Инфляционные ожидания, ипотека и цены на жильё: проверка гипотезы LLM через MCP с live макро по РФ

Всем, привет, последнюю неделю собирал live данные в винтажную базу данных подключаемую по MCP с LLM.  Для демонстрации закинул гипотезу связи инфляционных ожиданий и цен на жилье. Ниже рузультат на дату: 23 октября 2026 Данные: ClickHouse default, витрина ДОМ.РФ, IRN.RU на горизонте: январь 2021 — сентябрь/октябрь 2026

Резюме

1. Цены на жильё выросли вдвое в номинале, но лишь на четверть в реальном. Индекс цен ДОМ.РФ на первичном рынке: 100 (янв-21) → 201,8 (сен-26), +101,8%. Накопленная инфляция за тот же период — +59,4%. Реальный рост — +26,6% за 5,7 года, то есть около 4,2% в год.
2. Инфляционные ожидания остаются высокими и не «остыли». Ожидаемая инфляция населения — 13,2%, наблюдаемая — 14,5% (окт-26). У аналитиков — 6,2% на 2026 и 4,5–5,75% на 2027–2028. Разрыв между населением и профессионалами — 7–9 п.п., и он не сокращается.
3. Связь «ожидания → цены» слабая. Корреляция ожиданий населения с годовой динамикой цен — +0,13; с ростом ипотечного портфеля — −0,52 (высокие ожидания сопровождались высокими ставками и торможением кредита). Корреляция ипотеки с ценами — +0,46. Драйвер цен — кредит и льготные программы, а не сами ожидания.
4. Ставку уже снизили на 700 б.п., а коррекции цен нет. Ключевая: 21% (окт-24) → 14,0% (июл-26), пауза в сентябре. Цены за 12 месяцев — +10,8%. Но спрос строителей отрицательный почти непрерывно с июля 2024 г. (26 из 27 месяцев, −10,8 п. в сентябре), ценовые ожидания упали с 32,1 (дек-25) до 20,5.
5. Доходность аренды проигрывает бирже. Москва — 4,3%, СПб — 4,6%, другие города — 5,3% (II кв. 2026). ОФЗ 1/3/5/10 лет — 13,9 / 15,6 / 16,2 / 16,5%. Полная доходность жилья (аренда + рост цены, минус издержки) — около 13,6% против 16,5% по длинному ОФЗ.

6. Коррекция — вопрос сценария, а не автоматического следствия снижения ставки. При дезинфляции до 4% и росте цен на уровне инфляции жильё даёт 7,7% годовых против 14–16,5% по ОФЗ; для паритета нужна коррекция цены на 20–30% (или многолетняя номинальная стагнация). Если инфляция останется двузначной, жильё конкурентоспособно, и коррекции не будет.

7. Льготная ипотека была мотором — и её переадресация меняет всю цепочку. В 2025 г. льготные программы дали 63% кредитов и 79% объёма, из них 89% — «Семейная ипотека». С октября 2026 г. ставка предложения по семейной ипотеке выросла с 6,0% до 10,0%: платёж по кредиту 8 млн ₽ растёт на 29% (59,6 → 77,2 тыс. ₽/мес), а инвестиционная доходность с плечом падает с 15,5% (льгота 6,5% при росте цен = CPI) до 11,0% — ниже ОФЗ (14,3% после налога). Это и есть канал, через который адресность бьёт по ценам.

   
8. Коррекция — вопрос сценария, а не автоматического следствия снижения ставки. При дезинфляции до 4% и росте цен на уровне
   инфляции жильё даёт 7,7% годовых против 14–16,5% по ОФЗ; для паритета нужна коррекция цены на 20–30% (или многолетняя номинальная стагнация). Если инфляция останется двузначной, жильё конкурентоспособно, и коррекции не будет.

Вердикт: H1 — частично; H2 — не подтверждается на текущих данных; H3 — подтверждается арифметически, но только в сценарии дезинфляции.

Гипотеза и метод

Проверялись три утверждения:

• H1. Высокие инфляционные ожидания 2021–2026 гг. поддерживали рост цен на жильё и спрос на ипотеку.
• H2. Когда ожидания остынут и ЦБ снизит ставку, цены скорректируются.
• H3. Механизм — падение инвестиционного спроса: доходность аренды ниже, чем по ОФЗ и депозитам.

Метод: уровни и динамика (цены, ипотека, ставки, аренда), корреляции с лагами, событийное окно снижения ставки, модель полной доходности жилья и breakeven-коррекции. Все ряды — с указанием источника и даты; сегменты (первичка/вторичка) не смешиваются в одном ряду.

Ожидания: высокие, но неоднородные

Что видно:

• Ожидания населения с 2023 г. колебались в диапазоне 10,2–14,7% и ни разу не опускались ниже 10%. «Остывания» нет.
• Прогнозы аналитиков, наоборот, пересматривались вверх: CPI-2027 — с 4,33% (фев-25) до 5,75% (окт-26); CPI-2026 — с 5,1% (сен-25) до 6,2%.
• ЦБ в октябре повысил прогноз инфляции на 2026 г. с 6,0–7,0% до 7,1–7,6%, сохранив цель 4% с 2027 г.
• Разрыв «население минус аналитики» — 7 п.п. по 2026 г. Это и есть та среда, в которой гипотеза о «поддержке цен ожиданиями» выглядит правдоподобно.

Ипотека: спрос поддерживался, но уже тормозит

Динамика портфеля по годам (номинальный / реальный рост):

Выводы:

• Пик кредитной экспансии — 2023 г. (+30% номинально, +23 п.п. реально): льготная ипотека разогнала и спрос, и цены.
• В 2024–2025 гг. реальный рост портфеля почти обнулился. Это уже охлаждение кредитного канала.
• В 2026 г. рост ускорился до +10,2% г/г — но это номинальное ускорение при инфляции 7,2%; реальный вклад скромный (+3,0 п.п.).
• Ставка 18,05% (медиана 15 банков) при ключевой 14% — запретительно высокая: спред +4,05 п.п.; у Сбербанка 18,7% (+4,7 п.п.). Реальная ставка по ипотеке к ожидаемой инфляции (18,7 − 13,2) — +5,5 п.п.
• Макропруденциальные лимиты по высоким ПДН/LTV ужесточались в течение 2026 г.: по отдельным сегментам лимиты снижены с 10–20% до 3–5% (v_cbr_mpl). Это ограничение предложения кредита, а не спроса.

Льготная ипотека: доля, адресность и эффект в цепочке

Доля льготных программ в выдачах (ДОМ.РФ, по данным Банка России):

Что за этим стоит:

• Массовая программа (8%) закончилась 1 июля 2024 г., но доля льготных программ не упала, а выросла: в 2025 г. «Семейная ипотека» дала 89% всей льготной выдачи — 545 тыс. кредитов на 3,2 трлн ₽ (+44%/+47% г/г). То есть льготу не отменили, а переадресовали: с широких масс на семьи с детьми и в основном на новостройки.
• Структура выдачи сместилась на готовое жильё. Во II кв. 2026 г. 60% кредитов — на готовые квартиры и дома (+13 п.п. г/г), новостройки — 34% (−12 п.п.), ИЖС — 6% (−2 п.п.). Новостройки по-прежнему продаются преимущественно через господдержку.
• Адресность ужесточается дальше. По недельной витрине ДОМ.РФ ставка предложения по «Семейной ипотеке» с 2 октября 2026 г. поднялась с 6,0% до 10,0% — это +4 п.п. для новых заёмщиков. IT-ипотека с августа 2024 г. не действует в Москве и Санкт-Петербурге.

Что это делает с платежом (квартира 10 млн ₽, взнос 20%, кредит 8 млн ₽, 20 лет):

 

Эффект в цепочке «ожидания → ипотека → цены»:

1. Выпадает маргинальный покупатель. Для него платёж вырос на 29–114% при том же доходе. Это не «охлаждение ожиданий», а прямое сжатие платёжеспособного спроса.
2. Первым проседает первичный рынок. Новостройки — 34% выдачи, и продажи там преимущественно идут через господдержку. Уже видно: доля новостроек −12 п.п. г/г, продажи в августе снизились, в сентябре был отскок перед изменением «Семейной ипотеки» (то есть заимствование спроса из будущего).
3. Цены реагируют с лагом 12–24 месяца. Индекс пока +10,8% г/г, но месячный темп — 0,5%, спрос строителей отрицательный 26 из 27 месяцев, ценовые ожидания упали с 32,1 до 20,5.
4. Инвестиционный спрос схлопывается арифметически — см. 6.2: при ставке 10% и росте цен на уровне инфляции жильё с плечом даёт 3,4% реальных против 6,4% по ОФЗ, при рыночной 18,7% — отрицательную доходность.

Цены: номинальный рост при слабом реальном

Индекс цен ДОМ.РФ, первичный рынок, РФ, все классы и комнатности (янв-21 = 100):

 

Помесячная динамика 2026 г. (м/м): янв +1,67%, фев +0,24%, мар +0,28%, апр +0,49%, май +0,45%, июн +0,46%, июл +0,64%, авг +0,55%, сен +0,98%. Без января средний темп — 0,51% в месяц (6,3% годовых); январь дал сезонный всплеск +1,67%, сентябрь — +0,98%.

Кросс-чек по вторичке Москвы (IRN.RU): 305 078 ₽/м² (сен-26), +0,6% м/м, +6,7% с начала года. Вторичка растёт медленнее первички; сравнение ориентировочное — у IRN «с начала года», у ДОМ.РФ «г/г».

Опросы строителей (v_cbr_survey, балансы, с учётом сезонности):

Это ключевая картина: спрос отрицательный с июля 2024 г. (26 из 27 месяцев), цены всё ещё растут, но ожидания уже развернулись. Классический лаг: спрос → ожидания → цены. Ценовая коррекция в данных ещё не началась — есть только замедление ожиданий.

Аренда и альтернативная доходность

Аренда (ДОМ.РФ, II кв. 2026, по активным объявлениям ЦИАН):

Методика ДОМ.РФ: годовая аренда / медианная цена продажи на первичном рынке (ЦИАН). Доходность падает потому, что новостройки дорожали, а аренда — нет.

Альтернативы (21.10.2026):

Сравнение полной доходности (5-летнее владение, аренда 4,3%, издержки 15% от аренды, продажа по рынку):

 

Требуемая коррекция цены для паритета с альтернативой:

 
Иными словами: при сохранении текущего роста цен жильё почти не проигрывает коротким ставкам, но проигрывает длинным ОФЗ. При дезинфляции разрыв расширяется до 9 п.п., и для его закрытия нужна коррекция на 20–30% либо многолетняя номинальная стагнация.

Плечо: покупка по массовой льготной ипотеке vs те же платежи в ОФЗ

 Сравнение «в лоб»: квартира 10 млн ₽, взнос 20% (2 млн ₽), кредит 8 млн ₽ на 20 лет. Заёмщик платит аннуитет; инвестор в ОФЗ вкладывает те же 2 млн ₽ и те же ежемесячные платежи. Аренда — 4,3% gross, издержки 15%, налог на аренду 13%, аренда растёт с инфляцией и реинвестируется в ОФЗ. ОФЗ — 16,47% с налогом 13% на купон (14,33% net). Горизонт — 10 лет

На горизонте 20 лет картина та же по знаку: льгота 6,5% при росте цен 10,8% даёт 16,9% (8,9% реальных), при росте на уровне CPI — 13,2% (5,4%); рыночная 18,7% при CPI — 6,0% (−1,3%), при 4% — около нуля.

Три вывода:

1. Массовая льготная ипотека создавала аномальную доходность на капитал. При ставке 6,5% и даже при росте цен только на уровне инфляции жильё с плечом давало 15,5% — выше ОФЗ (14,3% после налога) и с реальной доходностью 7,5% против 6,4%. Это не «ожидания», это отрицательная реальная ставка по кредиту: 6,5% при инфляции 7,4% — деньги занимать выгоднее, чем не занимать.
2. При 8% преимущество исчезает. Массовая программа 2023 — июля 2024 гг. уже не била ОФЗ: 13,6% против 14,3%, капитал 0,92×. Именно на этом уровне программа стала «нейтральной» для инвестора.
3. Адресная ставка 10% и рыночная 18,7% ломают инвестиционную логику. При 10% жильё даёт 11,0% (3,4% реальных) — на 3 п.п. хуже ОФЗ; при 18,7% — 0,8% номинально и −6,1% реально. Инвестор с плечом уходит из жилья не из-за ожиданий, а из-за арифметики.

Оговорки: не учтён имущественный вычет (13% с процентов и до 260 тыс. ₽ с тела — улучшает жильё на ~1 п.п. IRR), возможные скидки застройщиков, а также риск рефинансирования. Для ОФЗ не учтён ИИС (освобождение купона — улучшает ОФЗ). Модель чувствительна к допущению о росте цен: именно оно, а не ставка по кредиту, определяет, кто выигрывает.

Вердикт по гипотезе

H1. Ожидания поддерживали цены и ипотеку — частично подтверждается

• Цены действительно выросли: +101,8% номинально с янв-21. Ипотека росла: пик +30,3% в 2023 г.
• Но связь с ожиданиями слабая: корреляция ожиданий с годовой динамикой цен — +0,13, с ипотекой — −0,52 (обратная!).
• Связь ипотеки с ценами заметно сильнее: +0,46. Цены разгонял кредит (льготная ипотека, семейная программа), а высокие ожидания скорее сопровождались высокими ставками, которые этот кредит тормозили.
• Льготный кредит был не «одним из», а основным каналом. Доля льготных программ: 46% кредитов в 2023 г. → 63% в 2025 г. (79% по объёму), причём в 2025 г. 89% льготной выдачи — «Семейная ипотека». С плечом 20% и ставкой 6,5% жильё давало 15,5% при росте цен на уровне инфляции — выше ОФЗ. Это и есть механизм, которого нет в исходной гипотезе: не ожидания двигали цены, а отрицательная реальная ставка по льготному кредиту.
• Реальный рост цен скромный: +26,6% за 5,7 года, в 2024 г. — +0,2%. Номинальный рост в значительной степени был инфляционным, а не инвестиционным.

Формулировка: ожидания были фоном, а не мотором. Мотор — льготный кредит и ограниченное предложение.

H2. Снижение ставки приведёт к коррекции цен — не подтверждается на текущих данных

• Ставку снижают с июня 2025 г.: 21% → 14,0% (−700 б.п.). За это время цены выросли на 10,8% г/г, коррекции нет.
• Спрос строителей отрицательный 26 из 27 месяцев с июля 2024 г., но цены ещё растут: лаг между спросом и ценой — 12–24 месяца.
• Ценовые ожидания развернулись (32,1 → 20,5), и это первый предвестник. Но сам по себе он не гарантирует падения: в 2024–2025 гг. ожидания тоже колебались, а цены росли.
• Коррекция начнётся не от факта снижения ставки, а от сочетания: замедление роста цен + сохранение высоких реальных ставок + исчерпание льготных программ.

Формулировка: механизм в гипотезе верный, но триггер определён неверно. Снижение ставки само по себе скорее поддерживает цены (дешевле ипотека), а коррекцию вызывает разрыв между доходностью жилья и безрисковой ставкой, который при дезинфляции не закрывается, плюс отключение льготного плеча у маргинального покупателя.

H3. Доходность аренды ниже альтернатив — подтверждается

• Аренда: 4,3–5,3% против ОФЗ 13,9–16,5% и ключевой 14%. Разрыв — 9–12 п.п. по текущей доходности.
• Полная доходность (аренда + рост цены, минус издержки): 13,6% против 16,5% по ОФЗ 10y. Разрыв — −2,9 п.п. уже сейчас.
• При дезинфляции разрыв расширяется до −8,8 п.п., а требуемая коррекция цены — 20–30%.
• Оговорка: при сохранении инфляции 13% и роста цен 10%+ жильё конкурентоспособно. Аргумент «аренда хуже ОФЗ» работает только в сценарии, где инфляция и рост цен замедляются, а ставки остаются высокими в реальном выражении.

Сценарии 2027–2028

 

Базовый сценарий ЦБ (23.10.2026): CPI 4% с 2027 г., ключевая 12,5–13,5% в 2027 г. и 9–10% в 2028 г., рост ипотечных требований 5–10% в 2027 г. Рынок фьючерсов на 23.10 закладывает ключевую ~13,9% к декабрю 2026 г. — то есть быстрого снижения не ждёт.

Доходность ОФЗ и IRR жилья в таблице — сценарные допущения (не прогноз); они показывают, при каких условиях жильё выигрывает или проигрывает альтернативе.

Что это значит практически

• Для инвестора в жильё: при ОФЗ 10y 16,5% покупка с gross-доходностью аренды 4,3% оправдана только при ожидании роста цен выше 13,2% в год (breakeven) или при покупке с дисконтом 15–20% к рынку. Иначе альтернатива выигрывает.
• Для заёмщика: carry отрицательный: рост цен 10,8% минус ставка 18,7% = −7,9 п.п. Льготные программы маскируют этот разрыв, но рыночная ипотека экономически невыгодна.
• Для рынка: сигнал коррекции — не снижение ключевой ставки, а падение ценовых ожиданий строителей ниже 10 п. и переход роста цен в околонулевые м/м темпы. Пока ожидания 20,5 п., а рост 0,5% м/м — коррекция не началась.
• Что смотреть дальше: (1) ценовые ожидания строителей, (2) помесячный рост индекса ДОМ.РФ, (3) реальную ставку по ипотеке (18,7% − ожидаемая инфляция), (4) доходность аренды в обзорах ДОМ.РФ, (5) спрос в опросах строителей.

Ограничения

• Сегменты: индекс ДОМ.РФ — первичный рынок; IRN.RU — вторичка Москвы; аренда ДОМ.РФ — по объявлениям ЦИАН. Прямое смешение рядов недопустимо, поэтому они приведены отдельно.
• Частота: аренда — квартальная; опросы строителей — месячные; индекс цен — месячный.
• Ставки по ипотеке: единственный снимок на 31.08.2026 (15 банков). Использован как уровень, не как динамика.
• ОФЗ: в базе только текущая кривая (21.10.2026), истории нет. Real-time сравнение корректно, историческое — нет.
• CPI: восстановлен компаундированием недельных оценок Росстата; возможны расхождения с официальным месячным рядом в пределах 0,1–0,2 п.п.
• Корреляции: 45 месячных точек (2023–2026), описательные, без контроля на эндогенность. Это не причинная оценка.
• Прогноз ЦБ: срез на 23.10.2026 (день заседания); возможны уточнения после публикации.

Источники

ClickHouse (default): v_cbr_macro (ожидания, портфель ИЖК), v_cbr_mo_br (макроопрос), v_cbr_survey (опросы предприятий и строительства), v_cbr_mt_forecast (прогноз ЦБ), v_cbr_mp_summary (решения по ставке), v_keyrate_expectations, v_key_rate_dashboard, v_ofz_curve, v_bank_macro (ставки ДОМ.РФ), v_cbr_mpl, v_rosstat_macro, v_fedstat_ipc.

ДОМ.РФ:

• Индекс цен на жильё: https://дом.рф/price-index/ — выгрузка analytics_2180033719.xlsx (уровни, янв-21 — сен-26) и monthly_increments_955291481.xlsx (м/м приросты).

• Обзор рынка аренды за II кв. 2026: https://дом.рф/analytics/rental-housing-report/616633/

• Обзор за I кв. 2026: https://дом.рф/analytics/rental-housing-report/602999/

• Аналитический центр: https://дом.рф/analytics/

IRN.RU:

• Индекс стоимости жилья Москвы: https://www.irn.ru/index/ (сен-26: 305 078 ₽/м², +0,6% м/м, +6,7% с начала года).

Росстат:

• Недельные оценки ИПЦ (файл Consumer price index.csv, bi.rosstat.gov.ru).

---
PS. Теперь так и живем.