ипотеку по первичке по уши, чтобы поддержать строителей. Не может больше народ покупать. Доходов нет. Есть ипотека на еду :)
Trendovik, Речь идёт о МСК . Здесь население  только  растёт  и растёт. 
Согласен с Вами ну кто будет покупать ну кто? А жизнь показывает обратное. В 2009 ,2014 также как и в начале 00. Первое что приходит людям это все в кирпичи мол там тихая гавань. И цена летит как ракета, и денег нет. А все равно берут. Я лично знаю этих горе перекупов до сих пор по 5_6квартир и продать не могут и тащить за собой тяжко. А на вопрос может акции, бумаги в ответ хахаха
avatar

Americaoil

Вы автора до конца прочли. Я да. Нет денег у людей ну нет. Остались одни доллары. Депозиты в оном только сбере утроились. А вообще сумма заоблачная на депозитах в банках. Власти просят друзья в офз плиз, но людям кирпичи давай.Одна беда на квартире сложно в шорт пойти только лонг поому наш мужик все обвалы переживет с 5квартирами на дошираке
avatar

Americaoil

Oil, заоблочность начинается когда задаемся вопросом, а откуда генеритсяч прибыль?
Думаю здесь разыгрывается красивый спектакль.
Первое — Они знают жадность физ лиц
Второе — они знают что физлица будут копить на вкладах не снимая процентов. Проценты на проценты.
Третье физлица еще будут докладывать видя работу сложного процента.
как итог производить продукцию покрывающую всю денежную массу не нужно.
Проценты виртуальны — они ведь не снимаются.
Можно хоть 10% объявить, хоть 15% вклады будут только увеличиваться.
Но все равно наступает конец.
И чем больше там накопится тем стремительнее будет обвал.
Автор я с вами полностью согласен. Спорить не буду. Да верно люди так устроины, заработанное дальше в %. Инфляция да плевать еще заработаем. Обвал какой такой обвал проходили. Ну если бы я не видел конец этой истории возможно эту статью пропустил. Но об этом мы говорим давно с экспертами только этого графика не было. А теперь как подтверждение. Не знаю умеете ли правильно делать ТА но график Ваш все отобразил. Вам спасибо. У нас также сроки всего условные событий. И мы как и все хотим ошибится в своих расчетах.потому как мало никому не покажеться.
avatar

Americaoil

Oil, как вам такой график 

Мое скромное мнение — статья автора и его выводы полная туфта. Достаточно посмотреть на кол-во % продажи в ипотеку, и станет ясно что вывод много денег на депозите -> купят недвижимость неверен. Покупают в основном те, у кого нет денег на депозите, они берут ипотеку. Так же у тебя у кого есть депозиты на квартиру УЖЕ имеют квартиру, да как правило не одну :) Почему — достаточно понятно:  23 триллиона депозитов разделить на 146 миллионов мы получим копейки. Но есть статистика — 90% россиян не имеют накоплений, и вот им то как правило квартира и нужна :) 

avatar

Glk

Давайте забудим что писал автор. Пусть это будет лично для меня. Как и то что график не имеет смысла потому как ТА полное фуфло. Ровно до того момента пока вы не знаете статистику правильных сделок по всем инструментам. Почему ребята по ТА делают по 100% и больше как так. Вот завтра выйдут новости и вы мне напишите что это значит вверх или вниз. Друзья не нужно сваливаться в брань.Мы все скоро все увидем. Автор пиши. Будем читать. А если узнаешь кто тебя читает.то воттот парень прилашенный на мастер класс в смартлаб будет как десерт. Про парня выдать не могу.поп корн мы купили
avatar

Americaoil

Всем добрый вечер! Топикстартер конечно проделал огромную работу и нарисовал очень красивые графики. Только вот эти графики не учитывают много, а именно очень веселые «тренды», которые параллельно с недвигой и весьма негативно могут повлиять на ее ценник. Поговорим сегодня про самый массовй сегмент Мск — эконом. Ну обо всем по порядку — недвига была очень интересна начиная с 1999 и до 2007, давая очень неплохую доху в баксе как арендой, так и ценником на метр. В пике ценник на метр московского панельного эконом-спальника доходил до 6-7 тыр баксов за кв м, а за аренду «панельной однухи» платили 1500 — 1700  тыр.  баксах. В последние годы этого бума  народ сдавая пару-тройку таких однух в мск весело и здорово жил в Тае и други прекарасных курортах. Долларовая халява закончилась после обвала в 2008 и тем ценам в баксах рынок не вернулся до сих пор — их и близко нет. Это я к чему говорю — чтобы росла в цене недвига в нее должен идти поток денег, при этом рост спроса должен обгонять предложение — до 2008 так и было — строили много, но в основном в пределах мкада и нормальные квартиры и дома. После 2008 пошел несколько другой тренд — застрои поняли, что народ, имеющий 6,5-7 лямов на однуху и желающий ее купить как-то резко закончился — те, у кого было — набрались, инвесторы вообще частично стали спрыгивать. И тут пришло решение — строить человейники со студиями ценой 3-4 ляма и активно осваивать замкадье, потом появилась Новая Москва и планы стройки метро туда — в общем стали окучивать клиента, имеющего уже меньшие деньги и активно двигать в массы ипотеку. Параллельно с этим шел рост налогов и коммуналки, добавился доппобор за капреммонт — приводил уже примеры в 2001 году панельная двушка  60 кв м в  спальном районе мск — коммуналка 800 руб в мес (это то дома плюс отопление), в 2018 — это уже в районе 5000  (с капремонтом). Налог в 2001 — копейки, в 2018 — в районе 6000. При этом аренда в рублях с 2008 года выросла минимально — тогда панельную однуху в спальном районе мск можно было снять за 30 тыр, в 2018 — за 35. Причина тут одна — дохера настроили, может быть в ка метрах не очень, но был явный упор на хаты малой площади, подешевела ипотека — резко расширили возможности для покупки. И часть этого вылезла на рынок аренды.  Можно было еще много букв написать про мигрантов, демографию, общее состояние экономики — но не буду. Вернусь к негативным «трендам». Первый — с каждым годом владение недвигой становится все дороже и дороже, как со стороны налогов, так и коммунальных платежей. Типа хотите город-сад, как в развитых странах — платите. Второй -  доходы населения не растут, демография хреновая, а при этом квартир на рынке аренды все больше и больше — значит ждать существенного роста арендных ставок не приходится. То есть вариант «сдавать за коммуналку» с каждым годом все ближе и ближе. Потом из недвиги быстро не выйти, только если с существенным дисконтом. Так нахрен он нужен, такой, извините «актив», который будет постоянно жрать все больше и больше на свое содержание, а прибыль с него будет под вопросом. Тут было мнение по бегству из рубля — полностью согласен, деньги любой страны мира в текущей модели устройства мировой экономики — это гумно и фантики, а наш руппи — особенно. Здесь спасает только диверсификация, причем страновая — может быть акции надежных мировых компаний, драгметаллы, валюта, в конце концов та же зарубежная недвига в перспективных развивающихся регионах. А недвига в РФ не дает такой возможности — прикозлят рубль, также прикозлят и недвигу налогами и коммуналкой. И это я все про Мск — в общем-то до сих пор растущий рынок засчет миграции из регионов. А в ряде небольших городов и поселков, особенно депресивных и имеющих тенденцию к умиранию недвигу просто невозможно продать.
avatar

Пилат

Сципион, +100500
я еще добавлю, что квартира в доме недвижимостью не является, т.к дом стоит на земле города… это только у нас это недвижимость, а в приличных странах это непойми какой сурогат.
avatar

ves2010

По фундаменталу — недвига вниз.
По графикам у автора вверх.
А что если посмотреть валютный график?
По рублю бесспорно красиво выглядит и постоянный рост, но вот если посмотреть валютные цены, то недвига уже упала на уровень весны 2019 (хоть в рубле и выросла)
avatar

Alex

Приведу пару тезисов по некоторым весьма распространенным штампам.

1. О том, что депозиты населения в общей массе можно на что-либо потратить: на недвижимость, облигации, акции, валюту, далее — по списку.

Это стандартное заблуждение большинства людей, в том числе считающих себя экономистами, мыслить только одной стороной сделки – со стороны покупателей. Существует однако вторая сторона этих сделок – продавцы, которые получают деньги от продажи этих активов. В итоге деньги снова оказываются на депозитах (срочных, до востребования). Поскольку депозиты (населения) являются составной частью денежной массы, их величина изменяется мало относительно денежной массы и растет и падает вместе с ней. Депозиты (как совокупная масса) не только никогда не обнуляются (это происходит только у отдельных граждан), но и не сильно изменяются как доля денежной массы.

2. О том, что личные ощущения (даже специалистов) показывают дальнейшее направление движения рынка.

Сложилось так, что в конце 2004 года я покупал квартиру на окраине Москвы (двушка за 84 тыс. долларов). Тогда индекс недвижимости сайта irn.ru был на уровне 1700 долларов. Руководитель риэлтерского агентства, у которого я покупал недвижимость, разговорившись со мной, поведал, что на рынке застой, нет свежих денег, мои наличные (незначительные для рынка в целом) будут спусковым крючком, который запустит последовательность альтернативных сделок, выстроившихся в ожидании. И что он от рынка не ждет никакого дальнейшего роста.

Что случилось потом знают все, — стоимость недвижимости в Москве выросла в 3 раза за два года!

Терций Агриппа, 
2) судя по данной таблице никакого застоя не было, упали сверхприбыли с 30 до 15% годовых.
Но рынок поменялся с 2009 года и без всяких графиков видно, что тренд вниз.




avatar

Alex

Некоторый факты:
Сбер в декабре 2004 года — 13р, а в декабре 2007 — 90р
в 6 раз! за 3 года.

Возможно ли подорожание недвижки в отрыве от фонды?
Скорее всего нет.
Скорее всего они оба вырастут.
И кажется фонда обгонит.
Строительство новых объектов это как доп. эмиссия акций.
avatar

smit

smit, +100500
avatar

ves2010

$84000*27.7 /13 = 178900 акций сбера. сейчас это 40млн руб
avatar

smit

smit, А если ещё и дивиденды посчитаете…
Какая нафиг девальвация? Хорошо если на 64 застрянем и ниже не уйдём, надвигая — это хоронить деньги
avatar

Magistr

Автор нарисовал какие то линии и верит, что цена пойдет согласно им )) может вам так ни бирже торговать? можно же миллионы поднять!

avatar

Fibo1Love

Сразу хочу охладить пыл тех которые зададут вопрос: «а на чем рост?»
вы депозиты видели? Там 23 трлн рублевых денег лежит.
Все бумажные ден знаки уже трижды сложили на депозиты, трижды.

Все таки ипотека определяет спрос, 23 трилионами владеют обеспеченные люди у которых недвиги и так навалом, врядли они будут раскошеливаться на и закупать еще. Вопрос полезет ли простой народ в ипотеку или нет 
avatar

alexeyyurich


....все тэги
UPDONW