Капитализация фондового рынка и рынка фондов недвижимости может кратно обойти прогнозы ЦБ РФ

В 2024 году президент России поставил амбициозную задачу — увеличить капитализацию фондового рынка до 66% от ВВП к 2030 году. Речь идёт об удвоении текущих показателей и попытке вывести рынок капитала на принципиально новый уровень.

Но главный вопрос, который сегодня звучит в экспертной среде: реально ли достигнуть этой цели в текущих экономических условиях? Или, как всё чаще формулирует сам регулятор, задача скорее теоретическая и вряд ли будет выполнена на практике.

Почему ЦБ РФ считает, что цель недостижима, действительно ли недостаточно капитала в экономике или рынок развивается в другой логике, чем предполагает регулятор, — разбирались в нашей статье. 

Удвоение капитализации фондового рынка

На ПМЭФ-2025 первый зампред ЦБ Владимир Чистюхин фактически признал: выполнить поручение президента по удвоению капитализации российского фондового рынка к 2030 году — «крайне затруднительно, почти невозможно».

Чтобы капитализация российского фондового рынка удвоилась к 2030 году и составила 66% от ВВП, она должна вырасти с 58,1 трлн ₽ (в 2024 г.) до 112,86 трлн ₽ к 2030 г. 

 

Чтобы достичь цели, нужно ежегодно привлекать 9,1 трлн ₽.  

Однако за 2024 год рынок капитала привлек 500 млрд ₽, а за 2025 год —  350 млрд ₽. Да, этот прирост в 3 раза быстрее, чем в предыдущие годы (для сравнения: за 10 лет с 2012 по 2022 год было привлечено порядка 1 трлн ₽), но он далёк от целевого уровня в 9,1 трлн ₽.

И здесь возникает вопрос: достаточно ли в экономике средств для привлечения таких объёмов? И почему регулятор продолжает ориентироваться на старую модель роста, основанную на IPO, когда реальность рынка подсказывает, что основным драйвером могут стать другие инструменты?

В финансовой системе десятки триллионов рублей

Когда представители ЦБ говорят о сложности роста фондового рынка, создаётся ощущение, будто в экономике нет свободных средств для инвестиций. 

Но цифры говорят об обратном.

По данным Банка России, только на депозитах населения сейчас находится более 75 трлн ₽. Ещё десятки триллионов — в наличной валюте, консервативных накоплениях и низкодоходных инструментах.

Фактически в стране сформировался огромный объём пассивного капитала, который почти не участвует в развитии рынка. И проблема не в отсутствии денег, а в дефиците инструментов, которым массовый инвестор готов доверять. 

Изменения на рынке капитала не соответствуют ожиданиям Центрального Банка 

На протяжении многих лет развитие фондового рынка в России фактически сводилось к одной логике: больше IPO, больше публичных компаний, больше акций на бирже.

Сегодня эта модель начинает давать сбой — поэтому ЦБ, делая ставку на классические инструменты, говорит о невозможности удвоить капитализацию фондового рынка к 2030 году. 

Но проблема в том, что сама структура рынка уже начала меняться.

Во всём мире рост рынка капитала давно происходит не только через акции публичных компаний. Существенную роль играют фонды недвижимости, инфраструктурные фонды, private equity и механизмы коллективного владения реальными активами.

Россия постепенно движется в том же направлении.

Особенную роль здесь играют ЗПИФы недвижимости. Ещё несколько лет назад этот инструмент воспринимался как нишевой. Сегодня он превращается в полноценный массовый сегмент. 

По итогам I квартала 2026 года чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 951,6 млрд ₽, а до конца года, по оценкам участников рынка, могут вырасти до 1,35 трлн ₽.

Фактически рынок сам начал формировать новую инфраструктуру доверия — через инструменты, связанные с реальными активами.

Главная проблема — не деньги, а доверие

В одном ЦБ абсолютно прав: без доверия рынок капитала не вырастет.

Однако с доверием у российского фондового рынка долгое время были проблемы. Высокая волатильность, корпоративные конфликты, отмены дивидендов, слабая прозрачность отдельных компаний — всё это постепенно снижало доверие массового инвестора к классическому рынку акций.

На этом фоне интерес к реальным активам выглядит вполне логично. 

Движущей силой рынка в перспективе могут стать фонды недвижимости 

Недвижимость, инфраструктура, арендный бизнес — это более понятная модель. Инвестор видит сам актив, понимает, за счёт чего формируется денежный поток, и воспринимает такие вложения как менее рискованные. Поэтому ЗПИФы недвижимости становятся своего рода компромиссом между депозитом и прямым владением коммерческой недвижимостью. 

Через фонды инвестор получает доступ к недвижимости, регулярный доход, профессиональное управление. Кроме того, ему не нужно самостоятельно покупать помещение, искать арендаторов, заниматься управлением или входить в рынок с крупным капиталом.

Вот почему так быстро растёт сегмент ЗПИФов недвижимости.

По итогам 2025 года оборот торгов ЗПИФами недвижимости на Московской бирже вырос примерно в 3 раза(г/г), и достиг 63 млрд ₽, количество пайщиков превысило 300 тысяч человек. Притоки в фонды продолжают обновлять рекорды и в 2026 году: за три месяца в ЗПИФ недвижимости было привлечено более 50 млрд ₽.

Но даже это не главное.

Сегодня доля инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды в России составляет около 0,7% капитала домохозяйств — это около 1 трлн ₽. Для сравнения: на глобальном рынке инвестиции в недвижимость занимают в среднем около 16% финансовых активов населения, это более $50 трлн.

Разрыв между российским и глобальным рынком распределения капитала показывает, насколько огромным остаётся потенциал для дальнейшего роста сектора коммерческой недвижимости.

Если пересчитать эти 16% на российский рынок, где уже почти 1 трлн ₽ привлечен в ЗПИФы недвижимости, то мы получим 22 трлн ₽. Это составит 38% от целевого роста капитализации рынка (от 58,1 трлн ₽ в 2024 г. до 112,86 трлн ₽ к 2030 г.) — то есть объём получается значительным.

Возможно, что именно сектор недвижимости, включая ЗПИФы, сыграет важную роль в дальнейшей капитализации, и это может стать катализатором для роста всего фондового рынка. 

Как только население начнёт активнее знакомиться с биржевыми инструментами, такие инвестиции создадут основу для дальнейшего роста и в других секторах, включая IPO. 

Прошлое видение фондового рынка у ЦБ не совпадает с нынешней реальностью — правила уже другие 

Теперь главный вопрос уже звучит не как: «можно ли удвоить капитализацию фондового рынка к 2030 году», а «какой вообще будет структура российского рынка капитала через 5–10 лет».

Когда экономика становится более зрелой, инвесторы начинают искать не только потенциальный рост, но и устойчивость, предсказуемость, защиту — всё это дают реальные активы.

На этом фоне ЗПИФы недвижимости выглядят, как часть структурной перестройки всей финансовой системы. 

Пока регулятор продолжает оценивать потенциал рынка преимущественно через IPO и классические биржевые инструменты, капитал начинает смещаться в сторону коллективных инвестиций и реальных активов. 

Именно поэтому дальнейший рост финансового рынка может происходить через развитие фондов недвижимости и других механизмов коллективного владения активами. Такой сдвиг может стать главным драйвером роста российского рынка капитала в ближайшие годы. 

Еще больше полезной информации для квалифицированных инвесторов

Если вы ищете не просто общую аналитику, а реальные проекты для заработка и прироста капитала, обратите внимание на наш канал Клуб квалифицированных инвесторов.

Там мы разбираем инвестиционные кейсы и инструменты с позиции экономики: считаем сценарии, оцениваем риски, смотрим на точки входа и выхода, сравниваем модели и показываем, как выглядит сильный актив в нишах доходной недвижимости, wellness, термальных комплексов и смежных сегментов.

Мы транслируем мнение профессионалов с суммарным опытом 30+ лет в инвестициях.

 

---

 

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Паи ЗПИФ доступны только для квалифицированных инвесторов и ограничены в обороте. Количество паев ограничено и регулируется правилами доверительного управления. Результаты прошлого не гарантируют доходность в будущем.