Блог им. Alkar3

Почему говорят лучше вкладывать в недвигу/депозиты/облигации, а не в акции? Мой рассчет показывает иное.

    • 17 августа 2019, 16:18
    • |
    • Alex
  • Еще
Очень приблизительно посчитал среднегодовой рост цены индексов на мосбирже в валюте.
Без учета налогов, дивидендов, сложных процентов и т.п. с февраля-мая 2005 года (взял этот период, до пампа и двух кризисов, просто на глаз на графике)
но для двух индексов с 2007 года, так как более ранних котировок нет.

Почему говорят лучше вкладывать в недвигу/депозиты/облигации, а не в акции? Мой рассчет показывает иное.

Получается 2-3 отрасли слабее, 1 на уровне и 4 выше недвиги. Да и в целом РТС выше.
При этом рентная доходность недвиги за вычетом амортизации и жкх около 3,5% годовых. В то время как дивиденды так прикинул около 4-8% в год.
(или стоимость индексов по отраслям на мос. бирже уже включает дивиденды? в таком случае, недвига это около 2+3.5%=5.5% годовых в валюте (при условии, что всю доходность в бакс и на депозит, против 7-8% индексной доходности)

Получается, что лучше вложиться в фондовый рынок, что даст около 14% годовых и арендовать квартиру за 3.5% годовых, чем ее покупать?
Ко всему прочему в фондовом рынке еще и диверсификация выше + мобильность на случай происшествий.

Так почему же везде — в первую очередь купить жилье рекомендуют. Если это несет не меньшие риски, при этом ниже доходность?
★1
36 комментариев
Приведи конкретный расчет по недвижке
avatar
ves2010, пожалуйста - https://www.cian.ru/stati-ne-pokupajte-nedvizhimost-chtoby-ee-sdavat-217941/
мне на работе делать особо нечего и я как-то устроил блиц-опрос — у вас допустим, 1 миллион рублей ( у нас за эти деньги можно однушку купить). куда их лучше вложить чтобы сохранить и приумножить ?

почти все ответы — купи квартиру и сдай в аренду.
парочка ответов — «раскидай по банковским вкладам» и «купи баксы»

более 30 % респондентов полностью затупили затруднились с ответом.
avatar
Дмитрий, идея в том что совет про недвижку должны давать те у кого эта недвижка есть и они реально сдают а не теоретики...
счас даже московская недвига невыгодна ниразу...
я бы тебе посоветовал гуглить спирин блог портфель лежебока

и ты не за 3.5% снимаешь, а гораздо меньше… т.к надо учитывать амортизацию дома 1.5% в год т.к дом служит 80-100лет всего
avatar
ves2010, они наверняка ответят — у нас всё отлично. не знаем уже куда деньги складывать.
никто из них ни за что не признается что они провалились в глубокую жопу и свет уже почти не виден.
мне соседку подкараулить и спросить как у неё бизнес арендный ?
наверняка скажет — всё Ок.  а квартира пустовала более полугода.

люди не хотят признавать свои просчёты, что они где-то лоханулись, что у них что-то не так.

помните — немножко лет назад (не знаю как сейчас — машину продал) были проблемы с ОСАГО? без переплаты не застрахуешь.
вот 2 года я переплачивал, 1 год ездил с фальшивкой, полгода — вообще без.
ВСЕ мои знакомые с машиной, когда я поднимал тему с ОСАГО тыкали в меня пальцем и смеялись — да ты лох, фу. застраховаться без проблем по официальному тарифу. ХА_ХА_ХА, ЛОШАРА !!!
из чего я делаю вывод — ВСЕ жители города страховались без проблем, кроме меня.
или ВСЕ врут, но не хотят признаваться .
а Вы как считаете ?

Вы продолжаете надеяться на честные ответы владельцев арендной недвижмости?
avatar
Дмитрий, любопытная статья. Поглядел циан, спросил пару знакомых, посчитал PR
в Москве примерно 16-20
В ближнем подмосковье на глаз около 13-17, но скорее 15-16
Получается рынок не перегрет, но очевидно, это не так.
Если смотреть в % годовых. То в Москве около 5%, в Подмосковье около 6,3% годовых.
но ЖКХ, налоги, амортизация дома (а сейчас делают низкокачественные дома и лет через 20-30 уже будут разваливаться, не греть и т.д), амортизация ремонта, амортизация мебели. Условно 3% это все.  Итого чистая стоимость аренды около 3.3% в МО и 2% в Москве, а остальные 3% всеравно пришлось бы платить, даже если бы купил, а не арендовал.
avatar
Получается, что лучше вложиться в фондовый рынок, что даст около 14% годовых и арендовать квартиру за 3.5% годовых, чем ее покупать?

Если не нарваться на сильный кризис, то возможно.
avatar
Geist, я посчитал доходность до 2х кризисов, с апреля 2005.
Вот доходность оказалась в среднем около 4-8% в валюте.
А у недвиги 2%.
Правда я не знаю, учитывает ли РТС и прочие индексы дивиденды? Если да, то недвига уже не так плохо выглядит, 2% от роста+3.5% рентная доходность=5.5% что почти на уровне индексов.
avatar
Alex, ты, если я верно понял, посчитал с допущением, которое заключалось в том, что держатели акций в кризис из них не вышли. А такое удалось, думаю, немногим, большинство вышли и многие вышли с большими потерями. Во всяком случае если брать частных инвесторов. Я вот сидел в акциях с 2006-го и был в отличном плюсе, но когда пришлось спасаться от кризиса, от профита уже не осталось ничего и даже депозит был ~ -30%.

Ну а вообще рассчитать подобное — дело крайне непростое. Ты же считаешь прошлое, а в будущем всё может быть иначе.
avatar
Geist, да, я считал, что держать не смотря ни на что.
При этом в моменты падения усредняться докупая еще больше.
По моим наблюдениям, те кто трейдит зачастую проигрывают. Те же кто просто держит не смотря ни на что, если грамотно составили портфель. В долгосроке обойдет трейдеров.
Например, кто-то купил биток по 1000 в 2014, а он упал до 100. в 10 раз!
прошло несколько лет, уже 20к.
Однако он снова упал до 3к… но прошло время и сейчас он уже около 13к недавно был!
И если подождать еше год, два. три, четыре. будет уже 30-50к. При этом не тратить время на трейдинг, можно зарабатывать на основой работе. Оставляя инвестиции в рост.
Тоже самое и на фонде как понимаю, только с меньшими процентами.
Баффет так сделал состояние.


А арендовать на самом деле за счет зарплаты. А акции в рост до пенсии, чтобы портфель рос.

Про всякое может случится действительно много рисков, но у недвиги ее тоже полно.
Но в случае с фондовым рынком возможно диверсификация по отраслям, странам.
В то время как недвига — это только 1 актив.
avatar
Alex, 
Те же кто просто держит не смотря ни на что, если грамотно составили портфель. В долгосроке обойдет трейдеров.

Так в теории. На практике же, когда на рынке кризис и активы дешевеют не на проценты, а в разы, большинство инвесторов не выдерживает давления. Я не могу это доказать, но подозреваю, что именно массовый выход инвесторов из бумаг (как полный, так и сильное урезание позиций) и создает то, что принято называть «второе дно». 

Про всякое может случится действительно много рисков, но у недвиги ее тоже полно.

Недвигу нужно рассматривать в двух аспектах. Если речь про недвигу для себя, то она может быть защитным активом, условно так скажем. Например, при потере работы по крайней мере есть крыша над головой. 

Если под сдачу, то это уже классическая инвестиция, она может падать в цене и аренда тоже, однако даже в самые плохие времена она будет генерить хоть какой-то денежный поток. В акциях, если предположить, что они упали глубоко вниз и там легли надолго на дно, такой денежный поток может прерваться — дивы могут отказаться платить.

Ну а вообще, как я уже писал выше, это всё очень сложно просчитывается на будущее и во многом зависит от везения.

Недвига плоха в диверсификации и может быть ужасна в ликвидности, это да.
avatar
Мысли такие же. Если брать длинный временной отрезок
Правильно, сейчас самое время вкладываться в Акции
avatar
Константин, сейчас продавать а покупать в кризис. сегодняшние цены через год будут казаться запредельными
avatar
Добрый человек, это если идет речь про американский рынок, там действительно на хаях. Но в российском до атх в валюте еще 2 икса., при этом сейчас восходящий тренд, после 2014 года, да скорректируется сейчас немного наверняка, а потом всеравно вверх.
avatar
Alex, все может быть но когда весь мир будет пикировать я сомневаюсь что нас не начнут фиксировать. как и золото и все остальное
avatar
Загнали полстраны в недвигу на хаях, в том числе и в Грузии, и в Украине. Теперь и биржу валить не надо, достаточно плавно дешевеющей недвижимости.
avatar
Лизюкова, кто загонял?
avatar
bazinga, кто материнский капитал выплачивает. 
avatar
Лизюкова, вот сволочи))
avatar
bazinga, что ты делаешь на бирже с твоими то мозгами?
avatar
Лизюкова, да весь мир загнали. В любой стране 40+ тащят ярмо докризисных цен
Ну акции то не с ММВБ имели ввиду))
Nyse, nasdaq, — туда стоит приходить за покупками в долгую
Теоретически — выгоднее на долгосроке.
Только вы посчитали грубую процентную доходность.  А если вычесть налоги, инфляцию? А теперь если исключительно на эти деньги жить?
Не прожрётся ли весь капитал? А если влететь на полной скорости в какой-нибудь удачный год, когда весь портфель даст просадку? И при этом будет необходимость из этих же денег снимать жильё?
К примеру топик smart-lab.ru/blog/518810.php — За вычетом инфляции 2011-2014й года убыток для капитала. Причём 2011й и 2014й дадут очень хорошую просадку -19% и -12% соответственно.
Левую часть графика торговать легко и просто.

Или речь о том, чтоб сдавать жильё в аренду? Это проще и приятнее большинству, ибо в случае чего туда можно переехать самому, а доход заранее известен и следить за ней проще, нежели за портфелем акций. Читай — всегда можно купить газпром за 300 или магнит за 11к. Хотя можно и купив магнит по 400, потом продать его за 12к.
avatar
Пётр Новак, я сравниваю недвижимость и акции. и там и там действует инфляция и налоги.
кстати, про налоги слышал их платить не надо, если владеешь акциями более 3х лет, аналогично и с недвижимостью.
А если учесть инфляцию, получится и вовсе 7-2%=5% РТС приносит годовых.
и недвига 2-2%=0%..
но как уже выше писал, я не понял, учитывает ли РТС дивиденды, или это отдельно. Но даже если учитывает, всеравно это больше, чем рентная доходность.

«влететь на полной скорости в какой-нибудь удачный год» — ну так зарплата же есть., которая в период просадок позволит и арендовать, и еще усреднится для большей прибыли.
avatar
Alex, Как правило говоря о недвижимости её берут на всю жизнь и аренда заключается без оплаты НДФЛ.
И год для РТС у вас выбран удачно. Если набирались лесенкой до 2008го, то прибыль уже будет в районе нуля.
период просадок позволит и арендовать, и еще усреднится для большей прибыли.
Спасибо — повеселили. Вам кто говорит о том, чтоб вкладываться в недвигу/депозиты/облигации? Простые обыватели. Чтоб усреднить позицию в миллион, нам необходимо потратить миллион. Если это будет наш годовой заработок, то выходит только 83,3к в месяц чистым необходимо отложить. Если сюда добавить 15-20к на жильё и 10-15-20к на еду, то зарплата вырастает уже до 110к. По росстату, это только одна единственная десятая группа может себе позволить такие усреднения.
www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwiRlPKAxYrkAhUw06YKHTOmCrIQFjACegQIAxAC&url=http%3A%2F%2Fwww.gks.ru%2Ffree_doc%2Fnew_site%2Fpopulation%2Ftrud%2Fsr-zpl3.xls&usg=AOvVaw3NkvogGAQCgL_Ut8rd2mKM
Но даже если вы будете в девятой группе. Ваш заработок будет в высших 20% от работающего населения. Я думаю при попадании в такую пропорцию вы уже сможете спокойно диверсицифировать и управлять своим портфелем, а попутно спокойно его множить.
Если же вы находитесь в группе 6-8, то один «удачный» год закрытый в минус может подсожрать ваш капитал очень хорошо. Для групп 1-5 первый же кризис может оставить сосать лапу в надежде на дивиденды, а точнее хоть какие-то копейки с ваших капиталовложений. Хотя, чисто теоретически, лет через 10 они и выплывут. Если их на покорёжит очередной кризис, так что это не точно.
avatar
Пётр Новак, 
Если набирались лесенкой до 2008го, то прибыль уже будет в районе нуля.

А если взять тот же 2008 — недвижимость упала сильнее рынка.

Вам кто говорит о том, чтоб вкладываться в недвигу

Помимо простых обывателей и здесь и еще на некоторых тематических сайтах тоже советуют. я как стал интересоваться фондовым рынком, большинство тут советов, типа брать недвигу.
Вот все считаю, размышляю, и все больше склоняюсь именно к аренде, а вложить везде частями.
усреднить позицию
ну я имел ввиду не мартин, а просто дозакупить, снизив среднюю цену покупки, на небольшую сумму, чтобы немного быстрее выйти из просадки.
avatar
Alex,
я как стал интересоваться фондовым рынком, большинство тут советов, типа брать недвигу.
Тут всё зависит от целей и людей. Как я и сказал — без достаточного заработка можно попросту прожрать свой портфель и остаться вообще ни с чем.
ну я имел ввиду не мартин, а просто дозакупить, снизив среднюю цену покупки, на небольшую сумму, чтобы немного быстрее выйти из просадки.
Если вы снижаете среднюю цену — это уже мартингейл в каком-то виде.
Немного быстрее выйти из просадки звучит красиво, только набор не реалистично. Попробуйте усреднить магнит с 12к до выхода в ноль хотя бы. А если накрутить тот же вклад в банке… В общем можно стать пожизненным инвестором не получая ничего.
avatar
Кризис быстрее убьёт финрынок и всякие Аблигации/акции. Недвига более стабильна. Ну, и кэш под матрасом — самый устойчивый и его тяжелее всего отобрать властям…
avatar
Иванов Виктор, кэш под матрасом, отличная инвестидея. Просто не  вкладывать всё что есть, тогда и страха потери не будет. Капец тут все армагедонщики
avatar
Деньгов Михаил, Ну-ну… Заморозили, к примеру, брокерские счета или твои счета в банке… И что? Сможешь забрать свои деньги? 
Недвигу тоже можно отобрать, но более тяжело будет проходить сей процесс…
avatar
Иванов Виктор, если деньги легальны и ты не какой-нибудь политик, на которого наложены индивидуальные санкции, то сможешь
avatar
Иванов Виктор, в том то и дело, что как показывают графики, рынок надежнее.
Например, взять японский индекс с 1985 года и индекс цен на недвижимость,  был пузырь недвижимости, в итоге сейчас квартиры стоят столько же, сколько 34 года назад, индекс же, почти удвоился за это же время.


недвижимость в сша выросла за последние 30 лет на 60% примерно, а сп500 в 6 раз.

avatar
Alex, Недвижимость в США выросла только за период с января 2012го по апрель 2019го на 55%.
avatar
Ну как недвига не меньшие риски… Недвига — это реальный актив, ее можно пощупать, самому в ней жить. Акции и рубли — это даже не бумажки, а просто электронные записи вы даже не знаете физически где. Гипотетически вся биржевая и финансовая инфраструктура может оказаться разрушенной, пропадет электричество — и вы останетесь ни с чем. «Реальность» недвиги по сравнению с деньгами и акциями — это одна из причин низкой доходности.
Вторая причина в нашей стране — это потому что недвига очень удобна для отмывания грязных коррупционных капиталов.
Ну и третья причина в нашей стране — это то, что квартира в Москве — это мечта человека-совка, и при возможности ее реализовать у человека-совка напрочь отказывает мозг.
avatar
MadQuant, недвига — это по сути тоже бумажка.
право на владение недвижимостью.
«пропадет электричество» — потеряется запись в реестре, что недвига твоя.
не говорю уже о том, что у нас уже были и раскулачивания, а так же подселение в квартиру посторонних лиц.

или начнутся новые 90е и бандиты придут и отожмут. заставив переписать квартиру на них. В то время как акции можно разбросать по разным странам, разным брокерам, да и связи нужно иметь, чтобы узнать, имеет ли кто-то акции и на какую сумму, с квартирой проще.

черные риэлторы слышал долевые квартиры отбирают, у пенсионеров тоже отбирают.
а если начнутся пожары, устроят свалку, затопят соседи, образуется гетто или ядерный реактор или химический завод взорвется?
Или появится новая технология дешевого строительства, или перестанут все ехать в Москву, станут фрилансерами/удаленщиками.

Или вот постепенно страну изолируют от внешнего мира.
может начаться постепенное превращение в Северную Корею.
Уже ограничивают интернет, ограничивают вложения в иностранные компании, хотят ввести отрицательные ставки на валютные вклады, запрещают въезд в ряд стран.
Были даже какие-то слухи, что визу и мастеркард хотят отключить.
Ну и как можно мечтать о квартире на всю жизнь в такой политической ситуации? Фондовый рынок же позволяет быть мобильным.
avatar
Alex, я согласен, что с недвигой есть риски, но еще раз — это *реальный* актив, из него можно извлекать пользу даже когда все бумажные (деньги, акции) перестанут существовать. Также плюс в том, что его реальная ценность практически не подвержена потере стоимости из-за инфляции (в отличие от денег и отчасти акций) — даже если в стране начнется гиперинфляция, вы сможете извлекать из квартиры ту же ценность (эквивалент месячной аренды).
По поводу потери записей в реестре — ну как правило на квартиру у всех нормальных владельцев на руках и бумажные документы есть. По поводу черных риэлторов — квартиры они отжимают у деклассированных элементов, у нормального человека квартиру отжать очень сложно если не невозможно.
Ну и как можно мечтать о квартире на всю жизнь в такой политической ситуации?
Мы не о мечтах на всю жизнь говорим, а об инвестициях. Никто не мешает подержать 5-10 лет и продать, если решили уехать. Да, недвига гораздо менее ликвидна чем акции и тем более деньги. Но зато гораздо более реальна.
avatar

теги блога Alex

....все тэги



UPDONW