Рынок недвижимости в России в динамике: рост в деньгах и стагнация в метрах и реакция на ставку ЦБ. Ждем 11 сентября.

Рынок недвижимости составляет порядка 20 трлн руб (это второй по обороту потребительский рынок России после ритейла – 61,3 трлн руб в 2025г). Он состоит из четырех контуров: первичка (5,2 трлн руб, 2025), вторичка (6-8,6 трлн руб, 2025; 1,29 млн сделок со вторичным жильем при 6,7 млн руб — средняя цена купленной квартиры на вторичке в 2025), ИЖС и коммерческая недвижимость. ИЖС в последние годы дает более половины ввода жилья в кв.м., но в денежном эквиваленте его доля заметно ниже, поскольку большая часть строится хозспособом без сделки купли-продажи, при этом ввод жилья обусловлен регистрацией построенных ранее частных домов.

Рынок первичной недвижимости в России активизировался после 2020 года в результате снижения ключевой ставки ЦБ и введения массовой льготной ипотеки, которая действовала до середины 2024 года. После отмены льготной ипотеки в середине года число заключенных сделок ДДУ сократилось с 658 тыс. до 529 тыс., а объем в деньгах снизился на 11,5%. За 2025 год рынок перешел в стадию восстановления в деньгах: объем продаж вырос на 16,1% до 5,2 трлн руб. Рост при этом ограничивается высокой ставкой ЦБ: физический объем в кв.м. почти не изменился в 2025 году: 25,6 млн кв. м против 25,3 млн годом ранее, а число заключенных сделок выросло на 1,4% до 536,7 тыс. Прирост выручки обеспечил рост цены квадратного метра на 14,7%, что превысило инфляцию (5,59%) на 9,2 п.п.

Вторичный рынок ведет себя так же. За два года он вернулся к исходному объему в Москве: 140,6 тыс. сделок за 2025 год (минус 3,8% к 2024 году) и 66,0 тыс. за первое полугодие 2026 года, что на 3,4% выше прошлогоднего уровня и совпадает с первым полугодием 2024 года.

Рынок держится на льготной ипотеке. 13,4% россиян могут позволить себе приобретение жилья с учетом текущих ипотечных условий. Выдачи ипотек за 2025 год упали до 968 тыс. кредитов (−26% к 2024 г.) на 4,5 трлн руб. (−9% в объеме к 2024 году), при этом доля ипотек по льготным программам выросла до 63% (+14 п.п. к 2024 г.)  по количеству и 79% (+9 п.п.) по объему, а доля ипотеки в оплате новостроек осталась на уровне 73% против 76% годом ранее (ДОМ.РФ). На основании прогноза от ДОМ.РФ мы ждем охлаждения рынка и снижения продаж по ДДУ в 2026 году на ~13% г/г, а в дальнейшем прогнозируем восстановление в 2027-2030 на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.

Замещение ипотеки рассрочкой перенесло часть риска на застройщика: покрытие проектного долга деньгами дольщиков опустилось с 88% во II квартале 2024 года до 68% в I квартале 2026 года, а разрыв между стоимостью заключенных ДДУ и средствами на эскроу достиг к середине 2025 года 1,4-1,5 трлн руб. при доле рассрочки около 18% стоимости договоров (Банк России, ДОМ.РФ). Для классифайда это означает удлинение цикла продажи: объект первички дольше висит в экспозиции, а бюджет застройщика на его продвижение растет.

В 2026 году вырос спрос на вторичное жилье при неизменном общем объеме: доля вторичного рынка в ипотечных выдачах выросла на 9,3 процентных пункта до 27,2%, в июне 2026 года в Москве число сделок на первичном рынке снизилось на 17,2% год к году, а на вторичном выросло на 20,8%, поскольку готовое жилье стоило в среднем 297 тыс. руб. за кв. м, на 31,1% дешевле первичного.

Главными рисками для рынка строящегося жилья и ипотеки остается длительность периода жесткой денежно-кредитной политики и сохранение высоких ставок.

Это вторая часть разбора. Дальше выложу декомпозицию выручки по четырем направлениям с тарифной механикой ЦИАНа и Авито, расчет трех методов оценки и сценарий с возвратом квазиказначейского пакета. Финмодель на 2021–2028 отдам по запросу.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.