Объясняю в деталях для одаренных один раз

В 2026 году средняя стоимость метра в новостройках СПб составляет около 337 000 рублей, то есть рыночная цена такой готовой квартиры для покупателя — 13 500 000 рублей.

Чистая себестоимость строительства (материалы, работы, земля, проект) составляет около 65% от рыночной цены — 8 775 000 рублей.
• Собственные средства застройщика (15%): 1 316 250 рублей (обязательное условие банков).
• Лимит кредитной линии от банка (85%): 7 458 750 рублей (сумма, которую банк выдает траншами на возведение этой конкретной квартиры )

В процессе строительства банк начисляет проценты на фактически взятый долг (7 458 750 руб.) каждый месяц. Ставка пересчитывается ежедневно в зависимости от того, сколько денег покупатели внесли на счета эскроу.
Средневзвешенная ставка по рынку сейчас составляет около 10,25% годовых, но внутри нее заложены две крайности:
1. Базовая ставка (20% годовых): начисляется, пока квартира не продана и счет эскроу пуст.
2. Специальная ставка (3% годовых): начисляется, когда покупатель внес деньги на эскроу, и они полностью покрыли долг перед банком.

Дом только заложили, продаж еще нет. Счета эскроу пустые.
• Долг перед банком: 7 458 750 руб.
• Денег на эскроу: 0 руб.
• Текущая ставка: 20% годовых (базовая).
• Проценты за этот месяц: ~124 300 рублей уходит банку в качестве чистых расходов.

Появился покупатель и оформил ДДУ. Он внес на счет эскроу полные 13 500 000 рублей (рыночную стоимость).
• Долг перед банком: 7 458 750 руб.
• Денег на эскроу: 13 500 000 руб.
• Обеспеченность деньгами дольщиков составляет 181% (сумма на эскроу значительно превышает долг).
• Текущая ставка: падает до минимальных 3% годовых.
• Проценты за этот месяц: снижаются до ~18 600 рублей.

Квартира достроена. Застройщик платит минимальный процент, так как объект полностью профинансирован продажами.

За 2 года строительства (с учетом постепенной распродажи дома и снижения ставки с 20% до 3%) средневзвешенная ставка составила 10,25% годовых.
Показатель по квартире.
Сумма
Выручка от продажи квартиры 13 500 000 руб.
Себестоимость стройки – 8 775 000 руб.
Проценты банку за 2 года кредитной линии – 1 529 040 руб.
Чистая прибыль застройщика 3 195 960 руб.