Блог им. rfynututkm

Недвижимость без прикрас (памятка новичкам)


Особенность русских метров. – Недвижимость в голове. — Глобус за сто лет. – Понемножку будет много.

------///------

 

     Продолжаем большие куски о вечном. Про недвижимость не писал, и может больше не буду. Так, два слова — самое очевидное («памятка новичкам» как бы указывает, что специалисты по теме могут не волноваться — это не для них).

     Первое, что надо понимать про недвижимость: от грустного сходства с коммодити (как-то золото, серебро, нефть, тушенка) ее отличают только рентные платежи. Нет аренды – нет доходности.

      Недвижимость, не сдаваемая в аренду, это актив с отрицательной доходностью.

     В России этот факт смягчен фантастически низким стартом, но по миру это видно. В начале 1990-х годов у нас почему-то не было ценности квадратных метров. Импортную видеодвойку (телевизор + видемагнитофон, если кто забыл) с небольшой доплатой меняли на подержанную «тойоту», а ее, уже без доплаты, можно было обменять на «однушку». Пару тысяч долларов можно было конвертировать в квартиру, по крайней мере, в провинции. С этого все и началось. Отсюда общероссийская иллюзия, что «недвижимость всегда дорожает». Иллюзия построена на эмпирических наблюдениях, но четверть века в нетипичной стране – не лучшая выборка для таких обобщений.

     Россиянам задавали два вопроса, какое вложение они считают: а). самым прибыльным, б). самым надежным. С разгромным счетом в опросе побеждает недвижимость. Но только в опросе.

 

 Недвижимость без прикрас (памятка новичкам)

 

      Мы поняли, как обстоят дела в голове, а вот так они обстоят в реальном мире? Есть авторитетнейший бюллетень Credit Suisse. Они посчитали это за нас. Так вот…

     Если взять недвижимость саму по себе, без ренты, без налогов, без издержек – на вековом интервале это вложение под размер инфляции.

      Но давайте добавим все, что надо добавить, и прикинем, хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальное пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, дает от 2 до 5% годовых, в среднем 3-4%. (по данным 1profit.wordpress.com/с-какой-инвестиции-стоит-начинать/недвижимость/рейтинг-84-стран-по-доходности-инвестир).

      Причем в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5-8%. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например, Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

      Еще более скромные цифры приводит газета «Ведомости».

      «В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (vedomosti.ru/realty/blogs/2017/06/26/695069-nedvizhimost-evrope-maksimalnuyu-dohodnost)

      Теперь вопрос, сколько от 3-4% останется? Посмотрим на 20-30 стран, популярных среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейских. Данные с сайта tranio.ru.

      Во-первых, налоги на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он обычно строго собирается и может доходить до 50%. В среднем это около 20%. То есть сразу минус почти 1% годовых. Далее, налог на прирост стоимости самой недвижимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницей между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10% до 50%, в среднем 20%. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы. Дом стоит на столько, сколько вам за него заплатят, а столько, сколько вы за него получите.

     Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на налог с покупки. Где-то он 0.1-0.2%, где-то доходит до 10-20%, в среднем по Европе 3-4%. В некоторых странах его нет. Но, как правило, он есть везде, просто называется «регистрационный сбор», и в среднем тянется к тем же 3-4%. Обычно в стране платят либо «налог с покупки», либо «регистрационный сбор», но в некоторых платят и то, и то. Но помимо этого, существует и третий способ взять денег с покупателя! Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20%. (tranio.ru/articles/countries_taxes/).

     Но налоги – это еще не все. Расходы на ЖКУ, как минимум, сопоставимы с российскими в районе 1% в год. Далее, амортизация. В России квартиры все еще иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете часто считается, что когда твой дом покосится, ты сам его снесешь и купишь новый. Положим еще 1% на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация – на частый ремонт, положим 0.5%. Давайте еще учтем (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от черного лебедя. Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии (не смейтесь, но кто мог в 2013 представить себе «бомбардировки Луганска»?), а также риски юридические – например, покупка квартир с замутненными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Еще учтите простои – недвижимость сдается не все время.

     А от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1-2% годовых. Иногда минус 1-2%, как повезет.

     Почему мы считаем средние цифры по миру за столетие? А не то, как это обстоит в конкретной стране (вероятно, в нашей) в конкретное время (в ближайший год)? Если бы принимали конкретное решение – конечно, смотрели бы конкретные условия здесь и сейчас. Но сначала важнее понять, как оно устроено вообще. Потому что любое «здесь и сейчас» будет стремиться к этому «вообще», если дать ему достаточно времени. И если думать не о конкретном инвестиционном решении, а о жизненной стратегии, например, «стану раньте и разбогатею» — лучше учесть самые общие данные, какие только есть. Жизнь длинная. В итоге она окажется ближе к этим данным, чем к ближайшей осени в Москве или Красноярске.

      …Ну а как же случаи, когда «моя коммерческая недвижимость отбивает инфляцию и принесла за год 13% ренты?». Что, так не бывает? Отлично, так бывает. Но это надо уметь. Чтобы кто-то вложился в коммерческую недвижимость под 13% годовых, должно быть и те, кому то же самое намерение принесло минус 13%. Можно найти ЗПИФ, который за клиентский миллиард купит метры, которые по рынку стоят 500 миллионов. Полмиллиарда растворятся в воздухе, сколько это будет в процентах? Минус пятьдесят? Потом вам будет пять лет капать какая-то рента, но вместо обещанных 15% только 5%. Потом вы обнаружите, что даже с учетом ренты инвестировали под минус.

      И это не худший вариант. Можно найти посредника, который найдет вам рентную недвижимость за границей. Потом окажется, что вы купили номер отеля, который еще не построен. Или построен, но вы переплатили в два раза, там никто не хочет жить, и вы должны еще доплатить за «содержание». А казалось бы, что может быть надежнее? Самый надежный класс активов, самая надежная страна, допустим, Англия… Увы.

      Везде, где разыгрывается премия за знания и умения, параллельно разыгрывается штраф за их отсутствие.  

     
И неважно, в какой сфере: правило универсально.


***  

          На всякий случай, моя группа в ВК про биржу: vk.com/dengi_bez_durakov

          вторая группа, про мышление: vk.com/filosofia_bez_durakov

          блог и автоследование на Comon: https://www.comon.ru/user/voldemort/profile/

          Агрегатор аналитики. Собирается инфа с сотен источников. Поэтому из массива получается сигнал по инструменту. И да, это реклама:     u.to/m8elFQ

★14
35 комментариев
Фискалы любят недвиж., искать не надо, начисляй себе
Далее, налог на прирост стоимости самой недвижимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницей между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10% до 50%, в среднем 20%.

Цифры безбожно завышены. Во-вторых, почти во всех странах есть временной лимит владения недвижимостью (обычно 3-5 лет), по достижении которого налог с продажи не взимается.

Ну и — раскладывать на век вообще-то неверный подход. У недвиги есть спады и взлеты, если говорить о ней именно как об инвестиции, инвестор должен их отслеживать. Точно так же, как он отслеживает курс акций.
avatar
Geist, не ручаюсь 100% за цифры, но вроде взяты с сайта, агрегатора официальной инфы, законов. Основной мой пафос, даже при чуть других цифрах, вряд ли изменится. Недвига — не сладкая вечнозеленая и вечно растущая плюшка, как кажется, см. опрос, миллионам россиян… Это абсолютный лидер в народном рейтинге инвестиций — а в реале так себе. Не бяка, но та же фонда попроще будет. 
Александр Силаев, 
Недвига — не сладкая вечнозеленая и вечно растущая плюшка, как кажется, см. опрос, миллионам россиян…

С этим я абсолютно согласен. Опрос показывает отсутствие финансовой грамотности + нюансы России, где деньги часто и резко могут обесцениваться. Вот люди и цепляются сознанием за метры.
avatar
При этом я согласен, что это непростая инвестиция. Она сложней, чем фондовый рынок.
avatar
Geist, и гораздо менее ликвидна. Люди часто недооценивают риск потери ликвидности. Кроме того, высокая концентрация риска в одном объекте (у обычных покупателей, которые не могут позволить себе несколько десятков объектов). Взяли какого-то коррупционера в подмосковье, главу района. У него несколько миллиардов в «родном районе», дома, квартиры, земля. Украсть смог, а диверсифицироваться не сумел, кругозора и ликвидности не хватило.
avatar
SergeyJu, он хотел себя местным князем почувствовать, понятно ;)
avatar
Geist, зарвался. Вовремя соскочить не захотел, думал, черной полосы не будет. Возможно, еще и цены выше рынка держал, хотел дважды судьбу обмануть. 
Но я не об этом, а о невидимых многими проблемах с недвижимостью. У меня куча знакомых держит (получает в наследсвтво, покупает, ремонтирует) «однушку под сдачу в аренду». На все мои «овчинка выделки не стоит» просто отмалчиваются. Но упорно ходят по граблям. 
avatar
SergeyJu, 
На все мои «овчинка выделки не стоит» просто отмалчиваются. Но упорно ходят по граблям. 

Знаком с парой немцев, которые говорили мне, что рассматривают недвигу скорей не как инвестицию, а как средство генерации стабильного денежного потока. Ну, договоры заключаются обычно на годы и редко когда нарушаются, размер аренды тоже более-менее стабилен, поток соответственно идет. Низкая ликвидность не считается у них проблемой при таком подходе. 
avatar
Geist, это Германия.
Одна знакомая пустила «славянской внешности». Через полгода перестали платить, в квартире живет 15 нелегалов. Выгнала с грехом пополам, в итоге. Нужен ремонт, пусть подержанная, но мебель, по телефону висит долг. И хорошо, что  обошлось без членовредительства. 
Другая знакомая полгода не может сдать однушку, толи переборчивая и всего боится, толи цену задирает, я не знаю, но проблема реальная. 
Некоторым везет, а остальные рано или поздно понимают, что сдача в аренду квартиры дело не слишком доходное и временами хлопотное. Я сам снимал когда-то и видел, что амортизация — не пустое слово.
В Германии больше стабильности во всем, в валюте, законах, поведении, меньше рисков для простых граждан. Но логика обывателя при этом похожа. 
avatar
SergeyJu, в Германии из-за низких процентов по ипотеке недвижка взлетела в космос, а рост аренды ограничен законами, поэтому доходность хорошо если будет на уровне инфляции, но скорее всего отрицательная. По этим причинам большинство предпочитают арендовать.
Поджигатель Жирафов, большинство среди тех, кто не является владельцем. 
avatar
SergeyJu, владельцы тоже часто арендуют там где им удобнее жить, а свое сдают. Свои дома сдают конечно реже, чем квартиры.
SergeyJu, у меня 2-ве ушатанные хаты хрущобы на первом этаже под сдачу в подмосковье… дают примерно 50тыр чистыми.. не Бог весть какие деньги, но позволяют не работать с 2012года… и с вероятностью 90% кормить меня эти хаты будут всю оставшуюся жизнь…
----
Со сдачей на начальном этапе у меня тоже были проблемы… Потом после нескольких кидков, ты быстренько начинаешь разбираться в людях, не стесняешь брать залог/депозит и проч. и рано или поздно находишь адекватных платежеспособных людей на долгосрочку…
avatar
Ну вот если есть капитал хотя бы в 20 мио, ну вот как можно обойти стороной инвестиционную недвижимость? Все в акции запуливать? Мне кажется надо делить.
Андрей Казанов, 20 мио баксов? 
avatar
SergeyJu, рублей. При 20 мио, можно 5 мио выделить, например, на не старую однуху в Москве, которая будет приносить 35-40 тыс. ренты в месяц приносить. Я считаю в текущей ситуации, когда цены только начинают расти, а проценты по ипотеке падать, вполне оправданным решением.
Андрей Казанов, а себе — любимому жилье надо? А если уже половина активов в недвиге, кой черт лезть в ту  же воду, не зная броду? Ну не получите Вы чистыми 400-500 тыр в год с московской однушки за 5 мультов. Зато нахлебаетесь проблем за недостижимые 8-10% годовых. 
avatar
SergeyJu, ну предполагаем, что жить то уже есть где. Я не говорю, что недвижимость самая выгодная инвестиция, но при достижении определенного капитала, все же надо на нее обращать внимание. Да и я в принципе знаю все минусы сдачи в наем, у меня жена одну квартиру сдает, но все равно в целом это никак не убыточное занятие.
Андрей Казанов, я не про Ваши обстоятельства пишу, а про общий принцип. Если капитал семьи 20 мультов и есть ХОРОШЕЕ жилье, то в Москве это означает, что уже более половины капитала — в недвиге. 
Следовательно, базовых варианта два — или арендный бизнес в недвиге (это серьезно, но очень-очень не для всех), или диверсификация во что-то иное. Валютный депозит, обучение детей, инвестиции на бирже, хобби, которое приносит деньги… 20 мультов это не капитал, это возможность жить имея некую страховку на случай болезни или несчастного случая. 
avatar
SergeyJu, 
Если капитал семьи 20 мультов и есть ХОРОШЕЕ жилье, то в Москве это означает, что уже более половины капитала — в недвиге. 
Следовательно, базовых варианта два — или арендный бизнес в недвиге

Как человек, занимающийся арендным бизнесом в Питере, могу однозначно сказать, что 20 млн для этого мало. Даже у нас, а в Москве недвижимость существенно дороже. 
Дмитрий Овчинников, не стану спорить, понятие хорошее у каждого свое. Я применялся к автору однушки за 5 мультов. А Груздев, когда его назначили губернатором, продал квартирку в Москве дороже чем за миллиард. 
avatar
SergeyJu, 
понятие хорошее у каждого свое
Да я то про сумму 20 млн на арендный бизнес. В этом бизнесе с такой суммой будет тяжело.
Дмитрий Овчинников, именно. Но человек хочет попробовать. Уже сотни тысяч пробуют и думают, что зарабатывают. Не учитывая амортизации и прочих издержек. 
avatar
Богатые тоже плачут
avatar
афтор забыл главное...
дом вечность не стоит… этож не египетская пирамида… панель 80 лет кирпич 130 это при капремонтах...
т.е. -2% в год амортизация недвиги надо закладывать…
avatar
ves2010, он заложил амортизацию 1%, не забыл, но, имхо, мало. С учетом капитального ремонта, думаю, 3% надо считать. 
avatar

Надо отслеживать хороший момент для входа в недвигу — когда цена низкая и ипотека дешевая, тогда это неплохое вложение.

Поджигатель Жирафов, когда у нас цены были низкими, ипотека, считай отсутствовала. Сейчас цены, я бы сказал, более-менее стабильные, в зависимости от места и качества, а ипотека пока не совсем дешевая, хотя и подъемная. Поэтому берут — кому нужно, а чтобы спекулировать недвигой нужен талант или квалификация. 
avatar
SergeyJu, сейчас неплохое время для покупки жилья для себя в России, недорого и ставки небольшие, но как инвестиция вряд ли, т.к. среднесрочно цена будет снижаться.
Поджигатель Жирафов, может быть и не будет снижаться, но наврядли рванет вверх, как сумасшедшая. Не клондайк, однако, не клондайк.
avatar
Поджигатель Жирафов, 
есть 2 момента когда недвига дешева...
1 ценеа недвиги=100...150 месячных арендных платежей
2 месячный платеж по ипотеке == месячного арендного платежа  
avatar
Как показывает история, решающим фактором в инвестициях становится цена. А если это так, то недвижимость, как и любой другой инструмент надо исследовать на предмет повышения цены.
вспомнил про таймшеры...
никто не покупал ?
))
Очень сложно говорить о недвижимости вообще. Ну это примерно как вообще о бизнесе. В среднем теоретически за последние 100 лет весьма вероятно что условный абстрактный бизнесмен разорился, а на практике большинство знакомых, кто серьезно им занимается — зарабатывает.
Большинство сколько-то вменяемых людей, кто решили заниматься недвигой, что в РФ, что за ее пределами, имеют хороший плюс. Относительно недавно был серьезный рост недвиги в Европе, совсем недавно — в Канаде. В РФ кто только не говорил что вот все, завтра недвигу будут буквально бесплатно раздавать — ан нет, снова вверх пошла.
Я не говорю что от нее сплошные радости, но плюсы у этого типа активов есть.
Если недвига стагнирует/падает — есть рентные платежи (а уходя от стандартной бабушкиной однушки можно получать 2х значную доходность), а в случае роста из нее можно выйти с профитом.

теги блога Александр Силаев

....все тэги



UPDONW