Блог им. Vermieter

Вопросы про недвижимость.

Складывается как бы не очень хорошая ситуация.
-Сипи начал падать (пока легонько и даже первого гэпа вниз еще не было)
-доходы населения ощутимо падают( семьи концентрируют взгляды на  пенсии стариков и зарплаты бюджетников)
-при падающих доходах часть населения ради РЕГУЛЯРНОГО денежного потока держит рублевые депозиты и покупает дивидендные акции
-многие люди серьезно занялись пересмотром расходной части своих семейных бюджетов.

в этом свете рост метра в рублях ждать не стоит (если не будет изменён монетаристский режим Набиуллиной).
Т.е фактически колебательный цикл приходит в норму и если не будет следующего возмущения(понижения ипотечной ставки) то метр начнет скатываться к стоимости одной мужской зарплаты, как это было в 1970-1987 годах.

На графике коридор где было ипотечное возмущение, синие стрелки это снижение %% по ипотеке, которое и толкало цену вверх.
Вопросы про недвижимость.
Если ставку в очередной раз не снизят то цена начнет переходить в нижний коридор, где нет ипотечного нагона цены (зеленая линия).
***
Т.е… мы фактически стали заложниками финансовой ситуации.
Мы не знаем как они поступят и поэтому не можем принять правильных шагов.

Если мы попадем в ситуацию неопределенности то надо занимать места с большей определенностью.
 
Сидеть в наличном баксе и ждать когда:
+ можно дождаться
+ не надо платить за ожидание
+ в кризис спрос на доллар растет и можно выгодно его обменять на желаемые предметы
— не определенное время 
— нет %% дохода, нет компенсации за держание нала
 Сидеть в рублевом депозите :
+ есть %% которые на горизонте 1-2 года компенсируют рост курса доллара
— если что, то купить $ можно не успеть и стать очередным стриженным бараном, которых уже есть 91-93гг, 98, 08, 14,.....
Сидеть в золотых сеятелях:
+ спасает от долларовой инфляции
— не помогает в кризис цена на сеятели  в долларах падает (сейчас 366$, а в пик кризиса может стать и 250$ )
Сидеть в акциях:
+ дивиденды
— в кризис акции падают и падают максимально сильно (в разы в 3-4-5 и более раз)
***
пока выигрывает позиция в наличном баксе
но :
развиваются инструменты облигационного рынка и пасть крокодила в ОФЗ
может сильно нивелировать рост курса доллара(народ начнет скупать облигации начиная с 82% и ниже, вместо того чтоб покупать доллар).
к примеру:
 Рост курса к 90 рублям может в кризисный момент предложить 75% доходность
смотрите «облигационный крокодил» (термин не мой и график тоже не мой)
Вопросы про недвижимость.
****
Если ситуация на рынке усугубится сильно и будет нефть и 20 и 10 то
даже 65% по облигациям будет мало чтоб компенсировать рост курса доллара.
****
В ЦБ большие резервы при довольно сильном обнищании народа.
Значит могут придавливать курс доллара долго, фактически дублируя ситуацию 2010 -2014 годов
Вопросы про недвижимость.


Что делать не знаю, запутался совсем.








★9
80 комментариев
Не время кризиса, очень дешевые деньги, надо ждать ставку 6-6.5% в $ минимум, нефть в растущем тренде, даже если сходит на 60-62 это ниочем, надо ждать 100+
avatar
ровный, ставка очень сильно выросла
Была 0,25 стала в 10 раз больше.
Тут же важно не абсолютное Ее значение а изменение исчисляемое в разах.
Черный Живоглот, сегодняшняя ставка это мизер, ни кто не станет перекладываться из рисковых активов в бесплатные деньги. Именно абсолютное значение определяет доходность
avatar
ровный, сейчас очень тяжело даже 1% в долларах получить.если и получается выбрить чистую положительную прибыль в долларах, то тело проседает в долларах больше чем полученный доход.
Черный Живоглот, о том и речь, все кризисы в акциях проходили после длительного ралли поднятия ставок, после чего сбрасывали рисковые активы и ввыливали в облиги, поскольку доходность их становилась приемлемой и безрисковой. 
avatar
ровный, один-три квартала после того как остановили рост ставки — это кризис.
Если они не поднимут ещё раз то к зиме можно ждать развития ситуации в кризисном ключе.
 Баксу все равно дорога на 61.5 и на 56 и очень долгая, заскоки на 70 это мелочи. 
avatar
ровный, после засков будут лои, но они будут каждый выше предыдущего.
Это уже опробованная практика.
Если для себя купи что хотел и не парься!!!
Свой Мужик, очень не хочется переплатить, если они переставит курс в абсолютно другой коридор например 108-125 и что тогда?
Черный Живоглот, не переставят на растущем РТС, вы же не думаете, что он вечно будет в коридоре 130-100к
avatar
ровный, влияние РТС мало, важнее депозиты, а там суммы аховые, а если народ испугается?
При том меня немного напрягает выход из акций олигархов.
Черный Живоглот, байбэки кругом, какие олигархи
avatar
ровный, вы на наши акции смотрите, олигарзи выходят и выходят крупными пакетами.
Черный Живоглот, я это не наблюдаю, да и это не значит ничего, одни вышли, другие вошли
avatar
ровный, во во, умные деньги по 14000 из ГМК вышли, а физики набрались в надежде на дивы
Черный Живоглот, ну ГМК я тоже вышел 14600, теперь 13200 жду, ну это ни как не кризис)) 
avatar
Шровный, если начнёт валиться то и 7000 не устоит.
Черный Живоглот, а что если на 40 обратно? Если на 100 переставят, то все хорошие предложения снимут или эквивалентно подымут ценник.
Свой Мужик, ценник на недвигу рублёвый и ценообразование рублевое.
Если переставят на 100+ и при этом рублей больше недобавится (и депозиты как то абсорбируют повышенными процентами), то недвигу бахнется в долларах вниз процентов на 40
Черный Живоглот, а вы не смотрели, что было в 2014-2015? Я общался с риэлтором и плотно смотрел за происходящим :)
Народ испугался и начал скупать на последние, чтоб успеть спасти, кто неуспех купить баксы?
Черный Живоглот, ага а треть кто продавал ценник к баксу привязал, ещё треть просто сняла… Ну остальные подтянули +5-20%% А потом и бакс в обработку поехал…
Баксы налом держать. Спекулировать на русбирже.
avatar
Остап1978, так и происходит, ничего не остаётся другого, под обеспечение только надо процентов 20% загонять
Если сам веришь, в то что написал (неминуемый трындец и обман всего населения земного шарика), то тебе надо прямо сейчас:
1.Продать все свои инвест квартиры по любой цене, по которй заберут за 30 дней.
2.Продать все свои сеятели и прочее золотишко.
3.Отложить себе налички на 5 лет жизни и хорошо спрятать. (5 лет — реальный горизонт планирования)
4.Оставшиеся деньги разделить на 2 части, половина рубли,  половина бакс.
5.Баксовую часть завести на Америку и на всё зашортить СиПи, ДоуДжонс и Насдак равными долями.
6.Рублёвую часть завести на ММВБ и на всё зашортить индексы ММВБ и РТС.
Шортить всё таким плечом, чтоб при удвоении индекса не произошёл маржинколл. Перекладывать по мере истечения в следующие фьючерсные контракты.

Если так не делаешь — значит балабол и сам не веришь в своё видение рынка и жизни.
avatar
Электромонтёр, жить на что ?
Арендные квартиры это неприкосновенное — это пенсия, это отдых, это медицина — это нельзя трогать пусть хоть сипи на 500 идёт.
Шортить это страшно .
Покупать на просадках Сбер 130; 120; 110…,
Черный Живоглот,
После обвала купим Москву по 200$/кв.м.
А перед этим на шорте удесятерим текущее депо в рубле и учетверим в баксе.

Надо себе ставить Великие Цели, ато так и будешь до старости у арендаторов краны в ванной менять.
avatar
Электромонтёр, не в бровь, а в глаз.
Не так давно кран буксу менял- минус 180 рублей.
Лучше краны менять чем все накроется если брокер ляжет, а это может быть вероятность больше 50%
Черный Живоглот, инфляцию таргетируют, соотв цена на недвиж (московский и др ликвидные места) будет в целом стагнировать с оч слабо положительным уклоном (среднесрочно — типа в разрезе лет 10).

Реальное беспокойство вызывают (в москве) не монетарные причины, а бодрая застройка, избыточное предложение может надолго урыть любые попытки расти. 

avatar
Кризисы надо пересиживать не в рублях, не в облигациях, не в дивидендных акциях, не в баксе, не в бетоне, не в золоте.
Кризисы надо пересиживать в шорте.: )
avatar
Электромонтёр, не вижу пока кризиса. Хватит демурить.
avatar
Остап1978, 
Кризис — это внезапно.
Когда дохера народу его видят, и сидят такие умные в кэше/шорте, он неслучится.
avatar
Электромонтёр, самое страшное не то что произошло в 08-09, есть же ещё вариант 1930-1933
Когда все думают что дно, а акции ещё вниз на 25%
Итак 5 раз. Вот где очуметь.

Л

Черный Живоглот, 




Черный Живоглот, +++, ага:

Покупать на просадках Сбер 130; 120; 110…,

Купил Сбер на просадке 110-130, а он раз — и на 80-90, для начала-)

Шортить это страшно .

Уверен, что страшнее вышеописанного?:-)
Черный Живоглот, очуметь — это когда волатильность умрет годика на 4-5
avatar
kot_vezdehot, меньше ?
Пока 38 метров на человека не будет меньше 1 зарплаты ждать не стоит.
Черный Живоглот, почему именно 38? — как получил эту цифру?
Лёва Соловейчик, 
немцы, собаки, рассчитали.
При 38 метрах на человека у индивида кончается желание докупать метры еще и еще.
Черный Живоглот, очень интересный факт!
нет ли ссылки на расчет(исследование)?
и что — неужели это даже не зависит от условий, где человек вырос? — ведь одно дело, если он до этого жил в коммуналке, и другое дело — если жил, допустим, с родителями в коттедже?
Лёва Соловейчик, 
смотрел еще давно как немцы в ГДР после объединения перестраивали наши брежневки.
Там и всплыла такая цифра.
Влад, что делать ?
Ждать?
В чем ждать ?
Есть ещё инструменты?
Когда уже наступит кризис етить его налево.
Черный Живоглот, если есть деньги свободные конечно — ждать в USD/EUR,  при панике сдавать часть USD/EUR и на просадке тарить дальний край ОФЗ и акции сырьевых. Не настаиваю на версии:)
avatar
MoneyHarvester, совет дельный, спасибо,
Ждать паритет?
Ждать 0,92 или демуровские 0,87 ?
Заходить в какие дальние ОФЗ?
Серию скажите заранее спасибо?
Черный Живоглот, это не совет — я советов не даю, это что я бы делал, будь у меня деньги:)   я говорил не про спекуляцию в паре EUR/USD, а про покупку их против рубля. И в Демурины прогнозы я не верю, потому что в волны Эллиотта я верю, а в возможность успешного прогнозирования по ним — нет. Дальние ОФЗ — на смартлабе можно посмотреть https://smart-lab.ru/q/ofz/ и в квике можно построить аналогичную картинку — вот то что справа по доходности, а там уж смотря какой год и какие серии в ходу и сколько лет не страшно ждать погашения. 

P.S. https://www.youtube.com/watch?v=3k-B5FSFMvk
avatar
MoneyHarvester, «доллар  глупая инвестиция»
это способ пересидеть трудные времена. У людей слабое фин образованность и они кидаются в потреб кредиты, авто кредиты и ипотеки и наступает время когда им особенно тяжело. Вот тут гос-во печатает деньги на покрытие проблемных зон (типа списание триллионоа в проблемных банках) и сидеть в рублях (даже в депозитах) это значит РАЗДЕЛИТЬ проблемы должников сообща взяв на себя ИНФляционный  груз.
а зачем мне  разделять сообща их неправильные кредитные решения?
Если бы я точно знал что всех должников будут доить до последней копейки, до последнего сантима, то тогда да, рубли — это надежно, но пока- нет.
Черный Живоглот, доллар не то что глупая инвестиция, а просто другое может быть лучше. Досмотрите Васю:)
avatar
MoneyHarvester, посмотрел концовку .
получается из всех акций которые выросли сильнее доллара надо срочно выходить, 
а пирамида ОФЗ сейчас ничем не меньше чем тогда ГКО
Черный Живоглот, во всяком случае построить похожий график и посмотреть на акции внимательно, может у них доходы в космос взлетели. 
avatar
MoneyHarvester, Это ставка упала до 0,25%
Рост акций это «поздняя осень» цикла когда созревают яблоки.
Когда «созрели яблоки» то день 22 июня — давно позади.

Если человек производит то, что люди покупают, то ему никакие кризисы не страшны. Наоборот, в кризис дохнут конкуренты. Это лучшее время для расширения дела.

А кто же тогда боится кризиса?
Да шпана всякая.
Сергей Симонов, кризис это очищение и следующее за ним расширение.
Если вы лили подошвы для кроссовок в гараже у дедушки 1989-1991 гг то кризис 1993 привёл к тому что гараж как производственная база уже не подходил.
Влад, твкая неопределенность приводит к тому что я сижу в разных активах.
и там и сям и чуть тут.
тогда любое прогнозирование для собираете «кулака» — неподходящий.
Остаётся модель:
сидим во всём и ждём куда стрельнет там продаём подорожавшее и покупаем подешевевшее?
акция есть акция, это доля в компании или секторе экономике. Как упадет, так и поднимется. Считаю лучшим инструментом на длительный горизонт инвестирования
avatar
Резервы в условиях быстрого бегства капитала могут изрядно усохнуть, как это уже было в 2014-м и 2015-м, так что держалки на долго не хватит.
А второй момент в условиях снижения сырьевых цен, волей-неволей придётся включать печатный станок, эти два условия и предопределят новый виток девальвации, и в этот раз она может быть вовсе не такой пологой, с глубокими откатами как с 2014-го.
avatar
Merval, 
Да, держалка кончится, но это будет года через 3-4
Начну из далека. У меня друг гидроизоляцией занимается, живет в Сочи, родился в Харькове. Периодически своих соотечественников выписывал с Украины для выполнения работ. Так вот сейчас украинцев у него в рабочих нет. На вопрос почему? Ответил, «А чего им ехать работать за 70т.р. когда у них открылась возможность получать 150+».
Первая страна бывшего СНГ, которая поборола коррупцию является Грузия. Сейчас можете посмотреть денежные вливания и количество строек. Чистый воздух, дешевые машины, вкусная еда, вино и т.д. Один из мох друзей купил, кстати, квартирку с террасой.
А сейчас на подходе Украина. Если у них всё наладится, а у них должно наладится так как у населения есть запрос на демократию. То у нас возникнет вопрос, а что вообще происходит. Сначала в школах рассказывали про недоедающих китайцев, а сейчас вся инф. есть в открытом доступе и белое за черное выдать очень сложно.
Так что не исключаю, что произойдет выход из канала на величину канала по законам ТА
joxi.ru/8234ozJc9XDJJA.jpg



И наступит в России полная жопа. Не забудьте, кстати, о запрете регистрации авто с двигателями внутреннего сгорания в цивилизованных странах
Сергей < o-s-a.net >, и чем будут заменены авто с двигателями внутреннего сгорания?
avatar
My Shadow, не знаю. Я не особо за Теслой слежу. Знаю, что продажи растут
Сергей < o-s-a.net >, 
с Украиной совсем не ясно.
С 1 июня туда не будет поступать нефть и бензин от нас и где они будут брать валюту для оплаты нефтепродуктов которые будут возить, \
еще посевная без топлива, так что к ноябрю там может быть большая заварушка. МегаМайдан.
Черный Живоглот, мы живем в мире где борьба происходит за рынки сбыта. Уверен, что вопросы с топливом они порешают. Тут же долгосрочный прогноз
Сергей < o-s-a.net >, 
они порешают когда численность упадет до 7 млн человек и собираемого зерна примерно хватит чтоб его продать и всё необходимое купить.
а пока там перенаселение 
по потреблению хлебобулочных изделий и муки говорят осталось 28 млн.
График цены классный конечно, инфляцию не забудьте посчитать за это время, продавать ниже себестоимости жилье никто не будет, стройматериалы тоже дорожают. Как вложение денег жилье не самый лучший вариант, сейчас продвигаются аппартаменты в хороших жк для сдачи посуточно, наподобие гостиницы. Сдает ее управляющая компания, можно самостоятельно, так есть вариант нормально заработать.
Ходжа Насреддин, а где там сильны разве провал ?
145 000 это в лучшем случае
Черный Живоглот, а я про провал и не писал. На графике может быть перекупленность/перепроданность, может более менее справедливая цена трейдеры собственно это и должны видеть на графике. Я тоже надеялся на падение цен, думал маржа упадет у застройщиков, а они решили что закрыть лавочку проще, чем сбросить цену. 
Ходжа Насреддин, а в баксах за метр какое виденье?
Черный Живоглот, да, это отличный вопрос
Черный Живоглот, В долларах не угадаешь. Хорошо если так же останется в ближайшие лет 5-6. Меньше 60 доллар вряд ли будет, только если нефть будет по 120. Жилье для себя иметь нужно, а как инвестиция наверное пока не в нашей стране. В Турции цены низкие, в Грузии. Это если приморские города смотреть.
Ходжа Насреддин, извиняюсь, но про себестоимость это конечно всё хрень. Вы без труда сможете найти в России квартиру за 70т.р., а за 120т.р. можно двушку в панельке взять. Это не шутка. Да, такие цены есть. См. в авито
Сергей < o-s-a.net >, Себестоимость строительства в Москве и Питере и остальной части страны разная. Во первых ФОТ сильно разный, разница до двух раз. Во вторых стоимость земли и коммуникаций. Земля очень дорогая, особенно в черте МКАДа. В третьих это инфраструктура. В Москве застройщику придется ее строить хоть как, в регионах это пока не так строго. Школа и садик это стандартный комплект, может ещё и поликлиника В четвёртых в Москве много контролирующих органов, на них тоже тратиться придется.
Если  взять как пример  цены на покупку и аренду в известных  городах мира  ( которым  также  является  МСК ) то при средних  данных  (Нью-Йорк район манхеттен) стоимость  1 кв м 10 тыс долл, зарплата 5 тыс долл  (две  зарплаты  1 кв м), аренда  40 метровой  студии  (стоимостью  400 тыс долл ) 2 тыс долл(2,5 аренды зарплата ). Барселона  стоимость 1 кв м 3500- 4500 тыс евро(в приличном районе), зарплата 1600-2000 тыс евро ( также 2 зарплаты 1 кв м) аренда 600-800 евро за студию 40 м ( стоимостью 150-180 тыс евро ) также 2,5 аренды за зарплату. То стоимость  кв м в МСК  должна быть  если 2 зарплаты  (человека живущего в неплохом  районе скажем Беговой м.Белорусская ) примерно  должна быть 100 тыс зарплата  200 тыс руб кв метр. аренда 40тыс ( 2,5раза от зарплаты в 100 тыс) за студию 40 м.По факту стоимость метра 250 тыс, аренды 50 тыс руб. Так что или  ценам ещё падать  на 20 % вместе с арендой  или зарплатам расти  (что вряд-ли ).Вывод  средняя по миру  стоимость  покупки  1 м две зарплаты стоимость  аренды зарплату  делим на 2,5 на примере студии  для 1 чел или семьи  из 2 чел  без  ребёнка.
avatar
Лабиринтов Сергей, для Москвы цены взяты выше средних, такой ценник за жилье в центре, окраины дешевле будут. Беговая и Белорусская это уже ТТК, там все гораздо дороже. Если взять районы 2-3 станции от конечных веток метро, цены будут 150-180 тыс за квадрат и 30-35 за аренду. Ну и ЗП 80-90 средняя, а может и меньше.
Я везде  привёл  пример (Нью-Йорк, Барселона  и МСК ) зарплат и стоимости недвиги в хорошем  районе  этих городов  (она везде  чуть завышена ).Суть  в том какой  район МСК  такая и зарплата, аренда, покупка. (Стоимость  метра 2 зарплаты, стоимость аренды  зарплату  делим на 2,5).Приведенные  вами цифры  для (не центральных районов) стоимость метра 150-180 тыс зарплата  70-90 тыс (метр 2 зарплаты стоит) аренда  30-35 тыс ( зарплата делится на 2,5). Нью-Йорк  район  бруклин  зарплата 2000-3500 долл соответственно  и стоимость метра  4000-7000 долл (2зарплаты)и аренды 800-1300долл. (Зарплату делим на 2,5)Но в МСК  все равно  %на 20все  завышено стоимость  метра  скорее  будет  150-180 тыс, аренды  30-35, а вот зарплата (как вы правильно заметили ) 50-60 тыс. 
avatar
Лабиринтов Сергей, Москва в плане зарплаты «жульничает», здесь оседает доход компаний от продажи нефти, поэтому присутствует некий перекос относительно страны. Плюс то, что все что развивается в стране находится в Москве, в США и Испании нет таких сильных перекосов в развитии только одного города. Отсюда и цена.
Ходжа Насреддин, Да нет я про то, что автор ждет, что стоимость метра сравняется с одной мужской зарплатой ( речь идет о МСК), а на примере городов мира, примерно 2 зарплаты. то есть ниже наверное и в Москве не надо ждать.
avatar
Лабиринтов Сергей, Да она ей примерно и равна. Квадрат в спальном районе 180к стоит, ЗП у простого работника 70-90. В Гонконге цены за квадрат такие, что там не 2 средние зарплаты за квадрат, не везде эта формула точна. 

теги блога Черный Живоглот

....все тэги



UPDONW