🏢 На рынке инвестиционной недвижимости Москвы

в последнее время случились сразу три интересные сделки. УК «ВИМ Сбережения» купила у девелопера Forma (ПИК) строящийся бизнес-центр «Фрейм» у Белорусского вокзала — 69,7 тыс. м2 с вводом в 2029 году. MR Group продал неизвестному мне инвестору строящийся бизнес-центр «Линк» на Рябиновой улице — 75 тыс. м2, сдача в конце 2028 года. А «Эталон» продал небольшой бизнес-центр площадью 3,7 тыс. м2 в Южном Бутове.

💬 Меня попросили прокомментировать одну из трёх сделок для СМИ, но комментарий по техническим причинам «в печать» не попал — поэтому поделюсь своими мыслями здесь.

💭 «ВИМ Инвестиции» — институциональный инвестор, которому сегодня нужно вложить деньги во что-то, что точно принесёт рентный поток уже завтра.

☝️У инвестиционного директора крупного институционального инвестора — куча возможностей и необходимость потратить десятки миллиардов рублей. Склады, ТЦ, Light Industrial, жильё, офисы, гостиницы. Выражаясь метафорами, карт в колоде много, а вот козырей...

❓ Со складами всё понятно: сегмент сейчас находится под давлением, страховки сильно (почти в 2 раза) уменьшат доходность сегмента. Склады перестали считаться безопасным активом — это сегодня в проблемной зоне только Ozon и Wildberries, а что будет завтра? На инвестиционном комитете такой актив сейчас будет сложно защитить: слишком много неопределенности.

❓ С торговыми центрами не лучше: это класс активов, который годами находится под давлением и продолжает сползать по направлению ко дну.

❓ Light Industrial институциональным продуктом для институциональных инвесторов пока не стал, хотя отдельные девелоперы пытаются его институционализировать. Есть на рынке исключение в виде «Альфа-Капитал», но пока это именно исключение.

❓ Финансирование жилья тоже отпадает: раньше (8 лет назад) институционалы охотно покупали квартиры в новостройках оптом на ЗПИФы, но сейчас ситуация изменилась — продажи просели и что там случится дальше непонятно

❓Стрит-ритейл? Чтобы вложить хотя бы ₽2-3 млрд придется купить 5-6 объектов, при этом ошибиться достаточно легко, один из сложнейших сегментов для анализа.

❓Гостиницы? Бизнес подрывают высокие и сложно компенсируемые расходы и спад туристического потока в связи с неспокойным небом.

❗Офисы в Москве — это, по сути, сейчас единственный актив, в который институциональные инвесторы верят и который реально пройдет инвестиционный комитет.

⚖️ Так что это не офисы такие хорошие, это фон не очень. Во всяком случае для институционалов.

👍 Спасибо, Кэп.

🔥 Беру офисы на всю котлету!

👀 Похоже на сдутие пузыря...