ПАО «АПРИ» (МСФО 2026 6М)

ПАО «АПРИ» (МСФО 2026 6М)
Итоговая оценка: 2,0/5

Чем занимается компания: ПАО «АПРИ» — девелопер жилой и нежилой недвижимости: Челябинская область, Екатеринбург, Владивосток, Ставропольский край и Ленобласть. Выручка идет от помещений, прав реализации проектов, аренды и стройуслуг; денежный цикл зависит от проектного финансирования и эскроу.

Исходные показатели:
— Выручка: 12 013,5 млн руб. (+29,5% г/г)
— Валовая прибыль: 4 803,7 млн руб. (+16,7% г/г)
— Операционная прибыль: 3 416,5 млн руб. (+18,1% г/г)
— EBITDA: 3 544,6 млн руб. (+21,7% г/г)
— Финансовые расходы: 3 432,7 млн руб. (+93,7% г/г)
— Чистая прибыль: 120,7 млн руб. (-87,7% г/г)
— Денежные средства: 975,2 млн руб.
— Эскроу: 5 505,8 млн руб. (+14,3% к 31 декабря 2025 г.)
— Запасы: 32 388,8 млн руб. (+4,2% к 31 декабря 2025 г.)
— Капитал: 9 115,9 млн руб. (-0,9% к 31 декабря 2025 г.)
— Активы: 85 157,4 млн руб. (+16,9% к 31 декабря 2025 г.)
— Чистый долг: 48 679,1 млн руб. (+27,4% к 31 декабря 2025 г.)

Коэффициенты:
— ICR LTM: 1,2x
— Current ratio: 2,28x
— Валовая маржа: 40,0%
— Запасы / Выручка LTM: 1,17x
— Покрытие проектного долга эскроу: 14,1%
— Чистый долг / EBITDA LTM: 4,22x
— Чистый долг / Капитал: 5,34x
— Cash / ближайшие облигации и займы: 24,8%

Детализация долга:
— Долг: 55 160,1 млн руб.; проектное финансирование 38 958,6 млн руб.; облигации 15 627,3 млн руб.; прочие займы 574,2 млн руб.
— Сроки: краткосрочный долг 16 574,2 млн руб. = проектное финансирование 12 635,5 + облигации 3 466,9 + займы 471,8; долгосрочный долг 38 585,9 млн руб. = проектное финансирование 26 323,2 + облигации 12 160,4 + займы 102,3.
— Структура: проектный долг обеспечен землей/арендой 104,85 га, долями СЗ, залогами и поручительствами; облигационный долг резко вырос.
— Рефинансирование: касса 975,2 млн руб. покрывает 24,8% ближайших облигаций/займов; OCF за 6М -8 376,7 млн руб., проценты уплаченные 4 318,4 млн руб.; эскроу не свободная ликвидность.

Проекты и эскроу:
— Портфель: «ТвояПривилегия», «Парковый Премиум», «Притяжение», Академический, ЖК «Грани», о. Русский, Попов Лог, Железноводск, «АПРИ Нева»; часть новых регионов еще до разрешений.
— Продажи: выручка от помещений 11 827,5 млн руб.; основные источники — Челябинск и Екатеринбург. Авансы ДДУ выросли до 2 477,4 млн руб., авансы по инвестдоговорам снизились до 7 065,2 млн руб.
— Риски строительства: запасы — строящиеся объекты 22 435,3 млн руб. и готовые помещения 7 227,1 млн руб.; проектное финансирование растет быстрее эскроу.

Оценка кредитоспособности:
— Базовый профиль: продажи и валовая маржа сильные, но рост долга и процентов почти съел прибыль; эскроу покрывает малую часть проектного долга.
— Без рефинансирования: пройти 1-2 года без новых/роллируемых банковских и облигационных денег маловероятно; корпоративные купоны и облигации не покрываются свободной кассой.

Расшифровка оценки:
— Долговая нагрузка и проектный долг: 1,5/5; вес 25%; Net debt/EBITDA LTM 4,22x, эскроу покрывает 14,1% проектного долга, долг быстро растет.
— Покрытие процентов и маржинальность: 2,0/5; вес 20%; ICR LTM 1,2x, маржа высокая, но финансовые расходы растут быстрее EBITDA.
— Ликвидность и рефинансирование: 1,0/5; вес 20%; cash/ближайшие облигации и займы 24,8%, OCF отрицательный, эскроу недоступен для корпоративного долга.
— Проекты и продажи: 3,0/5; вес 25%; выручка и эскроу растут, портфель диверсифицируется, но есть execution-risk новых регионов и рост строящихся запасов.
— Качественные риски: 2,0/5; вес 10%; высокие ставки, поручительства/залоги, зависимость от рефинансирования.