SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. Alkar3
Почему говорят лучше вкладывать в недвигу/депозиты/облигации, а не в акции? Мой рассчет показывает иное.
- 17 августа 2019, 16:18
- |
Очень приблизительно посчитал среднегодовой рост цены индексов на мосбирже в валюте.
Без учета налогов, дивидендов, сложных процентов и т.п. с февраля-мая 2005 года (взял этот период, до пампа и двух кризисов, просто на глаз на графике)
но для двух индексов с 2007 года, так как более ранних котировок нет.
Получается 2-3 отрасли слабее, 1 на уровне и 4 выше недвиги. Да и в целом РТС выше.
При этом рентная доходность недвиги за вычетом амортизации и жкх около 3,5% годовых. В то время как дивиденды так прикинул около 4-8% в год.
(или стоимость индексов по отраслям на мос. бирже уже включает дивиденды? в таком случае, недвига это около 2+3.5%=5.5% годовых в валюте (при условии, что всю доходность в бакс и на депозит, против 7-8% индексной доходности)
Получается, что лучше вложиться в фондовый рынок, что даст около 14% годовых и арендовать квартиру за 3.5% годовых, чем ее покупать?
Ко всему прочему в фондовом рынке еще и диверсификация выше + мобильность на случай происшествий.
Так почему же везде — в первую очередь купить жилье рекомендуют. Если это несет не меньшие риски, при этом ниже доходность?
Без учета налогов, дивидендов, сложных процентов и т.п. с февраля-мая 2005 года (взял этот период, до пампа и двух кризисов, просто на глаз на графике)
но для двух индексов с 2007 года, так как более ранних котировок нет.
Получается 2-3 отрасли слабее, 1 на уровне и 4 выше недвиги. Да и в целом РТС выше.
При этом рентная доходность недвиги за вычетом амортизации и жкх около 3,5% годовых. В то время как дивиденды так прикинул около 4-8% в год.
(или стоимость индексов по отраслям на мос. бирже уже включает дивиденды? в таком случае, недвига это около 2+3.5%=5.5% годовых в валюте (при условии, что всю доходность в бакс и на депозит, против 7-8% индексной доходности)
Получается, что лучше вложиться в фондовый рынок, что даст около 14% годовых и арендовать квартиру за 3.5% годовых, чем ее покупать?
Ко всему прочему в фондовом рынке еще и диверсификация выше + мобильность на случай происшествий.
Так почему же везде — в первую очередь купить жилье рекомендуют. Если это несет не меньшие риски, при этом ниже доходность?
теги блога Alex
- etf
- finex
- fxtb
- FXTB ETF
- RUS-28
- rus28
- S&P500
- treasures
- акции
- акции сша
- аренда жилья в Москве
- брокеры
- валютный депозит
- вклады
- выбор брокера
- депозит
- депозиты
- дивидендный портфель
- дивиденды
- досрочное погашение
- золото
- инвестирование
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- инвесторы
- индексы
- Иностранные ценные бумаги
- квартира в москве
- кризис
- куда вложить
- недвижимость
- Облигации
- опрос
- офз
- пассивный доход
- пенсия
- портфель
- российские акции
- сбербанк брокер
- СПБ биржа
- структурный продукт
- тарифы брокеров
- трейдинг
- фонды
- экспортеры
- юмор
мне на работе делать особо нечего и я как-то устроил блиц-опрос — у вас допустим, 1 миллион рублей ( у нас за эти деньги можно однушку купить). куда их лучше вложить чтобы сохранить и приумножить ?
почти все ответы — купи квартиру и сдай в аренду.
парочка ответов — «раскидай по банковским вкладам» и «купи баксы»
более 30 % респондентов полностью затупили затруднились с ответом.
счас даже московская недвига невыгодна ниразу...
я бы тебе посоветовал гуглить спирин блог портфель лежебока
и ты не за 3.5% снимаешь, а гораздо меньше… т.к надо учитывать амортизацию дома 1.5% в год т.к дом служит 80-100лет всего
никто из них ни за что не признается что они провалились в глубокую жопу и свет уже почти не виден.
мне соседку подкараулить и спросить как у неё бизнес арендный ?
наверняка скажет — всё Ок. а квартира пустовала более полугода.
люди не хотят признавать свои просчёты, что они где-то лоханулись, что у них что-то не так.
помните — немножко лет назад (не знаю как сейчас — машину продал) были проблемы с ОСАГО? без переплаты не застрахуешь.
вот 2 года я переплачивал, 1 год ездил с фальшивкой, полгода — вообще без.
ВСЕ мои знакомые с машиной, когда я поднимал тему с ОСАГО тыкали в меня пальцем и смеялись — да ты лох, фу. застраховаться без проблем по официальному тарифу. ХА_ХА_ХА, ЛОШАРА !!!
из чего я делаю вывод — ВСЕ жители города страховались без проблем, кроме меня.
или ВСЕ врут, но не хотят признаваться .
а Вы как считаете ?
Вы продолжаете надеяться на честные ответы владельцев арендной недвижмости?
в Москве примерно 16-20
В ближнем подмосковье на глаз около 13-17, но скорее 15-16
Получается рынок не перегрет, но очевидно, это не так.
Если смотреть в % годовых. То в Москве около 5%, в Подмосковье около 6,3% годовых.
но ЖКХ, налоги, амортизация дома (а сейчас делают низкокачественные дома и лет через 20-30 уже будут разваливаться, не греть и т.д), амортизация ремонта, амортизация мебели. Условно 3% это все. Итого чистая стоимость аренды около 3.3% в МО и 2% в Москве, а остальные 3% всеравно пришлось бы платить, даже если бы купил, а не арендовал.
Если не нарваться на сильный кризис, то возможно.
Вот доходность оказалась в среднем около 4-8% в валюте.
А у недвиги 2%.
Правда я не знаю, учитывает ли РТС и прочие индексы дивиденды? Если да, то недвига уже не так плохо выглядит, 2% от роста+3.5% рентная доходность=5.5% что почти на уровне индексов.
Ну а вообще рассчитать подобное — дело крайне непростое. Ты же считаешь прошлое, а в будущем всё может быть иначе.
При этом в моменты падения усредняться докупая еще больше.
По моим наблюдениям, те кто трейдит зачастую проигрывают. Те же кто просто держит не смотря ни на что, если грамотно составили портфель. В долгосроке обойдет трейдеров.
Например, кто-то купил биток по 1000 в 2014, а он упал до 100. в 10 раз!
прошло несколько лет, уже 20к.
Однако он снова упал до 3к… но прошло время и сейчас он уже около 13к недавно был!
И если подождать еше год, два. три, четыре. будет уже 30-50к. При этом не тратить время на трейдинг, можно зарабатывать на основой работе. Оставляя инвестиции в рост.
Тоже самое и на фонде как понимаю, только с меньшими процентами.
Баффет так сделал состояние.
А арендовать на самом деле за счет зарплаты. А акции в рост до пенсии, чтобы портфель рос.
Про всякое может случится действительно много рисков, но у недвиги ее тоже полно.
Но в случае с фондовым рынком возможно диверсификация по отраслям, странам.
В то время как недвига — это только 1 актив.
Так в теории. На практике же, когда на рынке кризис и активы дешевеют не на проценты, а в разы, большинство инвесторов не выдерживает давления. Я не могу это доказать, но подозреваю, что именно массовый выход инвесторов из бумаг (как полный, так и сильное урезание позиций) и создает то, что принято называть «второе дно».
Недвигу нужно рассматривать в двух аспектах. Если речь про недвигу для себя, то она может быть защитным активом, условно так скажем. Например, при потере работы по крайней мере есть крыша над головой.
Если под сдачу, то это уже классическая инвестиция, она может падать в цене и аренда тоже, однако даже в самые плохие времена она будет генерить хоть какой-то денежный поток. В акциях, если предположить, что они упали глубоко вниз и там легли надолго на дно, такой денежный поток может прерваться — дивы могут отказаться платить.
Ну а вообще, как я уже писал выше, это всё очень сложно просчитывается на будущее и во многом зависит от везения.
Недвига плоха в диверсификации и может быть ужасна в ликвидности, это да.
Nyse, nasdaq, — туда стоит приходить за покупками в долгую
Только вы посчитали грубую процентную доходность. А если вычесть налоги, инфляцию? А теперь если исключительно на эти деньги жить?
Не прожрётся ли весь капитал? А если влететь на полной скорости в какой-нибудь удачный год, когда весь портфель даст просадку? И при этом будет необходимость из этих же денег снимать жильё?
К примеру топик smart-lab.ru/blog/518810.php — За вычетом инфляции 2011-2014й года убыток для капитала. Причём 2011й и 2014й дадут очень хорошую просадку -19% и -12% соответственно.
Левую часть графика торговать легко и просто.
Или речь о том, чтоб сдавать жильё в аренду? Это проще и приятнее большинству, ибо в случае чего туда можно переехать самому, а доход заранее известен и следить за ней проще, нежели за портфелем акций. Читай — всегда можно купить газпром за 300 или магнит за 11к. Хотя можно и купив магнит по 400, потом продать его за 12к.
кстати, про налоги слышал их платить не надо, если владеешь акциями более 3х лет, аналогично и с недвижимостью.
А если учесть инфляцию, получится и вовсе 7-2%=5% РТС приносит годовых.
и недвига 2-2%=0%..
но как уже выше писал, я не понял, учитывает ли РТС дивиденды, или это отдельно. Но даже если учитывает, всеравно это больше, чем рентная доходность.
«влететь на полной скорости в какой-нибудь удачный год» — ну так зарплата же есть., которая в период просадок позволит и арендовать, и еще усреднится для большей прибыли.
И год для РТС у вас выбран удачно. Если набирались лесенкой до 2008го, то прибыль уже будет в районе нуля.
Спасибо — повеселили. Вам кто говорит о том, чтоб вкладываться в недвигу/депозиты/облигации? Простые обыватели. Чтоб усреднить позицию в миллион, нам необходимо потратить миллион. Если это будет наш годовой заработок, то выходит только 83,3к в месяц чистым необходимо отложить. Если сюда добавить 15-20к на жильё и 10-15-20к на еду, то зарплата вырастает уже до 110к. По росстату, это только одна единственная десятая группа может себе позволить такие усреднения.
www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwiRlPKAxYrkAhUw06YKHTOmCrIQFjACegQIAxAC&url=http%3A%2F%2Fwww.gks.ru%2Ffree_doc%2Fnew_site%2Fpopulation%2Ftrud%2Fsr-zpl3.xls&usg=AOvVaw3NkvogGAQCgL_Ut8rd2mKM
Но даже если вы будете в девятой группе. Ваш заработок будет в высших 20% от работающего населения. Я думаю при попадании в такую пропорцию вы уже сможете спокойно диверсицифировать и управлять своим портфелем, а попутно спокойно его множить.
Если же вы находитесь в группе 6-8, то один «удачный» год закрытый в минус может подсожрать ваш капитал очень хорошо. Для групп 1-5 первый же кризис может оставить сосать лапу в надежде на дивиденды, а точнее хоть какие-то копейки с ваших капиталовложений. Хотя, чисто теоретически, лет через 10 они и выплывут. Если их на покорёжит очередной кризис, так что это не точно.
А если взять тот же 2008 — недвижимость упала сильнее рынка.
Помимо простых обывателей и здесь и еще на некоторых тематических сайтах тоже советуют. я как стал интересоваться фондовым рынком, большинство тут советов, типа брать недвигу.
Вот все считаю, размышляю, и все больше склоняюсь именно к аренде, а вложить везде частями.
ну я имел ввиду не мартин, а просто дозакупить, снизив среднюю цену покупки, на небольшую сумму, чтобы немного быстрее выйти из просадки.
Немного быстрее выйти из просадки звучит красиво, только набор не реалистично. Попробуйте усреднить магнит с 12к до выхода в ноль хотя бы. А если накрутить тот же вклад в банке… В общем можно стать пожизненным инвестором не получая ничего.
Недвигу тоже можно отобрать, но более тяжело будет проходить сей процесс…
Например, взять японский индекс с 1985 года и индекс цен на недвижимость, был пузырь недвижимости, в итоге сейчас квартиры стоят столько же, сколько 34 года назад, индекс же, почти удвоился за это же время.
недвижимость в сша выросла за последние 30 лет на 60% примерно, а сп500 в 6 раз.
Вторая причина в нашей стране — это потому что недвига очень удобна для отмывания грязных коррупционных капиталов.
Ну и третья причина в нашей стране — это то, что квартира в Москве — это мечта человека-совка, и при возможности ее реализовать у человека-совка напрочь отказывает мозг.
право на владение недвижимостью.
«пропадет электричество» — потеряется запись в реестре, что недвига твоя.
не говорю уже о том, что у нас уже были и раскулачивания, а так же подселение в квартиру посторонних лиц.
или начнутся новые 90е и бандиты придут и отожмут. заставив переписать квартиру на них. В то время как акции можно разбросать по разным странам, разным брокерам, да и связи нужно иметь, чтобы узнать, имеет ли кто-то акции и на какую сумму, с квартирой проще.
черные риэлторы слышал долевые квартиры отбирают, у пенсионеров тоже отбирают.
а если начнутся пожары, устроят свалку, затопят соседи, образуется гетто или ядерный реактор или химический завод взорвется?
Или появится новая технология дешевого строительства, или перестанут все ехать в Москву, станут фрилансерами/удаленщиками.
Или вот постепенно страну изолируют от внешнего мира.
может начаться постепенное превращение в Северную Корею.
Уже ограничивают интернет, ограничивают вложения в иностранные компании, хотят ввести отрицательные ставки на валютные вклады, запрещают въезд в ряд стран.
Были даже какие-то слухи, что визу и мастеркард хотят отключить.
Ну и как можно мечтать о квартире на всю жизнь в такой политической ситуации? Фондовый рынок же позволяет быть мобильным.
По поводу потери записей в реестре — ну как правило на квартиру у всех нормальных владельцев на руках и бумажные документы есть. По поводу черных риэлторов — квартиры они отжимают у деклассированных элементов, у нормального человека квартиру отжать очень сложно если не невозможно.
Мы не о мечтах на всю жизнь говорим, а об инвестициях. Никто не мешает подержать 5-10 лет и продать, если решили уехать. Да, недвига гораздо менее ликвидна чем акции и тем более деньги. Но зато гораздо более реальна.