27 лет в недвижимости. Почему я всё-таки ушла с хорошей должности и открыла своё агентство

Статья написана по интервью с Еленой Мищенко, владелицей агентства недвижимости «Счастье под ключ». 

Я двадцать семь лет в недвижимости, последние годы руководила департаментом городской и загородной недвижимости в НДВ, это одно из крупных агентств Москвы. В какой-то момент понимаешь, что работаешь уже скорее по привычке, чем по желанию. А уходить из недвижимости после двадцати семи лет разве что в монастырь, как раньше на Руси. В монастырь вроде рано, поэтому решила дать своим идеям отдельный офис. 

А у меня к тому времени были свои правила, как продавать: работать только на эксклюзиве, продавать дорого и быстро и не заканчивать работу с клиентом только потому, что на часах пять вечера.

Хотелось проверить, получится ли всё это в своём агентстве. После открытия ко мне обратились несколько сотрудников, с которыми мы много лет работали: захотели продолжить работать вместе. Так постепенно стала собираться команда. Сейчас с агентством работают 47 человек, включая штатных сотрудников и партнёров. 

Дальше расскажу, как это агентство устроено: во что обошлось открытие, на чём и сколько оно зарабатывает, каких агентов я держу и откуда берутся клиенты. А в конце про то, как я сама выбирала себе квартиру и как искала бы её сегодня.

Открыть агентство стоило 7 миллионов

Агентство недвижимости можно открыть без всего: зарегистрировать кабинет на Авито, то есть аккаунт, с которого размещаешь объявления, сесть дома за стол с ноутбуком, и ты уже агентство из одного человека. У меня была другая задумка: полноценное агентство с командой, а для этого нужен офис.

Открыться в мае мне стоило около 7 миллионов рублей, всё под ключ.

Ушли они на аренду офиса, которую платят вперёд за несколько месяцев, на сайт, который надо купить и настроить, на запуск кабинетов на площадках и рекламу в них, на мебель, технику и её настройку. Я не знала, что это всё так дорого: даже кухонный уголок для сотрудников, столы и цветы стоят приличных денег. Это Москва, и офис нужен такой, куда не стыдно привезти клиента.

Если открываться быстро, любую смету надо умножать на два, это я поняла на своих деньгах. Медленно вышло бы дешевле, но действовать нужно было быстро: я уже уволилась, люди ушли вслед за мной, а впереди был сезон — на рынке недвижимости он начинается в сентябре, и встречать его надо было готовым агентством. За месяц я сняла офис, заказала сайт, продумала концепцию и оформление соцсетей, заключила все необходимые договоры. Мебель завезла за неделю. Сейчас оглядываюсь назад и сама в шоке: как я всё это сделала за такой срок и как быстро нашла нужных людей. 

Деньги были свои: я в недвижимости, постоянно что-то продаю и покупаю. На какой-то сумме занервничала и пошла к знакомым инвесторам. Они предложили войти в долю, но делить бизнес я не планировала, поэтому договорились о займе. Его почти сразу вернула: как раз прошла моя собственная сделка.

Продаю дорого и быстро

Работаем мы только на эксклюзиве: квартиру продаём только мы, и собственник больше никому её не отдаёт. Наперегонки с другими агентствами, когда одну квартиру продают сразу несколько и каждое ставит цену чуть ниже соседа, чтобы покупатель пришёл к нему, не работаем. В такой гонке квартира уходит дешевле, чем могла. Мне это давно разонравилось, я люблю продавать дорого и быстро. За эксклюзив мы землю роем, а без эксклюзива нам просто не интересно.

Что мы делаем за свою комиссию, покажу на трёх сделках этого года.

Первая про цену. Одну квартиру нам передали партнёры, которым мы платим за клиентов часть комиссии. Собственники продавали сами и хотели 13 500 000 рублей. Продать надо было быстро, потому что другую квартиру они покупали одновременно с продажей, а такая связка и сложная, и недешёвая. Я им предложила:

— Мы выставим вашу квартиру за 14 500 000. Лишний миллион с запасом покроет нашу комиссию, и мы уверены, что продадим. Одно условие: своё объявление вы снимаете и нам не мешаете продать дорого Вашу квартиру.

— По рукам.

Объявление мы упаковали как обычно, в работе над текстами нам помогает нейросеть по промту, который мы разработали вместе с маркетологами. Я только попросила собственников: когда увидите свою квартиру в нашей рекламе, не решите, что корова нужна самому. Бывает: человек видит, как хорошо выглядит его квартира, и передумывает продавать. Через две недели мы взяли аванс за 14 500 000. Комиссию собственники заплатили из лишнего миллиона, и ещё 500 тысяч тысяч получили сверх суммы, на которую рассчитывали. 

Вторая сделка про скорость. Летом клиент пришёл к нам за новостройкой, влюбился в квартиру, мысленно расставил мебель, а потом выяснилось, что сначала надо продать свою на юге Москвы. Страх у него был один: пока продаём, новостройку купит кто-то другой. Мы нашли покупателя за 18 дней, договорились с застройщиком о фиксации цены и брони на 45 дней, хотя обычно бронь максимум неделя, получили разрешение опеки, потому что в проданной квартире собственниками были дети, и провели две сделки в один день.

Третья про самое сложное, что мы умеем: разводы и доли. Это когда муж и жена или родственники хотят сделать друг другу больно недвижимостью. Классический случай: квартира на двоих, жене нужны деньги, а муж мстит: иди продай свою долю.

А я смотрю и считаю. Квартира стоит 20 миллионов, доля вроде бы 10, но за долю в однушке на руки она получит 5. И он свои 10 тоже не получит, потому что долю купят профессиональные выкупщики, заедут в квартиру, будут сушить вещи на кухне бизнес-класса и сделают всё, чтобы он свою половину тоже скинул. Суд, кстати, часто на их стороне.

Поэтому мы выходим к таким людям и, как я говорю, творим добро насильно. Возим их смотреть, что реально можно купить на 5 миллионов, я называю это объектами «принятие реальности»: смотришь и думаешь, и это столько стоит? Потом считаем, на сколько миллионов больше получится, если продать квартиру целиком и потерпеть друг друга один час на сделке, можно даже в разных помещениях. Миллионы, оказывается, сближают.

Вот буквально сегодня я приехала с такой сделки. У супругов было две квартиры, три недели переговоров, полная нелюбовь, а в итоге одну квартиру спасли, вторая целиком досталась другому супругу, и люди снова общаются из-за детей. Таких сделок у меня одна на двести-триста, и приходят они только по рекомендации. Рекламировать это я не умею и, наверное, не очень хочу. Но берём и решаем.

Сколько приносит агентство на 50 человек

Считаю на модели полноценного агентства в Москве, человек на 50, которое работает в массовом сегменте и бизнес-классе

Считаем не только количество сделок, а сколько приносит каждая. С однушки в экономе агентство получает 300–400 тысяч, с квартиры бизнес-класса 600–700, а с квартиры за 30 миллионов около 1,2 миллиона, столько же, сколько с трёх в экономе. Больше всего из этих денег уходит агентам, и так и должно быть, они эти сделки и сделали. После агентов самая большая статья реклама. Чтобы продать квартиру, мало разместить объявление, его надо продвигать, и на один объект уходит 50–60 тысяч в месяц. Рядом с комиссией это немного. Что остаётся агентству, в таблице: 3–7 миллионов в месяц. 

Исключение, где рекламы почти нет, а сделок больше, это апартаменты, которые мы называем пирожками. Маленькие, за 6–8 миллионов, с отделкой и мебелью, их покупают как готовый бизнес под сдачу. В комплексе их двадцать одинаковых, отличаются только цветом стен, поэтому выставляешь одно объявление и по нему продаёшь все двадцать. На пирожках агент делает в среднем 4–5 сделок в месяц вместо 3–4.

Считать всё это надо по сезону, а сезон у нас с сентября по апрель. Май, июнь, июль и август надо просто пережить: большая часть агентов отдыхает и с удовольствием тратит заработанное, клиенты тоже в отпусках, а те агенты, кто остаётся, работают на пределе возможного за всех, и их надо беречь. Ещё две мёртвые недели вокруг Нового года и майские праздники.

Сейчас лето заканчивается, и агенты слетаются работать в полную силу. В этом году, спасибо, ещё и вторичка ожила. Ключевую ставку за лето снизили два раза, ипотека стала дешевле, и покупатели, которые год откладывали покупку, вернулись на рынок. Из-за этого сделок на вторичке сейчас процентов на 20–30 больше, чем год назад, а квартира в Москве продается в среднем за три месяца, хотя год назад продавалась дольше. Раз квартиры продаются быстрее, выбора становится меньше, а раз выбора меньше, цены растут: за год примерно на восемь процентов. Продавцу и агенту это выгодно, покупателю не очень, ему теперь надо торопиться. Так что сезон будет прям наполненный, работать придется всем.

Каких агентов я держу

При отборе агентов для меня один из главных признаков: готов ли человек работать тогда, когда свободен клиент, то есть вечером и ночью. Риелтор должен хотеть сделки: сделать клиенту хорошо и получить за это комиссию. Те, кто готов в ответственный момент включиться даже вечером и написать мне 24/7, если сделка горит, это моя команда. Мы больные этой недвижкой, мы просто ею живём.

Через две недели после открытия я ещё раз пересмотрела людей, которые пошли со мной, и с частью попрощалась. Не мой человек в пять вечера идёт домой, потому что у него личная жизнь. Фиксированный рабочий день обычно у тех, кто сидит на окладе. У риелтора есть личная жизнь клиентов, и она начинается, когда клиенты пришли с работы: вечерние показы, люди, у которых горит и болит, к ним надо приехать, подержать за руку, успокоить и довести до сделки. Поэтому мой риелтор может проснуться в двенадцать, я согласна, если накануне до часа ночи занимался сделкой.

Офис при этом нужен, хотя частные риелторы, которые работают сами на себя, спрашивают: зачем он, если можно встречаться на объектах и в кафе? Клиенты обожают приходить в офис и проверять среду обитания риелторов, серьёзному клиенту в офисе легче решить, сотрудничать или нет. И агентов проще контролировать, когда ты их видишь: несколько раз в неделю они приходят на дежурство, ты садишься рядом, быстро проходишься по CRM, и погнали. Дома агента расхолаживает всё: ребёнок бежит, собачка, кровать манит посмотреть сериал, кухня с холодильником. В офисе только кофе и коллеги, которые работают, а когда видишь, что рядом человек зарабатывает, очень хочется тоже заработать.

У агента бывает мысль: уйду в частники, заберу комиссию 100% и заработаю много денег. Год у него это даже получается. А потом выясняется, что клиентов негде взять, приходится демпинговать. Но вместе с полной комиссией приходят и расходы: реклама, юристы и всё остальное, что раньше делало агентство. Кто ушёл и остался со всем этим один на один, обычно хочет назад. Одна из моих агентов ушла на пять лет, а сейчас вернулась и сказала, что будет самым счастливым человеком, если я её возьму. Я говорю: добро пожаловать на борт. Правила у меня для всех одни: важно, чтобы человеку подходил наш формат работы и он был готов соблюдать общие договорённости. 

Чтобы агенты понимали, что стоит за долей компании в комиссии, я расходы компании не прячу, а показываю агентам. Агентство делает рекламу и юридическое сопровождение на сто объектов сразу, расходы размазываются по всем ста, становится выгоднее. Когда агент это видит, он начинает ценить. Ещё в агентстве у агента есть возможность спокойно отдохнуть: коллеги закрывают его сделки за долю комиссии, ты отдыхаешь, а работа продолжается и свою часть комиссии ты получаешь. По-моему это прекрасно.

Откуда берутся клиенты

Клиентов агентам находит агентство. Холодный обзвон мои агенты не делают, потому что это прямой путь к выгоранию. Хочешь потренировать разговорный жанр, посидеть, зарядиться, позвони, я не против, но обязаловки нет. Обязаловка одна: забрать и отработать клиентов, которых агенту передало агентство.

Больше всего клиентов приходит по рекомендациям: кто-то кому-то дал мой номер, сказал «звони, и будь тебе счастье», и человек пришёл.

Много клиентов приводят партнёры из смежных бизнесов: ремонт, мебель, страхование, хоумстейджеры, которые готовят квартиры к показу. В разговоре с клиентом может выясниться, что ему нужна помощь с недвижимостью, например с рефинансированием ипотеки. Тогда партнёры рекомендуют обратиться к нам. За это мы отдаём им часть комиссии, и они довольны: они помогли нам найти клиента, и мы ценим эту работу. По тому же принципу клиентов передают компании с колл-центрами, помогают находить заинтересованных продавцов и покупателей. Так, например, работает программа Авито «Комфортная сделка» (сейчас доступна в нескольких регионах РФ), когда колл-центр площадки передает агентствам людей, которые хотели продать квартиру. И другие риелторы: они видят наши объекты с нашим логотипом, предлагают их своим клиентам и при совместной сделке получают часть комиссии.

Остальные приходят отовсюду, где есть люди: из телеграма, домовых чатов, соцсетей, которые мы только запустили. Едет мой сотрудник в такси, говорит по телефону про сделку, таксистка слушает и просит контактик. У нас с такси уже не первая сделка.

Что изменилось после ухода

Многие задачи оказались знакомыми. За четыре месяца своего бизнеса круг знакомств стал ещё шире, но начинать с нуля не пришлось. Многое я уже делала в НДВ: работа была многозадачной, приходилось взаимодействовать со всеми подразделениями. Как делать сайт, я знала, мы и там делали сайты. С юридической стороной проще, у меня юридическое образование, а бухгалтеры те же. У меня чувство, что я десять лет готовилась открыть своё агентство, а потом просто взяла и открыла. Стало даже легче, потому что отчитываться теперь надо только перед собой, а из жизни ушли бесполезные встречи и отчёты.

Теперь я координирую работу всей команды: пиарщики, юристы, которые звонят уточнить, как лучше поступить, колл-центр, всё это надо держать в руках. Плюс я договариваюсь с застройщиками о дополнительных условиях для наших клиентов. Например, в офисе продаж застройщика клиенту сказали, что максимальная скидка 2% и больше не получится. Два процента застройщик дал за быстрый выход на сделку, а по нашим партнёрским отношениям с этим застройщиком мы согласовали ещё 6%. Квартира за 11 372 767 рублей обошлась клиенту в 10 462 946, экономия 909 821 рубль. А когда где-то горит, конфликтная сделка или сторонам никак не удаётся договориться, я выезжаю сама. Ездить на просмотры и вести сделки я не перестала.

Как я выбирала квартиру себе

Свою квартиру я нашла без объявлений, хотя я риелтор и провожу на Авито каждый рабочий день. В 2014 году знакомые рассказали мне, что у метро Ботанический сад через несколько месяцев начнётся стройка. Рекламы ещё нигде не было.

Дом, о котором ещё не было рекламы

Район я знала наизусть, потому что много лет жила рядом. Вокруг будущего комплекса три крупных парка и несколько маленьких, метро в минуте, рядом МЦК, до центра 15 минут. Другие районы я была готова рассматривать, но везде чего-то не хватало: либо парка, либо метро, либо цены уже стояли заоблачные. А здесь просто совпало бинго: трёхкомнатная квартира за 12 миллионов рублей.

Клиенты, кстати, часто выбирают район так же, как выбирала я. Если человек давно живёт в районе, ему бывает сложно решиться на переезд в другой: хочется остаться там, где всё знакомо. Всё знаешь — куда пойти, как ходит транспорт, где какие пробки. Многие готовы поменять квартиру, но сохранить привычное окружение. Поэтому нередко переезжают буквально с улицы на улицу. 

При этом сами районы меняются, и представления о них отстают. Когда я начинала в профессии, на обучении нам полушутя говорили: никогда не покупай у цыган и никогда не продавай квартиру в Карачарове. Тёмный, криминальный, далёкий от метро район. Сегодня туда пришли крупные застройщики, открылось несколько станций метро, появились торговые центры, школа, стадион, а сам район довольно зелёный. За деньги, за которые в престижном районе возьмёшь однушку, там продаётся просторная квартира в новом доме. Единственный минус — перегруженная ветка метро, и это не изменится. Спасает автобус до Таганской по выделенке, 15 минут без давки.

Запад и Юго-Запад принято называть переоценёнными, и цены там правда высокие относительно многих других районов Москвы. Но мне кажется, эти районы сложно переоценить. Вода, зелень, вузы, новая застройка, а роза ветров такая, что ничем не пахнет: ни мусорными заводами, ни производством. За один из лучших районов города приходится платить больше.

Старые дома не люблю от слова совсем

Ближе к метро продавались дома 80-х годов, и вышло бы быстрее: не ждать стройку, не снимать. Но я не люблю старые дома, от слова совсем. Попробовав пожить в новостройке, менять образ жизни уже не хочется: подъезд на уровне земли, высокие потолки, в доме пахнет новым, на первых этажах приличные магазины. Подниматься по лестнице к подъезду панельки мне уже не хотелось, даже приличной серии. Я выбрала три года снимать, пока дом строится и идёт ремонт.

«Покупаю на пятом»

Платить за новостройку мне было нечем, пока не продастся моя прежняя квартира — трёшка в Отрадном. Комплекс там был хороший, но до метро 25 минут пешком через дороги и гаражи. Стройка у Ботанического сада стартовала без брони: подписываешь договор и сразу оплачиваешь, поэтому покупателя на свою квартиру мне нужно было найти за месяц. Покупатель нашёлся, но с ипотекой одного банка, а его собственную квартиру покупали с ипотекой другого. Я убедила оба банка провести сделки в один день, забрала деньги и в тот же день поехала платить за новостройку. Такие сделки сейчас простые, в 2014 году — это был тройной кувырок вверх и назад.

Приезжаю покупать — а трёхкомнатных в наличии нет. Остались двушки.

Уступить я не могла: дети разнополые, каждому нужна своя комната, и мне тоже. Я пошла по коридорам офиса продаж, нашла менеджера с самым отзывчивым лицом и села ему на уши: квартиры у вас классные, в другом комплексе жить не хочу, продадите двушку — придётся менять квартиру ещё раз. Он вошёл в моё положение. Через полчаса после того, как я оформила двушку и уехала, раздался звонок: «Елена, либо вы сейчас говорите «да» на пятый или тринадцатый этаж, либо трёхкомнатной не будет». Я сказала: «Покупаю на пятом». И вернулась переподписывать документы.

Если бы я искала сегодня

Ту квартиру я нашла без поиска, потому что уже знала, где буду покупать. Но так сложилось один раз. Если бы я искала себе квартиру сейчас, я бы делала то же, что делаю каждый день в работе, когда подбираю квартиры клиентам.

Ставка этим летом дважды пошла вниз, банки пересматривают ипотечные программы, и покупатели активно возвращаются на рынок. При этом рынок редко даёт одновременно купить дешёвую квартиру и получить дешёвую ипотеку (если это не семейка), обычно приходится выбирать что-то одно. Когда ставки становятся привлекательнее, первыми просыпаются покупатели, а следом за ними цены. Так что иногда выгоднее купить не тогда, когда ипотека стала самой дешёвой, а тогда, когда квартира ещё не успела стать самой дорогой.

Открываю онлайн-площадку и ставлю фильтр по двум параметрам: цена и метраж. Локацию задаёт сам район поиска, цена — это мой бюджет, а метраж — единственное в квартире, что нельзя изменить. Вилку и по цене, и по метражу беру шире, чем нужно, потому что в широкую выборку залетают варианты, которые с точным фильтром я бы не увидела. Границами района тоже не ограничиваюсь. Если в нужной локации за мои деньги продаются только квартиры по 50 метров, а мне нужно 60, я отъезжаю в поиске на пару остановок метро: метры важнее пары остановок.

Картой не пользуюсь, хотя покупатели её любят. Список, отсортированный по цене, показывает картину рынка быстрее.

Фотографии в объявлении я смотрю в третью очередь. Первое — сочетание цены, метража и локации. Второе — документы: написано ли, сколько лет квартира в собственности. Если важных данных в объявлении нет, звоню и уточняю. Лирику про «вы будете пить кофе и встречать рассветы» не читаю вовсе. Фото я открываю первыми, только когда квартира нужна строго с готовым ремонтом.

Бывает, ремонт в квартире хороший, а фото сделали такие, что хочется оторвать руки вместе с телефоном. Большинство покупателей выбирает глазами, поэтому на такую квартиру никто не едет, объявление висит, продавец нервничает. Мой клиент однажды отказывался смотреть такой вариант: «Она ужасная по фото». Зашли, раз были рядом. Он переступил порог и сказал: «Боже, какая она классная». Купил именно её, ещё и с торгом. Стоит давно, фото плохие, квартира нормальная — это просто бинго.

Одна и та же комната: слева глазами продавца с телефоном, справа при дневном свете.

Насколько продавец готов торговаться, видно ещё до звонка. Если квартира стоит в рынке, 100–300 тысяч скинут практически все. Если сильно дороже рынка и висит давно, я звоню и спрашиваю про торг прямо. Ответ «это моя цена, дешевле не приходите» означает, что мы и не придём. Хуже всего торгуются те, кто только вышел на рынок: собственнику звонит тысяча риелторов, и он уверен, что это шквал покупателей. Любое объявление должно отстояться. Через две-три недели первая волна заканчивается, и разговор становится другим. Самые большие скидки дают те, у кого горит: забронирована новостройка, строится дом, подходит платёж за какой-то объект или кредит. Это выясняется уже в разговоре и на просмотре.

В разговоре заодно становится понятно, кто продаёт. С агентством или опытным частным риелтором сделка обычно идёт ровнее: с той стороны есть человек, который понимает, какие документы нужны и зачем. Купить напрямую у собственника тоже можно, просто у него могут быть свои представления о процессе, и договариваться придётся дольше. А если хочется, что называется, зайти человеку в душу, я заглядываю в его профиль на Авито и смотрю, что он ещё продаёт: детские вещи, спортивный инвентарь. Для покупки это редко что-то решает, но кое-что о продавце рассказывает ещё до встречи.

Просмотр начинается на улице

На просмотр я приезжаю заранее и обхожу дом со всех сторон. Для старого дома это архиважно. По окнам первых этажей видно, кто в доме живёт: чем завешаны, когда мыли. Если окно грязное и вместо шторы тряпка, я спрашиваю себя, кто за ним живёт и каким будет соседство. Под окнами то же самое: кидают ли из окон мусор или там газон и чисто. Ищу дырки в подвал, куда лазают кошки: где кошки, там и крысы.

В квартире первым делом трубы и окна: открыть, залезть под раковину, принюхаться. Потолок проверяю на подтёки. Если ремонт несвежий, а потолок свежепокрашенный, скорее всего, здесь скрывали следы преступлений соседей сверху. По дверям видно, как квартиру эксплуатировали: рассохлись, вздулись или в порядке.

Потом подъезд. Двери соседей. Поднимаюсь на лифте на последний этаж и спускаюсь пешком, по дороге считаю бутылки, надписи и мусор на этажах. Так складывается впечатление о людях, которые тут живут. Чисто и консьерж внизу — идеально.

Свою новостройку я так обойти не могла: дома ещё не было. Зато были планировки, и их я изучила заранее, сидя в офисе застройщика. Выбрала башню: лифты в центре, квартиры по кругу, на этаже семь квартир, но рядом с тобой всё равно те же четыре. В новостройке я проверяю планировку. Шахта лифта через стенку от комнаты обернётся шумом или расходами на звукоизоляцию. Входная дверь напротив тамбура с лифтами означает, что все соседи будут ходить мимо. Это решается второй дверью внутри квартиры, но это расход и минус место. У многих застройщиков на сайте можно посмотреть будущий вид из окна с конкретного этажа.

«Почувствовать квартиру»

Люди, которые смотрят сами, часто заходят и пытаются, как они говорят, почувствовать квартиру. Я смотрю холодным взглядом.

Клиенты искали трёхкомнатную и сами нашли вариант: 60 метров в девятиэтажке 70-х годов. Кухня шесть метров, комната девять, зал проходной, зато ремонт от аккуратной пары пенсионеров: белая кухня, цветочки, всё вылизано. Они почувствовали и решили: хотим только её.

Я уговорила их посмотреть 75 метров в доме 2010-х с простым ремонтом от застройщика и посчитать. Ремонт, какой бы он ни был, умрёт лет через пять-шесть: что-то сломается, что-то выйдет из моды, всё равно захочется переделать. Переделывать придётся в обеих квартирах. Только в одной после этого останется 60 метров, а в другой — 75.

Думали они два дня. Звонит муж, жена рыдает, но берут ту, что больше. Через несколько лет жена позвонила: «Как я вам благодарна. Ремонт переделываем, но у нас хорошая площадь».

Одна квартира или восемьдесят

Можно посмотреть одну-единственную квартиру, и она подойдёт полностью. Можно посмотреть 80, и не подойдёт ни одна. Иногда ищут идеальную, чтобы соответствовала всему сразу, но таких почти не бывает. А чаще мешают не квартиры, а страхи: а вдруг завтра появится лучше, а вдруг цены упадут, а я сейчас потрачусь.

Цену угадать досконально невозможно, и расстраиваться из-за переплаты не стоит. Через пять лет цены всё равно будут выше, всё дорожает каждый день. А вот локация через пять лет не изменится, как и метраж. Это единственные две константы, и на них я смотрю в первую очередь.

Локация не меняется сама, но её могут поменять власти. Карта развития территорий лежит в общем доступе, плюс сайт правительства Москвы. В сложившемся спальном районе достаточно глянуть, нет ли рядом реновации. А вот если перед окнами свободное поле или лес, проверить обязательно. Иногда покупаешь вид на лес, а на месте леса запланирована трасса на шесть полос. А может, и на восемь.

Проверка

Главный тревожный сигнал — цена заметно ниже рынка. Но проверять надо и квартиру по рыночной цене. Сначала мотив продажи: зачем продаёт, где будет жить, есть ли другое жильё. Потом история квартиры и срок владения. Дальше юристы проверяют продавца, супругу или супруга, а если собственности меньше пяти лет, то и предыдущих владельцев. Иногда в документах находятся пороки, которые можно исправить, а иногда те, с которыми ничего не сделать. Разумные покупатели в этом месте расстраиваются, но идут искать другой объект.

Я свою квартиру купила, не увидев ничего, кроме планировки, и на этаж согласилась по телефону. Въехала в 2017-м, живу девятый год и свою квартиру я менять пока не собираюсь, а в своём агентстве ещё многое хочу сделать. Хочется собрать свой опыт в школу продаж: учить агентов понимать людей, договариваться и находить выход в сложных сделках. Сейчас снова ловлю себя на том, что хочется придумывать, пробовать, разбираться. Иногда устаю и думаю: ну кто тебя просил? А утром уже кому-то звоню с новой идеей. Девиз у меня — «Всегда побеждай». Иногда победа — это сложная сделка, а иногда — решение наконец заняться тем, что давно хотелось. В общем, в монастырь пока рано, пусть немного подождёт. Еще очень много проектов впереди.

Уже два года я раз в неделю беру интервью у предпринимателей про реальный бизнес, а не этот ваш успешный успех.

Может показаться, что «Упал, поднялся» — это весёлые истории о том, как пожарить косточки, насушить листья, склеить картон, чтобы заработать миллионы на маркетплейсах. Но на самом деле в блоге уже больше 150 статей из разных ниш с подробными выкладками по цифрам.

Подписывайтесь на Упал, поднялся: 

• версия для серого интернета,
• версия для белых списков.

Этот блог я веду для себя, а с командой мы решаем задачу роста продаж для среднего и крупного бизнеса. Наша работа эффективна в трех случаях:

– Ваш продукт сложный, спрос не сформирован, но ценность для узкой целевой аудитории высока.

– Вы выводите новый продукт на рынок и хотите об этом рассказать рынку.

– Вы хотите поднять продажи по текущему продукту, но весь поисковой спрос выбран, и дальнейшее увеличение рекламного бюджета, – резко повышает цену лида.

Мы уже решаем такие задачи для B2B, в том числе SaaS, агентств недвижимости и производств.

Мой сайт