Хорошо жить там, где нас нет (заметки о недвижимости. Часть 1).

— Ну и дыра! И какой дурак поселился здесь?
— Я. Это мой дом.
— О, какая прелесть! Просто чудо! У тебя тонкий вкус. Это не безликая массовая застройка. (из мультфильма «Шрек»)




    На днях немецкий Бундесбанк разродился алертом ("Полундра!"), что дескать цены на недвижимость в Германии начиная с 2010 года существенно выросли, намекая на возможный пузырь рынка жилья. И что это совсем не отвечает тем фундаментальным факторам, которые следуют из демографической и экономической расчетной модели динамики роста. Так, цены на недвижимость по Германии в целом превышают расчетные на 10%, а в крупных городах — и того больше: на 20%. К крупным городам относятся: Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Однако, как подчеркивает в своем докладе Бундесбанк, эти данные содержат в себе некоторую долю неопределенности. Тем не менее, цифры дают почву для «увеличения опасений ценового бума на рынке жилья».    

   Тут и возникло ощущение дежавю. Вроде подобное уже было в прошлом году? Точно, год назад Goldman Sachs в своем докладе о глобальных рынках жилья отмечал резкое увеличение цен на недвижимость в Германии после эпохи спокойных и стабильных цен, называя это «весьма опасной авантюрой».
   В связи со всем этим мне захотелось посмотреть, что же на самом деле происходит сейчас в мире с ценами на недвижимость. Вот таблица, которую я отыскал. Две последние колонки — это процентный рост год к году и квартал к кварталу.

Для предметного рассмотрения я из этого списка выбрал: Германию, Англию, Португалию, Канаду и для экзотики — Филиппины. Сразу отмечу, что целью обзора не является глубокий анализ рынка недвижимости. Лишь несколько данных и графиков, ну и картинок (как же без них!), дающих основное представление о предмете. Графиков будет по два на каждую страну: один, отражающий общую динамику цен (слева в %), другой — национальный индикатор цен на жилье (справа). Ну, и двинемся с этим.

 
   Что ж — беглый взгляд на графики подтверждает выше обозначенные опасения о росте цен на недвижимость в Германии. Действительно с 2009 года цены на жилье с некоторыми откатами, но упорно продолжают своё движение вверх. И ценовой гедонический индекс цен (справа) наглядно это подтверждает. Кроме того, данные за 2 квартал этого года показывают ускорение роста цен (+ 4.62% по сравнению с предыдущим кварталом).   
     Вполне возможно, что это объясняется сезонными факторами, или скорее, низким уровнем процентных ставок. Так, покупатель со  стартовым капиталом в 20 тысяч евро может получить ипотечный кредит в 150 тысяч евро на десять лет примерно под 2,5% годовых. Последствия долгового кризиса в еврозоне заставили немцев задуматься о вложении своих средств в наиболее надежные, с их точки зрения, активы. Необходимо также отметить, что немецкие банки при выдаче ипотечных кредитов заемщику всегда руководствуются гораздо более строгими критериями, чем когда-то американские. Кроме того, объем выданных ипотечных кредитов остается в последние годы  весьма стабильным, что скорее свидетельствует в пользу отсутствия «пузыря» на рынке жилья. 
 

 
 Посмотрим, что происходит с ценами на жилье у другого члена Евросоюза — Великобритании.


   В сентябре  этого года  Банк  Англии твердо заявил, что не существует определенно никакой непосредственной опасности пузыря недвижимости в Великобритании, но как бы там ни было, Банк за этим внимательно следит. Кроме того, в докладе Банка было отмечено, что соответствующий комитет Банка (FPC) намерен потратить больше времени на изучение, насколько уязвимы хедж-фонды, которые ориетированы на заимствования, в случае будущего повышения процентных ставок. Кроме того, будет производиться постоянный мониторинг уровня активности, задолженности по кредитам и ростом цен в сравнении с доходами граждан.
  В то время, как в целом по стране цены подросли на 1.87% за 2-й квартал, что не является чем-то особенным, лондонские цены на жилье прибавили за год 10%. Это и послужило толчком к беспокойству и заявлениям BoE. 
  Впрочем, как можно видеть из графиков — серьезных опасений и признаков возникновения пузыря на рынке жилья пока нет.



    Продолжение следует...




  Дом — это то место, где хранится наше барахло в то время, пока мы находимся вне дома, чтобы добыть больше барахла.

В материале использованы данные: www.bundesbank.de, www.globalpropertyguide.com, coolhouses.ru