ЗПИФ «Термы Бора-Бора» — скам?

В 2026 году на Московской бирже появились паи ЗПИФ «Термы Бора-Бора» (XSBORA). Инвесторам предлагают вложиться в строительство термального комплекса в Подольске с потенциальной доходностью до 50% годовых.
Звучит заманчиво. Но откуда такая доходность и какие риски скрываются за красивыми цифрами?
Что покупает инвестор?
Фонд зарегистрирован в марте 2026 года, управляет им АО «Центральная трастовая компания». Паи доступны только квалифицированным инвесторам.
Средства привлекаются на строительство комплекса, запуск которого запланирован на 2027 год. То есть инвестор покупает пай фонда, связанного с ещё не работающим объектом.
Доходность до 50% предполагается получить за счёт роста стоимости проекта во время строительства и операционного дохода после открытия.
Но 50% — прогноз, а не гарантированная выплата. Его реализация зависит от сроков строительства, финансирования и будущей прибыльности комплекса.
Красный флаг №1. Оценка проекта
В публичных материалах фигурирует стартовая оценка проекта около 1,5 млрд рублей. При этом ранее стоимость земельного участка оценивалась примерно в 275 млн рублей.
Разумеется, стоимость проекта включает не только землю, но и другие активы, права и ожидаемые денежные потоки.
Однако инвестору важно понимать, из чего складывается оценка 1,5 млрд рублей и почему предполагается её существенный рост к запуску комплекса.
Красный флаг №2. Структура активов
В документах о дополнительной выдаче паёв предусмотрена их оплата не только деньгами, но и правами требования по договорам займа к ООО «Аквила».
Поэтому важно выяснить, какая часть имущества фонда приходится на недвижимость, какая — на права требования, а какая — на другие активы.
Инвестиция в термальный комплекс и юридическая структура имущества фонда — не обязательно одно и то же.

Красный флаг №3. Отсутствие операционного дохода
Комплекс ещё строится. Следовательно, пока невозможно проверить на практике прогнозируемые посещаемость, средний чек, расходы и прибыль.
Если строительство подорожает, запуск задержится или посетителей окажется меньше ожидаемого, фактическая доходность может существенно отличаться от прогнозной.
Регулярных выплат по фонду пока нет.

Красный флаг №4. Предыдущий проект организатора
Организатором сделки выступает ООО «Инвестиционная система». Ранее компания участвовала в организации выпуска паёв другого строящегося термального комплекса в Новой Москве.
Тогда инвесторам прогнозировали 34–38,3% годовых и окупаемость примерно за 4,5 года. Строительство планировали завершить в 2025 году.
Однако первоначальные сроки прошли, а объект до сих пор не введён в эксплуатацию. По информации инвесторов, проект столкнулся с недостатком финансирования, из-за чего строительство приостановили.
Это не означает, что «Термы Бора-Бора» повторят его судьбу. Но предыдущий опыт организатора стоит учитывать, особенно когда новый проект обещает ещё более высокую потенциальную доходность.
Главный вопрос: какие выводы из предыдущего проекта учли при запуске «Терм Бора-Бора»?




Красный флаг №5. Ликвидность
Листинг на Московской бирже не гарантирует возможность быстро продать паи по желаемой цене.
XSBORA доступны только квалифицированным инвесторам, что ограничивает круг покупателей.
На момент подготовки материала профильный сервис указывал средний объём торгов около 1,25 млн рублей в день, при этом маркет-мейкер не был указан.
Перед покупкой стоит проверить биржевой стакан: количество заявок, спред и объём, который можно продать без существенного снижения цены.

Так скам или нет?
Само по себе наличие перечисленных рисков не доказывает мошенничества. Но и доходность до 50% не делает инструмент привлекательной инвестицией автоматически.
Здесь инвестор принимает на себя риски строительства, финансирования, оценки активов, будущей экономики комплекса и ограниченной ликвидности.

Красивые 50% — это прогноз. А сроки строительства, структура активов, финансирование и опыт организатора — реальные факторы, которые стоит проверить до покупки XSBORA.